Gjennomgang av Bergen tomteselskap AS sin eiendomsportefølje

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Notat Saksnr.: Emnekode: ESARK-1611 Saksbeh: ANSC Til: Seksjon for konkurranse og eierskap v/ Stein Åge Trengereid Fra: Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Dato: 07. september 2015 Kopi til: Gjennomgang av Bergen tomteselskap AS sin eiendomsportefølje A. Generelt om Bergen tomteselskap AS sin eiendomsportefølje Bergen tomteselskap AS (BTS) ble til dagens form i 1973 gjennom sammenslåing av 5 kommunale tomteselskap til et selskap 100% eid av Bergen kommune. Selskapet har i perioden frem mot starten av 2000-tallet fremskaffet ca. 50% av tomtearealet for boligutbygging i kommunen, og opp mot 100% av næringsområdene. Arealene har vært regulert, bygget ut med teknisk infrastruktur og deretter solgt. «Restarealene» i utbyggingsområdene har i stor grad blitt liggende i selskapets portefølje. En stor del av disse arealene er i dag friområder og grøntareal. Den del som er aktuell for utvikling er nærmere definert i selskapets prosjektportefølje (Kategori A), og er enten i startfase for utvikling, spilt inn i kommuneplansammenheng, under regulering eller klart for salg. Selskapets utbyggingsvirksomhet er avviklet. Bergen tomteselskap har i de siste to årene arbeidet med en ytterligere nedskalering av selskapets virksomhet. Nedskalering av virksomheten har både vært gjort gjennom å gjøre eiendommer salgsklare, selge disse, og en «ryddeprosess». I porteføljen for ryddeprosessen ligger de arealene som i sin tid skulle vært overdratt til ulike boligsameier, borettslag, veimyndighet eller ulike offentlige organer som stat, kommune m.v. Disse har vært klargjort og overdratt til rette mottaker. Arbeidet med dette er ikke sluttført. Selskapets eiendomsportefølje består i dag av ca eiendommer. Eiendommene er nærmere presentert på selskapets hjemmesider; Bergen tomteselskap har i sin driftsplan kategorisert eiendommene i kategoriene A-I: A = B = C = D = E = F = G = Areal i PFP prosjektforretningsplan (Prosjekteiendommene) Areal regulert til offentlig formål, skole / barnehage / grendahus m.v. Areal som skal overskjøtes iht. salgskontrakt (fellesareal og veier mv. til boligsameier) Areal som er veiareal og skal overskjøtes til Bergen Kommune Offentlig friområde Areal som er friluftsområde / "byfjell" Areal som skal overskjøtes til Statens Vegvesen 1

2 H = I = Tilleggsareal til nabotomt Annet areal Med bakgrunn i plan om at eiendommene i portefølje A (Prosjektporteføljen) skal kunne selges, er det eiendommene i denne porteføljen som har blitt særskilt vurdert. Gjennomgangen er basert på informasjon fra Bergen tomteselskap AS. Selskapets prosjektportefølje har blitt gjennomgått og vurdert opp mot kommunens behov for eiendom til kommunale formål, jfr. bystyrets vedtak av sak vedtakspunkt nr. 3; «Bystyret ber om en sak underveis i prosessen når nærmere opplysninger foreligger om omfang av eiendommer, eiendomskategori og vurdering av ivaretakelse av kommunale formål før salgsprosess forhandles og gjennomføres». Både dagens behov og de mer langsiktige og strategiske behov kommunen måtte ha er vurdert. De ulike byrådsavdelinger har kommet med innspill i prosessen. Enkelte av områdene innenfor selskapets prosjektportefølje (gruppe A), anbefales holdt utenfor den eiendomsporteføljen som vil kunne selges. Eiendommene i kategori B-I («Rydd-porteføljen») skal gjennom den allerede igangsatte og pågående prosess i stor grad overføres til de respektive naturlige mottakere, inkludert Bergen kommune, Statens Vegvesen o.l. B. Fremgangsmåte og premisser for vurderingen Eiendomsfunksjonen i Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap har med bistand fra Etat for Utbyggingsavtaler og Etat for bygg og eiendom vurdert selskapets portefølje opp mot de eventuelle behov kommunen måtte ha for utbygging og ivaretakelse av nåværende og fremtidige