Byrådssak 75/13. Årstad, gnr. 13, bnr. 156 m.fl., Wergeland, Reguleringsendring. PlanID Forslag til detaljregulering. 2.

Transkript

1 Byrådssak 75/13 Årstad, gnr. 13, bnr. 156 m.fl., Wergeland, Reguleringsendring. PlanID Forslag til detaljregulering. 2.gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Asplan Viak AS fremmer på vegne av Wergeland Terrasse AS og Rema Eiendom Vest AS planforslag for området like øst for bybanestoppet på Wergeland i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 36,3 dekar. Bybanestopp Eksist. barnehage Rema-bygget Forslag til reguleringsplan Flyfoto Planforslaget omfatter eksisterende villabebyggelse i nord. Det legger til rette for utvidelse av Remabygget, med forretning, kontor og boliger i opp til 8 etg, og et større nybygg langs Storetveitvegen med boliger (115 enheter) / kontor. Parkering er foreslått i underjordisk anlegg i to etasjer og i gatetun/torg med maks t.s. 309 plasser ved full utbygging. Det legges også til rette for oppføring av bygg med sentrumsformål over nedkjøring til parkeringsanlegg. Denne delen av planforslaget overlapper og er i samsvar med reguleringsplan Wergeland sentrum P-D som skal gjelde foran denne. Planforslaget omfatter eksisterende idrettsanlegg. Det legges til rette for utvidelse av Minde barnehage. Planområdet inngikk i strategiprogram for Wergeland lokalsenter (2008) og er i kommuneplanen avsatt som sentrumsformål S11. Planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn Det kom inn 23 merknader og uttalelser, herunder en innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland vedrørende parkeringsdekning og støy. Planforslaget er bearbeidet med bakgrunn i de innkomne merknader og uttalelser, og innsigelsen er trukket. Fagetatens har vurdert og drøftet planforslaget grundig, og har i fagnotatet en rekke bemerkninger til plankart når det gjelder byggehøyde og parkering, samt 15 endringsforslag til bestemmelsene. Det siste gjeler i hovedsak innarbeiding av kommunens generelle krav til bestemmelser, krav som er hjemlet i kommuneplanens arealdel og kvalitetskrav. På bakgrunn av fagnotatets mange merknader, har fagbyråden avholdt drøftingsmøte med forslagsstiller som deretter har bearbeidet forslaget. Endringen gjelder barnehageformålets avgrensning, offentlig parkeringsareal på bakkeplan som nå er lagt inn som gatetun/torg og endring av bestemmelsene. Fagetatens forslag til bestemmelse med krav til barnehagedekning før utbygging, er tatt ut. Planforslaget legger nå til rette for maks 8 etasjeplan i høyhuset med

2 maks byggehøyde på kote + 64,5 m. Fagetaten anbefaler at byggehøyden reduseres til 6 etg med maks byggehøyde kote + 54 m Byrådet mener saken er tilstrekkelig utredet og grundig belyst. Planforslaget er tilpasset bybanestoppet, er i hovedsak i tråd med kommuneplanens intensjoner for arealbruk og utnyttelse ved bybanestopp samt strategidokumentet vedtatt for området. Den er tilpasset byromsakser og arealbruk i tilgrensende plan for Wergeland sentrum. Utnyttelsesgraden er moderat for hele området (178 % BRA) da den omfatter idrettsbane og et lavere barnehagebygg på inn til to etasjer. Kommuneplanen sier maks 250% BRA. Byrådet mener derfor at et høyhus på 8 etasjeplan ved bybanestoppet med publikumsrettet funksjon på bakkeplan kan aksepteres. Det er ønskelig at høyhuset fungerer som et landemerke og signalbygg, og at det får en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Kommunens prinsipielle holdning er at parkeringsplasser skal være i anlegg under bakken. Byrådet anbefaler likevel i dette tilfellet noe parkering på bakkeplan i et tiltalende opparbeidet gatetun/torg mellom forretning og barnehage. Dette kan være en fleksibel løsning som kan dekke flere behov som korttidsparkering for henting/bringing barnehage, kundeparkering, idrettsarrangement, torgdager og diverse arrangement. Det er et godt grep at nytt gatetun/torg vil fremstå som en forlenging av en av byromsaksene i tilgrensende plan for Wergeland sentrum. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Årstad, gnr 13, bnr. 156 m.fl., Wergeland, PlanID , vist på plankart sist datert med tilhørende planbeskrivelse datert Tilhørende planbestemmelser sist revidert S 7 i reguleringsplan for Wergeland sentrum Plan ID , skal gjelde foran overlappende og sammenfallende del, f_s, i angjeldende planen for Wergeland (Plan ID ). Dato: 19. mar 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert med vedlegg Plankart vertikalnivå 1, sist datert , Plankart vertikalnivå 2, sist datert , Reguleringsbestemmelser, sist datert , Illustrasjonsplan, sist datert Forslagsstillers planbeskrivelse, sist datert

