Fana, Rå, gnr 119, bnr 952 m.fl. Detaljreguleringsplan for Rådalslien boliger, arealplan-id anbefales ikke fremmet

Transkript

1 Byrådssak 264/16 Fana, Rå, gnr 119, bnr 952 m.fl. Detaljreguleringsplan for Rådalslien boliger, arealplan-id anbefales ikke fremmet ASRO ESARK Hva saken gjelder: Multiconsult AS fremmer på vegne av Solidia AS forslag til omregulering av delområde B11 i gjeldende reguleringsplan for Rådal Nord (arealplan-id ). B11 ligger om lag 900 meter sør for bybanestoppet i Lagunen. Planområdets plassering ved planlagt kryss mellom Lyshorn tunnelen og Råtunnelen sør for Lagunen Nytt leilighetsbygg med 18 enheter foreslås å erstatte regulerte eneboligtomter. Planområdet er på 4,6 dekar inkludert areal til fortau langs vegen fra Rådalslihallen ved Rådalslien skole og fram til byggetomten. I gjeldende plan er området regulert til 4 eneboligtomter med garasjer. Det foreslås nå i stedet å regulere arealet til 18 leiligheter i et todelt bygg på 2 etasjer, sammenbundet av svalgang på østsiden. Under svalgangen vil det være en passasje til uteoppholdsarealer på bakkeplan vest for bygget. Privat uteoppholdsareal for 1. etasje legges nærmest bygget, så kommer felles uteoppholdsarealer, og foran dette er det foreslått en natursteinsmur i feltgrensen og grønnstruktur som del av buffersone på 14,5 m mot Osbanen. Boliger i 2. etasje vil ha privat uteoppholdsareal på vestvendte altaner. Nord for foreslått bygg ligger en eksisterende lekeplass med omkringliggende grøntareal på 900 m 2, som B11 deler med B9 og B10, jf. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt Utnyttingsgraden er foreslått til %-BRA = 90 %, noe som gir rom for ny bebyggelse på om lag 1980 m 2 -BRA. Maksimal byggehøyde er foreslått fastsatt til kote 56,5, tilsvarende cirka 6,5 meter over bakken. 1

2 Nær inngangspartiet på østsiden vil det være 1 parkeringsplass for bil og 2 sykkelparkeringsplasser per leilighet. Byrådet er kommet til at det ikke kan anbefale en plansak der antall boliger foreslås økt nær et større vegkryss på E39. Begrunnelsen er at framtidig luftkvalitet er mangelfullt utredet i saken og boligområdet får mindre gode bokvaliteter med det som her foreslås av avbøtende tiltak. Spørsmålet om flere boliger bør avvente til E39 er realisert og det nye kryssområdets konsekvenser for framtidig luftkvalitet er nærmere avklart. Byrådet anbefaler derfor at saken ikke fremmes. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn uttalelser fra 10 høringsinstanser, men ingen private merknader. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Blant uttalelsene trekkes fram følgende: Statens vegvesen bekrefter at luftrapporten til reguleringsplanen for E39 kun omhandler tunnelene, altså ikke utslipp fra lokalt vegnett. Etat for helsetjenester og Statens vegvesen mener luftkvaliteten må utredes nærmere med tanke på den totale belastningen fra tunnelmunninger og vegnettet for øvrig. Etat for helsetjenester påpeker at alle boliger må ha soverom på stille side. Statens vegvesen mener valg av type støyskjerming må avklares før 2. gangs behandling, og at støydempingstiltak må innarbeides som rekkefølgekrav i bestemmelsene. VA-etaten mener oppsamlingsvoll/rassikring bør utvides mot sør. NVE ønsker tilstrekkelig dokumentasjon vedrørende fare for snøskred. Rådet for byforming og arkitektur ønsker at planområdet skal opprettholdes som del av en grønn buffersone mellom veg og bebyggelse. Grønn etat vurderer det som positivt med forslaget til uteoppholdsareal som vender mot Osbanen, og en ytterligere buffer mot Osbanen i form av areal vist som grønnstruktur (GN). Trafikketaten mener atkomstvegen til planområdet ikke bør ha varierende bredde med delvis kun 4 meter og delvis uten fortau. Trafikketaten ønsker sammenhengende