Saksnr Utvalg Møtedato 21/12 Planutvalget

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2011/182 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: A-sak. Offentlig ettersyn- forslag til regulering av Vestre Strandvei 45 og 47 ( Sagenesenteret). Saksnr Utvalg Møtedato 21/12 Planutvalget Unntatt iht.: Innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag til: Detaljregulering for Vestre Strandvei 45 og 47 (Sagenesenteret) med tilhørende bestemmelser, sist revidert Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag til: Detaljregulering for Vestre Strandvei 45 og 47 (Sagenesenteret) med tilhørende bestemmelser, sist revidert Planforslaget legges ut med forutsetning om at: Støyproblematikk og forslag til løsning for støyutsatte rom/leiligheter bør utredes nærmere. Rådmannen gis delegert myndighet til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når forutsetningen er oppfylt Planforslaget legges ut med forutsetning om at: Støyproblematikk og forslag til løsning for støyutsatte rom/leiligheter bør utredes nærmere.

2 Rådmannen gis delegert myndighet til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når forutsetningen er oppfylt Vedlegg: Plankart Planbestemmelser Sammendrag: Forslag til detaljregulering for Vestre Strandvei 45 og 47 er utarbeidet av Halvorsen & Reine arkitekter AS på vegne av Vestre Strandvei AS. Hensikten med planarbeidet er å regulere området til boligbebyggelse bestående av leilighetsbygg i 2 etasjer med totalt 8-10 enheter og parkering i kjelleren. Bussholdeplass, gangog sykkelvei langs fylkesveien, pumpestasjon, friluftsområde og kyststien inngår i planforslaget. Adkomst til planområdet er planlagt med avkjørsel til planområdet fra Vestre Strandvei på vestre del av planområdet. Etter en samlet vurdering av planforslaget i forhold til kommuneplanens mål og intensjoner knyttet til utvikling av området, innstiller rådmannen på at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med forutsetninger knyttet til støyproblematikk. Pilen viser planområdet Bakgrunn: Halvorsen & Reine arkitekter AS har på vegne av Bermingrud AS fremmet forslag til regulering av Vestre Strandvei 45 og 47. Området er i reguleringsplan for Tofte avsatt til boligbebyggelse hvor det tillates forretning i 1.etasje langs hovedgate gjennom Tofte. Området er i kommuneplanen regulert til nåværende byggeområde for boliger og LNF-område. Planen legger opp til at deler av planområdet endres til byggeområde for blokkbebyggelse. Resten av byggeområdene i planen som består av eneboliger (T1, T2 og T3) tillates utviklet innenfor kommuneplanens rammer. Bussholdeplass, gang- og sykkelvei langs fylkesveien, pumpestasjon, friluftsområde og kyststien inngår i planforslaget.

3 Planområdet er på ca.8.5 mål og omfatter Vestre Strandvei 43, 45, 47A, 49 og 53 som er et bebygd område med eneboliger. Tre eksisterende boligtomter er inkludert i planområdet og inngår i forslaget til detaljregulering. Bakgrunnen for dette er at eksisterende boligeiendommer ligger innenfor 50-meters byggeforbudlinje mot sjø og nærmere fylkesveien enn 15m fra midt linje. Ved å regulere tilrettelegger man for at det åpnes for mindre endringer innenfor eiendommen. Området ligger ned mot fjorden på nedsiden av Vestre Strandvei i Hurum kommune. Planavgrensningen følger Vestre Strandvei i nord. Mot vest og øst følger avgrensningen eiendomsgrensene for eiendommene 36/57 i vest og 36/111 i øst. I syd grenser eiendommen mot fjorden. Gjennom foreliggende planforslag ønsker forslagstiller å kunne omregulere Vestre Strandvei 45 og 47 ( Sagenesenteret) fra byggeområder for eneboliger til byggeområde for blokkbebyggelse, samt legge til rette for turveg langs strandkanten og videreføring av eksisterende gang- og sykkelveg. Det forutsettes omdisponering av en mindre del av tomtene fra LNF-område til byggeområde for bolig. Planforslaget er ellers i tråd med gjeldende kommuneplan samt retningslinjene som gjelder for området. Det er planlagt leilighetsbygg i to etasjer med totalt 8-10 boenheter og parkering i kjelleren. Sagenesenteret Forslaget slik det nå foreligger medfører at området reguleres til: Byggeområde for blokkbebyggelse A-BB-1. Byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse T1, T2 og T3. Lekeplass for område A-BB-1. Friluftsområde med tilhørende kyststi. Pumpestasjon. Atkomstveier til planområdet fra fylkesveien. Bussholdeplass og gang- og sykkelvei langs fylkesveien opprettholdes. Planlagt bebyggelse vil i følge forslagstiller bestå av to bygningskropper som mot Vestre Strandvei knyttes sammen via en svalgang for å bla a ivareta kravet om universell utforming. Arealene på leilighetene vil variere fra m2 med to parkeringsplasser per leilighet i parkeringskjeller under bakken. I 1.etasje er det tilrettelagt for 5 leiligheter, mens det i 2.etasje planlegges 4 leiligheter. Alle leilighetene har private uteoppholdsplasser i form av