3 Saksutredning: Bakgrunnen for planarbeidet er: 1) et ønske om å videreutvikle nærings eiendom med dagligvareforretning (Rema 1000) på Wergeland 2) et ønske om å videreutvikle og styrke Wergeland som et lokalsenter i samsvar med intensjonene i gjeldende kommuneplan. Prosess Forslagsstiller startet planarbeidet i 2003, men ble først formelt igangsatt med kunngjøring i Flere parallelle prosesser og interesser har påvirket prosessen: Kommuneplanens arealdel der området avsettes som lokalsenter S11 Bybanen bygges. Utvidelsesplaner for Minde barnehage og idrettsplassen. To koordineringsmøter møter for aktører i området (2008) Kommunen utarbeider et strategiprogram for Wergeland 2008 Igangsatt arbeid med offentlig områdereguleringsplan for Wergeland sentrum for å avklare framtidig gate- og byromstruktur vest for bybanen Offentlig ettersyn Planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn Det kom inn i alt 23 merknader og uttalelser, herunder en innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland vedrørende parkeringsdekning og støy. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten og er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I merknadene pekes det blant annet på følgende: Planforslaget berører kommunal grunn. Områderelaterte krav må fremgå tydeligere av forslaget til reguleringsbestemmelser. Det må etableres gode overganger mellom offentlige rom/formål og private bygg. Berørte naboer har motforestillinger til etablering av en tversgående gangforbindelse mellom Storetveitvegen og Bendixens vei nord for den nye bebyggelsen. Det er trafikale utfordringer knyttet til blant annet trafikkmengden på Fageråsveien, avkjørselen inn til lokalsenteret og varelevering. Det er også utfordringer knyttet til parkering i området. Samtidig stilles det krav til at nye parkeringsplasser må etableres under bakken. Det ønskes et levende lokalsenter, men alle er ikke like fornøyde med valgt bebyggelsesstruktur. Flere ønsker en mer oppbrutt struktur samtidig som «høyhuset» vurderes å være for høyt. Innsynsproblem og tap av sol og utsikt. Kommunal barnehage (Minde barnehage) er planlagt utvidet fra 60 til 120 barn, og det må legges til rette for en slik utvidelse. Grusbane og friområde må videreføres og sikres muligheter for en videreutvikling, særlig i forhold til fotball. Det må sikres klubblokaler for Årstad Idrettslag. Endringer etter offentlig ettersyn 3

4 Det er foretatt en rekke mindre endringer i plankart og bestemmelser etter at planforslaget lå ute til offentlig ettersyn. Disse er nærmere beskrevet i fagnotatet. Endring til hensynssone bevaring på eiendommen Storetveitvegen 2 - gnr 13 bnr 295 ble vurdert som vesentlig og ble sendt hjemmelshaver til begrenset høring med høringsfrist Det innkom ingen merknader. Innsigelsen fra fylkesmannen angående parkering og støy er trukket. Etter at planforslaget ble oversendt byrådsavdelingen, er det foretatt ytterligere endringer i forhold til offentlig parkeringsløsning og bestemmelser. Endringene er foretatt i samråd med forslagsstiller og barnehagen. Bearbeidet planforslaget inneholder Boliger 115stk m² (BRA) Kontorlokaler m² Forretningsformål m² Bevertning 200 m² Barnehage Grusbane 11,2 daa Eldre villaer 4 stk Byggehøyde og grad av utnyttelse Planforslaget legger til rette for en høyblokk på inn til 8 etasjer (2 etasjes sokkel + 6 etasjer med kontor). Høyhuset skal markere inngangen til eksisterende forretningsbygg i Fageråsveien 2. Langs Storetveitvegen foreslås en lavere blokkbebyggelse med boliger /forretning /kontor i 3 volumer. Ny bebyggelse langs Storetveitvegen og Fageråsveien omkranser således et indre gårdsrom der Minde barnehage vil ligge som en paviljong på 2 etasjer. Den gamle villabebyggelsen danner fondvegg mot nord. Rundt det indre gårdsrommet er byggehøyden 4-6 etasjer. I tillegg er det underetasjer langs Storetveitvegen mot bybanestoppet med publikumsrettede funksjoner. Kommuneplanen legger til rette for 250% BRA ved bybanestoppene. Samlet utnyttelse for hele planforslaget ligger relativt lavt med ca 178 % BRA. Dette fordi området omfatter en idrettsplass og en barnehage med en BRA på 40%. Barnehage og idrettsplass Det er lagt til rette for at kapasiteten i eksisterende kommunal barnehage kan økes fra dagens 60 barnehageplasser til 120 plasser. Eksisterende barnehage skal kunne bygge på med en etasje, evt rive og bygge nytt. Planlegging er på gang. For øvrig er grøntområdet ved grusbanen opprettholdt. Grøntarealet nord i planområdet foreslås utviklet til en tjenlig bydelspark og skal dekke del av krav til uteoppholdsareal for boligene i B/F/K. Årstad idrettslag har klubblokale lengst nord i barnehagebygget. Det legges til rette for at idrettslagets bruk av lokalet skal kunne fortsette selv om barnehagen utvider. Parkering Parkering for ny bebyggelse er i hovedsak plassert under bakken i to plan. Parkeringsanlegget er utformet som to fløyer hvorav én under den nye bebyggelsen langs bybanen og én under foreslått gatetun/torg mellom barnehagen og forretningsbygget F/K. Det er dårlige grunnforhold i området, spesielt inn mot idrettsplassen. Fyllingsmasser i tidligere Rautjørn kan medføre fare for setninger og drenasjeproblem av grunnvann. En problemstilling har derfor vært om en større andel av parkeringsplassene kan plasseres på bakkeplan, fortrinnsvis noe inn på den kommunale barnehagens areal, mellom forretningsbygget og barnehagen. 4