fortau i overgangen mellom kommunal og privat veg. Viktigste endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn framgår av vedlegg D. Planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Trafikketatens uttalelse er imøtekommet med sammenhengende fortau langs gjeldende regulerte 2-felts kjøreveg. Forslagsstiller har fått utarbeidet ny luftrapport. Skredfarevurderingen er supplert med vurdering av snøskredfare, jf. NVEs uttalelse. Noe areal er overført fra felt f_spp til felt BKS for å innlemme heishus og bosshus i BKS. Korrespondanse med høringsinstanser etter offentlig ettersyn I etterkant av offentlig ettersyn har fagetaten hatt korrespondanse med Etat for helsetjenester, Statens vegvesen og Fylkesmannen. De har blant annet uttalt seg til luftrapporten forslagsstiller har fått utarbeidet til 2. gangs behandling. Av denne korrespondansen framgår følgende: Etat for helsetjenester og Statens vegvesen anbefaler ikke bygging av boliger i dette området, grunnet framtidig luftkvalitet. Etat for helsetjenester minner om skjerpet grenseverdi for svevestøv (PM 10 ), i forurensningsforskriften. De nye kravene ble gjeldende fra 1. januar

3 Etat for helsetjenester opplyser at man ved eventuell utbygging må ha kullfilter for å sikre lav NO 2 - konsentrasjon i inneluften. Dette kommer i tillegg til partikkelfilter. Fylkesmannen vurderer foreliggende informasjon om luftkvalitet som utilfredsstillende til å kunne uttale seg om temaet i denne konkrete plansaken, og anbefaler kommunen å «følge opp saken i den videre planprosess og byggesak» siden høye verdier av NO 2 har helseskadelig potensiale. Statens vegvesen opplyser at all utlufting fra Lyshorntunnelen (9,3 km) vil skje langs kjøreretningen, og at det ikke kommer utluftingssjakter langs tunneltraséen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema viser etaten til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) og øvrige vedlegg. Utnyttingsgrad Utnyttingsgraden er satt til 90 %-BRA. Det ligger meget godt til rette for at syklister og fotgjengere kan komme seg fra planområdet til Lagunen og bybanen. Dette taler for at det kan tillates noe høyere utnyttingsgrad enn utgangspunktet i kommuneplanen på 60 %-BRA utenfor senterområder. Foreslått utnyttingsgrad synes også riktig om man ser prosjektet i forhold til det som er bygget på naboarealene. Rasfarevurdering Forslagsstiller har fått utarbeidet en rasfarevurdering (vedlegg K) hvor geologene fastslår at det ikke er tegn til at det kan gå fjellskred i området og faren for snøskred er liten. Støy Deler av fasaden ligger i gul støysone. Det betyr at soverom må plasseres på stille side. Leiligheter i 1. etasjer får tilfredsstillende lydforhold inne og ute om det plasseres en 1,5 m høy støyskjerm oppå planlagt natursteinsmuren i forkant langs Osvegen. Fagetaten mener at støyskjermen skal være transparent for å sikre utsyn. Bestemmelsene krever at støyskjermen vinkles slik at den ikke gir uønsket støyrefleksjon. For leiligheter i 2. etasje må altaner innglasses eller alternativt må det etableres 1,8 m og 2 m høye støyskjermer nord og sør i B11. Fagetaten anbefaler innglassing av altanene som vil gi et klart bedre visuelt inntrykk enn høye støyskjermer. Innglassingen må ellers kunne åpnes bl.a av brannsikkerhetshensyn, og det må tillegg være mulighet for utvendig solskjerming. