REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /37 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: HAFO Dato: LAKSEVÅG, GNR. 153 BNR. 1 MFL. LAKSEVÅG VERFTSOMRÅDE. PLANID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av eier Marin Eiendomsutvikling AS planforslag for Laksevåg verftsområde, jf. nedenfor. Deler av planområdet sett fra sør Oversiktskart Planområdet omfatter Laksevåg verft og tilliggende sjøområder, totalt ca. 194 daa. Eier ønsker sammen med verftsdriver (Bergen Group ASA) å utvikle anlegg og bygningsmasse for å kunne tilfredsstille industriens fremtidige krav, herunder legge til rette for utvikling av en marin næringsklynge. Planforslaget viser bl.a. en utvidelse av kaiarealet med økte sjødybder, ny flytedokk, 3 nye produksjonshaller og nytt høylager for verftsindustrien. I tillegg legges det i planforslaget til rette for 4 kontorbygg oppå høylageret som stikker 4 etg. over Kringsjåveien. I nord planlegges et kontorbygg i 7 etg. langs Vågsgaten og Laksevågneset. Helt sør i planområdet er det vist et høyhus, kontorbygg i 12 etg. Totalt planlegges ca m 2 nytt næringsareal (inkl. parkering). Antall ansatte forventes økt fra 600 til Parkering skal samles i bygg og har kapasitet til å ta imot biler fra den øvrige næringsvirksomheten på Laksevågneset. Personbiltrafikken forutsettes å nytte et utbedret kryss mellom Kringsjåveien og Damsgårdsveien, mens tungtrafikken får adkomst via Vågsgaten og Laksevågneset. De fleste av dagens bygninger rives, men 5 bygninger samt tørrdokken beholdes og reguleres til bevaring. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C.

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn, jf. dog kommentarer gitt under avsnittet reguleringstekniske forhold. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaringer/vurderinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Arealbruksformål Iht. overordnede planer (kommuneplanen KPA og forslag til kommunedelplan KDP for Bergen indre havn) skal områdene Laksevåg verft - Laksevågneset opprettholdes som rene næringsområder uten boligbygging og detaljhandel. Maritime virksomheter skal ha en sentral plass i den videre utviklingen av området. Næringsseksjonen i Bergen kommune presiserer dette ytterligere i sin uttalelse til planoppstart der det fremkommer at de ikke ønsker en utvikling lik Solheimsviken, men opprettholdelse av dagens næringssammensetning. Fagetaten mener planforslaget i hovedtrekk er i tråd med føringene i de overordnede planene hva angår arealbruksformål. Samtidig må området ha en rimelig grad av frihet til å tilpasse seg nye behov. Slik planforslaget nå foreligger, viser dette en videreutvikling av verftet med bl.a. utvidelse av kaiarealet, nye produksjonshaller og etablering av høylager for verftet og underleverandører. I tillegg legges det til rette for etablering av en maritim næringsklynge (kontorformål). Fagetaten kan ikke se at etablering av kontorformål, oppå høylageret, mot Kringsjåveien, skulle medføre konflikter ifht. den videre verfts- og industrivirksomheten i området. Etaten mener imidlertid at plankartet bør få en mer nyansert inndeling av arealbruksformålene. Utsnitt av forslag til KDP Bergen indre havn Byggehøyder og utnyttelsesgrad Iht. forslag til KDP for Bergen indre havn skal området I/L 1, jf. utsnittet ovenfor, ha maks. tillatt byggehøyde for mindre deler av området på 27 m. For øvrig skal byggehøyden være maks. 20 m. I området I/K/L 4 er maks. tillatt byggehøyde 20 m. For begge områdene gjelder en utnyttelsesgrad på maks. 250 % BRA. Fagetaten gir sin tilslutning til grepet om å etablere bebyggelse som tar opp terrengspranget mellom kai og Kringsjåveien (dagens skjæring er ca. 20 m). Dette vil da nødvendigvis medføre en byggehøyde over 20 m. Fagetaten er imidlertid av den oppfatning at bebyggelsen langs Kringsjåveien bør få en mer variert byggehøyde, 3-4 etasjer (4 etg. i foreliggende planforslag). Dette vil også bedre utsiktsforholdene for eksisterende bakenforliggende Side 2 av 5

