DETALJREGULERING OMRÅDE HINGSA KVISLA, GNR/BNR 24/78

Transkript

1 Hol kommune Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Anders Johansen Saksgang Utvalg for plan og utvikling DETALJREGULERING OMRÅDE HINGSA KVISLA, GNR/BNR 24/78 Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge planen ut til offentlig ettersyn. Kommunestyret fatter reguleringsvedtak. Vedlegg: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Kopi innkomne merknader til oppstartsvarsling 5. Helningsanalyse 6. Kulturminneregistrering 7. Dispensasjonskart kulturminner 8. VA-plan 9. Skisser VA 10. Trafikkvurderinger 11. ROS-analyse Dokument i saken: Dokumentjournal Saksopplysninger: Det ble gjennomført oppstartsmøte Asplan Viak er engasjert av Askjell Bære, Harry Larsen, Even Rygg, Lars Slettemoen og Arne Veslehaug til å utarbeide detaljregulering for nye fritidstomter på Kvisla. Området 24/78 består av fem ulike områder avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse. Det er i kommuneplanen for Hol kommune satt krav om en felles plan for hele 24/78. 1

2 Planområdet ligger i skogområdet langs Hingsavegen og har en størrelse på ca. 524 daa. Området er ubebygd med unntak av tre eksisterende fritidsboliger. Formålet med planforslaget er å utvikle område 24/78 i gjeldende kommuneplan for Hol kommune med inntil 41 nye tomter for fritidsbebyggelse. Adkomst til området vil være via Sandsvegen og Hingsavegen. Forhold til overordnet plan: Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Hol kommune avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse, fremtidig turdrag og nåværende LNF areal for nødvendig tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Miljøkonsekvenser: Det foreligger ingen planer om felles avløpsanlegg for området, eller krav om tilknytting til kommunalt VA-anlegg for området. Det er derfor vurdert separate VA-løsninger i hvert av de fem utbyggingsområdene innenfor planen. For hvert av feltene felt 1 4 vil det være ett vannforsyningsanlegg og ett avløpsrenseanlegg for 10 hytter. I felt 5 er en eksisterende hytte tilknyttet eksiterende renseanlegg og egen grunnvannsbrønn. Det forutsettes at eksisterende renseanlegg utvides og ny hytte tilknyttes eksisterende grunnvannsbrønn i felt 5. Det er lite aktuelt å benytte de lokale bekkene i området for utslipp fra renseanlegg. Det legges derfor opp til at avløpsvannet renses og føres til diffust utslipp i grunnen (til grunnvann). Det er tykt lag av morenemasser over fjell i området. Nærmere grunnundersøkelser av de stedlige morenemassene vil gi svar på hvilke typer avløpsrenseløsninger (med infiltrasjon av utslippet) som kan etableres. I forbindelse med planleggingen av renseløsningene må det også sikres at eksisterende og nye drikkevannskilder (borebrønner) ikke vil bli forurenset av utslippene. Økonomiske konsekvenser: Det er ikke forhandlet om utbyggingsavtale for denne planen. Det skal ikke være forhold som vil påføre kommunen spesielle kostnader knyttet til gjennomføring av planen. Vurdering: Behov for/krav om konsekvensutredning Fylkesmannen skriver i sitt brev «Hol kommune Uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsplan for område 24/78 Kvisla/Hingsavegen i kommuneplan for Hol» at de «ber kommunen som planmyndighet gjøre en ny vurdering av hvorvidt tiltaket skal konsekvensutredes». Forslagsstiller sin vurdering av hvorvidt tiltaket bør konsekvensutredes eller ikke følger i eget notat. Administrasjonen støtter forslagsstillers konklusjon: Omfanget av justeringen av grensen mellom byggeområdet og turdrag på eiendom 48/1 vurderes på bakgrunn av det som er beskrevet i planbeskrivelsen over til ikke å være av en vesentlig art eller et omfang som utløser krav om konsekvensutredning: «2