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealene er vestvendte og har gode solforhold. Foreslåtte reguleringsbestemmelser krever større privat uteoppholdsareal (15 m 2 ) enn det KPA krever (7m 2 ). Kravet til felles uteoppholdsareal er foreslått lavere (25 m 2 ) sammenlignet med kravene i KPA (30 m 2 ) og må endres. Arealkravet er likevel oppfylt for de 18 leilighetene slik det er vist i planforslaget. I nord grenser B11 til en etablert lekeplass med omkringliggende grøntareal/uteoppholdsareal på 900 m 2. Dette arealet (FE5) eies av Bergen kommune, men er i følge gjeldende reguleringsplan (Rådal Nord) felles for B9, B10 og B11. Naboforhold For naboene i B10 og deres uteoppholdsareal, viser soldiagrammene hovedsakelig uendrede solforhold fram til kl. 18 uansett årstid. I foreslått plankart er maksimal mønehøyde foreslått fastsatt til kote 56,5, altså 2,5 meter lavere enn gjeldende regulering lengst nord i B11 og 4,5 meter lavere lengst sør. Fagetaten vurderer 3

4 solforholdene for naboene i B10 som bedre ivaretatt gjennom planforslaget enn ved en utbygging etter gjeldende reguleringsplan. Sammenlignet med gjeldende plan vil foreslått plan gi redusert utsikt for de som bor i første etasje i B10. men mer utsikt for de som bor i 2. etasje. Foreslått bygg i B11 vil for øvrig gi B10 bedre støyskjerming fra det kommende veganlegget. For å skape best mulig miljø i området mellom B10 og B11, bør det sikres at de grønne rabattene på parkeringsplassen blir beplantet med passende vegetasjon. Dette er ivaretatt i foreslåtte reguleringsbestemmelser 3.1. Kulturminner, estetikk og forholdet til Osbanen Osbanen,vest for planområdet, er vurdert som kulturminne. Natursteinsmuren ligger i eiendomsgrensen mot Osbanen og vil markere overgangen mellom boligformålet og grøntstrukturen langs Osbanen. Buffersonen mellom Osbanen og natursteinsmuren er vist gjennomsnittlig 14,5 m. Natursteinsmuren vil være et nytt element i landskapet, som etter fagetatens vurdering kan harmonere godt sammen med Osbanen som kulturminne, samt i forhold til både eksisterende og foreslått bebyggelse. Bebyggelsen skal ha flatt tak som vist på snitt, og vil bli lavere enn vist på fotomontasjen. Universell utforming Planområdet legger til rette for universell utforming. Heis innpasset i bebyggelsen BKS, skal gi atkomst til 2. etasje jf. foreslåtte reguleringsbestemmelser 5.4 Fagetaten mener derfor at setningen om tilsvarende tilrettelegging i parkeringsområdet, jfr 6.1, må utgå: «Videre kan det oppføres bygg for boder, avfallshåndtering og heis». Det betyr at bossrom og boder også skal plasseres i BKS Lekearealet i FE5, nord for planområdet, grenser til en snarveg ned på Osbanen. Det er ønskelig at denne oppgraderes med asfalt eller annet fast dekke for å fungere best mulig for personer med vanlige rullestoler. Fagetaten foreslår at forslagsstiller vurderer om de vil bidra med fast dekke på snarvegen samtidig med byggingen av fortauet langs atkomstvegen til området. Snarvegen er ca. 46 meter lang og 1 meter bred. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. BKK Varme har imidlertid vurdert kostnaden ved forlengelse av ledningsnettet for fjernvarme fram til B9, B10 og B11 som for høy i forhold til varmebehovet. Pga av luftkvaliteten i området anbefaler fagetaten at det ikke benyttes vedovner som kan forverre luftkvaliteten i området. Den byggtekniske forskriften (TEK 10) 14-7 inneholder ikke lenger krav om at bygget må prosjekteres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Kravet forsvant da den reviderte versjonen av forskriften trådte i kraft Foreslått reguleringsbestemmelse 1.6 viser til det gamle kravet i forskriften, og bør derfor fjernes. 4

