BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /17 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TEVI Dato: Fana, Rå, gnr 119, bnr 952 m.fl. Forslag til detaljregulering for Rådalslien boliger, arealplan-id Vedtak om offentlig ettersyn Kort om planforslaget Multiconsult AS fremmer på vegne av Solidia AS forslag til omregulering av delområde B11 i gjeldende reguleringsplan, Rådal Nord. Foreslåtte boliger vil ligge om lag 950 meter sør for bybanestoppet i Lagunen. Planområdet er på 4,6 dekar og inkluderer en del av vegen fra Planområdets plassering sør for Lagunen, mellom eksisterende leilighetsbygg og Osbanen. Lignende nytt leilighetstsbygg foreslås å erstatte regulerte eneboligtomter. Rådalslihallen ved Rådalslien skole og fram til byggetomten. På denne strekningen vil planforslaget sikre at vegen blir ferdigstilt med fortau. I gjeldende plan er området regulert til 4 Side 1 av 8

2 eneboligtomter med garasjer. Det foreslås nå i stedet å regulere arealet til 18 leiligheter i et todelt bygg på 2 etasjer, sammenbundet av svalgang på østsiden. Delvis lignende løsninger finner man ved eksisterende bygg i B10. Under svalgangen vil det være en passasje til uteoppholdsarealer på bakkeplan vest for bygget. Privat uteoppholdsareal for 1. etasje legges nærmest bygget, mens felles uteoppholdsarealer kommer nærmere buffersonen mot Osbanen. Boliger i 2. etasje vil ha privat uteoppholdsareal på vestvendte altaner. Utnyttingsgraden er foreslått til 90 %-BRA og byggehøyden om lag 6,5 meter over bakkeplan. Nær inngangspartiet på østsiden vil det være 1 parkeringsplass for bil og 2 sykkelparkeringsplasser per leilighet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til innkomne uttalelser, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, merknadsnotat, og øvrig planmateriale, jf. vedleggene. Innkomne merknader og uttalelser ved planoppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort , med frist for kommentarer Det kom inn uttalelser fra 7 høringsinstanser, men ingen private merknader. I uttalelsene pekes det i hovedsak på følgende: Minner om at ROS-analysen må se på risiko både innenfor og utenfor planområdet (Fylkesmannen). Forutsetter at det ikke planlegges nye kommunale vegområder innenfor planavgrensningen (Trafikketaten). Forutsetter at nødvendige miljø- og støyvurderinger blir gjennomført (Statens vegvesen). Anbefaler primært at planarbeidet ikke gjennomføres, men samtidig at en eventuell regulering må tydeliggjøre hvordan tiltaket tar hensyn til kulturminnet Osbanen (Byantikvaren). Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet som tilfredsstillende for utlegging til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring, samt andre tema som rutinemessig skal kommenteres i fagnotatet. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse temaene vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 2 av 8

3 Rasfarevurdering Forslagsstiller har fått utarbeidet en rasfarevurdering (vedlegg K) hvor geologene fastslår at det ikke er tegn til at det kan gå fjellskred i området, dvs. fast volum større enn 100 kubikkmeter. Leilighetsbygg i B10 med rassikring Sørlig ende av rassikringen Konklusjonen er at vollen som er bygget mellom eksisterende leilighetsbygg i B10 og skråningen mot Ramnaberget, går langt nok sørover til å gi tilfredsstillende beskyttelse også for område B11. Utnyttingsgrad Utnyttingsgraden er satt til 90 %-BRA. Etter fagetatens vurdering ligger det meget godt til rette for at syklister og fotgjengere kan komme seg fra planområdet til Lagunen og bybanen. Dette taler for at det kan tillates noe høyere utnyttingsgrad enn utgangspunktet i kommuneplanen på 60 %- BRA utenfor senterområder. Foreslått utnyttingsgrad synes også riktig om man ser prosjektet i forhold til det som er bygget på naboarealene. Byggehøyder Maksimal byggehøyde er fastsatt som kotehøyde +56,5 