Tromsø kommune Rådmannen

Transkript

1 Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 07/3586 Frode Gustavsen/ Erland Loso Telefon: REGULERINGSPLAN FOR B8A og B8B, STRANDKANTEN, PLANID.: 1619 OFFENTLIG ETTERSYN Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byutviklingskomiteen Formannskapet Kommunestyret Rådmannens innstilling til vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for B8A og B8B, Strandkanten fremmet av John Kristoffersen Arkitektkontor AS/ Dalsbøes arkitektkontor på vegne av Veidekke aksepteres ikke i den foreslåtte form. 2. Planen endres slik at utnyttelsesgraden ikke overskrider gjeldende reguleringsplan Avvik fra formålsgrense aksepteres. Planen kan legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker med disse endringene. Vedtaket er gjort i hht. PBL Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef

2 01 Sammendrag Strandkanten boligområde er fortsatt under utbygging. Med bakgrunn i gjeldende reguleringsplan for Strandkanten, plan 1426, stilles det krav om delplaner (bebyggelsesplaner) som mer presist skal underbygge intensjoner og legge føringer for mer detaljert utforming av området. Forslag til reguleringsplan for B8A og B8B omfatter ett av 4 områder hvor man tillater å bygge høyere enn ellers i planområdet. I disse områdene er høyden satt til cote +28 m.o.h. Ett av disse såkalte topografiske punktene er utbygd, ett har vært fremlagt for byuviklingskomiteen som plan tidligere (men ikke femmet) og dette er det tredje og sørligste. Forslag til plan for B8 baserer seg på intensjonene i overordna plan, men overskrider gjeldende bestemmelser på noen områder. Dette gjelder formålsgrenser for planen og utnyttelsesgraden. Både av den grunn, men også i forhold til ny plan- og bygningslov blir dette å betrakte som en endring av gjeldende reguleringsplan og planen må fremmes som reguleringsplan. Planen rommer et boligprosjekt på 60 leiligheter organisert i 2 bygg som er bundet sammen med et glassinndekket heis og trappeareal. Forslag til plan foreslås endret slik at utnyttelsegraden samlet for B8A og B8B ikke overstiger 4500m2 T-BRA. Dette er de bestemmelser som ligger til grunn i overordnet plan. Byutviklingssjefen aksepterer at plangrensen utvides og at formålene for byggeområdet justeres noe. Videre har Byutviklingssjefen under tvil akseptert at parkering er lagt til hovedplan, mens intensjonene i 2002 var at disse skulle ligge i et kjellerplan. Med disse endringene foreslås planen lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker. 02 Saksdokumenter Vedlegg Dato: 01. Lokaliseringskart Planbeskrivelse, plan nr.: Forslag til reguleringsbestemmelser Forslag til plankart (etter ny pbl) Overordnede forutsetninger (e-vedlegg) 06. ROS-skjema, forhåndsmerknader m.m

3 07. Brev fra forslagsstiller (2 brev) Relaterte dokumenter, ikke vedlagt. Til planen er det utarbeidet en modell som viser bygningsmassen satt inn i sammenheng. Denne vil følge saken og være utstilt i høringsperioden. 03 Planfakta Planområde Skisse av planområdet Forslagsstiller Oppdragsgiver Plannummer og navn John Kristoffersen arkitektkontor AS/ Dalsbøe arkitektkontor AS. Veidekke AS Reguleringsplan for B8 A og B,Strandkanten, plannr Berørte eiendommer Gnr119/bnr 364 og 3925 Planens hovedformål Planområdets areal Ant. nye boenheter (T-BRA) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Tilrettelegge for boligbygging med fellesområder, og offentlig strandpromenade og brygge 1,13 daa Ca. 60 nye boenheter, 4500 m2 nei nei Kunngjøring oppstart, dato Kunngjort i Bladet Tromsø og avisen Nordlys Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja.

4 04 Beskrivelse av planprosessen Møte om planform og prosess.. Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Folkemøter og lignende Ingen Komplett forslag til reguleringsplan Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) Underveis har det vært flere møter med forslagstiller og deres konsulent.