5 Luftkvalitet Planområdet vil bli påvirket av den kommende trafikkmaskinen i dagsonen mellom Råtunnelen og Lyshorntunnelen. Begge tunnelene har to løp. Flere tunnelløp vil munne ut i dette området. Det skal ikke etableres utluftingssjakter langs tunneltraséen. Det betyr at all eksos fra Lyshorntunnelens nordgående løp vil komme ut cirka 100 meter fra foreslått bygg. Råtunnelen blir 2,2 km lang og vil munne ut cirka 155 meter fra foreslått bygg. Nærmeste veg i trafikkmaskinen vil komme cirka 80 meter fra foreslått bygg. Siste luftrapport viser at det kan bli høy konsentrasjon av NO x -gasser i planområdet. Rapporten viser også at hovedkilden til luftforurensningen vil være Lyshorntunnelen (9,3 km), mens Råtunnelen (2,2 km) og vegene i dagen kommer i tillegg. Planområdet Det er flere regelsett for luftkvalitet: 1) Forurensningsforskriften (kapittel 7) har minimumskrav til luftkvalitet som er juridisk bindende. 2) Regjeringens nasjonale mål, Miljødirektoratet og Folkehelseinstituttets luftkvalitetskriterier eller retningslinjen for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) er ikke juridisk bindende, men kan gi grunnlag for innsigelser. Gul eller rød sone for luftforurensning (T-1520) fastsettes på bakgrunn av årsmiddelverdi for luftforurensning. Pga mangelfulle beregninger fra tunnelene kan man i dag ikke fastslå om planområdet ligger innenfor slik sone. Det er imidlertid gjort beregninger av timesmiddelverdi for utslipp av PM 10 og NO 2 fra tunnelene hver for seg og vegstrekningen mellom tunnelene. Beregnet partikkelutslipp (PM 10 ) fra tunnelene og vegstrekningen ligger under grenseverdiene. Utslippene av NO 2 fra tunnelene overskrider imidlertid nasjonale mål (150 µg/m 3 /t). Beregningene av NO 2 -utslipp er gjort separat for hver tunnel, og dermed uten hensyn til hvordan spredningsmønsteret påvirkes av at tunnelluft fra ulike retninger vil møtes i området. Rapporten fastslår at utslippene fra veger i dagen og hver av tunnelene vil summeres, men den gir ikke svar på hva sumvirkningen blir. Dette omtales mer detaljert i fagnotatet. Det er ikke kjent om planområdet belastes med forurensning fra forbrenningsanlegget i Rådalen, men da utslippskravene er strenge og utslippene skjer høyt over bakkeplan og 1 km unna, vurderes dette ikke å være et problem. 5

6 Fylkesmannen vurderer foreliggende informasjon om luftkvalitet som utilfredsstillende til å kunne uttale seg om temaet i denne konkrete plansaken, og anbefaler kommunen «å følge opp saken i den videre planprosess og byggesak», siden høye verdier av NO 2 har helseskadelig potensiale. Korrespondansen fagetaten har hatt med Etat for helsevern viser at det er mulig å sikre god nok luft innendørs ved bruk av kullfilter i tillegg til partikkelfilter. Dette er gjort i flere bygg i Bergen sentrum. Vinterhager og innglassede altaner kan fungere som brukbar kompensasjon for at uteoppholdsarealet vil kunne få tidvis dårlig luftkvalitet. Dette betinger imidlertid at også at det innglassede oppholdsarealet forsynes med ren luft fra/via leilighetene, i stedet for fra/via ventiler direkte ut. To forhold i luftrapporten utpeker seg som viktige med tanke på hvor sikre/usikre beregningene er: Beregningstidspunkt mange år fram i tid gir lavere verdier enn få år fram i tid, grunnet gradvis utskifting av eksisterende bilpark til mer miljøvennlige biler. I forbindelse med utarbeidingen av luftrapporten er det gjort konservative valg som gjør at beregningene høyst sannsynlig vil ligge på den sikre siden, dvs. vise høyere nivåer enn det som trolig blir realiteten i 2035 (jf. side 13 i rapporten). Samtidig pekes på at bygging av fergefri E39 vil medføre mer luftforurensning enn forutsatt i rapporten. Med tanke på framtidig luftkvalitet anbefaler fagetaten en reduksjon i antall nye boliger, i kombinasjon med flere avhjelpende tiltak. Som nevnt innledningsvis og under temaet «uteoppholdsareal», har B11 tilgang på et eksisterende uteoppholdsareal med grøntareal og lekeplass i feltet FE5 i gjeldende reguleringsplan. Framtidig luftkvalitet vil sannsynligvis være en del bedre der enn spesielt sør i B11. FE5 er etter fagetatens vurdering stort nok til å dekke behovet for felles uteoppholdsareal til 10 boenheter. Fagetaten anbefaler derfor