Harald Øyslebø foreslår: Saken utsettes for befaring. Det må settes opp gode salinger som viser parabetet.

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Flutra Demaj SAKSMAPPE: 2016/1389 ARKIV: 010/0047/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 132/ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TILLATT TAKFORM FOR NY FRITIDSBOLIG 10/47 DALSKLIEN/VEDDERSTØ. TILTAKSHAVER: REIDUN OG TOMMY OSGJELTEN Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra Kommuneplan for Mandal kommune , til oppføring av hytte med flatt tak fremfor saltak eller pulttak. Planutvalget finner grunnlag til å gi dispensasjon på vilkår at tiltaket senkes ned til maks tillatt høyde for laveste gesims, som er på 3,5 meter. Vedtaket begrunnes med at planutvalget mener at oppføring av flatt tak i H- området ikke i vesentlig grad vil komme i strid med intensjonene bak kommuneplanen. Hensynet med kommuneplanen vil ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av at det oppføres flatt tak innenfor tillatte høyder i H- området. Fordelene med dispensasjon er at tiltaket vil ligge lavt i terrenget og i tråd med angitte høydebestemmelser for hytter i H-området. Planutvalget kan ikke se at en slik dispensasjon vil svekke kommuneplanens bestemmelser som beslutnings- og informasjonsgrunnlag. Leder teknisk forvaltning bemyndiges til å gi byggetillatelse på visse vilkår: Takets høyeste gesims målt fra gjennomsnittlig terreng og til rekkverket skal senkes ned til en nedre gesims på 3,5 meter. Dette er også i tråd med det fastsatt nedre gesims for hytter i H-området i Kommuneplanen for Mandal kommune Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget : Harald Øyslebø foreslår: Saken utsettes for befaring. Det må settes opp gode salinger som viser parabetet. VOTERING: Utsettelsesforslaget falt med 4 mot 3 (2 FRP/ 1 AP) stemmer Rådmannens forslag ble vedtatt med 5 mot 2(FRP) stemmer

2 Vedtak i Planutvalget : Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra Kommuneplan for Mandal kommune , til oppføring av hytte med flatt tak fremfor saltak eller pulttak. Planutvalget finner grunnlag til å gi dispensasjon på vilkår at tiltaket senkes ned til maks tillatt høyde for laveste gesims, som er på 3,5 meter. Vedtaket begrunnes med at planutvalget mener at oppføring av flatt tak i H- området ikke i vesentlig grad vil komme i strid med intensjonene bak kommuneplanen. Hensynet med kommuneplanen vil ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av at det oppføres flatt tak innenfor tillatte høyder i H- området. Fordelene med dispensasjon er at tiltaket vil ligge lavt i terrenget og i tråd med angitte høydebestemmelser for hytter i H-området. Planutvalget kan ikke se at en slik dispensasjon vil svekke kommuneplanens bestemmelser som beslutnings- og informasjonsgrunnlag. Leder teknisk forvaltning bemyndiges til å gi byggetillatelse på visse vilkår: Takets høyeste gesims målt fra gjennomsnittlig terreng og til rekkverket skal senkes ned til en nedre gesims på 3,5 meter. Dette er også i tråd med det fastsatt nedre gesims for hytter i H-området i Kommuneplanen for Mandal kommune Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 1 Søknad om eventuell dispensasjon for takform 10/47 Dalsklien/Vedderstø 2 Dalskilen 10-47, tegninger og illustrasjoner 3 A10 Situasjonsplan Utrykte vedlegg: UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Søknaden gjelder oppføring av ny hytte hvor hytta søkes oppført med flatt tak, noe som ikke er i tråd med tillatt takform i H-områder i gjeldende Kommuneplan. Det er i vedtak datert gitt dispensasjon fra plankravet for riving av eksisterende hytte og oppføring av ny hytte på hyttetomta. Det er i samme vedtak gitt tillatelse til grunnarbeid på tomta i tråd med situasjonskart mottatt den I etterkant av dette har kommunen oppdaget at tiltaket ikke er i tråd med tillatt takform for hytter på H-området i kommuneplanen for Mandal kommune. Søknaden i dette tilfellet gjelder søknaden om dispensasjon fra tillatt takform. Gjeldende plangrunnlag:

3 Den aktuelle hyttetomta er i Kommuneplanen delvis avsatt til H-området for fritidsbebyggelse. I kommuneplanens kap. 2.2 står blant annet følgende: «Maksimal mønehøyde ved saltak er 5 meter fra topp fundament/topp grunnmur, og maksimal gesimshøyde 3,5 meter fra topp fundament/grunnmur. Maksimal gesimshøyde for pulttak er 4,5 meter for øvre gesims, og 3,5 meter for nedre gesims, målt fra topp fundament/grunnmur.» Tiltaket er tiltenkt oppført med parabet som skal danne en krans rundt taket. Innenfor denne såkalte kransen vil det bli oppført svakt buet saltak. Utad vil takformen fremstå som flatt tak der saltaket innenfor kransen kun er en teknisk konstruksjon, slik at det ikke samler seg fuktighet på taket. Teknisk forvaltning forstår bestemmelsene slik at det kun er tillatt med takform som utad klart er saltak eller pulttak. Bestemmelsene angir kun saltak og pulttak som to mulige takformer for H-områder i Kommuneplanen. En plan har til mål å angi hva som er tillatt innenfor et bestemt område, og da vil det vær naturlig å fastslå at andre takformer ikke er tillatt. Begrunnelse for dispensasjon: Slik det fremgår av søknaden om dispensasjon datert den er ansvarlig søker uenig i hvorvidt det her foreligger krav om dispensasjon fra takform. Uenigheten knytter seg til tolkning av bestemmelsene i 2.2 for fritidsbebyggelse. Det menes at bestemmelsen ikke angir hvilke takformer som skal benyttes, eller om det er takform som ikke kan benyttes. Til dette pekes det på at omsøkte bygning er vist med et tak som eksteriørmessig fremstår som flatt tak, på grunn av parabet som omkranser hele takflaten. Parabeten skal ikke være høyere enn 300 mm. Bak parabeten er det en takflate som forutsettes oppbygd med møne (rygg) og fall mot gesims. Til dette menes det at kommuneplanen 2.2 ikke har hjemmel for å nekte oppføring av fritidsbolig med flatt tak. Begrunnelsen for at det her skal gis dispensasjon lyder som følgende:

4 Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Teknisk forvaltning har vurdert at tiltaket er betinget av at det gis dispensasjon fra tillatt takform i gjeldende kommuneplan for området. Ifølge Plan- og bygningsloven, (herav Pbl.), 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommuneplanens bestemmelser er fastsatt i medhold av Pbl., og det kan dermed gis dispensasjon fra denne. Avgjørende er likevel om vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. I Pbl. 19-2, andre ledd,er det fastsatt to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at kommunen skal kunne givarig dispensasjon fra denne. Vilkårene er at «hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene legger opp til en konkret helhetsvurdering av det enkelte tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet bak gjeldende reguleringsplan gjør seg gjeldende med styrke. At det er anledning til å søke om dispensasjon innebærer ikke at den enkelte har krav på å få dispensasjon. Avgjørende er om det i det konkrete tilfellet foreligger særlige grunner som skiller seg fra normaltilfellet. Spørsmålet er om dispensasjon vil medføre at hensynet med tillatt takform vil bli «vesentlig tilsidesatt». Fastsetting av tillatt takform og høyde i en kommuneplan skal i all hovedsak ivareta estetiske hensyn og sikre ensartet bebyggelse innenfor samme område. På den måten unngår man at det blir store avvik mellom eksisterende hytter og nye hytter. At estetiske hensyn skal

