Åsane gnr 170 bnr 4, 23 Breistein, Reguleringsplan. 2.gangs behandling.

Transkript

1 Dato: 09. november 2011 Byrådssak /11 Byrådet Åsane gnr 170 bnr 4, 23 Breistein, Reguleringsplan. 2.gangs behandling. EMRA BBY Hva saken gjelder: Planområdet inngår i boligområdene B10 og B44 i gjeldende kommuneplans arealdel. Planområdet grenser blant annet mot Leikvang idrettsanlegg, Haukås skole og Bergen Travpark. Foreliggende planforslag fremmes av OPUS Bergen AS på vegne av Skanska Bolig AS i henhold til avtale med grunneierne. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for utvikling av to boligområder, samt å bevare viktige natur- og landskapskvaliteter i området. I henhold til kommuneplanens arealdel (KPA) ligger planområdet i fremtidig avsatt boligområde B10 og B44, idrettsanlegg (området vist med formål offentlig/privat tjenesteyting i nykpa vedtatt av bystyret), og LNF-område. Deler av planforslaget er ikke i samsvar med KPA. Totalt antall boenheter er ca. 158 enheter fordelt på 86 boenheter hvorav 54 tradisjonelle rekkehusenheter i felt A og 63 rekkehusenheter samt 9 eneboligtomter i felt B. For øvrig er det ikke noen eksisterende bebyggelse i planområdet. Ellers viser planforslaget areal for offentlige trafikkformål, spesialområder og fellesområder. Parkering for den planlagte bebyggelsen er dels planlagt som felles overflateparkering og dels som parkering i tilknytning til de enkelte boenhetene. Hovedatkomsten er via Leikvangvegen til eksisterende til Breisteinvegen/Rv-567. I denne sammenheng har Statens vegvesen stilt krav om at planområdet må utvides til også å omfatte den kommunale vegen, og krysset til Breisteinsvegen. Det aktuelle vegstykket inngår i en eldre reguleringsplan PlanID Tilgrensende nyoppstartede planarbeid, Leikvang stadion som utføres av Arkitektgruppen Cubus på vegne av BKB omfatter i sitt planarbeid det aktuelle krysset som Statens vegvesen ønskes inn i planområdet. Det er opprettet en avtale mellom BKB og Skanska for kostnadsdeling av utbedring av lokalveg frem til krysset og Breisteinskrysset. Saken ble oversendt byrådsavdelingen for 2. gangs behandling (politisk behandling) Forslagsstiller var kjent med at fagetatens anbefaling til vedtak inneholdt forslag til justeringer av planforslaget. Opus Bergen AS henvendte seg til byrådsavdelingen med et ønske om å justere planforslaget for å tilpasse seg fagetatens anbefalinger. På denne bakgrunn ble saken returnert til fagetaten for videreføring av dialog med forslagsstiller. Både plankart og tilhørende bestemmelser er revidert når saken nå fremmes på nytt. Likeledes er fagnotatet oppdatert og revidert. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. 2 av uttalelsene er ikke kommentert 1