at antallet nye boliger reduseres til 10, og i tillegg foreslås følgende avbøtende tiltak: Boligene konsentreres lengst mulig vekk fra Lyshorntunnelen, dvs. opp mot eksisterende lekeplass nord for foreslått bygg. Sørenden av B11 reguleres til område for vegetasjonsskjerm. Vegetasjonsskjermen beplantes med vegetasjon som egner seg for å fange opp eller absorbere svevestøv og helseskadelige gasser fra biltrafikk. Bygget må ha ventilasjonsanlegg med kullfilter for filtrering av NO2, i tillegg til partikkelfilter. Bygget skal ha felles luftinntak på taket i nord. Bygget skal ha felles avkast på taket i sør. Avkastet skal ha en utforming som bringer luften opp og vekk fra bygget. Avkastet kan overstige maksimal byggehøyde med inntil 1,5 meter. Leilighetene skal ha innglasset privat oppholdsareal i stedet for vanlig privat uteoppholdsareal. Det innglassede oppholdsarealet skal ha tilførsel av luft fra leilighetene, men må likevel kunne åpnes ved behov. Det innglassede uteoppholdsarealet skal ha tilfredsstillende solskjerming Installering av vedovn tillates ikke i planområdet. Valgte oppvarmingsløsninger skal ha lavt utslipp av helseskadelige gasser og partikler. Trafikkløsninger I forslaget til reguleringsbestemmelser inngår krav om at det skal opparbeides fortau samtidig som eksisterende veg ferdigstilles, og før det blir gitt midlertidig brukstillatelse til de nye boligene. Trafikketaten har ved planoppstart uttalt at de ikke ønsker regulert nye kommunale vegområder i det aktuelle området. For fotgjengere og syklister vil det variere om man bruker Osbanen eller heller tar seg fram nordover forbi skolen og de etablerte boligområdene der. Fagetaten ser det derfor som et positivt bidrag til området at det også reguleres fortau langs den aktuelle strekningen, uavhengig av om dette skal 6

7 overtas av det offentlige eller ikke. Det er også fornuftig med tanke på at det legges opp til en viss trafikkøkning i forhold til en utbygging etter gjeldende plan. I foreslåtte reguleringsbestemmelser er begrepet «Kjøreveg» brukt om det som i plankartet er kalt «Veg». «Veg» kan ha blandet trafikk mellom gående og kjørende. Det kan ikke «Kjøreveg». Det er derfor gjort rett i plankartet, og bestemmelsene må rettes opp. Dette gjelder foreslåtte bestemmelser 4.2 og 6.1. Naturmangfold Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold innenfor planområdet i Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase eller i Artsdatabankens Artskart. Barn og unges interesser Det er få spor av barn og unges bruk av planområdet. Tilgrensende areal i nord er regulert til felles lekeareal. Osbanen vest for området, er mye brukt og er en viktig ferdselsåre for gående og syklende. Osbanen gir lett tilgang til Lagunen, Rådalslien skole og til flere omkringliggende aktivitetstilbud. Nærmeste idrettsanlegg er Fana stadion på andre siden av Fanavegen og volleyballhallen som er etablert like ved Rådalslien skole. I området finnes flere friluftsområder og lekeplasser tilknyttet offentlige undervisningsanlegg. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg delvis til hovedformålet boliger. Planforslaget må imidlertid endres slik det inngår i forslag til vedtak for å anses tilfredsstillende. Byrådets vurdering Byrådet viser til fagetatens grundige vurdering av saken. En høyere utnyttelse av området er generelt i tråd med kommunens fortettingsstrategi da det ligger innenfor rimelig gangavstand til kollektivtransport (400 m fra busstopp og ca 900 m fra bybanestopp ved Lagunen) og nær skole, barnehage og vollyballhall (200m). Området vil imidlertid bli sterkt eksponert for støy og luftforurensning når ny E39 blir gjennomført. Foreslåtte avbøtende tiltak er innglassing av balkonger, plassering av soverom mot stille side og