ArkivsakID.: 10/3109 Arkivkode: FA-L12, GBR-1002/626, PLANID-201006 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 248/12 Planutvalget 19.11.2012 112/12 Formannskapet 21.11.2012 174/12 Kommunestyret 05.12.2012 Rolighets verft, gbnr. 1002/625, 626 - Reguleringsendring, sluttbehandling. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK I medhold av plan- og bygningslovens 12-3 godkjennes forslag til reguleringsendring for datert 3.1.2012 og med tilhørende reguleringsbestemmelser av 3.1.2012, sist revidert 19.10.2012. 19.11.2012 Planutvalget Møtebehandling: Turid Løsnæs (A) fremmet følgende tilleggsforslag: Reg.best 4.1 etter egen bruk, dvs. 3 båtplasser. Rolf Kr. Gjerstad (H) fremmet følgende tilleggsforslag: Reg.best 4.1 etter egen bruk, begrenset til to båtplasser pr. boenhet. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Gjerstad s forslag ble vedtatt med 5 (H, KRF, 2FRP, SV) mot 4 (2A, V, SP) stemmer som ble avgitt for Løsnæs forslag. PLA-248/12 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-3 godkjennes forslag til reguleringsendring for datert 3.1.2012 og med tilhørende reguleringsbestemmelser av 3.1.2012, sist revidert 19.10.2012 med følgende endring: Reg.best. 4.1 skal lyde:
Innen område VASV 1, Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, kan anlegges/oppgraderes landfaste brygger og innretninger for privat småbåtanlegg i sjø beregnet kun for de angjeldende 3 boligenhetenes egen bruk, begrenset til to båtplasser pr. boenhet. Bryggeanlegget tillates ikke utnyttet til utleie/framleie for kommersiell drift, og antall løpemeter kailengde tillates ikke øket ut over hva som er vist på plankartet. 21.11.2012 Formannskapet Møtebehandling: Turid Løsnæs, Ap, tok opp igjen sitt forslag fra behandlingen i Planutvalget, som følger; Reg.best 4.1: «begrenset til 3 båtplasser» Det ble votert over innstillingen fra Planutvalget, med unntak av setningen om båtplasser i 2. avsnitt, og resterende del av Planutvalgets innstilling ble enstemmig anbefalt vedtatt. Det ble deretter votert alternativt mellom Løsnæs sitt forslag og Planutvalgets innstilling; «begrenset til to båtplasser pr. boenhet.» Løsnæs sitt forslag ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer. 6=Ap 3, V 2, Sp 1 FSK-112/12 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-3 godkjennes forslag til reguleringsendring for datert 3.1.2012 og med tilhørende reguleringsbestemmelser av 3.1.2012, sist revidert 19.10.2012 med følgende endring: Reg.best. 4.1 skal lyde: Innen område VASV 1, Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, kan anlegges/oppgraderes landfaste brygger og innretninger for privat småbåtanlegg i sjø beregnet kun for de angjeldende 3 boligenhetenes egen bruk, begrenset til 3 båtplasser. Bryggeanlegget tillates ikke utnyttet til utleie/framleie for kommersiell drift, og antall løpemeter kailengde tillates ikke øket ut over hva som er vist på plankartet 05.12.2012 Kommunestyret Møtebehandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. KST-174/12 Vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens 12-3 godkjennes forslag til reguleringsendring for datert 3.1.2012 og med tilhørende reguleringsbestemmelser av 3.1.2012, sist revidert 19.10.2012 med følgende endring: Reg.best. 4.1 skal lyde: Innen område VASV 1, Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, kan anlegges/oppgraderes landfaste brygger og innretninger for privat småbåtanlegg i sjø beregnet kun for de angjeldende 3 boligenhetenes egen bruk, begrenset til 3 båtplasser. Bryggeanlegget tillates ikke utnyttet til utleie/framleie for kommersiell drift, og antall løpemeter kailengde tillates ikke øket ut over hva som er vist på plankartet. SAKSBEHANDLER: plansaksbehandler Arne Sigmund Tvedten SAMMENDRAG: Eiendommene Rekkevik Brygge nr. 27 og 50 er i gjeldende reguleringsplan fra 24.4.1996 regulert til Forretning/Kontor og med tillatt tomteutnyttelse TU på 60%. De eies i dag av Tina og Pål Helgeland, som har latt bebyggelsen innrede til boligformål uten på forhånd å ha søkt om bruksendring. Dette forhold ble behandlet av planutvalget i sak 080/10 den 23.3.2010 der det ble gitt midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for Rolighets Verft Saltverket, Nordre Del av 1995 og det ble godkjent søknad om rammetillatelse for bruksendring for Rekkevik Brygge 27 fra kontor/kantine til 2 boenheter og for Rekkevik Brygge 50 fra kontor til enebolig. Planutvalget har således allerede tatt stilling til omdisponeringen fra Forretning/Kontor til boligformål, og den foreliggende reguleringssak er således å betrakte kun som en formalisering av de reguleringsmessige forhold. En permanent omdisponering til boligformål bør som kjent ikke skje gjennom dispensasjonsvedtak alene. Planadministrasjonen har foretatt endringer i innsendt forslag til reguleringsbestemmelser m.h.t. - å begrense muligheten for kommersiell utnyttelse av regulert småbåtanlegg. Begrunnelsen for dette er at de andre småbåtanleggene innenfor Rolighets Verft er beregnet for de respektive beboere i området og at det er ikke er lagt til rette verken for parkering for kommersiell drift av småbåthavna og det er heller ikke lagt opp til båtopplag på land. - å fjerne bestemmelser for område ABB 3 som ikke er forutsatt bebygget ytterligere. Begrunnelsen for dette er at der hvor det i dag er en gangpassasje mellom adkomstveien og bryggene for sameiet Rekkevik Brygge, er arealet tenkt lagt til sameiets eiendom og med samme reguleringsformål som deres areal har i dag, dvs. boligformål, og med disposisjonsrett for dem. Planutvalget behandlet 1. gang forslaget til reguleringsendring i møte 17.4.2012, sak 096/12, og gjorde følgende enstemmige vedtak: «I medhold av plan- og bygningslovens 12-3 legges forslag til reguleringsendring for datert 3.1.2012 og med tilhørende reguleringsbestemmelser av 3.1.2012, revidert 30.3.2012 av administrasjonen, ut til offentlig ettersyn.» Slikt offentlig ettersyn foregikk i perioden 27.4 8.6.2012, og det har innkommet to merknader: en av 6.6.2012 fra Vestfold fylkeskommune og en av 13.6.2012 fra
Fylkesmannen i Vestfold, kfr. vedlegg og senere kommentar. Fylkesmannen ber om kommunens nærmere vurdering av forhold knyttet til kravet til uteoppholds- og lekeareal slik det er formulert i de utfyllende bestemmelser 3-2 til arealdelen av kommuneplanen. Tiltakshaver har i e-post av 24.9.2012 kommentert blant annet Fylkesmannens varsel om innsigelse til reguleringsforslaget. Kommunens merknad/vurdering er gitt i brev av 15.10.2012 til Fylkesmannen. Det er så ved brev av 5.11.2012 innkommet endelig uttalelse fra Fylkesmannen i Vestfold der de trekker varselet om innsigelse. HANDLINGSROM: Planen behandles som forslag til privat detaljert reguleringsplan/endring etter Plan- og bygningslovens 12-3. Tidligere vedtatte planer, avtaler og andre politiske vedtak som har betydning for saken: Planutvalgssak/vedtak i sak 080/10 av 23.3.2010. ESTETIKK: Det er bestående bebyggelse (i dag i bruk til boligformål) på begge eiendommer og det er i denne saken ikke knyttet spesifikke problemer til temaet estetikk, jfr. de i saken vedlagte illustrasjoner hvor det framgår at bygningene på alle måter underordner seg omliggende leilighetsbebyggelse både nord og syd for eiendommene. MILJØFAKTORER: Eiendommene og deres bebyggelse er «restene» etter rederiet Norhval AS/Melsom & Melsom AS virksomhet på Rolighets Verft og har inntil salget til familien Helgeland representert det verftsmiljø som sto tilbake etter flyttingen av Storeboden til Sandefjord. Selv om alt som hørte rederivirksomheten til er blitt fjernet fra bryggeområdet, også inventar, utgjør bygningene den historiske dokumentasjon av tidligere funksjoner. De miljøforhold som har blitt vurdert i saken er: Støy/støv Trafikk/trafikksikkerhet ØKONOMISKE KONSEKVENSER: Forslaget til reguleringsendring har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen, det vises til tidligere inngått utbyggingsavtale ved utviklingen av verftsområdet. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Forslaget til reguleringsendring kan ikke ses å ha konsekvenser for barn og unge i området i og med at det tidligere verftsområdet har vært et avstengt næringsområde og at man ved den seinere boligutvikling har hensyntatt barns og unges arealbehov ved de respektive utbyggingsetapper. Områdets sikkerhetsbehov/trygghet for ferdsel av barn og unge er imidlertid mer problematisk da det ikke finnes innretninger som kan hindre noen å falle utfor bryggekanten. Nå er det jo heller ikke vanlig at offentlig tilgjengelige bryggeområder (slik som Larvik indre havn, Stavern havn, Nevlunghavn, Ula havn) blir sikret på slik måte at fallulykker blir forhindret det er en del av bryggeslengen å la folk kunne ferdes uten «sikkerhetsnett».
I denne saken vil det tilhørende bryggeareal utenfor g.b.nr. 1002/626 være å betrakte som et privat uteareal, det vil ikke bli alment tilgjengelig verken for bryggesleng eller annet friluftsformål og det vil være grunneier som må besørge de sikkerhetsforanstaltninger han synes er nødvendige. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Saken gjelder: Med dette legges revidert forslag til reguleringsplan/endring for Rekkevik Brygge 27 og 50 fram for 2. gangs behandling i planutvalget og deretter sluttbehandling i kommunestyret. Tiltakshaver: Tina og Pål Helgeland, Rekkevik Brygge 50, 3260 Larvik. Forslagsstiller: Sivilarkitekt mnal Ivar Ketilsson, Nedre Fritzøegate 2, 3264 Larvik. Grunneiere: Tina og Pål Helgeland, Rekkevik Brygge 50, 3260 Larvik. Sameiet Rekkevik Brygge. Formålet med planforslaget: Formålet er å formalisere tidligere, ulovlig igangsatte bruksendringsarbeider slik at reguleringen kommer i samsvar med dagens faktiske bruk til boligformål. Planstatus i området/bakgrunn: Området er i gjeldende reguleringsplan for Rolighets Verft Saltverket, Nordre del avsatt til Forretnings-/Kontorformål. Varsling: Planarbeidet ble varslet ved annonse i ØP 20.9.2010. I tillegg ble offentlige etater og naboer varslet skriftlig pr. brev. Beskrivelse av planområdet: Forslaget til reguleringsplan omfatter ca. 2,0 daa, og området består i hovedsak av to eiendommer, g.b.nr. 1002/625 og 1002/626 der førstnevnte er bebygd med et et-etasjes bygg (på felt ABB 2) tidligere brukt til kantine/lager (i dag innredet med to leiligheter) og den andre er bebygd med et en-etasjes bygg (på ABB 1) tidligere brukt til kontor (i dag innredet til bolig). I tillegg er en mindre del (av g.b.nr. 1002/14) tilhørende Sameiet Rekkevik Brygge medtatt i reguleringsendringen. Området er flatt, gjennomskåret av adkomstvei fra Rekkeviksgate ut til Rekkevik Brygge syd. Sjøen er grense mot vest. Reguleringsformål: Eiendommene foreslås omregulert til boligformål i samsvar med planutvalgets vedtak i sak 080/10, mens det utenforliggende sjøareal reguleres til småbåtanlegg. I II VI BEBYGGELSE OG ANLEGG SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE Beskrivelse av planforslaget: Planforslaget bygger på eksisterende reguleringsplan for Rolighets Verft Saltverket, nordre del, vedtatt 24.4.1996 der reguleringsformålet er satt til Forretning/Kontor med TU = 60 %.