2 av forslagsstiller. Dette gjelder uttalelse fra Byrådsavdeling for kultur, næring og idrett v/ Idrettsseksjonen datert og Grønn etat datert I merknadene og uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Deler av bebyggelsen i felt A ligger i LNF-område. De ulike boligfeltene i felt B må forholde seg til og oppfylle kvalitetskrav i pkt 11 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Manglende snitt og illustrasjoner av kjørevei til felt B da veifremføringen vil medføre relativt omfattende skjæringer/fyllinger. Etablert ballbinge på naboeiendom er i konflikt med store deler av planlagt bebyggelse i felt A. Utvidelse av planområdet til å også omfatte krysset med Fv 567. Spørsmål om egnethet for boliger i forhold til negative miljøfaktorer, blant annet støy og lukt fra travbanen. Forslag om å flytte bebyggelsen lenger øst. Behov for atskilte fortau og universell utforming. Behov for lokal håndtering av overvann. Tilrettelegging for vannbåren varme. Sol- og skyggeforhold for naboeiendommer i sør. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som ble foretatt etter offentlig ettersyn fremgår i hovedsak av vedlegg F datert Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall boenheter er redusert fra 216 til totalt ca 194 enheter. I felt A er bebyggelsen trukket lenger mot øst for å gi en større buffersone mot travbanen, og hovedatkomst er plassert langs vestsiden av feltet. I felt B er område KS13-16 justert noe for å gi bedre tilpassing til terrenget samt bedre utsiktforhold. Antall delfelt for konsentrert småhusbebyggelse(ks) er økt. Samtidig har man ikke vært konsekvent ved navnsettingen av de ulike delfeltene, hvilket har medført at noen av delfeltene i felt A har fått en feltbetegnelse som tidligere hørte inn under felt B og vise versa. Justering av benevnelser og nummerering av fellesareal. Rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av fellesarealer er blitt knyttet opp mot spesifikke utbyggingsfelt. Det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeiding av krysset med Fv 567. Maksimal byggehøyde for feltene med konsentrert småhusbebyggelse er endret fra 10 til 9,5 meter. Kort oppsummert fremkommer endelige gjennomførte endringer av forslagsstiller: Antall boenheter er ytterligere redusert til totalt ca 158 enheter som en konsekvens av at tidligere foreslått lavblokkområde B1 er endret til rekkehusbebyggelse innenfor begrepet konsentrert småhusbebyggelse (KS23). Som en konsekvens av endret parkeringsløsning i tilknytning til KS23 er kommet FP23 (parkeringsplass til KS23). Felt som ikke lenger eksisterer, er: B1, FL1, FGR1-2 og 7, FA2-3 og 5, FP12-13 og samt KS15. Plasseringen av felt KS20 er justert for bedre å ivareta grøntarealene i felt FL7. Maksimal byggehøyde for feltene med konsentrert småhusbebyggelse er justert til 9 meter i henhold til konklusjonene i artikkel 00/ i Planjuss 1/2002. Maksimal kotehøyde er tallfestet. Snitt og vegprofil er oppdatert. 2

3 Planforslaget er forbedret gjennom de endringer som er foreslått etter offentlig ettersyn, dog for felt A er det ikke gjort endringer som fagetaten anbefaler. Dette gjelder primært i forhold til de påpekte utfordringene med hensyn til støy fra Bergen Travpark og etablert ballbinge ved Haukås skole. Etter fagetatens vurdering er det fremdeles behov for ytterligere forbedringer for å sikre best mulig bo- og bomiljøkvaliteter, og da spesielt innenfor felt A. Sentrale vurderingstema Støy Planområdet ligger tett opp mot Bergen Travpark, Haukås skole og idrettsplass. Kilde akustikk AS har på vegne av forslagsstiller foretatt støyberegninger av kjente støykilder som berører planforslaget i foreslått byggeområdet felt A. Beregningene viser at planforslaget har tilfredsstillende forhold for store deler av området, men at det er stor konflikt ved 1) Sørlig bygning i KS5 2) Felt KS12 3) Tildels utbredelse i KS7 og sørenden av KS10. Konfliktene i KS7 og KS10 kan eventuelt fjernes med supplerende og justert skjerming. For KS12 og sørlig del av KS5 er terrenget og plasseringen slik at det en ikke anbefaler utbygging. Felt A uteoppholdsareal i delfeltene KS5 og KS12 er i stor konflikt med støy fra høyttaleranlegget fra Bergen Travpark. Plassering og topografi gjør det vanskelig med støyskjerming for denne bebyggelsen. Når KS12 i tillegg ligger i et LNF-område samtidig som KS5 grenser opp til ballbingen ved Haukås skole, anbefaler fagetaten at delfeltene KS5 og KS12 utgår som boligformål, og tilrettelegges som en del av felles grøntareal. Ved å utelate sørlige del av KS5 eksponeres nordlige del for støykonflikt, jf notat fra Kilde Akustikk AS datert (vedlegg I). I henhold til notat fra Kilde Akustikk AS datert (vedlegg J) utsettes de mest utsatte boligene i KS1 og KS3 for et støynivå LpAFmaks =76 db fra eksisterende ballbinge ved Haukås skole uten skjermtiltak. Forslagsstiller har tatt anbefalingene fra Kilde Akustikk AS til etterretning, men ikke tatt til følge fagetatens anbefaling i om å legge til rette for en bredere grønn buffer mellom støykildene og bebyggelsen, samt valgt å opprettholde delfeltene KS5 og KS12 i sist reviderte forslag. Uteoppholdsarealer Som det framgår av sol- og skyggediagrammene (vedlegg M) ligger store deler av KS13 og KS16 i skygge ved jevndøgn kl. 15. Boligfeltene vest i felt B ligger også i til dels svært bratt terreng. Det kan derfor bli en utfordring å oppfylle minstekravet i bestemmelsene om minimum 50 m² privat uteoppholdsareal når arealene ikke skal være brattere enn 1:3. Det anbefales derfor at det gjennom bestemmelsene stilles kvalitetskrav til uteoppholdsarealene, som dokumenteres før rammetillatelse kan gis. Det anbefales at delfelt KS1 og KS3 endres til felles grøntareal, jf. uttalelse fra byrådsavdeling for kultur, næring og idrett v/idrettsseksjonen datert , da det også her vil kunne bli interessekonflikter mellom brukerne av ballbingen og dens fremtidige naboer. Tas de anbefalte endringene til følge, får det konsekvenser for de tilliggende felles parkeringsanleggene FP2 og FP6, samt felles lekeareal FL1. Disse bør inngå i den grønne buffersonen mot eiendom gnr 199 bnr 10. Fagetaten har med utgangspunkt i foreslåtte endringer utarbeidet en prinsippskisse (vedlegg Q) da forslagsstiller opprettholder forslaget om å bebygge delfeltene KS1, KS3, KS5 og 3

