Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Fana, gnr 6, bnr. 49, 205 m,fl., Helldalsstølen boligområde, arealplan-id Reguleringsplan, ny 2.gangs behandling Hva saken gjelder: Saken gjelder endring av utbyggingsform for boliger i området Helldalsstølen innenfor en gjenstående del av det store utbyggingsområdet Sandal/ Sædal/Nattland, se figur 1 og 2. Planforslaget fremmes av Bergen Tomteselskap AS / BTS Utvikling AS med Link Arkitektur som plankonsulent. Planforslaget er tilnærmet identisk med en mindre reguleringsendring som byrådet vedtok Fylkesmannen konkluderte imidlertid i forbindelse med klagebehandling med at forslaget var for omfattende til å kunne behandles som en mindre reguleringsendring og opphevet byrådets vedtak Planforslaget ble så lagt ut til offentlig ettersyn etter plan og bygningsloven ledd. Figur 1: Plankart Figur 2: Felt B 8 i planen for utbygging av Sandal-Sædal- Nattland. Planområdet avmerket med blå strek Planforslag (byrådssak 253/16) til 2.gangs behandling ble fremmet i møte med anbefaling om ikke å vedta planen ut fra vurdering av forslag med eneboliger, problematisk trafikk- og parkeringsløsning og knapt uteareal ved boligene. Saken ble utsatt for nærmere vurdering. Saken fremmes nå på nytt, med positiv anbefaling etter at det er mottatt forslag fra forslagsstiller om imøtekommelse og forbedring av tidligere påpekte hovedpunkt i planforslaget fra forslagsstiller. Planområdet er til dels bratt, skogkledd og ligger inntil et allerede utbygd boligområde. Gjeldende og eldre reguleringsplan legger til rette for 15 store eneboligtomter. Det foreslås et nytt plangrep for å begrense omfanget av terrenginngrep i det bratte og sårbare landskapet, 1

2 bevare større deler av skogområdet mer sammenhengende, og legge til rette for at alle boligene får gode solforhold og gjennomlyste leiligheter. Planløsningen gir en mer konsentrert bebyggelse nord i området mens sørlige deler avsettes mer helhetlig til grønnstruktur. Parkering er nå vist som en fellesløsning i nord for å kunne unngå biltrafikk på internvegen og øke bokvaliteten med å gi mer areal til uteoppholdsareal. Det legges til rette for 16 boenheter og inntil 5 sekundær-leiligheter, som er en økning på én boenhet fra gjeldende plan. Bygningstype endres fra enebolig til tomannsbolig/rekkehus. Antall etasjer økes fra to til tre. Uteoppholdsareal reduseres fra 500 m 2 til 100 m 2 pr boenhet ut fra endring av bygningstype. Infrastruktur i Sædalen er utbygget med skoler, barnehage, idrettsanlegg og dagligvarehandel. Busstilbudet er hvert 10 min. i rushtid og ellers hvert 30.min i retning Natland eller Nesttun. Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetatens vurdering er basert på det første forslaget til 2.gangs behandling og har en anbefaling om positivt vedtak med noen få justeringer. Byggeområdene i planforslaget omfatter et areal på kvm med en foreslått utnyttingsgrad på %-BYA = 27 % og byggehøyder på 3 etasjer. Dette tilsvarer %-BRA = 81%. Det er foreslått 3 lekeområder på til sammen kvm. I tillegg foreslås det områder for grønnstruktur på til sammen 12,8 dekar. Noe skal opparbeides, men det er den eksisterende skogen i sør som utgjør største delen av grønnstrukturen i planforslaget. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader, hvorav 2 fellesmerknader på vegne av henholdsvis 3 husstander i Helldalsgrenda og 25 i Helldalsstølen. I tillegg kom det 9 uttalelser fra høringsinstanser. Hovedpunkt er knyttet til solforhold, beholde lekeareal, trafikksikkerhet, trafikkstøy, og positive synspunkt til forslaget om at det tas hensyn til grøntarealet i sør. Det vises til vedlegg for nærmere omtale av merknadene. Planforslaget er endret etter høring for å kunne imøtekomme flere av merknadene. Utnyttingsgrad/ byggehøyder/estetikk Området er avsatt