kommunale formål. De kommunale behov som er vurdert er hovedsakelig følgende: BHO: Tomter til sykehjem, omsorgs- og PU-boliger BSBO: Tomter til boliger for kommunale formål BBS: Tomter til skoler og barnehager BKNI: Tomter til kultur-, livssyns- og idrettsformål. Tomter til bolig- og næringsområder er med unntak av enkelte tomter til kommunale boliger holdt utenfor vurderingen, da realisering av dette ivaretas i det private markedet i dag. De ulike eiendommenes egnethet i forhold til de mer generelle behov kommunen måtte ha på lengre sikt har vært vurdert, i et tidsperspektiv ut over det som ligger i dagens sektorplaner (skolebruksplan, institusjonsplan for helse, m.v.). Disse behovene vil også ivaretas gjennom bruk av innspill og krav i reguleringssammenheng, både på kommuneplannivå, og i andre plannivå, uavhengig av hvem som eier eiendommen innenfor planområdet. Det forutsettes at øvrige offentlige aktørers behov ivaretas av disse selv (eksempelvis Statens Vegvesen, Jernbaneverket, Hordaland Fylkeskommune), også videre spilles inn gjennom planarbeid i kommunen, blant annet gjennom innspill til kommuneplanens arealdel. 2

3 C. Gjennomgang av Bergen tomteselskap AS sin eiendomsportefølje 1. Prosjektporteføljen (Kategori A - Utviklingsporteføljen) Bergen tomteselskap AS har fremlagt informasjon over de eiendommer som ligger innenfor prosjektporteføljen, inkludert de som er organisert i hel- eller deleide tilknyttede aksjeselskaper. I selskapets systematikk er disse definert som kategori A. Porteføljen er delt opp i prosjektområder som er gitt prosjektnumre, for eksempel «P121». Av de vurderte prosjektområdene i kategori A er følgende aktuelle for kommunalt eie: P121 Sandalsringen Øst (del) Området reguleres i en offentlig plan og omfatter flere andre grunneiere. Området inneholder ca. 40 daa regulert næringsareal og 2 mindre boligfelt. Deler av planen vil fremmes uten krav til detaljregulering. Arealer til terrasseblokk (Felt C) og arealer til næring langs Hardangervegen beholdes i prosjektportefølje A. Et felt foreslått til kombinasjon kontor og bolig beliggende sørøst for Sandalsringen, og med adkomst fra denne, anbefales beholdt for bruk til kommunale boligformål. Konklusjon: Område til Kontor/Bolig sørøst for Sandalsringen (gbnr. 43/455 og 453) beholdes. P126 Mynteviken P.t. grøntområde beliggende innenfor flystøysone, der man avventer rullering av KPA og videre avklaringer omkring flystøy. Området er i dag LNF i kommuneplanen og anbefales eid av Bergen kommune. Konklusjon: Området beholdes P123 Kokstad Øst Området blir regulert gjennom offentlig plan. Denne planen grenser mot det eksisterende næringsarealet på Kokstad og reguleringsplanen for det nye området henger sammen med fortettingsplanen for Kokstad. Deler av området er under planering. Areal beliggende opp mot bybanestopp er vurdert for kommunale formål, eksempelvis sykehjem, barnehage o.l. Denne del bør ikke følge med ved et eventuelt salg, men resten av arealene i planområdet kan selges. Konklusjon: Område K/T 3 i plan for Kokstad Øst beholdes. P134 Indre Sædal Areal tilhørende BTS som inngår i en arealanalyse og plan som drives frem av Bergen kommune. Deler av arealene hører til den såkalte Rydd-porteføljen og overdragelse av arealer som bør ligge i kommunens eie overdras senest sammen med den samlede overdragelsen av denne delen av porteføljen. Dette gjelder eksempelvis offentlig friarealer, arealer innenfor byfjellsgrensen, areal til kommunal vei og arealer som inngår i Sædalens skoles bruksområde. De deler som eventuelt er utviklingseiendom beholdes i selskapets prosjektportefølje A. Konklusjon: Deler av arealene tilhørende skole og byfjell etc. beholdes. Øvrig utviklingseiendom blir værende i prosjektportefølje A. 3