Dette foreslås nå omregulert til boligformål, der planavgrensningen for områdene følger eiendomsgrensene. Byggegrenser, mønehøyder, takvinkel og utnyttelsesgrad føres videre i reguleringsendringsforslaget. Det regulerte område ligger i overgangen mellom to eldre reguleringsplaner hvor det i overgangen er falt ut noen mindre biter mellom regulerte veier. Dette er nå brakt i orden slik at regulert adkomstvei er sammenhengende og enhetlig og følger retningslinjer nedfelt i kommunal veinorm slik det kom til uttrykk i oppstartmøtet. Ved utarbeidelsen av reguleringsplanen for Rolighets Verft Saltverket, nordre del fra 1996 og reguleringsplanen for Rekkevik Brygge Syd fra 2003 ble i begge planene et område ut i sjøen regulert til Privat småbåthavn (sjødelen). Imidlertid ble sjøområdet rett utenfor eiendommen g.b.nr. 1002/626 utelatt i disse tidligere reguleringer. For å bringe forholdene i orden med sammenhengende og enhetlig reguleringsformål, reguleres området VASV til område for landfast brygge og innretninger for privat småbåtbrygge. ALTERNATIVE LØSNINGER: I denne saken har planutvalget gjennom sitt vedtak i sak 080/10 lagt føringer for reguleringen og det er ikke utarbeidet noe alternativ. Planadministrasjonen har på sin side drøftet om det skulle stilles strengere høydekrav til bebyggelsen på ABB 1 enn hva gjeldende reguleringsplan tillater (2 etasjer + loftsetasje der maksimal mønehøyde er fastsatt til cote 11,5 m) men har kommet til at man ikke vil foreslå noen endring. Derimot har man foretatt endringer/innskjerping av reguleringsbestemmelsene i samsvar med merknad fra Fylkesmannen. VURDERINGER OG KONSEKVENSER: Innkommen uttalelse ved offentlig ettersyn: Uttalelse av 6.6.2012 fra Vestfold fylkeskommune: Utdrag: - Fylkeskommunen kan ikke se at kravet til uteoppholdsareal er oppfylt i henhold til utfyllende bestemmelser 3-2 i arealdelen av kommuneplanen. - Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner eller kulturminner fra nyere tid i planområdet. Saksbehandlers kommentar: - Det vises til våre kommentarer til Fylkesmannens uttalelser. - Tas til etterretning. Uttalelse av 13.6.2012 fra Fylkesmannen i Vestfold: Utdrag: - Planområdet er på grunn av sin beliggenhet mellom andre regulerte boligeiendommer godt egnet til boligformål. - Det anbefales inntatt i reguleringsbestemmelsene at arealet betegnet VASV-1 ikke kan benyttes til flere enn 3 båtplasser beregnet på eget bruk, dvs. ikke for utleie. - Det anses at forhold knyttet til barns/unges uteoppholdsarealer/lekearealer ikke er tilstrekkelig belyst og ivaretatt, og det varsles innsigelse til planforslaget dersom ikke RPR for barn og unge blir bedre etterkommet, det vises til kommunens vedtatte arealdel av kommuneplan 2010 2022, og kravene i de utfyllende bestemmelser i 3-2. Saksbehandlers kommentar:
- Man har vurdert at det i denne saken er naturlig å omregulere eiendommene til boligformål når man tar i betraktning deres beliggenhet og naboskap til regulerte og utbygde boligområder. - Reguleringsbestemmelsenes 4.1, knyttet til område VASV 1, ble endret av administrasjonen til 1. gangs behandling i planutvalget ved at det ble presisert at området kun skulle inneholde båtplasser for de 3 angjeldende boligenes egen bruk og at bryggeanlegget ikke tillates utnyttet til utleie/framleie for kommersiell drift. Når Fylkesmannen nå mener at dette burde ytterligere presiseres har man inntatt en revisjon der tallet på båtplasser er maksimert til 3 plasser. Det er også fastsatt at bryggeanlegget ikke skal ha større lengde/bredde enn hva som er vist på plankartet, dvs. med dagens totale lengde målt til 44,5 m. - Når planadministrasjonen i saksutredningen til 1. gangsbehandlingen har kommentert at planforslaget ikke kan sees å ha konsekvenser for barn og unge er det med bakgrunn i at det tidligere verftsområdet ikke var tilgjengelig for barn og unge og at reguleringsforslaget dermed ikke frarøver barn og unge noe areal de tidligere disponerte. Ser man reguleringsforslaget opp mot kommunens vedtatte utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommuneplanen, skulle det omregulerte område iflg. 3-2 ha et minste uteoppholdsareal pr. boligenhet på 150 m2, samt en nærlekeplass på minimum 300 m2 totalt 750 m2. Tiltakshaver har i e-post av 24.9.2012 kommentert/beregnet at han har til disposisjon 648 m2 uteareal, ferdig opparbeidet det vises også til vedlagt fotodokumentasjon. Det mangler altså ca. 100 m2 på å etterkomme arealdelens krav. En del av disse 648 m2 er disponert til parkering og til brygge og kan således ikke betegnes som egnet lekeareal. Planadministrasjonen innser imidlertid at det ikke er mulig å framskaffe noe mer uteareal i dette «prosjektet» idet en vurderer det som uaktuelt å skulle rive noe av bestående bebyggelse eller fylle ut i sjøen for å etterkomme arealdelens krav. Det er heller ikke mulig å erverve mer areal som kan tillegges nåværende tomteareal. Man må akseptere situasjonen slik den er, og formildende omstendighet er at det kun er tiltakshavers egen familie og de han leier ut til som rammes av arealunderskuddet. Det synes vanskelig, for ikke å si umulig, å følge opp Fylkesmannens grunnlag for varsling om innsigelse. Ny uttalelse av 5.11.2012 fra Fylkesmannen i Vestfold: Utdrag: - Det vises til at de tilgjengelige arealer er begrenset og at tilleggsareal ikke kan erverves. - Planforslaget aksepteres og varselet om innsigelse trekkes. Saksbehandlers kommentar: - Kommunen har i brev av 15.10.2012 redegjort for arealsituasjonen på stedet og forklaringen er akseptert av Fylkesmannen. Det er fordelaktig at det inneklemte næringsområdet omreguleres til boligformål. - Det tas til etterretning at varselet om innsigelse trekkes, og saken kan gå videre til planutvalget og til kommunestyret. PLANFAGLIGE VURDERINGER Plan og prosjekt Planforslaget bidrar til å rydde opp i de ulovligheter (dvs. ikke godkjent bruksendring) som tidligere er utført på eiendommene og avklarer de mindre arealer som har falt utenfor ved tidligere reguleringer.