5 vektlegges ved en dispensasjonsvurdering er også lovfestet i Pbl. 29-2, om visuelle kvaliteter, jf. Også formålsbestemmelsen i Pbl. 1-1, femte ledd. Omsøkte bygning er vist med et tak som eksteriørmessig fremstår som flatt tak, på grunn av parabet som omkranser hele takflaten. Parabet skal ikke være høyere enn 300 mm. Bak parabeten er det takflate som forutsettes oppbyggd med møne (rygg) og faller mot gesims. Det pekes også på at omsøkt fritidsbolig har gesimshøyde som er i samsvar med bestemmelsene om lavest gesims for pulttak og saltak, altså maksimalt 3,5 meter over fundament/såle. Parabet er ikke medregnet i maks gesimshøyde. Ansvarlig søker medregner ikke parabeten i beregningen av maks høyde på bygget. Ansvarlig søker mener at takflaten innenfor parabeten er saltak, og hevder derfor at det ikke foreligger hjemmel i Kommuneplanen til å nekte godkjenning i tråd med dets bestemmelser. På bakgrunn av dette mener tiltakshaver at det ikke foreligger grunnlag til å kreve søknad om dispensasjon fra takflate i denne sammenheng. Dersom en medregner parabet i beregninger for gesims, vil tiltaket anses som flatt tak hvor nedre gesims utgjør en høyde på 3,9 meter. Det er angitt ulike høyder ved beregning av maks gesims. Teknisk forvaltning legger til grunn at høyden angitt for maks gjennomsnittlig terreng hvor også parabet er medregnet, er den høyden som tiltaket er planlagt oppført med. Spørsmålet som reiser seg i denne sammenheng er om parabet skal medregnes i beregning av maks høyde på gesims/møne. I kommuneplanen er tillatte takflater angitt å være pulttak eller saltak. Det er også angitt begrensninger i høyde. For saltak er maks tillatt møne på 5 meter og maks tillatt gesimshøyde på 3,5 meter. For pulttak er maks tillatt øvre gesims på 4,5 meter og nedre gesims på 3,5 meter. Teknisk forvaltning mener at bestemmelsene for pulttak forutsetter at det skal tydelig kunne ses forskjell mellom øvre og nedre gesims. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har gitt en veileder for Grad av utnytting i Beregnings- og måleregler. I dets kapittel 6-2 står det en del om beregning av høyder for bebyggelser. Under punktet «Fastsetting av møne og gesims for mindre bygninger» står blant annet følgende: «Takboppbygg av mer teknisk karakter som f.eks. ventilasjonsbygg, sammenbygging av ventilasjonskanaler, heisbygg, mv., skal også legges til grunn ved beregning av gesimshøyder. Det har ikke vært intensjonen at disse skal holdes utenfor gesimsfastsettinger, men beregnes på samme måte som takboppbygg (ark, kobbhus og takopplett). Når det gjelder takoppbygg (ark, kobbhus og takopplett), altan i skrå flate mv., så gjelder prinsippene for gesimsfastsettelse for alle typer skrå flate, uavhengig av hvilke eksempler som vises med figurer.» Under punktet Fastsetting av møne- og gesimshøyder for takterasser står blant annet følgende: «For å unngå misforståelser eller ulik praksis i kommunene fastslås det konkret og ensartet gesimsfastsettelser for etablering av takterrasser med ulike rekkverkstilpasninger. Disse fremkommer av figurene 4-11 a-d. Der parabeten går opp over takflaten og er en del av bygningskonstruksjonen/fasadelivet regnes gesimshøyden til toppen av parabeten. Åpent transparent (speil, glass e.l.) rekkverk får ingen konsekvenser for gesimsfastsettelsen. Det forutsettes imidlertid at rekkverk ikke monteres i flukt med eller ligger på utsiden av fasadelivet. Det vil si at rekkverk må være tilbaketrukket på gesimsens takside. Se figur 4-11 b.»

6 Ansvarlig søker peker på at omsøkte tiltak eksteriørmessig fremstår som flatt tak, da begrunnet med parabet som kranser taket. Ifølge Grad av utnytting vil ikke parabet kunne unnlates i beregning av høyder i de tilfeller der parabeten er av teknisk karakter. Parabeten har ingen funksjon utover å påse at tiltaket utad får flatt tak. Innenfor parabeten skal det være et svakt buet saltak med kanaler på hver side. Disse kanaler skal påse at vann, snø og annet smuss føres vekk fra takflaten slik at takets levetid blir lengst mulig. Teknisk forvaltning kan ikke se at en slik teknisk løsning fritar fra å måle parabet med i beregning av gesims. Beregning av gesimshøyder i tilfeller der parabet er en del av fasaden er kun aktuell ved oppføring av takterasser. Slike tekniske og interiørmessige løsninger kan vanskelig ses å falle innenfor samme beregningsregler som for takterasser. Etter en vurdering mener teknisk forvaltning at parabet skal medregnes i fastsetting av gesims. Nedre gesims vil i dette tilfellet utgjøre 3,9 meter målt fra gjennomsnittlig terreng. I kommuneplanen er maks øvre gesims tillatt med en høyde på 3,5 meter. Tiltaket er søkt med flatt tak og med nedre gesims på 3,9 meter. Avgjørende er om tiltaket vil medføre til at gjeldende kommuneplan vil bli vesentlig tilsidesatt. Det er ikke gitt dispensasjon for oppføring med flatt tak innenfor kommuneplan for Mandal Det er heller ikke gitt dispensasjon for oppføring av tiltak med nedre gesims. Intensjonen er at tiltak innenfor samme område skal få en lik estetisk utforming og ikke virke ruvende i terrenget. Hensynet er at tiltak på generelt basis ikke får en mer dominerende og fremtredende plassering sett opp mot andre hytter. Dersom kommunen tillater nedre gesimshøyde over det som følger av kommuneplanen vil hensynet til estetikk og ensartet bebyggelse tilsidesettes. Dispensasjon fra gesims vil gi store avvik fra tillatt nedre gesims i

