Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 12/787-21317/14 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 70/14 Formannskap/ plan og økonomi 28.08.2014 60/14 Kommunestyret 18.09.2014 Magnhild Gjengedal PLAN soneinndeling SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN- HANGURSVEGEN TERASSE PLAN-ID 2012008 KLAGE PÅ VEDTAK Administrasjonen si innstilling: Formannskap/ plan og økonomi den 28.08.2014 sak 70/14 Behandling i møte: Administrasjonen si innstilling vart samrøystes tilrådd. Tilråding: Saksordførar: Sigbjørn Hauge Kommunestyret den 18.09.2014 sak 60/14 Behandling i møte: Møtet kjende repr. M. Wæhle ugild. Repr. Sigbjørn Hauge la fram saka på vegne av utval for formannskap/plan og økonomi. Røysting: Tilrådinga frå utval for formannskap/plan og økonomi vart samrøystes vedteken.
Side 2 Vedtak: Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. * 22.04.14 Klage frå Harris * 07.05.14 Kommentar til klage, frå tiltakshaver Voss resort Prosjektutvikling as * 18.06.14 Notat frå Cowi as * 18.06.14 Revidert planomtale og føresegn * 20.01.14 Plankart 3. SAMANDRAG AV SAKA: Saka gjeld handsaming av klage på detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, planid 2012008, godkjent i kommunestyret den 20.03.14, sak 21/14. Klagar er Advokatfirmaet Harris på vegne av Jan Fredrik Fleischer Tønjum som er sameigar i eigedomane 45/ bnr 3 og 152 som grensar til planområdet i nord. Klagen er kome inn til rett tid. Det vart varsla at klagen var foreløpig og at ytterlegare dokumentasjon skulle kome i løpet av 2 til 3 veker. Det er ikkje motteke. Klagen vert behandla med bakrunn i brev datert 22.april 2014. Administrasjonen har vurdert innhaldet i klagen og tilrår at den vert tatt til følgje. Det kan ikkje knyttast føresegn til eit areal som ikkje inngår i planområdet. Pkt. 4.2 i føresegna må endrast. Det ligg føre ny fagleg vurdering frå Cowi som syner at Hangursvegen tarrasse ikkje vil legge begrensingar for naboeigedomen. Sikkerhet i forhold til jordskred på nordsida av Hangursvegen terrasse vil bli ivareteke av støttemur. Utbygginga i Hangursvegen terrasse vil ikkje legge begrensingar på utvikling av naboeigedomen. Om det i framtida blir utbygging på naboeigedomen vil naudsynte sikringstiltak ved den utbygging erstatte funksjonen som eksisterande vegetasjon har i dag. 4. FAKTA OM SAKA: Bakgrunn Detaljreguleringsplan for Hangurvegen terrasse, planid 2012008, vart godkjent i kommunestyret den 20.03.14, sak 21/14. Føremålet med planen er å legge til rette for utbygging av 16 husvære fordelt på to blokker, uteområde, leikeareal, tilkomst og parkeringsløysing. Detaljreguleringsplanen vart sendt til offentleg ettersyn i juni 2013, med høyringsfrist 9. september. Det kom inn 9 merknadar ved høyring. Klagar sendte og inn merknad ved offentleg ettersyn. Merknad frå klagar gjalt då eit anna tema i planen.
Side 3 Klage Det føreligg klage på vedtaket om godkjenning av planen. Klagen vert no tatt opp til handsaming. Klagen er frå Advokatfirmaet Harris på vegne av Jan Fredrik Fleischer Tønjum som er sameigar i eigedomane 45/ bnr 3 og 152 som grensar til planområdet i nord. Klagen er datert 22.04.14. I klagen vert det lagt ned påstand om sakshandsamingsfeil, då det er uklarhet om naboeigedomane til planområdet er pålagt omsynssone som ikkje er tilstrekkeleg opplyst til eigarane av naboeigedomen. Det vert vist til 17 i forvaltningslova. Det vert vist til at det er uklarhet knytt til om det er vedtatt ei omsynssone inn på klagar sin eigedom. Det er ikkje samsvar mellom plankart og føresegn. Klagar har ikkje blitt gjort kjent med at det kunne vere aktuelt at eigedomen skal bli ein del av reguleringsplanen. Klagar skriv at klagen er foreløpig og vil kome med ytterlegare utdjuping knytt til faktum og juss i løpet at to til tre veker. Det er ikkje mottatt. Klagar ber om at kommunen oppheve vedtaket og at reguleringsplanen vert behandla på nytt. Oppsummering av innhaldet i klagen: Det er utarbeida skredfarevurdering av Cowi i samband med detaljreguleringsplanen. Skredfarevurderinga konkluderer med at det er risiko for jordskred, og som sikringstiltak er det fastsett at eksisterande vegetasjon må oppretthaldast og at det må settes opp støttemur, alternativt fangnett. Det vert forstått slik at opprettholdelse av vegetasjon gjelder gnr 45/bnr 3 og 152, den bratte skråninga nord for planområdet. Det freamstår som uklart om det er vedtatt ei omsynssone som går inn på eigedomen 45/3 og 152. Plankartet syner inga omsynssone, men føresegnene er uklar om omsynet og gjelder eigedomar utanfor planområdet. Det er ikkje gjort kjent at eigedomane utafor planområdet skulle bli ein del av reguleringsplanen. Denne uklarheten må innebære ein sakshandsamingsfeil som gjer vedtaket ugyldig. Det er heller ikkje i tilstrekkeleg grad tatt omsyn til problem som vil kome i samband med seinare utnytting av eigedomen gnr 45/ bnr 3 og 152. Kommentar til klage Tiltakshavar Voss Resort Prosjektutvikling as har kome med kommentar til klage, i brev datert 07.05.14 Det kjem fram av rapporten at planområdet for reguleringsplanen ikkje er utsett for skredfare frå Hangurslia generelt. Skredproblematikken er avgrensa til eigedomane direkte bak på nordsida av planområdet, og er eigedomane til klagar. Det er heilt normalt at eit større område enn sjølve planområdet vert synfart og vurdert i ei skredfarevurdering.
