Hol kommune Saksutskrift

Transkript

1 Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 12/ Arkivkode. Geilo Saksbehandler Trond B. Augunset Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /15 2 Utvalg for plan og utvikling /15 Detaljregulering for Bardøla Høyfjellshotell Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge planen ut til offentlig ettersyn. Kommunestyret fatter reguleringsvedtak. Vedlegg: Plankart, Reguleringsbestemmelser, Planbeskrivelse, Sjekkliste ROS-analyse, Støyvurdering vil foreligge til møtet i UPU Dokument i saken: Se dokumentoversikt i 360. Saksopplysninger: Plantype: Detaljregulering (endring av reguleringsplan for Bardøla Høyfjellshotell vedtatt endret ). Forslagsstiller: Bardøla Høyfjellshotell AS. Plankonsulent: DBC AS, avd. arkitektur. Hjemmelshavere: 18 eiendommer i planområdet, se planbeskrivelsen pkt 2.2. Mottatt planforslag: , revidert og etter avklaringer. Planareal: 43,9 daa. Hensikt med planen: Omregulere fra turistbedrift til fritidsbebyggelse iht K-5/14 og 29/14. Omregulere 51 næringsbygg og 15 % av hotellet fra næring til fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie. Omregulere 7 boliger/leilighetsbygg til fritidsleiligheter. Planen inneholder også en eksisterende privat hytte. Det er gjort flere justeringer i planforslaget etter dialog med Hol kommune. Forhold til overordnet plan: 1

2 Planområdet ligger innenfor byggeområde: «Noværande tettstadområde» i kommunedelplanen for Geilo av Planbeskrivelsen til kommunedelplanen sier følgende om tettstedsområdet: «4. TETTSTADUTVIKLING OG BUSTADBYGGING Kommunedelplana avklarar hovudavgrensing av sentrum og tettstadområde på Geilo og korleis det skal utviklast. Detaljering av arealbruk skal skje gjennom reguleringsplanar og ikkje i kommunedelplana.» «4.1 Arealsituasjon: Tettstadområdet omfattar areal for hovudsakleg bustad, offentleg allmennyttige formål og idrettsanlegg, samt nokre avgrensa områder for forretnings-, industri-, fritids- og turistformål Bustader I kommuneplanperioden fram til 2025 reknar ein med at det er behov for om lag 150 nye bustader, der det er anteke at 70 % vil vere einebustader med eit brutto arealbehov på i gjennomsnitt 2,0 2,5 daa pr bustadeining og 30 % rekkehus og leilegheiter med eit brutto arealbehov på 0,8 daa pr bustadeining. I sentrum skal det prioriterast sentrumsnære leilegheiter og mindre bustader. Sjølv om det har vore ein nedgang i folketalet dei siste åra er kommunen si erfaring at det er behov for å legge til rette for bustadbygging på Geilo. Dette heng bl.a. saman med behov for arbeidskraft, vidare satsing på reiselivsutvikling og at det er færre medlemmar i kvar husstand. Den forventa utviklinga gjer seg utslag i eit behov for leilegheiter og mindre husvære. Dessutan blir bildet òg påverka av ein alderssamansetnaden som viser forholdsvis mange unge og eldre over 65. Truleg er dette grupper som vil etterspørje bustader i gangavstand til både sentrumsfunksjonar og offentlege funksjonar/service, samtidig som ein del av dei eldre vil ha behov for offentlege tenester. Det er ei utfordring å skaffe husvære til sesongarbeidstakarar. I dag er talet på sesongarbeidstakarar estimert til mellom 400 og 500. Det er ein diskusjon i forhold til korleis utfordringa skal løysast. Alternativ kan vere at sesongarbeidstakarar blir busett i husvære i bustadfelt, etablering av eigne bustadområde med leilegheiter for sesongarbeidstakarar eller at det innanfor reiselivsområda blir lagt til rette for utbygging av bustader til sesongarbeidstakarar.» Omregulering fra næring/turistbedrift til fritidsbebyggelse i samsvar med prinsippsakene om «Arealpolitikk for varme og kalde senger», K-5/24 og K-29/14. Planforslaget ligger innenfor rammene i kommunedelplanen, men det kan diskuteres om det er riktig å omregulere personalboligene til fritidsbebyggelse. Merknader ved varsel om oppstart De tre merknadene er vurdert i planbeskrivelsen pkt.9. 2