5 05 Byutv.- sjefens vurdering Planområde Overordnet reguleringsplan, plan nr. L stiller krav om bebyggelsesplan for planområdet B8. I ny PBL dette benevnt som detaljregulering. Endringen vil først og fremst være knyttet til fargekoder i plankartet og endrede benevnelser av formålskategorier i bestemmelsene. For alle praktiske formål vil ikke dette ha noe reel betydning for planens innhold. Prosessmessig vil dette måtte føre til at planen legges frem for kommunestyret til vedtak. Som topografisk punkt er B8 det sørligste av i alt fire kompakte og høyere punkt som tillates innen planområdet. Den samme funksjon og form var knyttet til plan 1686 (K9-K10) som planutvalget tidligere har behandlet i sak 08/09: Vedtak i BEBYGGELSESPLAN K9 - K 10, STRANDKANTEN 1. Utbyggingen i K9 og 10, Strandkanten, skal reduseres, slik at den kun kan bygges to blokker som ikke skal være høyere enn nåværende bebyggelse i området. 2. Det tillates ikke bygging på peler ut i sundet. Delfelt B8 har det vært krav om arkitektkonkurranse for å kunne få fram ulike muligheter for en løsning. Denne ble avholdt høsten 2006, og foreliggende forslag til reguleringsplan er basert på vinnerprosjektet (ref. planbeskrivelsen med vedlegg). Planforslaget skal bygge på de ideer og det konsept som avholdte arkitektkonkurranse definerte. Valgt konsept viser et prosjekt bestående av ett bygg som er splittet i to fløyer med et kommunikasjonsareal som binder byggene sammen.

6 Prosjektet bryter på noen områder med gjeldende reguleringsplan 1426, men som en detaljregulering må denne planen følge ordinær reguleringsplanprosedyre. I gjeldende plan 1426 var det forutsatt at K22 (vest for planområdet) skulle bygges etter at B8A og B var fullført. Utbygger ønsket å endre på dette og K22 er satt opp på dispensasjon i fra rekkefølgekravet. Bebyggelsen vil dominere naboskapets forhold til sjøsiden og det har ligget til grunn i overordnet plan. Byutviklingssjefen kan se at dette skaper reaksjoner fra beboerne i K22 og den risikoen har vært en del av utbyggers vurderingsgrunnlag i forbindelse med dispensasjonssaken. En reguleringsplan skal definere grensene som skal være tillatt innen det område som ønskes regulert. En reduksjon av dette vil alltid være en mulighet gjennom en politisk prosess. Byutviklingssjefen vil tydliggjøre at i dette tilfelle har kommunestyret vedtatt en detaljert, overordnet plan (1426) som skal legge føringer på Strandkanten bydel. For utbyggerne vil dette representere en forutsigbarhet i forhold til en finansiell risiko. Det har vært gjennomført planprosesser i den hensikt å få til et helhetlig grep i området og dette bør etter byutviklingssjefens oppfatning ha betydning for definering av utbyggers ønsker og planmyndighetens krav.. Følgende forhold er grenseoverskridende og begrunner saksgangen: Formålsavgrensning. Byutviklingssjefen registrerer at konseptet er utformet med en annen disponering av arealene noe som medfører at man fysisk overskrider formålsgrensen. Konkret er bygget trukket litt lengre nord av hensyn til adkomstsituasjonen og kaianlegget er blitt en del av strandpromenaden. Det er viktig at strandpromenaden får et uttrykk og funksjon som gjør at denne fungerer etter hensikten. Den foreslåtte endringen (utvidelsen) kan tydeliggjøre dette på en bedre måte. En forutsetning for dette løsningsforslaget er at bygging/ vedlikehold av kai er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelser og evt. utbyggingsavtale.

