Hol kommune Saksutskrift

Transkript

1 Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 14/ Arkivkode Saksbehandler Odd Geir Abeland Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /15 Detaljregulering Havsdalsgrenda Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling Vedlegg: Plankart dat Reguleringsbestemmelser dat Planbeskrivelse dat Saksutskrift UPU 10/15 dat Dokument i saken: Se dokumentoversikt i 360 Saksopplysninger: Plantype: Privat detaljeringsplan Plan-ID: Forslagstiller: Havsdalsgrenda Eiendom AS og Estatia Resort Holding AS Plankonsulent: Asplan Viak AS Oppstartsmøte: Varsel om oppstart: Mottatt planforslag: Revidert detaljplan datert: Returnert planforslag: Mottatt revidert planforslag: Utvalg for plan og utvikling gjorde vedtak av revidert detaljplan datert i1. gangs behandling med flere avvik. Planforslag ble sendt tilbake for korrigering før den kunne tas opp til ny 1. gangs behandling. Revidert planforslag datert er korrigert i samsvar med vedtak i UPU, med noen unntak. 1

2 Gjeldende reguleringsplan/bebyggelsesplan Området H/T1 er i reguleringsplan for Geilohovda (områdeplan) flateregulert til kombinert formål «Appartement/motell/hytteanlegg/Fritidsbebyggelse», og med krav om bebyggelsesplan. Bebyggelsesplan for H/T1 Havsdalen, ble vedtatt , og sist endra Arealene ble regulert til kombinert formål med fordelingsnøkkel 50 % fritidsbebyggelse og 50 % næring. Øvre del av gjeldende bebyggelsesplan er utbygd. Nedre del er ubebygd. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan for Geilohovda er utnyttingsgrad i H/T1 inntil T-BRA 6500 m 2. Øvre del av planområdet er pr i dag utbygd med totalt 94 enheter, parkeringshus og sentralanlegg med resepsjon. I tidligere vedtatt bebyggelsesplan for H/T1 oppgis utnyttingsgrad i øvre utbygd område til å være T-BRA = 3792 m 2. Som overordna føring fra reguleringsplan for Geilohovda gjelder: «Parkeringsbehov skal i hovedsak tilfredsstilles ved etablering av parkeringsplasser eller parkeringskjeller under bygninger. For utleieenheter i område H/T1 H/T11 kan det opparbeides p-plasser utenfor hvert enkelt bygg. Parkeringsbehovet og parkeringsløsning skal synes i søknad om tiltak.» Revidert forslag til ny reguleringsplan Formålet med ny detaljreguleringsplan for område H/T1 oppgis å være omregulering av området til «Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» i tråd med kommunestyrevedtak i k.sak 5/14 og 29/14. Kommunestyret vedtok i sak 29/14 følgende hovedmål med nye retningslinjer: «Det er et hovedmål at fritidsleiligheter tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det kommersielle utleiemarkedet. Dette skal være et hovedmål både for Hol kommune, utbygger/selger og kjøper. Hyttene/leilighetene i disse områdene skal framstå som utleieleiligheter, og kjøper skal være innforstått med rammebetingelsene. Hovedforskjellene fra tradisjonelle utleieenheter er at enhetene kan selges som private fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter plan- og bygningsloven.» Retningslinjene sier bl.a. at byggeområdene skal deles inn i felt for fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie, og at minst 80 % av boenhetene i feltene skal ha en størrelse på mellom m 2 BRA. Videre at utomhusarealene skal være felles. Utnyttingsgrad I detaljplan, sist revidert , vises utbygging av 8 enkeltbygg i to etasjer med 4 boenheter pr bygg. Plankonsulenten skriver i kommentarer i revidert planbeskrivelse at utnyttingsgraden er redusert til totalt 6500 m 2 BRA i samsvar med overordnet reguleringsplan for Geilohovda. Tillat grad av utnytting for felt 1, 2 og 3 i planforslaget er satt til BRA = 2708 m 2. I planbestemmelsene kommer parkering i tillegg til tillatt utnytting BRA = 2708 m 2. Angående vedtatte endringer knyttet til regulerings- og byggegrenser, er vegbredde på hovedatkomst/hovedveg V1, fra parkeringsplass ved Havsdalssenteret opp til resepsjonsbygget (N/F1) justert og dimensjonert som atkomstveg med kjørebanebredde på 6 meter og grøftebredde med 2 meter på hver side. Dvs reguleringsbredde på 10 meter. V3 og internveg til felt 3 er fjernet fra plankart. V2 er justert og dimensjonert til kjørebanebredde 4 meter + 1,5 meter vegareal på hver side. Dvs reguleringsbredde på 7 meter. Avkjøring til veg V2 er justert og dimensjonert slik at den kan brukes som snuhammer for liten lastebil (LL)/brannbil. Byggegrense langs hovedveg V1, inntil Felt 1, 2 og 3 er justert til 10 meter fra senterlinje. Byggegrense langs V2 i felt 2 og 3 er justert til 8 meter. 2