4 balkonger. I tillegg er det lagt opp til felles uteareal samt lekeplass mellom de to bygningskroppene. Fellesarealene er terrasserte både mellom bygningskroppene samt langs bygningen i sør. Alle uterommene har i følge forslagstiller gode solforhold. På det øvre platået er det tilrettelagt for sykkelparkering, mens et par av leilighetene har direkte utgang til fellesarealet på det midtre nivået, for i størst mulig grad ivareta kravet om universell utforming. Det blir i planforslaget også regulert inn en kyststi som strekker seg langs vannkanten. Dette vil bidra til å gjøre strandsonen mer tilgjengelig enn i dag, samt knytte planområdet sammen med Sagene småbåthavn og sentrum. I tillegg vil man med dette reguleringsforslaget fullføre gang- og sykkelvegen som strekker seg langs deler av Vestre Strandvei. Planlegging av området startet med oppstartsmøte Oppstart av planen ble varslet via annonsering i Røyken og Hurum avis og brev til naboer og berørte myndigheter datert Forslag til reguleringsplan ble mottatt Forslaget ble revurdert og nytt forslag mottatt av kommunen Det er dette forslaget som nå framlegges for 1. gangs behandling. For detaljert beskrivelse av planforslaget vises det til forslagstillers presentasjon av planforslaget i planbeskrivelsen. Rådmannens vurdering: Kommunen skal ta stilling til planforslag som fremmes etter PBL 12-3 ( Private forslag om detaljregulering ). Planforslaget skal vurderes i forhold til mål for områdeutvikling og overordnet arealplan. Følgende forhold vektlegges ved vurdering av forslaget: Statlige planretningslinjer for strandsonen og øvrige retningslinjer samt overordnede planer: Planområdet ligger i et området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende byggeområdet for bolig samt LNF-område. Planområdet ligger i sin helhet i 50m byggeforbudsone mot sjøen. Deler av tomt T 2 og A-BB-1 omdisponeres fra LNF-område til byggeområde samtidig som byggegrensen mot sjøen forblir uendret. Bebyggelsen kommer ikke nærmere sjøen enn før og området i nedkant av bebyggelsen kan benyttes som brukbare uteoppholdsarealer. Per i dag er strandsonen i planområdet ikke tilgjengelig for allmennheten. Gjennom planforslaget gjøres området tilgjengelig for allmennheten ved å opprette kyststien gjennom sammenhengende grøntarealer i strandsonen. Arealutnyttelse: Planforslaget åpner for en høy arealutnyttelse i forhold til hva kommuneplanen forutsetter for området. Det er lagt opp til en utnyttelsesgrad på 50% for blokkbebyggelse. Tomt T1, T2 og T3 vil få opprettholdt eksisterende utnyttelsesgrad. Den høye utnyttelsesgraden for planlagt blokkbebyggelse begrunnes med at planområdet tåler fortetting ettersom det har nærhet til Tofte sentrum, skole, barnehager, Sagene båthavn og naturområder. Hovedgaten gjennom Tofte kjennetegnes ved at den har tettere bebyggelse sammenliknet med øvrige byggeområder. Dette er et fortettningsprinspp som ønskes videreført i planlagt bebyggelse. Det er rådmannens vurdering at planforslaget slik det nå foreligger vil gi akseptabelt utnyttelsesgrad. Type bolig og antall boenheter: Kommuneplanen legger opp til at tettstedet skal videreutvikles og at det skal tilrettelegges for gode og varierte botilbud til alle grupper av innbyggere. Foreliggende forslag tilrettelegger for oppføring av 8-10 nye boenheter. Planlagt bebyggelse vil gi en noe annen type bolig enn hva som allerede finnes på stedet. Området har tilfredsstillende skole- og barnehagekapasitet samt god infrastruktur som sikrer at utviklingen skal skje slik den er ønsket i kommuneplan for Hurum kommune, vedtatt

