Greåker industriområde

Transkript

1 Nasjonal planid: Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for Greåker industriområde Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre , sak 2/16 Datert: 10. april 2014, rev. 30. oktober 2015 Planen er utarbeidet av

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg. Jf. PBL 12-5, 2. ledd nr. 1: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. PBL 12-5, 2. ledd nr. 2: Grønnstruktur. Jf. PBL 12-5 nr. 3: Bruk og vern av sjø og vassdrag. Jf. PBL 12-5 nr. 6: Hensynssoner. Jf. PBL 12-6: REKKEFØLGEBESTEMMELSER FELLESBESTEMMELSER Kulturminner Universell utforming Forurensing til luft og vann, samt støy Stedstilpassing av tiltak Energi Parkering Utendørs lager og avfallshåndtering Geoteknisk prosjektering BEBYGGELSE OG ANLEGG Utomhusplan Næringsbebyggelse (N1 og N3) Næringsbebyggelse (N4 og N5) Næringsbebyggelse (N2) Næringsbebyggelse (N6, N7 og N8) Næringsbebyggelse (N9) Næringsbebyggelse (N10) Næringsbebyggelse (N11) Energianlegg (EA) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (f_kv1) Kjørevei (o_kv2) Kjørevei (f_kv3) Kjørevei (o_kv4) Parkeringsplass Havn Kai GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm (V1 V7) Naturområde (V3) BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE Side 2 av 12

3 8.1 Småbåthavn (f_sh1 og f_sh2) HENSYNSSONER Faresone Flomsone (H-320_1, H-320_2, H-320_3 og H-320_4) Faresone Flomsone (H-320_5) Faresone Høyspenningsanlegg (H-370) Faresone Brann- og eksplosjonsfare (H-350) Sikringssone Frisiktsone (H-140_1 og H-140_2) Side 3 av 12

4 1 FORMÅLSPARAGRAF Områdereguleringsplan for Greåker industriområde skal åpne opp for videreutvikling av næringsområdet og sørge for at næringsvirksomhetene på området tar hensyn til tilgrensende arealer. Næringsområdet skal bidra til arbeidsplassetablering og positiv utvikling av dagens ubenyttede arealer. Byggesøknader kan sendes inn til behandling uten at det må foreligge en detaljreguleringsplan for feltene i forkant. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL): 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. PBL 12-5, 2. ledd nr. 1: - Næringsbebyggelse (N1 N11) - Energianlegg (EA) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. PBL 12-5, 2. ledd nr. 2: - Kjørevei (KV1 KV4) felles og offentlig - Fortau (FT) - Annen veigrunn tekniske anlegg offentlig - Leskur - offentlig - Parkeringsplass (P1) felles - Kollektivholdeplass (KHP) - offentlig - Havn - Kai 2.3 Grønnstruktur. Jf. PBL 12-5 nr. 3: - Vegetasjonsskjerm (V1-V2 V4-V7) - Naturområde (V3) 2.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag. Jf. PBL 12-5 nr. 6: - Småbåthavn (SH1 SH2) 2.5 Hensynssoner. Jf. PBL 12-6: - Faresone Flomfare (H-320_1 H-320_5) - Faresone Høyspenningsanlegg (H-370) - Faresone Brann- og eksplosjonsfare (H-350) - Sikringssone Frisikt (H-140_1 H-140_2) Side 4 av 12

5 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) Før bebyggelse tas bruk skal tilhørende tekniske anlegg, vann- og avløp, elektrisitetsforsyning og veiareal frem til tomt være etablert. b) Nytt kryss mellom f_kv1 og Greåkerveien, skal være etablert iht. reguleringsplankart før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor to eller flere av delområdene N1, N3, N4 eller N5. Dersom det i søknad om tillatelse til tiltak dokumenteres at total trafikk fra planområdet blir mindre enn 1000 ÅDT faller kravet til nytt kryss og flytting av busslommer ut. c) Frisiktsonene H-140_1 og H-140_2 skal etableres samtidig med etablering av nytt kryss mellom f_kv1 og Greåkerveien. d) Før det gis brukstillatelse for nye bygninger i N1 eller N2 skal det være etablert en trerekke i grensen mellom feltene i felt V7. e) Statens vegvesen skal godkjenne byggeplaner for, og gjennomføring av, tiltak som berører eksisterende Greåkerveien (f. eks. atkomster/kryss). f) Før det gis rammetillatelse for tiltak i område N1 skal strømkabel i bakken fra område EA være påvist og det skal foreligge godkjenning fra kabeleier om at det omsøkte tiltaket kan aksepteres. g) Før det kan gis brukstillatelse for tiltak i område N1-N2 skal det dokumenteres at vegetasjonsskjermen i felt V1 er ferdig opparbeidet. h) Før det kan gis brukstillatelse for tiltak i område N3 skal det dokumenteres at vegetasjonsskjermen i felt V2 er ferdig opparbeidet. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Skulle det ved arbeider i marken bli påtruffet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidene øyeblikkelig stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminner eller sikringssonen på 5 m og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner 3, 4 og 8, 2. ledd. Side 5 av 12