3 Miljøkonsekvenser: Forholdet til naturmangfoldsloven er vurdert i planbeskrivelsen pkt 8.3. Området er tidligere regulert og i all hovedsak utbygd. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i naturmangfoldsloven ansees for å være oppfylt. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Området er tilknyttet offentlig vann og avløp. ROS-analysen i planbeskrivelsen pkt 8.6 m/vedlegg konkluderer med at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med tiltaket og at planen ikke vil få vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Planforslaget som legges frem for politisk behandling er i hovedsak samsvar med retningslinjene for omregulering fra næring til fritidsbebyggelse i K-29/14. Planområdet består i dag av 12 eiendommer. De eksisterende eiendomsgrensene skal oppheves og området deles inn i felt med felles utomhusareal. Nye grenser skal legges i formålsgrensene iht. bestemmelsenes 2.4. Unntak fra retningslinjene pkt. 11 «I eksisterende turistbedrifter skal arealer for fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie, så langt det er mulig ligge samlet i eget bygg eller etasje.» De ønsker ikke å definere hvor de selveide enhetene i hotellet (inntil 15 % av BRA) skal ligge. Dette bør avgjøres når det skal ombygges, med bakgrunn i markedet og hotellets øvrige driftsbehov. Jf. planbeskrivelsen pkt Rådmannen mener at dette er akseptabelt. Omregulering fra boliger i FT2 til fritidsformål Hotellet ønsker ikke å sitte med egne personalboliger, men vil benytte utleiemarkedet på Geilo. De har derfor tidligere solgt personalboligene i Havsdalsvegen 2 og 4 og foreslår nå å regulere den gamle direktørboligen (i dag regulert som personalbolig innenfor næringsformålet) i området TB/FT1 og de 6 bygningene med 30 personalleiligheter (i dag er 2 regulert til næringsformål og 4 til boligformål) til fritidsbebyggelse i FT2. De mener det vil være uheldig å blande boligbebyggelse inn i et område som blir regulert til fritidsbebyggelse. Se planbeskrivelsen pkt Omregulering fra personalboliger til fritidsboliger vil øke presset på utleiemarkedet på Geilo. Kommunestyret åpnet for tilsvarende omregulering av Dr. Holms hotell i 2013, da det vedtatt å omregulere 17 personalleiligheter over parkeringshuset til fritidsleiligheter. En forskjell på disse sakene er at Dr. Holms hotell pr. i dag benytter Hotell Alpin til personalboliger. Bardøla Høyfjellshotell har ikke vist til en lignende løsning. Kommunedelplanen for Geilo peker på problemstillingen med behov for personalboliger, men har ingen bestemmelser eller retningslinjer for hvordan dette skal løses. Av likhetshensyn vil det være vanskelig å finne grunnlag for å nekte endring fra bolig til fritidsformål på Bardøla Høyfjellshotell. 3

4 Endringen vil i liten grad påvirke trafikkmengder eller andre forhold. Utnyttingsgrad for areal som er regulert til hotell og utleiehytter i gjeldende plan Utnyttingsgraden er utredet i planbeskrivelsen pkt I planforslaget er utnyttingsgraden angitt inklusiv parkering i samsvar med teknisk forskrift, TEK10. I gjeldende plan som først ble vedtatt i 1997 og revidert i 2003 var ikke parkeringsarealet inkludert i BYA. I planforslaget er BYA for disse områdene mindre en i gjeldende plan når parkering holdes utenfor. Eksisterende hytte på gnr 59/40. Eiendommen har i gjeldende plan BYA=150m2 eksklusiv parkering. Forslaget om å øke dette til 216 m2 (inkl. 36 m3 parkering) og mønehøyde 5,5m er mer i samsvar med dagens hyttestørrelser. Skiløype Det er innregulert skiløype i samsvar med gjeldende reguleringsplan og sti- og løypeplanen (løype G24). Dette er en del av en mulig fremtidig løype mellom Havsdalen og Geilohallen. Hvis denne skal realiseres bør det blant annet bygges en planskilt kryssing av Havsdalsvegen ovenfor Jonsstøllie. Skiløypa har en regulert bredde på 4 m, mens dagens standard for full bredde med tråkkemaskin er 7 m. Det er ikke plass til bredere skiløype mellom bebyggelsen på Bardøla den regulerte G/S-vegen langs jernbanen. Hvis bredden skal økes må bygninger på Bardøla rives og parkeringsplassen trekkes nordover. Kommunen har foreløpig ikke prioritert dette prosjektet og det synes derfor urimelig å kreve rekkefølgekrav for opparbeiding av den delen av traseen som går gjennom reguleringsplanen for Bardøla. Det anbefales heller ikke å endre planen for å utvide bredden på løypa. Leikeplass Krav om MUA i kommunedelplanen for Geilo er ivaretatt, jf planbeskrivelsen pkt Støy Støyskjerming er regulert som i gjeldende plan. I følge DBC vil det bli ettersendt støyrapport til 1. gangs behandling. Rådmannens innstilling: for Sveingårdstølen ut til offentlig ettersyn. 4

5 1. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 2/15 Behandling Rådmannen ba om at saken ble utsatt da ettersendt støyrapport krever ytterligere saksbehandling. Votering Saken ble enstemmig vedtatt utsatt. Vedtak Saken utsettes. 2. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 7/15 Behandling for Bardøla Høyfjellshotell med plankart av ut til offentlig ettersyn. Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak for Bardøla Høyfjellshotell med plankart av ut til offentlig ettersyn. RETT UTSKRIFT DATO 13.november