Side 4 Dei meiner at det er ei fagleg vurdering for kva nabo kan / må gjere eller ikkje gjere for ikkje å påføre naboen uturvande skade. Dette er eit generelt ansvar som ligg til ein kvar grunneigar, og syner til nabolova 2: Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går og at noko må reknast for farleg. Skal det på eit seinare tidspunkt verte aktuelt å vurdere bygging på eigedomane som klagar representerer, så må dette på vanleg måte fremjast gjennom reguleringsplan og byggesak. I tilfelle vil krav om dokumentasjon av mogleg skredfare verte stilt tilsvarande. Støttemurar vil bli oppført innafor planområdet. Lovgrunnlag og handsaming Klagen skal handsamast i tråd med plan- og bygningslova 1-9, som seier at forvaltningslova sine reglar for klage gjeld. Fylkesmannen er klageinstans, men klagen skal først handsamast i forvaltningsorganet som har fatta vedtaket, hos oss er dette formannskap, plan og økonomi. Vedtaket kan påklages av ein part eller ein anna med rettsleg klageinteresse i saka. Klagen er kome inn innan fristen jf. forvaltningslova 29 om klagefrist. Tiltakshavar/planleggjar for planen, som her er rekna som motpart, er gitt høve til å kome med uttale, jf 33, 3.ledd i forvaltningslova. 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Klager er part i saka, og klagen er levert i rett tid. På bakgrunn av det har administrasjonen behandla klagen. Administrasjonen ser at det er uklarhet mellom plankart og føresegn når det gjelder omsynsone; Faresone for ras-og skredfare(310). Ein kan ikkje knyte føresegn og begrensingar til eit område som ikkje inngår i planområdet. Føresegna gjelder sånn sett berre innafor planområdet, så den kan tolkast slik at punkt 4.2, om at eksisterande vegetasjon skal oppretthaldast, berre gjeld innafor planområdet og eigedomen til tiltakshavar for Hangursvegen terrasse. Men skredrapporten frå Cowi som ligg til grunn for omsynssona syner til naboeigedomen og at det er vegetasjonen i nedre del av den som er vurdert. Det framstår som noko uklart om vegetasjonen er heilt avgjerande for tryggleiken for jordskred ned til Hangursvegen terrasse. I notat datert 18.06.14 frå Cowi as, vert det bekrefta at det er støttemuren/fangnettet som er det viktigaste sikringstiltaket. NVE er fråsegnspart når det gjeld ras og flaum i plansaker. NVE ga uttale under offentleg ettersyn og var samd i kommunen sitt krav om at det skulle utarbeidast skredfarevurdering. NVE har fått oversendt skredfarevurderinga og problemstillinga har vore diskutert over telefon. NVE påpeika at det ikkje kan knyttes føresegn til områder utanfor plangrensa i kartet. Så avtale knytt til skogen utafor planområdet må sikrast eventuelt gjennom private avtaler. Det er ansvarleg konsulent for skredfarevurderinga som må konkludere med kva som må til av sikring og om det vil legge begrensingar på naboeigedomen Det som er sentralt å vurdere i klagebehandlinga er om reguleringsplanen for Hangursvegen terrasse legg for store og uforholdsmessige begrensingar på naboeigedomen. Administrasjonen har bedt Cowi as vurdere omfanget av støttemur og vegetasjonen på nytt med tanke på framtidig utnytting og utvikling av naboeigedomen på nordsida av
Side 5 Hangursvegen terrasse. I notat datert 18.06.14 konkluderer Cowi med at foreslått omsynssone for vegetasjon ikkje bandlegg framtidig utnytting av naboeigedomen. Dei syner og til at viktigste sikringstiltak er støttemur/fangnett. Med bakgrunn i denne vurderinga ser administrasjonen at naudsynt tryggleik i forhold til jordskred vil vere tilstrekkeleg ivaretatt både med eksisterande situasjon og eventuelt ny utvikling på naboeigedomen. Administrasjonen rår til at punkt 4.2 i føresegna vert endra slik at det ikkje framstår som uklart kva reguleringsplanen for Hangursvegen terrasse legg begrensingar på utanfor planområdet. Nytt pkt. 4.2: 4.2 Faresone for ras- og skredfare (310) For å oppnå tilstrekkelg sikring etter krav i TEK 10 7-3, sikringsklasse S3, er det naudsynt med enkle sikringstiltak mellom planlagt tiltak og Sivlevegen. Dimensjonert støttemur i skråningen bak planlagt bygg/alternativt fangnett for jordskred. Tiltaka skal stetta krava i TEK for bygningar i sikkerthetsklasse S3. Eksisterande vegetasjon må oppretthaldast. Konklusjon Administrasjonen har vurdert innhaldet i klagen og tilrår at den vert tatt til følgje. Detaljeguleringsplanen leggjast på nytt fram til kommunetyre for nytt vedtak og godkjenning.