3 Av det som står over kommer det klart fram at justering av grensen mellom grøntkorridor/turdrag og byggeområdet kan vurderes i reguleringsplan, og at kravene som er skissert i kommuneplanen for å kunne gjennomføre en justering er oppfylt. Det må understrekes at strukturen og grepet kommuneplanen legger opp til vil, ved en justering, i all hovedsak ivaretas. Planen anses derfor for å være innenfor det som allerede er avklart i overordnet plan. Det kan i den sammenheng trekkes fram at det ikke er uvanlig at man på reguleringsplannivå justerer grenser gitt i overordnet plan noe for å optimalisere løsningene og utviklingen innenfor planområdet. Videre vil det understrekes at ønsket justering sees i et helhetlig perspektiv. Ved å justere grensen mellom utbyggingsområdet og grønnstrukturen på eiendom 48/1 vil man oppnå et mer samlet utbyggingsområde. Slik utbyggingsområdet på eiendom 48/1 er i kommuneplanen er det delt i to av turdrag og to bekker. Ved å samle dette området vil man optimalisere utbyggingen samtidig som man på en bedre måte vil kunne bevare vassdragene i området. Omfanget av justering av grensen mellom byggeområdet og turdrag ble på oppstartsmøte med kommunen den diskutert. Det kommer her klart fram at «dersom 15 daa eller mer endres fra LNF og turdrag til fritidsbebyggelse, vil det være krav om KU.» Ønsket justering av grensen mellom turdrag og byggeområdet betyr at omlag 13 daa areal avsatt til turdrag i gjeldende kommuneplan gjøres om til byggeområdet og vegareal. Til gjengjeld vil det totale byggearealet (inkludert vegareal) innenfor eiendom 48/1 være mindre enn arealene avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Byggeområdet (innenfor eiendom 48/1) vil i reguleringsplanen være på omlag 19 daa. Dette mot det totale utbyggingsområdet avsatt i kommuneplanen som er på like over 28 daa. Til slutt vil det trekkes fram at det totale utbyggingsområdet i reguleringsplanen er betydelig mindre enn utbyggingsarealet som er avsatt i kommuneplanen. Reguleringsplanen legger til rette for et utbyggingsareal (fritidsbebyggelse + vegareal) på om lag 100 daa mot kommuneplanens totale utbyggingsareal på i overkant 217 daa.» Administrasjonen har tidligere anbefalt å utarbeide KU, siden det er usikkerhet omkring dette. Nå ønsker ikke forslagsstiller å utarbeide en slik, og ønsker å fremme planen slik den nå foreligger. Administrasjonen er enig i at denne saken vil være tilstrekkelig opplyst ved det materialet som foreligger, men at det kan være en risiko for at regionale myndigheter lander på at det må foretas KU. Det blir i så tilfelle en forlenget planprosess, men forslagsstiller er kjent med denne risikoen, og ønsker å gå videre uten KU. Spørsmålet er forelagt Fylkesmannen, men det har ikke lykkes å få et svar på dette innen rimelig tid. Justere formålsgrenser mellom byggeområdet og grønnstruktur på gnr.48/1 Fra behandlingen av kommuneplanen: «Område 24/78 er ut fra konsekvensutredning - under hensyntagen til naturverdier, landskap, dyrka mark/beite, kjente kulturminner og friluftsinteresser - foreslått plassert i skogområde langs Hingsavegen. Det skal tas hensyn til kulturlandskap og behovet for grøntstruktur ved å avsette korridorer langs stier/løyper og langs vassdrag. Ved utarbeidelse av reguleringsplan: Maks. 40 hyttetomter. Tidligere fradelt tomt, gnr.50/140 godkjennes som del av byggeområdet for fritidsbebyggelse. Kommunestyret har ved sluttbehandling av 3