til ordinært byggeområde i kommuneplanen, og utnyttingsgraden er i utgangspunktet begrenset til %-BRA på = 60%. Utnyttingsgraden på de planlagte byggetomtene blir relativt høy siden byggetomtene bare utgjør en tredjedel av planområdet. Fagetaten beregner utnyttelsesgraden til å være ca %-BRA=54,5 %, som er i samsvar med kommuneplanen. Barns og unges interesser Det er 3 lekeområder i planforslaget, plassert nord og sør i planområdet. Fagetaten vurderer dette som en god fordeling av lekeområdene innenfor planområdet. For de litt større barna vil det også ha en verdi at grøntområdet G3 bevares som naturterreng. Fagetaten peker her på at forslaget om grøntområdet som felles (f) område bør endres til allment tilgjengelig. Det vil i henhold til foreslåtte bestemmelser da kun være tillatt med vanlig skjøtsel og rassikringstiltak. Fagetaten peker videre på at foreslått (felles) Turveg TV vil være en snarveg som også bør gjøres tilgjengelig for andre som har interesse av å bruke den enn bare beboere i B1-B4, slik planforslaget viser. Fagetaten anbefaler her at dette justeres tilsvarende i 4.2 i bestemmelsene. 2

3 Grønnstruktur/Naturmangfold Planområdet er i dag grodd igjen med tett vegetasjon bestående av hovedsakelig løvskog med svært høy bonitet. Fagetaten peker på at planforslaget vil sikre en større sammenheng i grøntområdene, fremfor en fragmentering som gjeldende plan legger opp til. En større sammenheng vil også være mer i tråd med markeringen i kommunens grøntkart av en grønn korridor i nord-sørgående retning, like øst for planområdet. Universell tilgjengelighet Ut fra bratt terreng vil det ikke være mulig å oppfylle krav til universell utforming iht. TEK 10 i hele området. Kommuneplanen stiller krav om at minimum 30 % av alle boenheter skal utformes etter prinsippene om universell utforming. For å sikre minimumskravet bedre foreslår fagetaten å tilføye følgende ordlyd i bestemmelsene 1.1.8: «Minimum 7 av de 21 boenhetene innenfor planområdet skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan.» Dette minimumskravet er i oppdatert planforslag tatt med i bestemmelsene ved å presisere minimum 5 boenheter i delfelt B2. Grunnforhold og rasfare Planområdet ligger i en skråning som stedvis har en brattere helning enn 27 grader. Vurdering av rasfare er utarbeidet og oppsummerer at det ikke er fare for skred i eksisterende situasjon før anleggs- og byggearbeid. Nødvendige terrenginngrep ved utbygging vil endre stabilitetsforholdene og gi behov for nærmere rasfarevurderinger og sikringstiltak. Dette behovet er tatt med i bestemmelsene og fagetaten anser at forhold om rasfare er tilfredsstillende håndtert i planforslaget. Vegtilkomst Vegtilkomst er basert på forlengelse av eksisterende tilkomstvei (Helldalstølen) til boligbebyggelsen fra Sandalsringen. Det er fortau langs denne tilkomstveien nesten helt frem til planområdet. Tilkomstveien i planforslaget foreslås uten fortau. Fagetaten vurderer dette som forsvarlig ettersom økningen i antall boenheter er marginal. Uteareal og solforhold Det er utarbeidet sol/skygge-illustrasjoner (vedlegg R) som ved jevndøgn kl. 15 viser akseptable solforhold for den planlagte bebyggelsen. For å få nok felles uteoppholdsareal med sol, må det i tillegg til de nye lekeområdene tas med delområdet for grønnstruktur f_g1. Dette er sikret i bestemmelsene Illustrasjonene viser også at naboene nedenfor, i Helldalsgrenda 42, 40 og 38, får redusert solforholdene på eiendommene sine midtsommerstid mellom kl og 1930, slik de tidligere har påpekt. Tilsvarende situasjon ville det imidlertid også blitt ved en utbygging i samsvar med gjeldende plan. Foreslått plan innebærer en økning på 1 etasje, men man har nå bedre kontroll over planeringsnivået på de foreslåtte tomtene enn i gjeldende plan. Gesims- og mønehøyder er fastsatt som kotehøyder, samtidig som byggenes høyde over planert terreng er fastsatt i bestemmelsene. Dermed er også planeringsnivået låst. Naboene i Helldalsgrenda vil ikke miste all sol. Fagetaten vurderer det som innenfor tålegrensen. Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg i hovedsak til forslaget om økt utnytting og endret arealdisponering i området. Dette ser ut til å la seg gjøre uten for store ulemper for naboer, sett i forhold til den utbyggingen gjeldende reguleringsplan uansett åpner opp for. 3