4 P138 Møllendalsveien Eiendom (163/25) som kan bli regulert for boligformål i reguleringsplan som gjelder Store Lungårdsvann. Eiendommen leies i dag ut til Jernbaneverket i forbindelse med etablering av dobbeltspor gjennom Ulriken. Arealet vil ikke bli frigitt før Ulrikstunnelen, spor 2 er etablert og dagens tunnel er rehabilitert. Eiendommen vurderes aktuell til studentboliger, og beholdes til Studentsamskipnadens behov er nærmere avklart. Konklusjon: Eiendommen beholdes. P165 Søreide sentrum Dette området består av restareal som er del av to tomter som er regulert til sentrumsformål i plan for Søreide sentrum. Det er inngått avtale med Statens Vegvesen om tilbakekjøp av areal, og det aktuelle området ligger innenfor område S 3 i områdeplanen. Dette arealet vil kunne være av strategisk betydning for eventuell utvidelse eller omdisponering av kommunens naboeiendom, Søreide alderspensjonat. Noen av arealene i området er i dag gravlund og turvei, og overføres til kommunen gjennom Rydd-prosjektet. Konklusjon: Deler av området beholdes. 174 Råstølen allmennyttig formål Eiendommen 119/580 er beliggende ved Siljustøl i boligområdet Råstølen, og er regulert til Allmennyttig formål. Eiendommen er også kalt Sibirien-tomten. Eiendommen utgjør ca. 16 da. Eiendom med dette formål vurderes å være bør være i offentlig eie, og anbefales beholdt. Konklusjon: Eiendommen beholdes. 210 m.fl. Områder for innspill til KPA Fana Ytrebygda En del av selskapets eiendommer ligger etter dagens regulering som LNF-områder / friområder, eksempelvis langs bybanetraséen mellom Lagunen og Flesland. Disse eiendommene, eller en del av disse, kan komme i spill i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, og en fortettingsstrategi hvor behovet for grøntstrukturer også er grundig vurdert. Eiendommer av en slik karakter gir liten verdi ved et salg i dag, vurderes slik at de bør beholdes. Konklusjon: P 210 beholdes. 196, 215, 230 Festeavtaler Ulset, Flaktveit, Myrdal Deler av arealene er festet videre til Bergen kommune, og selskapets festeavtaler beholdes. Moldalia AS: Området er ferdig regulert for bygging av 70 boenheter fordelt på 4 boligfelt samt en barnehage. Planområdet på ca. 129 daa og ligger i Arna-området. Området kunne vært interessant i forhold til kommunale boligformål, men vurderes å ligge i for lang av stand til kollektivtilbud for dette. Området inneholder en barnehagetomt, som vil være aktuell å få anledning til å erverve ved salg av denne. Selskapet er salgsklart, og avtale om salg av barnehagetomt vil gjøres. Konklusjon: Barnehagetomt i området beholdes. 4

5 Åsane Sentrum Øst AS- 80% Selskap som eier C-feltet i Åsane (mellom Åsane senter og Selegrend). BTS eier 80% av aksjene i selskapet. Samlet tomteareal ca. 35dekar. Tomteområdet er berørt av flere pågående reguleringsplaner. I plan for ny veiføring for E39 er området foreslått regulert for sentrumsformål. Dette er en sentral eiendom som er hensiktsmessig å beholde eierskapet til på lang sikt, blant annet på grunn av eventuelle fremtidige behov for kommunale tjenester i dette området. Konklusjon: Bergen tomteselskap AS sin aksjepost i Åsane Sentrum Øst AS beholdes. 2. Eiendommene i gruppe B-I («Rydd»-porteføljen) BTS eier en rekke større og mindre grøntareal og restareal, og en del av disse grenser til kommunale eiendommer. Eiendommen i denne gruppen omfatter eiendommer som hovedsakelig ikke er utviklingseiendom, men som skal overføres til andre, både offentlige (stat og kommune) og private. Denne gruppen omfatter arealer som er regulert eller egnet til offentlige formål, grøntarealer, friarealer og lignende som skal overføres til kommunen, Statens Vegvesen o.l. Samlet sett betegnes denne delen av porteføljen for «Rydd»- eiendommer. De som er aktuelle for eventuell kommunal bruk ligger i følgende eiendomskategorier: B = Areal regulert til offentlig formål, skole / barnehage / grendahus m.v. D = Areal som er veiareal og skal overskjøtes til Bergen Kommune E = Offentlig friområde F = Areal som er friluftsområde / "byfjell" H = Tilleggsareal