7 Parkeringsdekning på hovedplanet. B8 var ikke forutsatt etablert med egen parkering på sitt område. Dette skulle løses i eksisterende reguleringsplan 1426 ved at parkering skulle skje på felles parkering i det som er definert i planen som område K20 til K22. Deretter ble det foretatt en mindre vesentlig endring ( ) hvor parkering introduseres som formål i B8 i en framtidig kjellerløsning. Hensikten var den gang at dette ikke skulle svekke parkeringsdekningen som lå inne i opprinnelig plan. Denne forutsatte også at man fikk et betydelig tilfang av parkeringsplasser. Planens nåværende forslag betinger at man tilrettelegger for 11 plasser på hovedplanet til 60 boenheter. Totalt vil det for delområde VIII da være 68 plasser til parkering på 246 boenheter. Det er en dekningsprosent på 27% som betyr at mindre enn 1 av 3 oppsitter har adgang til egen parkeringsløsning i området. Dette tallet er etter byutviklingssjefens vurdering for lavt og skaper problemer for tilstøtende områder som får et press på parkering. Dette er et så vesentlig punkt at byutviklingssjefen stiller krav om endret syn på videre utbygging av Strandkanten på bakgrunn av dette. Utnyttelsesgrad. Byutviklingssjefen ønsker ikke å fravike gjeldende reguleringsplans arealramme på 4500 m2 T-BRA for B8. I dette tilfellet har planen en overskridelse av arealrammen med 254 m2. Arealrammen gitt i overordna og skal legges til grunn for planlegging på området. Andre forhold. Utearealene er ikke etter byutviklingssjefens syn ikke tilfredstillende

8 opparbeidet. Det dreier seg om skjerming mot støy, egnet plantemateriale og nødvendige installasjoner. Det settes i planbestemmelsene krav til at det utarbeides en detaljert landskapsplan for hele delområde VIII som skal fremmes presenteres før vedtakelse av plansaken. Her skal følgende være implementert: Utearealene ses i sammenheng fra Strandveien til sjøen. Tiltak mot støy fra Strandveien skal vises og gjennomføres. Stien inn i K22 dreies slik at den munner ut øst og vest for K22. Dette for å hindre at gangtrafikken ikke ødelegger roen i gårdsrommet. Tømmepunktet for søppel sør for K22 flyttes vekk fra bygget.

9 06 Vurdering av uttalelser ved planvarsling i perioden Det er ikke mottatt varslingsmerknader som svekker planens intensjoner. Det henvises til eget vedlegg og kommentarer i planbeskrivelsen. 07 Konklusjon Byutviklingssjefen av den oppfatning at det er flere gode grunner til å bringe denne saken frem til politisk behandling som en ny plan som endrer foregående plan. Det er en offentlig diskusjon omkring byggehøyde og utnyttelse. Særlig er dette en debatt som omfatter Tromsø sentrum og store, nye boligområder som Strandkanten. Gjennom flere prosjekter har vi sett at utbyggere presser arealene til byggeformål over de maksimumsgrenser som er satt. Videre er leilighetene mindre i størrelse med den konsekvens at boligtallet for Strandkantens vedkommende er estimert til vel 1200 boenheter, mens det tidligere har vært dimensjonert for ca 800. Det betyr ikke nødvendigvis at flere bor her, men de som bor er ofte enslige eller par uten barn. Dette har betydning for mangfoldet i de ulike boområdene. Byutviklingssjefen vil være særlig på vakt mot at denne utviklingen får fortsette uten at det blir foretatt overordna vurderinger av konsekvensene. Av den grunn kan det være på sin plass å gjøre en oppsummering og status av hvordan Strandkanten som prosjekt har utviklet seg og om det er forhold som må endres før man går i gang med utbygging av de siste to delområdene VI og VII. Det foreligger allerede et forskningsarbeide ( Valuta for pengene i regi av SINTEF) som gir noen innspill til en slik evaluering. For å utdype noe forhold vil Byutviklingssjefen særlig påpeke parkeringsdekningen som et problem. Særlig ettersom dette kan skape et marked utenfor boområdet hvor man tilrettelegger for parkering og kun dette. Ett annet forhold er etablering av infrastruktur og drift av denne. Byutviklingssjefen registrerer at det kommer flere klager fra beboerne i området på driften av disse anleggene og dette er forhold som må få konsekvenser for nye reguleringer. Fra å vøære et være et mønsterprosjekt tyder mye på at utbyggerne kan ha sviktet sine ambisjoner. Før videre utbygging kan finne sted må det sikres at disse forhold er på plass og at det er trygghet for alle parter at disse er robuste systemer og følger kommunaltekniske standarder.

10 08 Kilder Plankart og bestemmelser for plan 1426 og tilhørende bebyggelsesplaner: df Byutviklingssjefen/EL