4 Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet kan gi sin tilslutning til formålet bolig og planløsning for det aktuelle området, som er i samsvar med gjeldende KPA, hovedformål i gjeldende reguleringsplan og er innenfor areal vist til Øvrig bebyggelse i forslag til ny KPA. Byrådet slutter seg således til foreslått overordnet plangrep der framtidig bebyggelse samles i nordlig del av planområdet, og landskapet i sør bevares. Samtidig oppnås at areal avsatt til boliger får best mulig sol- og lysforhold. Planløsningen tar bedre vare på grøntstrukturen i området, med positive ringvirkninger for biologisk mangfold, lokalklima og håndtering av overvann. I tillegg blir offentlig tilgjengelighet til grøntarealet sikret i kart og bestemmelser. Byrådet mener også at endring av boligtype fra enebolig til konsentrert småhusbebyggelse med byggehøyde på 2-3 etasjer er i samsvar med mål om fortetting og er et aktuelt plangrep i bratt terreng. Forslag om takterrasser vil gi gode sol og utsiktsforhold. Byrådet slutter seg til hovedpunktene i fagetatens vurderinger. Byrådet vil videre understreke at grunnlaget for en positiv innstilling ved ny 2.gangs behandling ligger i at tidligere påpekte begrunnelser for avslag nå er imøtekommet fra forslagsstiller med revidert planmateriell og vist løsning på kart, i bestemmelser og planbeskrivelse. Dette gjelder følgende punkt: Fortetting uten eneboliger Enebolig var en mulig utbyggingsform i forrige forslag, men er nå tatt ut, jf 2.3 i bestemmelsene med krav om tomannsboliger og/eller konsentrert småhusbebyggelse. Dette er i samsvar med byrådets oppfatning om at tilrettelegging for eneboliger ikke bidrar til ønsket fortetting. Trafikkløsning/parkering fra ved bolig til felles p-løsning Forrige planløsning viste parkering på den enkelte tomt. En slik løsning tar areal av knapt uteareal og gir redusert trafikksikkerhet for myke trafikanter ved boligene og langs den interne tilkomstvegen. Parkering er nå tilrettelagt med felles parkering ved innkjørsel til boligfeltet, i delfelt B3. Etter byrådets vurdering gir denne felles parkeringsløsningen en tilfredsstillende trafikksikkerhet. Parkeringsdekning redusert En fellesmerknad fra mange naboer uttrykte bekymring for trafikksikkerhet på tilkomstvegen ut fra økt biltrafikk til det nye boligfeltet. Tidligere forslag om parkeringsdekning er relativt høy med 2,0 bil pr boenhet og 1,0 bil pr sekundærbolig. Byrådet ser grunnlag for at denne parkeringsdekningen må reduseres ut fra miljømål i kommuneplanen om økt bruk av gang-, sykkel- og kollektivtransport ved vekst i persontransport. Det er videre behov for å redusere parkeringsdekningen for å kunne redusere biltrafikken på tilkomstvegen og øke trafikksikkerheten. Parkeringsdekning foreslås nå fra utbygger til 1,5 plass pr boenhet og uten tillegg for sekundærleilighet. Planområdet ligger i ytre deler av kommunen, innenfor Øvrig byggesone i forslag til ny KPA. Ut fra dette ser byrådet behov for at parkeringsdekning settes til 1,2 p- plass pr boenhet i fellesløsningen. Denne p-dekningen følger opp forslaget i ny KPA om 0,8 p-plass pr 100 m 2, men minimum 1 p-plass pr boenhet, og gir rom for gjesteparkering. Denne parkeringsdekningen tilsvarer også fastsetting av parkeringsdekning i andre nylig vedtatte reguleringsplaner. Byrådet ser også behov for at parkeringskrav fastsettes som maksimalkrav. 4