3 Krav til parkering er ifølge reg.bestemmelsene 1,5 p-plass pr fritidsleilighet med BRA <100 m 2 og 2 p-plasser pr fritidsbolig med BRA m 2. Ut i fra antall p-plasser (48 stk) fordelt på 32 boenheter (8 bygg med 4 boenheter pr bygg) er det nå avsatt 1.5 p-plasser pr boenhet. Forhold til overordnet plan: Revidert planforslag, datert , er hovedsakelig i samsvar med overordna plan kommunedelplan for Geilo og reguleringsplan for Geilohovda, men avviker på delen angående utnyttingsgrad. Nærmere orientering om avviket går frem av administrasjonens vurdering. Miljøkonsekvenser Tidligere utbygging i øvre del av H/T1 medførte store terrenginngrep. Opprinnelig terreng og vegetasjon er bevart i svært liten grad også i nedre del av planområdet. En revidert detaljplan for nedre del av planområdet medfører små endringer i miljøkonsekvenser i forhold til gjeldende plan. Helse-/miljø og beredskapsforhold ROS-analysen i planbeskrivelsen konkluderer med at området har høy samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forbygges ved tiltak. Økonomiske konsekvenser Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering Planforslagets unntak fra UPU-vedtak Plankonsulent har i revidert planforslag kommet med noen unntak fra UPU sitt vedtak. Administrasjonen er enig i de 3 første punktene: - «Når det gjelder de vedtatte endringene knyttet til regulerings- og byggegrenser har det vært nødvendig å fjerne V3 og internveg til Felt 3 i revidert planforslag. Løsningen har blitt at V2 er justert, og felt 1 og 3 har fått redusert bygningsmassen til en bygningsrekke. Dette samsvarer også bra med revidert utnyttingsgrad i tråd med gjeldende regulering.» - «Utnyttingsgraden er redusert til totalt 6500 m2 BRA i samsvar med overordna reguleringsplan for Geilohovda. Tillatt grad av utnytting for felt 1, 2 og 3 i planforslaget er satt til BRA=2708 m 2. Parkering er forutsatt å komme i tillegg, og er nå sikret på egen eiendom.» - «Bakgrunn for at opprinnelig regulert veg ønskes etablert er at denne er både vegteknisk og planmessig betre enn eksisterende veg til Havsdalsgrenda. Oppdragsgiver opplyser at dagens veg har en stigning og kurvatur som gjør at spesielt danske gjester sliter med å komme opp bakken, og mange vareleveranser må ofte parkere nede i Havsdalen for så å måtte dra trallene opp bakken. Vegen har en krapp sving som både er farlig og medfører enda mer trøbbel å komme opp på glatt føre. Vegen er utfordrende driftsmessig ift snørydding og grusing. Ny veg vil ha en slakere stigning og med betre kurvatur, og forventes å ikke skape noe problem på vinterføre. Den blir også kortere, og vil ligge mer naturlig i terrenget. Med regulert vegtrasé får en også betre arrondering av eiendom til utbyggingsformål.» 3