til nabotomt Arbeidet med overføring av Rydd-eiendommene fra selskapet og over til Bergen kommune har pågått over lengre tid. De arealer som er ferdig regulert til offentlige formål, er i stor grad overført. Områdene i denne delen av eiendomsporteføljen omfatter eksempelvis område tilgrensende til skole eller annen kommunal eiendom, friarealer/byfjell, ol. I hovedsak har disse eiendommene blitt håndtert i Rydd-porteføljen, slik at de deles opp og fradeles og deretter overføres til kommunen forut for et eventuelt salg av selskapet. Enkelte deler av disse eiendommene, for eksempel i LNF-områder, kan ha fremtidig utviklingspotensial. Særlig de eiendommene som ligger nær annen kommunal eiendom er av interesse for kommunen å få overført. Dette gjelder f.eks. friareal som ligger ved skoler. Disse benyttes gjerne allerede i dag til uteområde for skolene. Ved en utvidelse av skoler, barnehager, sykehjem o.l. vil også disse arealene kunne få stor betydning for gjennomføringen av utbyggingen og for fremtidige kommunale behov. Det vil være en fordel for kommunen å eie en del av disse områdene for å kunne sikre disse behovene på best mulig måte. Det å overta areal som ligger langs kommunal vei vil kunne gjøre det lettere og billigere å utvide disse. Ulempen ved å få overført denne type areal er at kommunens forvaltingsbyrde og forvaltningsutgifter vil øke. Det vil kunne påløpe utgifter til ras- og flomsikring, opprydding o.l. i tillegg til ordinære drifts- og administrasjonsutgifter. Dersom areal som ikke kan nyttiggjøres eller selges av selskapets kjøper, overføres til kommunen, antas dette i stor grad å ha positiv verdi for selskapet. Dette ettersom en kjøper vil kunne vurdere at disse eiendommene har en negativ verdi p.g.a. forvaltningsutgiftene på disse eiendommene. Eiendommene i Rydd-porteføljen (Kategori B-I) vil over en periode overføres til Bergen kommune og øvrige naturlige mottakere, som Statens Vegvesen, tilgrensende boligsameier m.m. På denne måten vil kommunens behov på lang sikt ivaretas, både ved et eierskap til 5

6 viktige friområder og grøntstrukturer, men også for å sikre utvidelsesmuligheter for offentlige anlegg på lengre sikt. Det anbefales at det fattes beslutning om en samlet overføring av de Rydd-eiendommene som Bergen kommune skal ha hjemmel til, og at kommunen deretter fordeler forvaltningsansvaret for disse internt, inkludert fordeler tilstrekkelige ressurser til arbeidet med dette. D. Oppsummering Følgende områder innenfor prosjektporteføljen (kategori A) beholdes og følger ikke med ved et eventuelt salg: 1. Et mindre boligfelt innenfor planområdet Sandalsringen Øst (P 121) 2. Arealer innenfor LNF-område ved Mynteviken (P 126) 3. Areal avsatt til tjenesteyting ved bybanestopp på Kokstad (P 123) 4. Deler av arealene innenfor planområdet i Indre Sædal (P 134) 5. Eiendom i Møllendalsveien som i dag er leid ut til riggareal for dobbeltløp i Ulrikstunellen. (P 138) 6. To teiger beliggende ved kommunal eiendom i Søreide sentrum (P 165) 7. Tomt regulert til allmennyttig formål på Råstølen («Sibirien») (P 174) 8. Diverse arealer for innspill i KPA Fana Ytrebygda (P 210) 9. Festeavtaler Ulset, Flaktveit, Myrdal (P196, 215, 230) 10. Barnehagetomt i planområdet Moldalia beholdes 11. Selskapets aksjepost (80%) i Åsane Sentrum Øst AS - selskapet som eier «C-feltet» i Åsane Selskapets portefølje i kategoriene B-I følger ikke med ved et eventuelt salg. Arbeidet med opprydning og overføring til de ulike naturlige mottakere av denne del av porteføljen videreføres. Anne Louise Schilbred - saksbehandler Tor Corneliussen - kommunaldirektør for eiendom Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: 1. Oversikt over kategori A eiendommer og andeler i aksjeselskaper 2. Bergen tomteselskap AS prosjektportefølje pr Oversikt over datterselskaper og tilhørende eiendomsportefølje 4. Bergen tomteselskap AS notat illustrasjoner kartutsnitt 6