5 Byrådet vil i tillegg innstille på at det tas med krav om en 100 % andel p-plasser med ladepunkt og at det også spesifiseres dekning for sykkelparkering i fellesløsningen, se innstillingspunkt 1.B.b) Uteoppholdsarealer bedret I forrige planforslag var det knapt med areal til uteopphold og det var ikke satt kvalitetskrav til utforming og lokalisering. Det er nå tatt med krav i samsvar med kvalitetskravene i kommune planen og felles parkeringsløsning gir mer uteareal ved boligene. Byrådets oppsummering Byrådet ser positivt på det planlegges fullføring av gjenstående del av boligområdet i denne delen av Sædalen, som er et populært boligområde og har nødvendig infrastruktur for fortetting med et godt busstilbud. Området har gode miljø- og bokvaliteter, og foreliggende oppdaterte forslag til planløsninger tilrettelegger bedre for en god boligutbygging enn opprinnelig forslag. Det er tatt mer hensyn til behov for en sammenhengende grøntstruktur og det er satt oppdaterte miljøkrav til trafikksikkerhet, uteareal, samt en bebyggelsesform uten eneboliger. Ut fra denne bakgrunnen og planprosessen anser byrådet at gjeldende eldre boligplan er oppdatert og forbedret med planløsninger og utnyttelsesgrad mer i samsvar med aktuell fortettingspolitikk og krav til miljø og bokvalitet i et krevende bratt terreng. Byrådet anbefaler at planen vedtas. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Fana, gnr. 6, bnr. 49, 205 m.fl., Helldalsstølen boligområde, arealplan-id , vist på plankart sist datert , med følgende endringer/tillegg a) Eierform fjernes fra felt f_g3, slik at nytt feltnavn blir G3. b) Eierform fjernes fra felt f_tv, slik at nytt feltnavn blir TV. B. Tilhørende bestemmelser sist datert med følgende endringer/tillegg : a) Følgende ordlyd tilføyes i 1.1.5, bokstav b, ROS-tiltaksplaner: «Før det gis brukstillatelse for boliger, skal det om nødvendig settes opp støyskjerm/tett rekkverk langs Fv 188, jf. Støyrapport av Kilde akustikk, datert » b) Følgende ordlyd om parkeringsdekning i 2.3 endres fra 1,5 plass pr boenhet til maksimalt 1,2 plass pr boenhet c) Følgende ordlyd tilføyes om parkering i 2.3 om småhusbebyggelse, 5. avsnitt: «100 % av parkeringsplassene tilrettelegges med ladepunkt. Det legges til rette for sykkelparkering i samsvar med krav i kommuneplanen.» d) Ordlyden i 4.2 Turveg endres til: «Turveg TV skal opparbeides som sti med vekt på god landskapstilpasning.» 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart (evt. ill.plan/planbeskrivelse) og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 19. juni 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. 5

6 Vedlegg: Epost fra Bergen Tomteselskap, datert , med følgende vedlegg: Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Plankart parkering, datert Illustrasjonsplan, sist datert Terrengsnitt 1, datert Terrengsnitt 2, datert Notat fra møte hos byråd, datert Møteprotokoll, byrådssak , datert Byrådssak 253/16, 277/16, juni 2016 Fagnotat, datert , med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert Reguleringsbestemmelser, datert/revidert Planbeskrivelse, datert/revidert Merknadsskjema, datert/revidert Kommentar til kulturminnedokumentasjon, Sweco, datert/revidert, Kulturminnedokumentasjon, datert/revidert, Rasfarevurdering, datert/revidert Støyutredning datert/revidert, Fagnotat mindre reguleringsendring, datert/revidert Byrådsnotat mindre reguleringsendring, datert/revidert Opphevelse av vedtak FHH, datert Prinsippsnitt, dato/revidert Terrengsnitt - tegning A.03, datert/revidert Terrengsnitt - Tegning A.03.1, datert/revidert Illustrasjonsplan 1:500, datert/revidert Illustrasjonsplan 1:1000, datert/revidert Sol/skyggeillustrasjon, datert/revidert Fotomontasje datert/revidert