7 gjeldende kommuneplan. Bestemmelser som følger av gjeldende kommuneplan er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Dispensasjonsmyndigheten må ikke brukes på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Endringer av betydning for flere bør derfor gå gjennom en planendring, ikke en dispensasjon. Teknisk forvaltning mener at dispensasjon fra nedre gesims medfører et klart avvik som vil tilsidesette hensynet med gjeldende kommuneplan. Teknisk forvaltning kan imidlertid ikke se at hensynet med kommuneplan vil bli vesentlig tilsidesatt ved at det tillates flatt tak med nedre gesims på 3,5 meter. Med gesims på 3,5 meter for flatt tak vil en ikke fravike gjeldende høydebestemmelser i kommuneplanen. På den måten vil også estetisk utforming av tiltakene i området bevares. Intensjonen med å ha bebyggelser lavt i terrenget, vil ikke bli tilsidesatt ved at det gis dispensasjon fra saltak/pulttak til oppføring av flatt tak med gesimshøyde på 3,5 meter. Etter en samlet vurdering kan ikke teknisk forvaltning se at dispensasjon for oppføring av flatt tak med gesimshøyde på 3,5 meter vil tilsidesette hensynet med kommuneplan. Spørsmålet blir om «fordelene» med dispensasjon fra tillatt takflate i kommuneplanen anses for å være «klart større enn ulempene eter en samlet vurdering.» Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Hvilke hensyn som er relevante må ses i sammenheng med offentlige hensyn som skal ivaretas i lov og gjennom planlegging. Individuelle hensyn, hensyn som er begrunnet i søkers særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet ikke relevante hensyn. Fordelene med dispensasjon for takform er at tiltakshaver får oppført tiltak som ikke strider med intensjonene i kommuneplanen. Intensjonene er tiltak skal ha estetisk utseende og ligge lavest mulig i terrenget, uten å fremstå som dominerende i 100-metersbeltet mot sjø. Teknisk forvaltning mener at tillatte høyder vil ikke bli fraveket dersom det gis dispensasjon for flatt tak på det vilkår at tiltaket holder seg innenfor tillatt nedre gesims. Fordelene med dispensasjon er at tiltaket tillates innenfor angitt høydebestemmelser i kommuneplanen. Teknisk forvaltning kan ikke se at dispensasjon fra tillatt takform vil føre til at bestemmelsene for takform vil miste sin forutberegnelighet. Kommuneplanen vil da ikke miste sin forutberegnelighet. Etter en samlet vurdering mener Teknisk forvaltning at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Teknisk forvaltning mener det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon på visse vilkår. Vilkåret er at maks høyde på taket senkes til maks tillatt høyde på 3,5 meter for nedre gesims, dette i tråd med Kommuneplanens bestemmelse for tillatt høyde på nedre gesims. Leder teknisk forvaltning finner etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Konsekvenser for barn og unge: Teknisk forvaltning kan ikke se at tiltaket vil ha negative konsekvenser for barn og unge. KONKLUSJON: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2, gis det dispensasjon fra Kommuneplanen i Mandal kommune til oppføring av hytte med flatt tak. Forutsetning er at det leveres inn tegninger hvor gesimshøyden er senket ned til 3,5 meter.

8 Mandal Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Saksparter: STREK ARKITEKTER AS Kongens gate KRISTIANSAND S Tommy Osgjelten Austbøjordet 38 A 4085 Hundvåg