5 Bebyggelsens høyde og plassering: Det foreslås maksimal gesimshøyde på 9 m for blokkbebyggelse. Det forutsettes at bebyggelsen skal utformes med flat tak samtidig som det åpnes for at at inngangspartier, utkragende bygningsdeler eller annet kan ha skrått tak. Foreslått høyde anses akseptabelt i forhold eksisterende bebyggelse i området som for det meste består av eneboliger. Hva gjelder resten av planområdet som består av eneboliger foreslår rådmannen en ny bestemmelse om at gesims- og mønehøyde settes til henholdsvis 6 og 9m. Planområdet ligger i et skrånende terreng mot sjøen, noe som krever at god terrengtilpasning og hensyn til landskapsbilde vektlegges. Atkomst, parkering, uteoppholdsareal og lekeplass: Planområdet vil få avkjørsler fra fylkesveien, og kan nås med bussforbindelse. Det er regulert inn bussholdeplass samt gang- og sykkelvei som gjør planområdet tilgjengelig. Det er lagt inn bestemmelser som sikrer at parkeringsplassene dekker boligenes behov. Det er positivt at felles parkeringsplasser er anlagt i kjelleren mens arealer på bakken benyttes til opphold og lekeplass. Det er viktig å sikre område tilstrekkelig med uteoppholdsareal som oppfyller kvalitetskravene i henhold til arealkravene som fremkommer i kommuneplan. Kommuneplanbestemmelser vil ha minst 200 m2 pr boenhet. Dette gjelder villastrøk med eneboliger. Når det det gjelder andre type boliger er det rimelig å avvik fra det generelle minstekravet til uteoppholdsareal. Terrasser og balkonger er en del av løsningen som gir gode uteoppholdsarealer. Foreliggende planforslag tilrettelegger for at hver boenhet skal ha uteoppholdsareal på minimum 55m2 i form av privat balkong/terrasse samt andel felles uteoppholdsarealer/lekeplass. Etter bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel skal det avsettes minimum 50 m² til nærlekeplass. Dette synes ivaretatt i foreliggende planforslag gjennom en lekeplass som skal plasseres mellom byggene. Det er angitt i forslag til bestemmelser at felles lekeplass skal minst utstyres med med sandkasser, huskestativ og benker som minimum. Hensynet til barn og unges interesser ansees å være i varetatt ved at kyststien/turvei samt gang- og sykkelvei er innarbeidet i planforslaget. Utforming og estetikk: Det er positivt at det er lagt inn bestemmelser som stiller krav til utomhusplan for å sikre en hensiktsmessig opparbeidelse av utomhusområde. Planlagt bebyggelse foreslås utformet med flat tak, og består av to bygningskropp som forbindes med en svalgang. Fordelen med flat tak er at bebyggelsen vil gli godt inn eksisterende bebyggelse og bli visuelt sett mindre eksponert mot sjøen. Støyproblematikk: Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene etter T-1442 «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging». Det er gjort støyberegninger som viser at deler av planlagt bebyggelse blir utsatt for støy fra Vestre Strandvei. Dette betyr at soverom eller andre rom med støyfølsom bruk (stue) ikke bør plasseres mot Vestre Strandvei. I følge forslagstiller er dette i praksis vanskelig å unngå. I støyutredningen foreslås dermed en løsning som er basert på bruk av lydisolerte vegger og vinduer. Det foreslås i tillegg bruk av mekanisk balansert ventilasjon da det forutsettes at det ikke blir behov for åpne vinduer til soverom på nattestid. I forbindelse med støyproblematikken anbefaler rådmannen at planforslaget bearbeides videre med hensyn på bedre ivaretakelse av kravene etter T ROS-analyse: Det er lagt ved planforslaget en analyserapport som viser at området er svært sårbar for radon, og at det skal være nødvendig med sikringstiltak under byggeprosessen. I rapporten vises videre til anleggstiden og anleggstrafikk som kan representere en stor risiko hvis ikke nødvendige sikringstiltak gjennomføres. Rådmannen anser det som positivt at det er lagt inn en bestemmelse hvor det stilles krav til anleggsplan som beskriver hvordan arbeidet er tenkt gjennomført med hensyn til støy, utslipp og trafikksikkerhet i anleggsperioden.

6 Konklusjonen er at forslaget til reguleringsplan for Vestre Strandvei 45 og 47 (Sagenesenteret) kan legges til offentlig ettersyn med forutsetninger knyttet til støyproblematikk. Rådmannen tilrår Planutvalget at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens Illustrasjoner