4 planen tatt ut deler av byggeområdet på gnr.52/1 og 52/8 slik at grønnkorridor langs vassdrag og skiløype ned til Hingsavegen blir breiere. Kommuneplanutvalg/kommunestyret er positiv til, i reguleringsplan, å justere formålsgrensen mellom byggeområdet og grønnstruktur på gnr.48/1. Dette på vilkår av at løypetrase i sti- og løypeplanene flyttes til den andre grønnkorridoren og nødvendig avtaler med grunneiere.» Administrasjonen er positiv til måten å justere formålsgrensen mellom byggeområdet og grønnstrukturen på eiendom 48/1. Vilkåret om at, og mene rat vilkåret om flytting av løypetraseen er i varetatt på en god måte. Antall hytter I kommuneplanen (planbeskrivelsen) er det gitt føringer for reguleringsplanarbeidet. Der er det anbefalt maks 40 hyttetomter innenfor området (24/78). Nå foreslås det 41. En ekstra hyttetomt vil ha lite å si på opplevelsen av området og påvirkning på omgivelsen, men det kan skape presedens hvis det stadig avvikes litt fra kommuneplanen. Administrasjonen foreslår derfor at planen reduseres til 40 hyttetomter. 41 hyttetomter for øvrig en jevn fordeling av nye hyttetomter for grunneierne/delområdene i planområdet. Rekkefølgekrav for stier og skiløyper Selv om det meste av stier og løper eksiterer i dag mener administrasjonen at det bør stilles krav om at hytteområdene må kobles til disse på en god måte. Dette er på en måte en viktig del av infrastrukturen for hyttene. Det foreslås derfor at det tas med en bestemmelse om dette. Illustrasjoner Det er ikke lagt illustrasjoner for planen. For folk som ikke er vant med å lese kart og reguleringsplaner er det en fordel om det følger illustrasjoner på hvordan dette hytteområde kan bli, særlig knyttet til medvirkning og offentlig ettersyn. Administrasjonen foreslår derfor at det legges fram slike til offentlig ettersyn. Dette er ikke bindene illustrasjoner, men illustrasjoner som viser hvordan det kan bli. Automatisk freda kulturminner Det ble innenfor planområdet til sammen registrert 61 kullgroper og 4 jernvinner som tidligere ikke er registrert. I tillegg ble 5 tidligere registrerte kullgroper kontrollregistret. Kullgroper og jernvinneanlegg er automatisk fredete kulturminner etter kulturminnelova 4b og c. Alle automatisk frede kulturminner har også en sikringssone på 5 meter utenfor synlig ytterkant, jmf. kulturminnelova 6. Kullgropene som er registrert ligger mer eller mindre spredt over hele planområdet, men det er størst konsentrasjon av groper i sørlige del av området. Ca. 40 groper ligger i dette området, samt tre jernvinne. Det har for å komme fram til en god planløsning og et godt vern i området vært en dialog mellom fylkeskommunen og planlegger. Det er i reguleringsplanen lagt inn hensynsoner i tråd med denne dialogen. Det vurderes derfor at hensynet til kulturminnene i området gjennom reguleringsplanen er godt ivaretatt. 4

5 Planløsningen medfører behov for frigiving av i alt 14 kullgroper og 2 jernvinneanlegg. Parallelt med planbehandling vil kullgroper og jernvinner søkes frigitt. Forslag om frigiving er avstemt med kulturmyndighetene Miljøkonsekvenser/naturmangfold Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det er registrert viktig naturtype og registrert arter av særlig stor forvaltningsinteresse nord i planområdet. Administrasjonen støtter forslagsstillers vurdering av dette forholdet: «Naturtypen er av typen naturbeitemark. Registreringen er gjort i 2001 og er klassifisert som viktig. Deler av denne lokaliteten vil bli berørt av utbyggingen på eiendom 50/1, men dette er i en svært liten grad. De negative konsekvensene for naturtypen anses for å være svært små og det sees ikke som nødvendig med grundigere undersøkelser i området. Utbygging i området er også avklart i overordnet plan. Det er også registrert arter av særlig stor forvaltningsinteresse innenfor området i forma av gråtrost og gråsisik. Registreringen er etter tilgjengelige kart gjort i nærheten krysset med Hingsavegen og skiløype. Bruken av det aktuelle området vil ikke bli forandret som en følge av planen. Planen vil utløse noe mer trafikk langs Hingsavegen, men pga. lokalitetens plassering anses de negative konsekvensen for lokaliteten som følge av planforslaget å være små. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt.» Rådmannens innstilling: Utvalg for Plan og utvikling vedtar forslag til Detaljregulering område 24/78 Hingsa Kvisla, med plankart datert og planbestemmelser datert , legges ut på offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningsloven Før planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn må følgende endres/tas med: 1. En hyttetomt tas ut av planforslaget, så antallet holder seg innenfor kommuneplanens makstall på Bestemmelse om stier og skiløyper: Før det gis brukstillatelser for hytter skal det være etablert opparbeiding og tilrettelegging for stier og skiløyper som vist på illustrasjon i planbeskrivelsen (datert , side 19). 3. Illustrasjon er på hvordan dette hytteområde kan bli. 5