m. Det er levert snitt (vedlegg J) som viser at grunnplanet ligger på kote +50 m. Foreslått bygg ser dermed ut til å bli rundt 6,5 meter høyt. Bakenforliggende leilighetsbygg (B10, jf. gjeldende plan) er til sammenligning 5,5 meter høyt, men plassert noe høyere i terrenget slik at kotehøyden på taket der er 1 meter høyere enn det som foreslås i B11 nå. Utsikten fra leilighetene i B10 vil bli redusert i forhold til dagens situasjon, men det ville den også blitt ved utbygging av eneboliger i samsvar med gjeldende plan. I tillegg til 4 eneboliger med gesimshøyde på 4 meter og mønehøyde 7 meter, tillater gjeldende plan 4 garasjer med mønehøyde på 5 meter. For B10 kan vi gå ut fra at støyen fra det kommende veganlegget vil bli noe lavere som følge av foreslått utbygging i B11 enn om man i større grad splitter opp bebyggelsen, slik f.eks. gjeldende plan legger opp til. Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene har en gunstig plassering vest for bygget, med meget gode solforhold, jf. soldiagrammene (vedlegg H). Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser 750 kvm felles uteoppholdsareal. Kravet etter kommuneplanen for de 18 leilighetene er 540 kvm. Området er slik sett selvforsynt og behøver ikke basere seg på å regne med det etablerte lekearealet (FE5 i gjeldende plan). Privat uteoppholdsareal er vist med 20 kvm per leilighet, og overstiger dermed kravet i KPA på 7 kvm for denne type bygg. Støyvurderingen (vedlegg M) viser at man oppnår tilfredsstillende støynivå på bakkeplan ved plassering av 1,5 meter høy støyskjerm på toppen av natursteinsmuren i grensen til bufferen mot Osbanen. I sør vil denne avsluttes der terrenget Side 3 av 8

4 naturlig overtar skjermingen. For beboere i 1. etasje vil det trolig være en fordel om støyskjermen oppføres i transparent materiale. Eksisterende bygg i både B9 og B10 har transparent skjerming innebygget i rekkverket i 2. etasje. Dette er synlig fra Osbanen, og ser etter fagetatens vurdering bra ut. Det vil harmonere godt om man viderefører denne stilen i B11. Støyskjermen må om nødvendig finjusteres/vinkles slik at den ikke gir refleksjonsstøy som er ugunstig for naboområdene, eksempelvis refleksjon fra Rådalskrysset og inn nord for støyskjermen som er regulert og skal etableres ved Stemmhaugane næringsområde. For naboene i B10 og deres uteoppholdsareal, viser soldiagrammene at de hovedsakelig beholder solforholdene som i dag, fram til kl. 18 uansett årstid. En utbygging av eneboliger etter gjeldende plan, ville med en mønehøyde på 7 meter kunne skapt ulemper for uteoppholdsarealet til enkelte av leilighetene i B10. Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser plassering av bosshus og heis foran passasjen til uteoppholdsarealet. Dette reduserer muligheten for utsikt for naboene bak. Forslagsstiller bør før 2. gangs behandling se etter en alternativ plassering som gir en viss mulighet for utsikt og bedre lysinnslipp. For å skape et best mulig miljø i området mellom B10 og B11, bør det før 2. gangs behandling sikres at de grønne rabattene på parkeringsplassen blir beplantet med passende vegetasjon. Støy, luftkvalitet, bokvalitet Forslagsstiller har fått utarbeidet ny støyvurdering (vedlegg M) som viser at det er behov for relativt høye støyskjermer foran de private uteoppholdsarealene i 2. etasje, men at man da kan oppnå tilfredsstillende støynivå. I foreslåtte reguleringsbestemmelser er slik støyskjerming sikret i 1.4, og med åpning for at skjermingen kan etableres ved heldekkende innglassing av arealet som erstatning for støyskjermer. Kommuneplanen åpner ikke i utgangspunktet for dette, men det kan likevel tillates gjennom reguleringsplan. Det er godt mulig at innglassing av altanene vil gi et bedre visuelt inntrykk enn etablering av henholdsvis 1,8 m og 2 m høye støyskjermer nord og sør i feltet. I fotomontasjene er bygget gitt en skrånende