3 boligbebyggelse. Videre finner fagetaten det naturlig at byggehøyden får en avtrapping langs Vågsgaten. Helt sør i planområdet, på verftsområdet, er det planlagt et høyhus (signalbygg) på 12 etg. (ca. 40 m) for verftskonsernet. Etter fagetatens vurdering er dette altfor høyt. Etaten stiller samtidig spørsmål om det er riktig arealbruk å plassere et kontorbygg her. Selv om bygget vil få store bygg og konstruksjoner i nærheten (kraner, skip i flytedokk og produksjonshaller), vil bygget bli for dominerende ifht. tilliggende bevaringsverdige bygg/anlegg; bl.a. administrasjonsbygningen, personalbygningen, forbruksforeningen, tørrdokken, samt ferjehallen like utenfor planområdet. Det er i denne delen av verftsområdet det er planlagt å bevare flest bygg/anlegg. Fagetaten kan heller ikke se at bygget vil kunne få en tilfredsstillende adkomst. Et eventuelt bygg her, og bruken av dette, må sees i sammenheng med bruken av tilliggende arealer, jf. kommentarer gitt under avsnittet uterom/grøntareal. Samlet utnyttelsesgrad for hele området er oppgitt til ca. 180 % BRA. Trafikk og parkering En 2-delt adkomstløsning der eksisterende kryss Kringsjåveien/Vågsgaten utgjør hovedadkomsten for tungtrafikken, mens et oppgradert kryss Kringsjåveien/Damsgårdsveien blir hovedadkomsten for personbiler til parkeringsanlegget, virker som en god løsning. Også når det gjelder parkeringssituasjonen, viser planforslaget gode løsninger ved å samle all parkering i bygg (i bunnen av fjellskjæringen langs Kringsjåveien og Vågsgaten). Fagetaten stiller imidlertid spørsmål med foreslått parkeringsdekning. På en så stor arbeidsplass (ca ansatte) forventes det aktiv tilrettelegging for bruk av kollektive transportmidler, samt for gang- og sykkelbruk. På denne bakgrunn bør det ikke tilrettelegges for parkeringsplasser utover normen (indre by). Planforslaget angir 1020 p-plasser mens planområdets eget behov er etter normen angitt til 512 p-plasser. Fagetaten stiller spørsmål ved om det er naturlig og riktig å legge til rette for at resten av Laksevågneset skal kunne nytte disse plassene. Dette, samt et eventuelt behov for beboerparkering, må vurderes i den videre planprosessen. Kulturmiljø I den antikvariske dokumentasjonen av Laksevåg verft, jf. vedlegg L, fremkommer det at anlegget som helhet er et viktig teknisk, industrielt kulturminne. Det er således viktig at områdets industrielle karakter opprettholdes, og at de historiefortellende strukturene ivaretas. Av anleggets totalt 23 bygninger reguleres 5 bygninger samt tørrdokken til bevaring. I tillegg videreføres kanonbåthallen og skipsbygghallen. Ut fra et rent kulturminnehensyn ville det selvsagt vært ønskelig å få bevart mer av anlegget. Fagetaten ser imidlertid at en videre utvikling av verftet og området vanskelig kan kombineres med et omfattende kulturmiljøvern. En ev. fremtidig havnivåstigning vil også medføre utfordringer for et omfattende vern siden flere av de bevaringsverdige bygningene ligger på kote Planforslaget prioriterer bevaring av bygg og anlegg i sør, ved hovedinngangen. Etter fagetatens vurdering er dette et riktig grep, men det burde vært sett på mulighetene/alternativer for å få bevart flere bygg, bl.a. tømmermanns- og riggerverkstedet, som byantikvaren mener har høy verneverdi. Videre bør de tre hensynssonene slås sammen slik at både bygg, tørrdokk, kai og mellomliggende arealer inngår i en hensynssone. Uterom / grøntareal Fremtidens arbeidstakere vil stille stadig større krav til bl.a. arbeidsplassens fysiske omgivelser. I denne sammenhengen vil bl.a. attraktive utearealer være aktuelt. Nord i planområdet, ved "buebygget", kan det for eksempel etableres et torg / en park for planområdet og tilliggende næringsområder. I denne sammenhengen virker illustrasjonsplanens løsning for plassering av parkeringsbygget P2 uheldig. Fagetaten ser også for seg at området i sør, arealet ved personalbygningen, forbruksforeningen og ferjehallen Side 3 av 5