4 I det fjerde og siste punktet i unntakene er administrasjonen uenig med planforslaget. Plankonsulent foreslår å endre 5.2 i planbestemmelsene til: «Igangsettingstillatelse skal ikke gis før rett til atkomstveg fram til planområdet er sikret». Plankonsulent skriver at siste ledd av vedtaket, «..i tinglyst avtale og etablert i samsvar med inngått avtale» ikke er innarbeidet i planforslaget, da dette er privatrettslige forhold. Dette forslaget konkretiserer ikke hvilken atkomstveg som skal sikres og etablereres før det gis igangsettingstillatelse. For å forsikre seg om at det er atkomstveg V1 det er snakk om i denne sammenheng, tilråder administrasjonen at dette tydeliggjøres før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Før igangsettelsestillatelse kan gis innenfor det aktuelle området, skal atkomstveg V1 være sikret og etablert, jf. Pbl 27-4: Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Utnyttingsgrad I revidert planbeskrivelse er utnyttingsgraden redusert til totalt 6500 m 2 BRA i samsvar med overordna reguleringsplan for Geilohovda. Tillatt grad av utnytting for felt 1, 2 og 3 i planforslaget er satt til BRA = 2708 m 2. Antall boenheter er redusert til 32 stk fordelt på 8 bygg, med henholdsvis 4 leiligheter fordelt på 2 etasjer. Dette har ført til at bygningsmassen i Felt 1 og 3 er redusert til én bygningsrekke. Plankonsulent har også redusert tillatt utnytting pr boenhet til BRA = 250 m 2. Ifølge 5-7 i Forskrift om tekniske krav til byggverk (Byggteknisk forskrift), skal parkeringsareal inkluderes i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Siste setning i tredje avsnitt 3 i planbestemmelsene: «..I tillegg kommer parkering iht pkt 2.6.», er dermed i strid med loven. For at administrasjonen kan enes med planforslag, bør siste setning i 3, tredje avsnitt, tas ut av bestemmelsene slik at parkering inkluderes i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. I planbestemmelsene 3, niende avsnitt under Eksisterende bebyggelse (g/bnr. 49/83,88,90), står det i første del: «Området regulert til kombinert næring/fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie (N/F1) omfatter eksisterende sentralbygg. Tillatt utnytting er BYA = 75%.» For å unngå fremtidige konflikter rundt utnyttingsgrad i eksisterende bebyggelse (g/bnr. 49/83,88,90), tilrådes det at det presiseres tillatt utnytting BYA = 75 % gjelder kun for område N/F1. Veger Administrasjonen er enig med plankonsulent om vegløsninger i revidert planbeskrivelse. På grunn av de vedtatte endringene knyttet til regulerings- og byggegrenser, er V3 og internveg til Felt 3 fjernet i revidert planforslag. Bredden på vegene V1 og V2 i det reviderte planforslaget er nå regulert i samsvar med reguleringsplan for Geilohovda og planbestemmelsene. Veg 1 = vegbredde på 10 meter (kjørebanebredde på 6 meter + grøftebredder på 2 meter). Veg 2 = vegbredde på 7 meter (kjørebanebredde på 4 meter + grøftebredder på 1,5 meter). I revidert planbeskrivelse samsvarer byggegrenser med overordna reguleringsplan for Geilohovda og planbestemmelsene. Byggegrense langs hovedatkomstveg (V1), inntil Felt 1, 2 og 3, er 10 meter fra senterlinje. Byggegrense i Felt 2 og 3 er 8 meter fra senterlinje. Avkjøring til internveg V2 er dimensjonert slik at den kan brukes som snuhammer for liten lastebil, og samsvarer nå med planbestemmelsene. 4