4 KS12. Fagetaten vurderer at forslagsstiller i ytterlig grad bør vektlegge bokvaliteten - og ivareta uteoppholdsarealene med hensyn til støy, solforhold og egnet privat og felles uteoppholdsareal. Prinsippskissen fagetaten har utarbeidet viser justering av linjeføringen på felles avkjørselsvei FA1, og foreslått ny gruppering av bebyggelsen. Det førende prinsippet er en grønn buffer mot Haukås skole i vest og Bergen Travpark i sør/sørvest. Videre foreslås det å la del av felles parkeringsanlegg inngå som del av skjermingen mot de 2 støykildene i området. En fjerner dermed behov for støyskjermen mot ballbingen og (kompletterende) ballvegg. Samtidig kan integreringen av parkeringsanleggene medvirke til å redusere høyden på den øvrige støyskjermingen. Vei / Tilkomst Kjørevei V1 medfører relativt omfattende skjæringer/utfyllinger jf. uttalelse Grønn etat ved offentlig ettersyn Det anbefales derfor at del av plan for Breistein idrettsanlegg vedtatt som ligger sør for kjørevei V1 i ny plan oppheves, som følge av at ny veitrasé fastlegges i gjeldene planforslag. Fagetaten foreslår å ta inn en rekkefølgekrav som sikrer at kjørevei V1 er gjennomført før det kan gis igangsettingstillatelse til bebyggelse innenfor planområdet. Rekkefølgebestemmelsen må ses i sammenheng med blant annet pågående planarbeid for Leikvang idretts- og skoleområde på motsatt side av veien. Det anbefales også rekkefølgebestemmelser som sikrer at nærmere angitt delstrekninger veien er ferdigstilt innen det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til bebyggelsen i de aktuelle felt. Gangforbindelser Ved planoppstart ble det av samferdsel og grønn etat pekt på viktigheten av at kjørevei til planområdet holdes atskilt fra eksisterende gangveiforbindelse mellom bebyggelse på østsiden av Breistein og idretts-/skoleområdet. Dette ble opprettholdt ved offentlig ettersyn. Også Åsane bydelsstyre påpekte viktigheten av at vei og fortau blir fysisk atskilt. I nærværende planforslag opprettholdes kjørevei slik den ble foreslått ved offentlig ettersyn; delvis parallell beliggenhet og delvis adskilt. Byrådets vurderinger Byrådet slutter seg til forslaget om bolig som hovedformål. I tråd med fagetatens anbefaling kan planforslaget godkjennes under forutsetning av at plankart bearbeides i samsvar med fagetatens prinsippskisse(vedlegg Q) for felt A, og med forslått ny trasé for deler av veinettet som fører til felt B. Planbestemmelsene anbefales godkjent under forutsetning av at de bearbeides slik at de samsvarer med plankartet og de foreslåtte endringer av dette. I tillegg foreslås det følgende endringer som det fremgår av i innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr 1, jfr. ny plan og bygningslov 34-1, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven nr 1, jf. plan- og bygningsloven (Overgangsbestemmelser til plandelen), vedtas følgende: 4