6 4.2 Universell utforming For alle tiltak i og på bygninger og utemiljø skal prinsippet om universell utforming legges til grunn, men det skal ikke gjennomføres særtiltak for mennesker med nedsatt funksjonsevne dersom byggverket eller del av byggverket etter sin funksjon er uegnet for personer med funksjonsnedsettelse. 4.3 Forurensing til luft og vann, samt støy Støy fra tekniske installasjoner skal ikke overskride de til enhver tid gjeldende grenseverdier. For utendørs støynivå gjøres Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 (2012), eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter disse, gjeldende. Ved søknad om etablering av nye tiltak som har utslipp til luft og vann skal det tas kontakt med forurensningsmyndigheten for avklaring om tiltaket krever utslippstillatelse etter forurensningsloven. Ved utbygging på forurensede masser skal det utarbeides miljøoppfølgingsprogram og forurensningsmyndighetene skal varsles. Ved utgraving i planområdet skal masser flyttes internt på området eller leveres til godkjent mottak. 4.4 Stedstilpassing av tiltak Ved oppføring av nybygg, tilbygg og påbygg skal tiltakene tilpasses eksisterende terreng. Ved fargesetting skal det legges vekt på ha ikke-reflekterende materialer og det skal velges en dempet farge som er tilpasset de naturgitte og bygde omgivelsene. Industri- og lagerbygningenes utvendige fasader skal brytes opp ved bruk av farger og materialbruk. Minimum 3 % av fasadenes utvendige areal skal være av annet materiale enn stålplater. For bygninger med fasader mot elva og langs Greåkerveien skal disse fasadene prosjekteres med særlig hensyn til omgivelsene. Bakgårdspreg skal unngås. Ubebygde arealer som ikke opparbeides med fast dekke skal fremstå som grønne. Utvendige lagerarealer langs Greåkerveien skal skjermes. Industriarealer tillates inngjerdet med flettverksgjerder. Virksomhetsskilt kan være belyst. Bokstaver og logoer kan belyses. Lyskasser for reklame og virksomhetsskilt tillates ikke. Skilt og reklame tillates ikke plassert på møne, takflater, utstikk eller gesims. Løsfotreklame tillates ikke. Side 6 av 12

7 4.5 Energi Det må ikke iverksettes tiltak som ligger nærmere enn 1,5 m fra eksisterende kabelanlegg i bakken uten godkjennelse fra anleggseier. Dersom eksisterende strømforsyningsanlegg tilhørende regionalnett innenfor planområdet ønskes omlagt, må anleggseier godkjenne endringene på forhånd. Ledninger til nye bygg eller anlegg skal føres fram i jordkabel. Trafokioskers plassering skal godkjennes etter søknad innenfor byggegrensen i delområde N1-N Parkering Det skal innpasses 25 biloppstillingsplasser pr m² BRA for kontor. Det skal innpasses 4 biloppstillingsplasser pr m² BRA for lager. Det skal innpasses 7 biloppstillingsplasser pr m² BRA for industri. Det skal innpasses 0,7 biloppstillingsplasser pr. båtplass. Det skal innpasses 0,25 sykkelparkeringsplasser pr. ansatt for kontor. Det skal innpasses 0,1 sykkelparkeringsplasser pr. ansatt for lager. Det skal innpasses 0,1 sykkelparkeringsplasser pr. ansatt for industri. Ved utbygging av sykkelparkeringsanlegg for flere enn 50 sykler skal 25 % av plassene ha tak. 4.7 Utendørs lager og avfallshåndtering Utendørs lager skal skjermes med vegetasjon, gjerde eller innebygges. Skjermingstiltak skal godkjennes av kommunen og må være ferdigstilt før utendørslagringen startes opp. Avfall skal fortrinnsvis oppbevares innendørs, men kan også innpasses i planer for uteområder. Avfallsanleggene skal integreres i bygningsvolumet eller skjermes i uterommet på en estetisk god måte. 4.8 Geoteknisk prosjektering Tiltak i området kan ikke igangsettes uten at det foreligger en stabilitetsanalyse som dokumenterer en sikkerhetsfaktor for områdestabilitet F > 1,4 eller forbedring hvis F < 1,4. Dette skal kvalitetssikres av uavhengig foretak. Side 7 av 12