rensing av lufttilførselen til boligene. Fagetaten foreslår også at antall boenheter i området reduseres fra 18 til 10 boliger og plasseres lengst nord, og at området skjermes med vegetasjon mot sør. Krav til felles uteoppholdsareal dekkes i tilgrensende lekeområde nord for området, da luftkvaliteten på uteoppholdsarealene innenfor planområdet ikke er tilfredsstillende. Byrådet ønsker imidlertid ikke å slutte seg til fagetatens anbefaling om flere boliger i området enn det som ligger i vedtatt reguleringsplan, pga områdets beliggenhet nær et framtidig stort vegkryss med E39 og mangelfull utredning angående luftkvalitet. Foreslåtte avbøtende tiltak vil gi bedre inneklima, men mindre gode bokvaliteter samlet sett. Dette begrunnes nærmere slik: Reguleringsplan for veikrysset mellom E16 og Fv 580 ble første gang vedtatt i Beregninger for støy og luftkvalitet den gangen viste at angjeldende planområde, som da var i prosess og vedtatt i 2008, ikke ville bli berørt av overskridelser av nasjonale mål for verken NO 2 eller PM 10. Plan for vegkrysset ble imidlertid endret i revidert plan i 2012 pga nye krav til tunnelutforming. Strengere krav til utslipp av PM 10 ble innført Nye beregninger av utslipp fra tunnelene, som ikke er fullstendige og ikke sammenfattet, indikerer overskridelser av NO 2 for planområdet i denne saken. Utslippene fra tunnelmunningen er beregnet hver for seg og egen beregning er foretatt for veistrekningen i dagen mellom tunnelene. Summen av disse utslippene og hvorvidt de påvirkes av utslippene fra forbrenningsanlegget i Rådalen og lokalklimatiske forhold, er ikke utredet. Som det påpekes i fagnotatet har tunnelene adskilte løp i de to 7

8 kjøreretningene, har ikke vertikale luftesjakter slik at tunnelluften føres ut i enden av utløpet, i kjøreretningen. Ufullstendige beregninger påpekes både av Etat for helsetjenester og Statens vegvesen. Det er dessuten usikkerhet knyttet til forventet trafikkvekst ved etablering av ev ny ferjefri E39, og det er usikkert hvorvidt mer miljøvennlige kjøretøy kompenserer for dette. En eventuell overskridelse vil kreve avbøtende tiltak. I saken foreslås ventilasjonsanlegg med kullfilter og filtrering av NO 2 samt partikkelfilter, også for innglassede balkonger. Området er vestvendt og på varme dager med høy forurensing vil naturlige luftemuligheter på innglassede balkonger bli vanskelig, eller medføre helserisiko. Byrådet mener dette sammen med dårlig luftkvalitet på uteoppholdsarealene foran boligene, vil redusere boligenes bruks- og bokvaliteter vesentlig. Selv om antall boliger reduseres slik fagetaten foreslår, vil boligene og uteoppholds-arealene få en lite gunstig lokalisering med hensyn til støy og luftforurensning, når veganlegget for ny E39 bygges. Byrådets konklusjon Byrådet mener et planforslag for flere boliger i området bør stilles i bero til E39 er realisert og konsekvensene for framtidig luftkvalitet er tilstrekkelig utredet. Byrådet anbefaler derfor at saken ikke fremmes. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av fremmes ikke følgende reguleringsplan: Fana, Rå, gnr 119, bnr 952 m.fl. Detaljreguleringsplan for Rådalslien boliger, arealplan-id datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert Begrunnelse framgår av saksutredningen. Dato: 09. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser datert , C. Planbeskrivelse revidert , D. Merknadsskjema revidert , E. Illustrasjonsplan datert , F. Snitt datert , G. Fotomontasjer, udaterte, H. Soldiagrammer, udaterte, I. VA-rammeplan datert , J. ROS-analyse datert , K. Skredfarevurdering revidert , 8

9 L. Luftrapport datert , M. Støyvurdering datert , N. Fylkesmannens vurdering av luftkvaliteten, datert , O. Forslagsstillers vurdering av luftkvaliteten, datert , 9