Naturgrunnlag, Lokaliseringsfaktorer, Fortetting, Grønnstruktur, Landskap, Estetikk og Utbyggingsrekkefølge Er uaktuelle tema i denne saken. JORDVERN OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER Er uaktuelt tema i denne saken. MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER / BIOLOGISK MANGFOLD Naturområder, Friluftsinteresser, Fiskeinteresser, Viltinteresser, Vassdragsforvaltning Avløpsforhold/vannforsyning, Forurensning Er uaktuelle tema i denne saken. ENØK Reguleringsforslaget reiser ingen spesielle utfordringer i forhold til ENØK, bebyggelsen baserer seg på eksisterende energiforsyning og det er uaktuelt å kreve alternativ løsning. KULTURLANDSKAP OG KULTURMINNER Kulturlandskap, Kulturminner Er ikke aktuelle tema i denne saken annet enn ved at tidligere verftskontorer utgår som kontorformål men bygget blir eksteriørmessig beholdt og endret til boligformål. BEREDSKAPSMESSIGE VURDERINGER (ROS-ANALYSE) Naturbasert sårbarhet Det er i denne saken ikke krevd utarbeidet ROS-analyse, men generelt kan sies at eiendommene ligger med terreng i underkant av kote 2,5 m og således befinner seg i en risikosone m.h.t. havnivåstigning, stormflo og pålandsvind. Da bebyggelsen er oppført lenge før problemene omkring sjøens skadevirkninger kom i fokus, kan man ikke foreta seg noen avbøtende tiltak eksempelvis gjennom nivåheving av terrenget - i dette tilfelle idet annen bebyggelse har fastsatt ferdig opparbeidet terreng. Virksomhetsbasert sårbarhet, Infrastruktur, Drikkevann, Krigssårbarhet Er ikke aktuelle tema i denne saken. BARN OG UNGES, FUNKSJONSHEMMEDES OG ELDRES INTERESSER Helse- og sikkerhetsmessige krav, Områder for allmennheten, Landskapsplan, Omsorgsboliger Er ikke aktuelle tema i denne saken. Leke- og uteoppholdsarealer I henhold til kravene i 3-2 i de utfyllende bestemmelser til arealdelen av kommuneplanen utløser de tre boligenhetene opparbeidelse av minst 450 m2 uteoppholdsareal (150 m2 for hver boenhet) og minst 300 m2 nærlekeplass til sammen 750 m2. Tiltakshaver har opplyst at han har tilrettelagt i alt 648 m2 og ser seg fornøyd med det. De opparbeidede arealene ligger inntil boligene, de er delvis skjermet ved hjelp av stakittgjerde og hekk, og har gode oppholdskvaliteter i form av solinnfall og utsyn. På grunn av den inneklemte lokalisering, der alle arealer omkring planområdet er disponert, er det ikke muligheter til å erverve mer areal som kan tillegges tomtearealet for de tre boligenhetene.
Selv om det i denne saken altså er et arealunderskudd på ca. 100 m2 til leke- og uteoppholdsareal, finner planadministrasjonen likevel å kunne tilrå at reguleringsforslaget godkjennes. Med i denne vurdering ligger det faktum at det er kommunale friområder i nærheten, inklusiv ei mye brukt badestrand (Saltverket) som kan tilby mulighet for uteopphold/friluftsliv samt at en mener det er av en viss verdi å ta vare på de tidligere verftskontorene til boligformål. TRAFIKKSIKKERHET Berørte offentlige veger, Trafikkanalyse, Trafikkplan, Veiutforming, Avkjørsler og kryss, Fotgjengerkryssinger, Byggegrenser, Kollektivtrafikk, Gang- og sykkelvei Er ikke aktuelle tema i denne saken, når det forutsettes at arealet som tidligere er regulert til kjørevei ikke benyttes til «tomt» for steingard/beplantning eller andre innretninger for å markere den private eiendommen. Reguleringsgrense/tomtegrense må respekteres. UTBYGGINGSAVTALE Det er ikke påkrevet med utbyggingsavtale i denne omreguleringssaken idet det vises til rammeavtale godkjent i sak 139 av Larvik kommunestyre den 7.11.1990 samt til eksisterende utbyggingsavtale datert 17.1.2007 mellom HRL Utvikling AS og Larvik kommune for det tilliggende område. KONKLUSJON / VIDERE SAKSGANG: Reguleringsforslaget/endringen, med administrasjonens korrigeringer, tilrås godkjent. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg 653829 Rolighets verft reg.kart.pdf 653824 Reguleringsbestemmelser rev 19.10.12 Rett utskrift bevitnes og sendes: Saksbehandler for oppfølging Larvik, 19 desember 2012 For rådmannen Lena Bengtsson Kristiansen sekretær