8 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Denne bør blant annet vise: Avgrensninger for planen med omsøkt bygg/tiltak markert og påført piler for atkomst- og inngangsforhold. Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter samt nødvendige punkthøyder. Trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, plasser og parkering. Hovedatkomst for gående og kjørende, veibredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy, parkering for bil og sykkel samt tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, arealenes materialbruk. Overflatevann skal føres til Glomma/Visterflo. Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i henhold til renovasjonsforskriftene. Plassering og markering av brannkummer. Vegetasjon og grøntanlegg inkludert eksisterende vegetasjon som skal bevares, områder der tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjon samt ny vegetasjon med plantenavn og antall. Plassering av belysning. Plassering av skilt. Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i reguleringsplanen på en tilfredsstillende måte, kan avslås av kommunen. Jf. Pkt. 1, Formålsparagrafen. Uteanlegget skal være opparbeidet i samsvar med den godkjente utomhusplanen før brukstillatelse kan gis. Ved søknad om tillatelse til tiltak må det av tiltakshaver dokumenteres ved registreringer og beregninger at tiltaket og virksomheten ikke medfører at total trafikkmengde fra planområdet, i et snitt i avkjørsel til Greåkerveien, overstiger en ÅDT på 4500 kjøretøy pr. døgn for at tiltaket skal kunne godkjennes. 5.2 Næringsbebyggelse (N1 og N3) a) Område N1 og N3 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført kontor, lettere industri som service- og håndverksbedrifter og lager tilknyttet virksomhetene. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 12 m. Høydene regnes fra planert terrengs d) I området tillates kun frittstående bygninger, og fasaden mot Greåkerveien kan ikke være lenger enn 50 meter. Side 8 av 12

9 5.3 Næringsbebyggelse (N4 og N5) a) Område N4 og N5 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført kontor, lettere industri som service- og håndverksbedrifter og lager tilknyttet virksomhetene. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 15 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.4 Næringsbebyggelse (N2) a) Område N2 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført industri, håndverksvirksomheter og lager. Dersom det etableres rene lagerbygninger skal disse få sin leveranse fra havnen. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 12 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.5 Næringsbebyggelse (N6, N7 og N8) a) Område N6, N7 og N8 reguleres til område for næringsbebyggelse. I områdene tillates oppført industri, håndverksvirksomheter og lager. Dersom det etableres rene lagerbygninger skal disse få sin leveranse fra havnen. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 20 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.6 Næringsbebyggelse (N9) a) Område N9 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført industri, håndverksvirksomheter og lager. Dersom det etableres rene lagerbygninger skal disse få sin leveranse fra havnen. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 20 m. Høydene regnes fra planert terrengs d) Maksimal pipehøyde settes til 70 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.7 Næringsbebyggelse (N10) a) Område N10 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført industri og lager. Dersom det etableres rene lagerbygninger skal disse få sin leveranse fra havnen. Side 9 av 12