utforming som estetisk sett kan passe godt for innglassing. I dette tilfellet ser fagetaten at innglassing samlet sett kan være den beste løsningen i et boligområde som allerede er godkjent plassert nær et større veganlegg. I nordvestre og sørøstre del av kryssområdet kommer henholdsvis nordgående og sørgående tunnelløp. (Avstanden mellom disse er ca. 187 meter.) Tunnelportalen i sørøst vil ligge nærmest det foreslåtte utbyggingsområdet B11, med en avstand på ca meter. Støy og luftforurensning fra tunnelene kommer i tillegg til det man får fra selve kryssområdet. Dette skal det tas hensyn til ved beregning av støy- og luftkvalitet. Det er ikke utarbeidet ny dokumentasjon vedrørende luftkvaliteten. Forslagsstiller baserer seg her på at dette temaet er tilstrekkelig utredet gjennom en rapport som ble utarbeidet i forbindelse med reguleringen av E39 Rådal Sørås (vedlegg L). Blant de utvalgte bygningene det er gjort beregninger for i rapporten, ser det ut til å være gardsbruket på gnr 119, bnr 585 som er mest relevant (vist som B5 på s. 10 i luftrapporten). Der ser beregnet samlet luftforurensning fra tunnelene ut til å ikke overstige nasjonale mål for nitrogendioksid og svevestøv. Det synes imidlertid uklart hvor sikre beregningene er, og hvilke utslipp som eventuelt kommer i tillegg fra trafikken i kryssområdet. På første side i rapporten framgår det at: «Arbeidet omfatter kun tunnelene og dekker ikke utslipp fra det lokale vegnettet.» På siste side konkluderes det likevel Side 4 av 8

5 med følgende: «Det framgår at beregnede konsentrasjoner fra tunnelene og fra lokale veger ikke overstiger nasjonale mål». Fagetaten er også usikker på hvor store lokale forskjeller det vil være når man beveger seg utenfor de punktene som er med i rapportens beregninger, spesielt med tanke på at tunnelluft fra motsatte retninger møtes i kryssområdet. Før 2. gangs behandling må det tas endelig stilling til om det er behov for mer dokumentasjon vedrørende luftkvaliteten enn den som ble utredet i forbindelse med reguleringen av E39 Rådal Sørås. Det må før 2. gangs behandling også vurderes om innglassing av privat uteoppholdsareal skal stilles som et krav i stedet for at det bare åpnes for at utbygger kan velge innglassing. Dette gjelder spesielt i 2. etasje. Det framgår av støyrapporten (vedlegg M) at enkelte deler av fasaden havner i gul støysone, og at man derfor ved detaljprosjekteringen må ha fokus på at det blir nok soverom på stille side. Innglassing av altanene vil gi større fleksibilitet for utbygger til å oppnå best mulig romløsninger. For beboerne vil sannsynligvis beste løsning være en type innglasset altan som delvis kan åpnes på solfylte dager med god luftkvalitet. At innglassingen må kunne åpnes er også et relevant krav man kan stille ut fra brannsikkerhetshensyn. Luftinntakene bør plasseres på de delene av bygget som er minst eksponert for forurenset luft (sannsynligvis øst på taket, nærmest B10). Trafikkløsninger I forslag til reguleringsbestemmelser er det fastsatt at det skal opparbeides fortau samtidig som eksisterende veg ferdigstilles, før det blir gitt midlertidig brukstillatelse til de nye boligene. Trafikketaten har ved planoppstart uttalt at de ikke ønsker regulert nye kommunale vegområder i det aktuelle området. For fotgjengere og syklister vil det variere om man bruker Osbanen eller heller tar seg fram nordover forbi skolen og de etablerte boligområdene der. Fagetaten ser det derfor som et positivt bidrag til området at det også reguleres fortau langs den aktuelle strekningen, uavhengig av om dette skal overtas av det offentlige eller ikke. Det er også fornuftig med tanke på at det legges opp til en viss trafikkøkning i forhold til en utbygging etter gjeldende plan. Naturmangfold Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold innenfor planområdet i Naturbase til Direktoratet for