ROLVSRUD PARK 1 SAMEIE MARGARETHAS VEI 15, 17, 19, 21, 23 OG 25 Postadr. Margarethas vei 25 1473 LØRENSKOG STYRET@ROLVSRUDPARK 1.NO WWW.ROLVSRUDPAR1.NO ARKIV NR: S 117 REFERAT FRA STYREMØTE 5. februar 2014 KL 1000 1230 Til stede:ronald Olsen Hans Jørgen Lihagen Arild Nordlie Leidulv Valla Agenda var utsendt før møtet, men revidert ved innledningen til møtet.. REFERAT Ingen merknader til referat fra møtet den 13.11. INFORMASJON OM RØRSPYLING Da Sameiet hadde hatt en del problemer og utgifter med røropplegget, noe som etter styrets opp-fatning tenderer til å øke, var Tellef Ingvaldstad fra vann og avløpsselskapet Gravco AS/Septiktankco, invitert for å orientere om hvilke tjenester selskapene kunne tilby m.h.t. spyling av avløpsnett. Selskapene er etablert på Alnabru og har totalt 35 ansatte. Selskapene påtar seg vedlikeholds-spyling fra kjøkken/bad i hver leilighet til sluttavløp fra Sameiet. Dette gjøres årlig, og det gis tre - 3 års garanti. Kostnaden for dette er kr1040,00 + mva per leilighet for tre år. Dette tilsvarer kr 43,33 per leilighet/år inkl. mva. En må regne med en kostnadsøkning på ca. 2 % årlig. Normalt tar arbeidet ca. 30 min per leilighet. Det forutsettes satt opp en «spyleplan» for hver blokk, og at dette meddeles beboerne god tid i forveien. De leiligheter der det ikke er tilgang, må betale et «straffegeby» da selskapet må gjøre nytt besøk da hele anlegget må spyles for at garantien skal være gyldig. Selskapet sender styret et formelt tilbud. Styret behandler saken og legger den fram på kommende årsmøte for vedtak. STATUS M.H.T. SALG AV SAMEIETS GARASJEPLASSER
I ref. fra styremøtet 11.12. -13, pkt. 6.4 tilbys seksjonseierne å kjøpe to av sameiets utleieplasser til kr 85 000:- + omkostninger. Per 1.2. -14 er en plass solgt, mens en seksjonseier er i «tenkebok-sen». Her der det fortsatt «førstemann til mølla». STATUS NY PARKERINGSAVTALE Det er fortsatt noen som ikke er fornøyd med den avtalen som styret har inngått med EuroPark. Mot den bakgrunn vil styret utarbeide et skriv der rutinene innskjerpes og klargjøres nærmere. TVANGSSALG AV LEILIGHET I MV 19 Styret har reagert på den langsomme framdrift som eiendomsmeglerfirmaet Krogsveen har vist i samband med tvangssalg av leiligheten i Mv 19. Styret har i dag vært i kontakt med selskapet, og fått opplyst at utlysning vil skje i uke 5 eller 6, og at de regner med at salget er gjennomført i løpet av 2 måneder. Tap av leieinntekter dekkes inntil 1 G, d.v.s. ca. 88 000:-, av salgssummen.. Så langt har sameiet hatt et tap på ca. 50 000:- kr. Styreleder sender brev til Krogsveen der en bekrefter de opplysninger som ble gitt den 5.2., samtidig som en innskjerper at det nå må vises større aktivitet fra deres side. NESTE STYREMØTE Neste styremøte fastsettes til 9. april kl 1000. ÅRSMØTEDATO Årsmøte 2014 blir i Rolvsrudshjemmets kafeteria torsdag den 24. april kl 1830. Styret har ambisjon om at dokumentene til årsmøtet kan sendes ut den 7. april. Styreleders preliminære utkast til Årsberetning 2014, sendes ut il styremedlemmene innen utgangen av inneværende måned, og etter at en har fått fra regnskapsfører regnskaps- og budsjet-tall. OVERBYGG SVALEGANG, 5. ETG., MV 23 Styret har innhentet tilbud på overbygg toppetasje på svalegang, Mv 23. Det er mottatt to tilbud. Det ene er på kr 100 000:- inkl. mva., mens det andre er på kr 63 325:- inkl. mva. Begge tilbudene har likelydende innhold.