10 c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 30 m. Høydene regnes fra planert terrengs d) Maksimal pipehøyde settes til 70 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.8 Næringsbebyggelse (N11) a) Område N11 reguleres til område for næringsbebyggelse. I området tillates oppført industri og lager. Dersom det etableres rene lagerbygninger skal disse få sin leveranse fra havnen. c) Maksimal gesims- og mønehøyde er 42 m. Høydene regnes fra planert terrengs d) Maksimal pipehøyde settes til 70 m. Høydene regnes fra planert terrengs 5.9 Energianlegg (EA) I område EA tillates oppført energianlegg og transformatorer tilknyttet høyspenningsanlegget. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (f_kv1) a) KV1 er felles kjørevei. b) KV1 skal være felles atkomst for gnr/bnr 2075/5, 2075/8, 2075/64, 2075/339, 2075/340, 2075/341 og eventuelle senere fradelinger av disse. 6.2 Kjørevei (o_kv2) a) KV2 er offentlig vei. b) KV2 kan benyttes som en del av Glommastien. 6.3 Kjørevei (f_kv3) a) KV3 er felles kjørevei. b) KV3 skal benyttes som atkomst til småbåthavnen. 6.4 Kjørevei (o_kv4) a) KV4 er offentlig vei. b) KV4 er en del av kommunal vei Ekebergveien. Side 10 av 12

11 6.5 Parkeringsplass Området P1 skal benyttes til felles parkeringsplass for gnr/bnr; 2075/294 og 2075/ Havn Området HAVN er regulert til felles havneareal i sjø. Havneområdet er felles for næringsområdene N1-N Kai Området KAI er regulert til felles kaiareal på land. Kaiarealet er felles for næringsområdene N1-N11. Området tillates inngjerdet. 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Vegetasjonsskjerm (V1-V2 og V4-V7) Områdene V1-V2 og V4-V7 er regulert til privat vegetasjonsskjerm. Det tillates ikke oppført bygninger, parkering, kjøreareal eller lagring innenfor vegetasjonsbeltet. Områdene skal fremstå som en grønn sone med eksisterende eller ny vegetasjon. Langs Greåkerveien skal det være et visst innslag av vintergrønn vegetasjon, slik at vegetasjonsskjermen gir en god skjermingseffekt også i vinterhalvåret. I felt V5 tillates etablert grillplass med sittegruppe. 7.2 Naturområde (V3) Området V3 er regulert til naturområde. I dette arealet skal eksisterende vegetasjon bevares. Skjøtsel av området vil kun bestå i å hindre nedfall inn mot tilgrensende arealer. Dumping av søppel og benyttelse av området til utelagring tillates ikke. Det tillates ikke å planere området eller å plante planter som naturlig ikke hører hjemme i dette området. 8 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE 8.1 Småbåthavn (SH1 og SH2) a) Området reguleres til småbåthavn. b) Det tillates småbåtopplag innenfor landarealet, og dette kan også benyttes til parkering. c) Småbåtanlegget kan maksimalt ha 20 % av antall båtplasser tilrettelagt for båter over 35 fot. d) Småbåtanlegget skal ha atkomst fra f_kv3. Side 11 av 12

12 9 HENSYNSSONER 9.1 Faresone Flomsone (H-320_1, H-320_2, H-320_3 og H-320_4) Ny bebyggelse/anlegg eller vesentlig endring av eksisterende bebyggelse/anlegg er ikke tillatt innenfor sone for 200-årsflom. Forbudet gjelder ikke dersom det foreligger en vurdering av flomfaren og dokumentasjon av tilstrekkelig flomsikringstiltak. 9.2 Faresone Flomsone (H-320_5) Ny bebyggelse/anlegg innenfor område H-320_5 må prosjekteres slik at anleggene/tiltakene er sikret mot vanninntrenging fra grunnen. 9.3 Faresone Høyspenningsanlegg (H-370) I området merket med hensynssone H-370 høyspenningsanlegg er det et byggeforbudsbelte på 10 meter til hver side for senter på ledningstraseen. Det er ikke tillatt med noen form for bebyggelse, etablering av anlegg eller annen aktivitet uten godkjennelse fra anleggseier i fareområdet. Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av atkomst til kabeleier uten godkjennelse fra disse. Likeledes må det ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp til luftledningsanlegget uten godkjennelse fra eier. 9.4 Faresone Brann- og eksplosjonsfare (H-350) Oppføring av bygninger innenfor faresonen H-350 tillates ikke. 9.5 Sikringssone Frisiktsone (H-140_1 og H-140_2) a) Ved kryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende veiers planum. b) Det er gitt rekkefølgebestemmelser for etableringen av frisiktsoner. --- SLUTT --- Side 12 av 12