5 Parkeringssaken er grundig drøftet i fagnotatet. Etter siste møte mellom utbygger og fagbyråden, har man nå kommet frem til et kompromiss der arealet mellom barnehagen og forretningsbygget i F/K avsettes som gatetun med mulighet både for korttidsparkering for barnehage (bringing /henting) og kundeparkering på avmerkede plasser. Det legges til grunn at plassen opparbeides med gode kvaliteter slik at den også kan fungere som torg/plass ved spesielle anledninger og arrangement. For utfyllende opplysninger og drøfting av problemstillinger knyttet til parkering, vises til fagnotatet. Overlappende areal med annen plan Området f_s i dette planforslaget er overlappende med S7 i reguleringsplan for Wergeland sentrum Plan-ID Reguleringsbestemmelsene er sammenfallende og arealet kan være rettsgyldig i begge planene. Den offentlige planen vil være rettsgyldighet i ubegrenset tid, og bør derfor gjelde foran den private som har begrenset gyldighet i 5 år. Dette kan løses at den offentlige planen vedtas etter den private. Overlappende del Planforslag Wergeland sentrum Planforslag Wergeland (denne) Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema grundig og slutter seg i hovedsak til hovedformålene bolig, forretning og kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at plankartet må endres på to punkter. Dette gjelder parkering på bakkeplan og høyhusets byggehøyde. I tillegg har fagetaten 15 forslag til endring av bestemmelsene som er begrunnet i fagnotatet: De viktigste endringsforslagene er oppsummert slik 1. Overflateparkeringen i området mellom felt F/K og barnehagen skal baseres på fagetatens prinsippskisse datert

6 2. Høyhuset innenfor felt F/K bør utgå slik at maksimal byggehøyde også for denne delen av feltet settes til kote + 54,0. Etter en samlet vurdering anbefales øvrige foreslåtte maksimale byggehøyder godkjent. 3. Det bør medtas en rekkefølgebestemmelse om at det skal dokumenteres at denne delen av Årstad bydel har en tilfredsstillende barnehagedekning innen igangsettingstillatelse for utbygging av boligfeltene kan gis. 4. Maksimalt antall boenheter innenfor felt B/F/K økes fra 95 til 115 stk. i samsvar med at antall kvadratmeter avsatt til boligformål er økt etter offentlig ettersyn. 5. Det bør medtas en bestemmelse om at ingen boenheter skal være mindre enn 35 m² BRA + bodareal. 6. Det anbefales at det gjennom planbestemmelsene også åpnes opp for å etablere boliger også i toppetasjen på felt F/K; dette for på sikt å sikre en større fleksibilitet i bruk av bygningsmassen. 7. På grunn av den store, og for høyereliggende bebyggelse lett synlige, takflaten på felt F/K bør det stilles krav om at takflaten skal utformes som et grønt tak hvor toppskiktet består av biologisk materiale. For utfyllende beskrivelse av forslagsstillers planforslag henvises til planbeskrivelsen. (vedlegg D). Byrådets vurdering av fagetatens endringsforslag Etter møter mellom fagbyråden og forslagsstiller er fagetatens merknader nå i hovedsak etterkommet. Forhold som ikke er etterkommet, er fagetatens forslag om høyhusets maks bygghøyde på kote + 54 ( 6 etg) i stedet for kote + 64,5 (8 etg). Byrådet mener området tåler et høyhus/signalbygg som markerer knutepunktet. Utnyttelsen i området vil likevel ligge lavere enn rammene som ligger i kommuneplanen på 250% BRA. I tillegg anbefaler byrådet å ta ut pkt 3 ovenfor om at det skal dokumenteres tilfredsstillende barnehagedekning i området innen igangsettingstillatelse for boligfeltene gis. Begrunnelsen er at dette vil kunne forsinke utbyggingen unødvendig og at barnehagedekning vil bli jobbet med parallelt. Det vises for øvrig til byrådets anbefaling i sammendraget av saken. 6