Styret gir oppdraget til laveste tilbyder. Styreleder tilskriver den valgte tilbyder og gir avslag til den med høyeste tilbud. OVERBYGG PÅ TAKTERRASSE TIL LEIEBOER I MV 23 I samband med at en beboer i Mv skal lage et overbygg på sin terrasse i Mv 23, har en beboer på markplan stilt en del spørsmål il gjennomføringen av arbeidet, bl.a. garanti for eventuelle ødeleg-gelser på plen. Styreleder besvarer henvendelsen fra den aktuelle beboer. OPPGANGSKONTAKTER Ronald orienterte om hvordan arbeidet med oppgangskontaktene planlegges organisert. SKRIV FRA VALGKOMITEN Valgkomiteens medlemmer har for en tid tilbake sendt et hyggelig skriv til alle seksjonseiere der det anmodes om at beboerne slutter opp om Miljøkomiteens arbeid. Styret slutter seg til det som kommer fram i skrivet, og vil sterk henstille til beboerne om å stille opp om det prisverdige, og for oss alle, det kostnadsreduserende arbeid som denne komite gjør. Se for øvrig pkt. 11 nedenfor. DØRER TIL AVFALLSBODENE Det er i tidligere styrereferat orientert om problemet med at utenforstående «roter rundt» i våre avfallscontainere, og at styret mot den bakgrunn har vedtatt at Sameiet investerer i låsbare dører. Det er nå hentet inn priser på «skreddersydde» dører og panel. Sammen med skruer, låser og øvrig nødvendig utstyr, vil dette koste maksimalt ca. 40 000:- kr. Da Miljøkomiteen skal utføre arbeidet, vil en komme vesentlig under kostnadene for nedgravde containere som er beregnet til å koste nærmere 250 000:- kr. Mot bakgrunn av dette, og hva som er nevnt i pkt. 11, mener styret at Miljøkomiteen fortjener en eller annen form for påskjønnelse som viser at vi alle setter stor pris på deres innsats. Formen for påskjønnelse, vil styret drøfte med komiteen. SAMEIETS RØOPPLEGG Av forskjellige grunner har Sameiet i det siste året hadde flere skader på avløpsnettet mellom seksjonene og til det kommunale nett. Dette medfører at styret behandlet
dette i to delbolker: Forsikringskostnader og Kvaliteten på den tekniske utførelse av røropplegget 12.1.Forsikringskostnader Som bekjent har sameiet for et år tilbake plassert sine forsikringer i Gjensidige Forsikring ASA. Det har i nåværende styrets funksjonstid vært fire skader som har utløst egenandel for berørte seksjonseiere. Tre av disse har mottatt krav om egenandel som viser slik utvikling: Skade 1:Egenandel kr 6 000:-. Skade 2:Egenandel kr 8 000:- Skade 3:Egenandel kr 10 000:- Ut fra denne utvikling må det antas at egenandelen for skade 4 vil bli kr 12 000:-. Det kan i denne sammenheng opplyses at for den seksjonseier (i Mv 25) som er fakturert egenandel for skade 3, så viser bilaget fra utførende rørleggerbedrift som følger kravet fra forsikringsselskapet et totalbeløp på kr 4 500:-. Mot denne bakgrunn skriver styreleder til forsikringsselskapet og ber om en forklaring på denne utvikling ved å be om henvisning til hvilket punkt i avtalen som kan tillate en slik kostnadsut-vikling. Kvaliteten på den tekniske utførelse og standard på røropplegget Nåværende styre er kjent med at det i flere år tilbake har vært reaksjon på dårlig kvalitet på eksisterende røropplegg, ofte betegnet som «fuskarbeid» som AF Gruppen utførte ved ferdigstillelsen i 2003. Denne problemstilling har vært drøftet i tidligere styrer, vist nok første gang i 2008, d.v.s. etter fem år uten at det har resultert i konkrete tiltak som har resultert i forhandlinger med entreprenør. I disse undersøkelser, slik styret erfarer, har det kommet fram at et nøytralt kontrollorgan som kontrollerte de arbeider som var utført, i de nærmeste var fraværende. Kort sagt: Det var «bukken og havresekken». Opp mot dette, er det til å anta at feil og mangler ikke kom opp i «dagens lys». Mot den bakgrunn besluttet styret følgende i møtet: To tre av styrets medlemmer oppsøker kommunens tekniske etat for å få kopier tegninger av sameiets røropplegg for samtlige blokker. Deretter finner sameiet en nøytral teknisk kyndig på VVS området som foretar en vurdering av det arbeidet som er gjort med AF Gruppen som ansvarlig.
Det tas så kontakt med et av de advokatfirma som Huseiernes Landsforbund anbefaler. Selskapet vurderer mulighetene for hvorvidt en rettsak mot AF Gruppen vil føre fram. Det har i etterkant av styremøtet vært gjort undersøkelser som viser redegjørelsen foran kulepunktene. Undersøkelsen viser videre at kommunens tekniske etat ikke er i besittelse av det ønskede tegningsgrunnlag, samt at det VVS firma som utførte arbeidet, ikke lenger eksisterer. Noen av oppgavene er overtatt av en mindre VVS bedrift i et annet fylke. Styreleder har vært i kontakt med advokat (på bekjentskapsnivå) som mener at «dette er et håpløst tilfelle», da normal frist for foreldelse er 10 år, og med tanke på det store antall jurister som nevnte entreprenørselskap har i ryggen, skal en motpart ha særdeles solid materiale «å slå i bordet med» for å vinne fram. Det ble også bemerket at en eventuell teknisk og juridisk prosess vil bli meget kostnadskrevende. Etter telefondrøftelse med styremedlemmene, har en kommet fram til at ut fra alle usikkerhets-momenter, og risiko for at sameiets ellers solide økonomi skal «havarere», videreføres denne prosess ikke utover at en konsulterer nøytral VVS spesialist for å få en vurdering av hvorvidt det kan gjøres hvilke forbedringer for i minst mulig grad at framtidige kostnader kan forebygges.. Lørenskog den 07.02. 2014 Leidulv Valla Styreleder