5 1) Forslag til reguleringsformål og hovedprinsipp for områdedisponering slik det er vist i forslag til reguleringsplan Åsane, deler av gnr. 170, bnr. 4 m.fl. Breistein, Boligområde. Plannummer , vist på plankart sist datert ) Plankart skal i samsvar med byrådets merknader endres på følgende punkter: a) Felt A utformes i samsvar med fagetatens prinsippskisse datert , jf vedlegg Q. b) Kjørevei og gang- og sykkelvei til felt B endres i tråd med "forslag ny veitrasé", jf vedlegg R. c) Før bystyrets vedtak kan kunngjøres, skal det sendes inn korrigert/oppdatert digitalt kartmateriell, jf kommunens kravspesifikasjoner. 3) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a. Ny rekkefølgebestemmelse : Kjørevei V1 og gang- og sykkelveiene GV1 og GV2 skal være sikret gjennomført før det kan gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse innenfor planområdet. b. Ny rekkefølgebestemmelse : Kjørevei V1 og gang- og sykkelvei GV1 skal være ferdigstilt frem til og med avkjørsel FA1 før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til bygninger innenfor feltene KS1-KS12 og KS23. c. Ny rekkefølgebestemmelse : Kjørevei V1 og gang- og sykkelveiene GV1 og GV2 skal være ferdigstilt før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til bygninger innenfor feltene KS13-KS22. d. Bestemmelse Konsentrert småhusbebyggelse KS23: Siste setning "Målenøyaktighet for kotehøyder er < 0,5 meter." utgår. e. Bestemmelse Konsentrert småhusbebyggelse KS1-KS22: Siste setning "Målenøyaktighet for kotehøyder er < 0,5 meter." utgår. f. Bestemmelse Frittliggende småhusbebyggelse FS1 endres fra: "I FS1 tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad % -BYA = 25 %." Endres til: "I FS1 tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad % BRA = 50 %." Siste setning under endres fra Nøyaktig plassering og utforming avgjøres i byggesaken/ til..nøyaktig plassering og utforming avgjøres i søknad om rammetillatelse i saksbehandlingen. 4) Veitrase i plan for Breistein idrettsanlegg vedtatt som ligger sør for vei V1 i ny plan , oppheves som følge av at ny veitrase fastlegges i den nye planen. 5) Etat for byggesak og private planer gis fullmakt til å gjennomføre vedtakets punkt 2 og 3 vedrørende endringer i plankart med tilhørende bestemmelser før vedtak kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder 5

6 Fagnotat datert med tilhørende vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 68, fil nr 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 66 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, sist revidert , dok nr 62, fil nr 3 D. Endringsbeskrivelse, mottatt , dok nr 57, fil nr 8 E. Følgebrev, datert , dok nr 47, fil nr 2 F. Endringsbeskrivelse/merknadsoppsummering, datert , dok nr 47, fil nr 3 G. Merknad Grønn etat, datert , dok nr 50, fil nr 2 H. Merknad Idrettsseksjonen, datert , dok nr 50, fil nr 3 I. Støyrapport og VA-plan, datert , dok nr 47, fil nr 8 J. Støyrapport ballbinge, datert , dok nr 57 fil nr 5 K. Skisse avstand ballbinge, mottatt , dok nr 62, fil nr 4 L. Solanalyser felt A, mottatt , dok nr 47, fil nr 7 M. Solanalyser felt B, datert , dok nr 59, fil nr 5 N. Terrengsnitt, datert , dok nr 62, fil nr 6 O. Geologisk rapport, datert , dok nr 22, fil nr 9 P. Lengdeprofil Veg1, datert , dok nr 62, fil nr 2 Q. Fagetatens prinsippskisse datert , dok 67, fil nr 3 R. Fagetatens forslag til ny veitrasé, dok nr 52, fil nr 19 6