5 Parkering På revidert plankart er parkering nå sikret på egen eiendom med 1,5 p-plasser pr boenhet (48 p- plasser fordelt på 32 boenheter). Dette samsvarer med reg.bestemmelsene som sier det skal være 1,5 p-plasser pr fritidsleilighet med BRA < 100 m 2. Ved bygging av boenheter med BRA mellom 100 og 250 m 2 skal det settes av 2 p-plasser pr boenhet. Biologisk mangfold Naturmangfoldloven Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold. Den ubebygde delen av planområdet bærer preg av tidligere inngrep, og har lite naturlig vegetasjon igjen. De miljørettslige prinsippene i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt. Leikeareal og tilgang til stier og løyper Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) uteoppholdsareal er satt til 25 m 2 pr. boenhet iht føringene i kommunedelplan for Geilo. I denne planen er det ikke regulert inn spesielle leikeareal. Dette begrunnes med at «uteoppholdsareal er felles og sammen med omkringliggende friluftsområde, alpinanlegg, tur- og løypenett, vurderes barn og unges interesser som godt ivaretatt. Fellesareal i byggeområdet sammen med tilgrensende grønnstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt tur-, løypenett og alpinanlegg. Administrasjonen vurderer hensynet til barnog unges interesser, samt friluftsliv som tilfredsstillende ivaretatt. Evt. fradeling av tomter Kommunestyrets vedtak i sak 29/14: Retningslinjer for «Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» innebærer at utomhusarealene i feltet skal være felles, og at forbud mot fradeling av tomter i feltene ikke ble vedtatt. Plankonsulent har i revidert planbeskrivelse gjort endringer i planbestemmelsene punkt 2.4 i vedtak. Gjeldene vedtak er: «Fradeling av tomter i felt 1, 2 og 3 skal ikke godkjennes med mindre tomtegrenser er godkjent i detaljreguleringsplanen». Lysmål skiløype/kulvert Dimensjonering av undergang forutsettes dimensjonert etter Statens Vegvesens Veileder. Frihøgde er satt til 4,5 meter. Bredde kulvert 8,5 meter, dimensjonert etter den største aktuelle tråkkemaskinen. Reguleringsbredde på skiløype bør være min. 8 meter. Administrasjonen vurderer dette som tilstrekkelig. I planbestemmelsene står det at overgang for skiløype skal ha reguleringsbredde 7 meter. Dette bør endres slik at det samsvarer med plankart som viser 8,5 meter bredde. 5

6 Utforming av murer Bestemmelser for utforming av murer er det samme som i tidligere enhetlig utbygd øvre del av planområdet, dvs med krav om at «murer skal være bygget av eller være kledd med naturstein». Synlig grunnmurshøyde på bygninger tillates med maks 140 cm. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i PBL å legge forslag til detaljregulerings for Havsdalsgrenda ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Plankonsulents forslag om endringer i 5.2 i planbestemmelsene avvises. 5.2 endres til: Igangsettingstillatelse skal ikke gis før adkomstveg V1 fram til planområdet er etablert. 2. Siste setning i tredje avsnitt i 3 reguleringsbestemmelsene: «I tillegg kommer parkering iht pkt 2.6.» fjernes. 3. 3, niende avsnitt, to første setninger endres til: Området regulert til kombinert næring/fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie (N/F1) omfatter eksisterende sentralbygg. Tillatt utbygging i område N/F1 er BYA = 75 % i planbestemmelsene endres til: Overgang for skiløype skal ha reguleringsbredde 8,5 m. Planeringsbredden er 5 m. 1. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 18/15 Behandling Inger- Brit Vindegg fremmet følgende omforente endrings forslag til innstillingens punkt 1, siste setning: Igangsettingstillatelse skal ikke gis før rett til lovlig adkomst inn til planområdet for veg V1 er sikret og etablert. Votering Omforent endringsforslag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling med vedtatt endringsforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i PBL å legge forslag til detaljregulerings for Havsdalsgrenda ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Plankonsulents forslag om endringer i 5.2 i planbestemmelsene avvises. 5.2 endres til: Igangsettingstillatelse skal ikke gis før rett til lovlig adkomst inn til planområdet for veg V1 er sikret og etablert. 2. Siste setning i tredje avsnitt i 3 reguleringsbestemmelsene: «I tillegg kommer parkering iht pkt 2.6.» fjernes. 3. 3, niende avsnitt, to første setninger endres til: Området regulert til kombinert næring/fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie (N/F1) omfatter eksisterende sentralbygg. Tillatt utbygging i område N/F1 er BYA = 75 % i planbestemmelsene endres til: Overgang for skiløype skal ha reguleringsbredde 8,5 m. Planeringsbredden er 5 m. RETT UTSKRIFT DATO 12.juni