4 (like utenfor planområdet) bør kunne utvikles til et felles/offentlig område. Et eventuelt nytt bygg i dette området, jf. planlagt høyhus, må således vurderes ut fra denne sammenhengen. Når det gjelder utsiktsplattformen, oppfatter fagetaten dette å være et positivt tiltak for allmennheten. Det bør imidlertid vurderes å trekke den noe nordover slik at den kan knyttes enda tettere til eksisterende park/lek ved Johan Berentsens vei. Størrelsen bør også vurderes. Arealet ved begynnelsen av Håsteins gate, vis à vis hovedinngangen til verftsområdet, som blir "frigitt" ved veistengningen, bør også kunne utvikles til et torg / en plass. I følge plankartet og aktuelle snitt fremkommer det bl.a. at planlagt kontorbebyggelse får gangadkomst fra Kringsjåveien og Vågsgaten via fire broer. Mellom broene vil det således bli et ca. 20 m dypt "hull" ned langs eksisterende skjæring. Dette arealet fremkommer noe misvisende som grøntareal i illustrasjonsplanen. Fagetaten anbefaler at hele arealet langs Kringsjåveien - Vågsgaten bør opparbeides som et sammenhengende dekke med grønne innslag. Slik beplantning er bl.a. vist i prinsippskissen fra Statens vegvesen for opprustning av Michal Krohns gate - Kringsjåveien. Barn og unge, universell utforming Fagetaten kan ikke se at en utbygging iht. planforslaget vil få negative konsekvenser for barn og unge. Selve verftsområdet er og vil forbli lukket for allmennheten. De skisserte trafikksikringstiltakene er positive for barn og unge. Det legges ikke til rette for boliger innenfor planområdet, og planforslaget får derfor ingen direkte konsekvenser for skole- eller barnehagesituasjonen innenfor Laksevåg bydel. Når det gjelder universell utforming, bør stigningen på atkomstveien til kontorbebyggelsen på taket av høylageret bedres. Denne er i foreliggende planmateriell vist som 1:8. Risiko og sårbarhet Den gjennomførte risikovurderingen viser at en utbygging iht. foreliggende planforslag vil medføre uendret eller noe lavere risikonivå enn dagens situasjon. Rapporten anbefaler imidlertid at det gjøres oppdatering av ingeniørgeologiske undersøkelser av skjæringen, samt geotekniske stabilitetsvurderinger av fyllinger for å avdekke eventuelle behov for tiltak. Fagetaten forutsetter at ovennevnte utføres før 2. gangs behandling. Reguleringstekniske forhold Plankartet inneholder flere feil og mangler når det gjelder fremstillingstekniske forhold, og er således ikke i samsvar med kravene i bl.a. nasjonal produktspesifikasjon. Dette er forhold som må rettes opp før videre behandling. Reguleringsbestemmelsene må også bearbeides videre. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Etaten har imidlertid noen vesentlige merknader til foreliggende planforslag, jf. ovenfor. Forannevnte utgjør vår foreløpige vurdering av forslaget, og på dette grunnlaget vedtas planforslaget utlagt til offentlig ettersyn. Fagetatens endelige innstilling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2. gangs behandling (politisk behandling), der bl.a. mottatte uttalelser og merknader etter offentlig ettersyn vil bli vurdert. Side 4 av 5

5 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert fullmakt, legges følgende forslag til reguleringsplan (detaljregulering) ut til offentlig ettersyn: a. Laksevåg, gnr. 153 bnr.1 mfl. Laksevåg verftsområde. PlanID , vist på plankart datert/revidert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert dok.nr.40-filnr.8 B. Reguleringsbestemmelser datert dok.nr.40-filnr.6 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert dok.nr.40-filnr.4 D. Illustrasjonsplan datert dok.nr.40-filnr.9 E. Høydeplan datert dok.nr.40-filnr.10 F. Snitt og vegprofiler datert dok.nr.40-filnr.11 G. Rapport 1 - Alternative utbyggingsformer datert dok.nr.40-filnr.41 H. Rapport 2 - Byform, landskap og estetikk datert dok.nr.40-filnr.14 I. Rapport Sol, skygge og utsiktsanalyse datert juni 2010 dok.nr.40-filnr.15 J. Rapport Fjernvirkning/illustrasjoner datert juni 2010 dok.nr.40-filnr.16 K. Rapport 3 - Kulturminner datert dok.nr.40-filnr.17 L. Rapport Antikvarisk dokumentasjon datert oktober 2005 dok.nr.40-filnr.18 M. Rapport Marinarkeologiske registreringer datert dok.nr.40-filnr.19 N. Rapport 4 - VA-rammeplan datert dok.nr.40-filnr.20,21 og 22 O. Rapport 5 - Trafikkanalyse datert dok.nr.40-filnr.23 P. Rapport 6 - Støyrapport datert januar 10 dok.nr.40-filnr.24 Q. Rapport 7 - Risiko og sårbarhet datert dok.nr.40-filnr.25 R. Rapport Risikovurdering datert dok.nr.40-filnr.26 S. Rapport Miljøteknisk undersøkelse datert juni 2006 dok.nr.40-filnr.27 T. Rapport Tiltaksplan for utfylling i sjø datert september 2006 dok.nr.40-filnr.28 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Marin Eiendomsutvikling AS, Postboks 43 Laksevåg, 5847 BERGEN - ABO Plan & Arkitektur AS, Hamnevegen 53, Postboks 291, 5203 OS Side 5 av 5