naturforvaltning eller Artskart til Artsdatabanken. Øst for planområdet er det registrert rik edelløvskog i Krohnåsen. Dette området berøres ikke av omreguleringen. Barn og unges interesser Fagetaten slutter seg til forslagsstillers kommentarer om dette temaet: Det er få spor av barn og unges bruk av planområdet. Deler av planområdet har tidligere vært landbruksjord, slått- og beiteland. Tilgrensende areal i nord er regulert til felles lekeareal (plan , område FE5). Osbanen nedenfor planområdet i vest er mye brukt og er en viktig ferdselsåre for gående og syklende. Osbanen gir lett tilgang til Lagunen, Rådalslien skole og til flere omkringliggende aktivitetstilbud. Nærmeste idrettsanlegg er Fana stadion på andre siden av Fanavegen og volleyballhallen som er etablert like ved Rådalslien skole. I området finnes flere friluftsområder og lekeplasser tilknyttet offentlige undervisningsanlegg. Estetikk og forholdet til Osbanen Det er levert fotomontasjer (vedlegg G) som viser hvordan bygget vil ta seg ut sett fra begge retninger langs Osbanen. Der ser man også natursteinsmuren som er foreslått langs buffersonen mot Osbanen. Fagetaten ser positivt på at det ved endring fra eneboliger til mer konsentrert utbygging, Side 5 av 8

6 foreslås et prosjekt som tilsvarer de relativt nye 2-etasjes nabobyggene. Fagetaten merker seg likevel at de skisserte pulttaks-løsningene i fotomontasjene virker noe dominerende sett fra gang- og sykkelvegen. Snittet viser ikke pulttak. Før 2. gangs behandling må planmaterialet justeres slik at det er innbyrdes samsvar. Illustrasjonene må også gi et korrekt inntrykk i forhold til den høyden det gjennom bestemmelser og plankart åpnes for å bygge. Natursteinsmuren vil markere overgangen og være et fint skille mellom uteoppholdsarealet foran boligene, og bufferen mot Osbanen. Utarbeidet snitt (vedlegg F) viser at det vil være 14,5 meter mellom Osbanen og natursteinsmuren. Dette er i utgangspunktet tilsvarende som i planen for Stemmhaugane næringsområde på andre siden av Osbanen (arealplan-id ). Plankartet viser dog at avstanden varierer litt på grunn av at muren ikke vil følge Osbanens kurve. I nord er avstanden noen meter mindre enn 14,5 og i sør er den noen meter større enn 14,5. Fagetaten vurderer dette som tilstrekkelig. Natursteinsmuren vil være et nytt element i landskapet, som etter fagetatens vurdering harmonerer godt sammen med Osbanen som kulturminne, samt i forhold til både eksisterende og foreslått bebyggelse. Grønn buffer SF2 i forhold til B11 slik arealene er regulert i gjeldende plan (jf. vedlegg C) Fagetaten slutter seg til forslagsstillers kommentarer om at det foreligger tilstrekkelig kulturminnedokumentasjon for området (vedleggene P-T). Universell utforming Fagetaten vurderer planområdet som godt egnet for å enkelt oppnå god universell utforming. Forslagsstiller opplyser at all ny bebyggelse utformes i samsvar med lover og regler når det gjelder universell utforming. Utvendige gangveger er tilrettelagt for rullestolbrukere, og for atkomst til 2. etasje er det tilrettelagt for etablering av heis, jf. foreslåtte reguleringsbestemmelser 6.1. Bestemmelsen åpner imidlertid Side 6 av 8

7 for at heisen kan etableres i området for felles parkering, f_spp. Før 2. gangs behandling må dette justeres, f.eks. ved at ordlyden i bestemmelsen flyttes til bestemmelsene for bebyggelse og anlegg ( 5) og område BKS utvides til å inkludere heisarealet. Lekearealet FE5 nord for B11 grenser til en snarveg ned på Osbanen. Denne vil nok fungere greit for personer med elektriske rullestoler. Snarvegen er opparbeidet med en type litt løst grusdekke. Grunnet en viss stigning kan denne med fordel oppgraderes med asfalt eller annet fast dekke for å fungere best mulig for personer med vanlige rullestoler. Snarvegen havner utenfor planområdet, men forslagsstiller kan gjerne vurdere om de vil gi et ekstra bidrag her samtidig med den foreslåtte ferdigstillingen av veg med fortau ikke langt unna. Snarvegen er ca. 46 meter lang og 1 meter bred. Avfallshåndtering Fagetaten antar at BIR kan ha ønske om at det før 2. gangs behandling blir sikret i reguleringsbestemmelsene at det utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP). Bosshuset må sannsynligvis enten inkluderes i område BKS, eller settes av med eget formål i plankartet (sosikode 1560) og tilhørende bestemmelse. Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det framgår av planbeskrivelsen at det er lagt fjernvarmeledning fram mot Rådalslien skole og blokkbebyggelsen lenger nord. Så langt er dette ikke gjort for rekkehusområdene B9, B10 og B11 i gjeldende plan. Dersom det nå blir aktuelt å forlenge fjernvarmeledningen fram mot B11, må det vurderes om det er hensiktsmessig å samkjøre dette arbeidet med ferdigstillingen av veg og fortau på strekningen fra Rådalslihallen til B11, ettersom mulig tilkoblingspunkt kan være nær Rådalslien skole. Det framgår ikke tydelig av planbeskrivelsen om forslagsstiller har tenkt å søke om dispensasjon fra kravet om tilknytning til fjernvarmenettet. Forslagsstiller må uansett være forberedt på å oppfylle kravet i TEK om at bygget prosjekteres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Før 2. gangs behandling må det redegjøres nærmere for hvilken løsning man velger. Annet I planmaterialet veksler forslagsstiller mellom begrepene balkong og altan. Ut fra fotomontasjene ser altan ut til å være korrekt definisjon ettersom de aktuelle arealene er understøttet. Begrepet vinterhage brukes også i planbeskrivelsen og bestemmelsene. Vinterhage passer normalt best for arealer på bakkeplan med reelt hagepreg. I dette tilfellet er det mest aktuelt med innglassing i 2. etasje. Før 2. gangs behandling må det klargjøres om dette også er aktuelt på bakkeplan. Konklusjon Fagetaten slutter seg i det vesentlige til planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold, jf. vedtakspunkt: Usikkert om luftforurensingsrapporten dekker alle aktuelle utslipp, innglassing av altaner, fjernvarmetilknytning, oppgradering av snarveg, justert plassering av bosshus og heis med hensyn til naboforhold. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil framkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 8

8 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Fana, Rå, gnr 119, bnr 952, 953, 954, 955 m.fl. Rådalslien boliger. - vist på plankart sist datert med tilhørende bestemmelser datert Fagetaten har følgende merknader til planforslaget ved utlegging: Det må avklares om luftrapporten dekker alle aktuelle utslipp av luftforurensning. Innglassing av altaner bør stilles som krav i stedet for å kun være et alternativ. Fjernvarmetilknytning bør eventuelt samkjøres med ferdigstilling av veg og fortau. Eventuelt alternativ til fjernvarmetilknytning må redegjøres for, jf. TEK 10. Snarveg ned til Osbanen kan med fordel oppgraderes med fast dekke. Plassering av bosshus og heis bør justeres av hensyn til naboforhold. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Trykte vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Planbeskrivelse datert D. Merknadsnotat datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt datert G. Fotomontasjer, udaterte H. Soldiagrammer, udaterte I. VA-rammeplan datert J. ROS-analyse datert K. Skredfarevurdering datert L. Beregning av utslipp fra Rådalstunnelene, datert M. Støyvurdering datert N. Støykartlegging for E39 Rådal Sørås, datert Utrykte vedlegg: O. KU støy E39 Rådal Sørås, datert P. KU kulturmiljø E39 Rådal Sørås, datert Q. Kulturminnerapport Rådal Nord, datert R. Kulturhistorisk registrering Byantikvaren, datert S. Brev fra Bergen Museum til Riksantikvaren, datert T. Kulturminnedokumentasjon Stemmhaugane, datert For fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8