Frøkenstiftelsen - anmodning om samtykke til salg og vedtektsendring

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Kommuneadvokaten/Kommuneadvokaten - Felles Fagnotat Til: Fra: Byrådsleders avdeling - Felles v/ Britt Nordgreen Kommuneadvokaten Saksnr.: Emnekode: ADV-8511 Saksbeh: HESD Kopi til: Dato: 15. januar 2013 Frøkenstiftelsen - anmodning om samtykke til salg og vedtektsendring Hva saken gjelder: Styret i Frøkenstiftelsen henvendte seg ved brev av til Byrådet i Bergen med anmodning om samtykke til å selge stiftelsens ¼ sameieandel i sameiet Fosswinckels gt 32 A. Anmodningen ble oversendt Kommuneadvokaten for saksforberedelse. Kommuneadvokaten har i muntlig dialog med stiftelsens styre og forretningsfører gjort oppmerksom på at salg av eiendommen forutsetter en omdanning (vedtektsendring) av stiftelsen ettersom eierforholdet er nedfelt i vedtektene. Slik vedtektsendring skal også godkjennes av bystyret. På denne bakgrunn har stiftelsen på ny henvendt seg Bergen kommune ved brev av og anmodet om en vedtektsendring sammen med godkjenning av salg av sameiepart. Av henvendelsen fra styret i Frøkenstiftelsen fremgår det at stiftelsen har vurdert de økonomiske konsekvenser ved fortsatt drift i henhold til någjeldende vedtekter og ved et eventuelt salg. Det er blant annet vist til at de lave leieinntektene sammenholdt med vedlikeholdsbehov spiser av stiftelsens kapital. Kommuneadvokaten har ikke funnet grunn til å etterprøve de økonomiske vurderinger knyttet til stiftelsens virksomhet som styret for stiftelsen er satt til å ivareta. Vi ser det heller ikke som vår oppgave å utrede nærmere de juridiske forhold i sameiet mellom Frøkenstiftelsen og Tellus AS, og som er kommentert i den dokumentasjon som er oversendt fra stiftelsen. Med henvisning til redegjørelse og dokumentasjon fra Frøkenstiftelsen anbefaler vi derfor at kommunen godkjenner forslagene om salg og vedtektsendring. Vedtakskompetanse: Frøkenstiftelsens vedtekter 4 fastslår at et eventuelt salg av stiftelsens eierandel i Fosswinckelsgate 32 A på forhånd skal godkjennes av Bergen bystyre. Av vedtektenes 11 følger at Bergen bystyre skal uttale seg om utkast til vedtektsendringer som vedtas av stiftelsens styre. 1

2 Forslag til vedtak: 1. Bergen kommune godkjenner at Frøkenstiftelsen forsøker å selge eierandelen i Fosswinckelsgate 32 A innenfor de rammer som framgår av søknaden. 2. Bystyret godkjenner forslag til endring av Frøkenstiftelsens vedtekter, jfr. styrets beslutning av 7. desember Helge Strand Kommuneadvokat Vedlegg: 1. Brev av fra Frøkenstiftelsen v/forretningsfører Jan Einar Greve til Bergen kommune v/kom.dir Robert Rastad/kom.adv. Helge Strand 2. Styrereferat Frøkenstiftelsen datert Vedtekter av for Frøkenstiftelsen 4. Utkast til nye vedtekter for Frøkenstiftelsen 5. Brev av fra styret i Frøkenstiftelsen til Byrådet i Bergen med følgende vedlegg a. Veiledende takst av utarbeidet av Pål Huun Monsen, Ståle Eeg Nielsen og Johan Lauvås b. Notat av fra forretningsfører Jan Einar Greve til styret i Frøkenstiftelsen 2

3 Sakens bakgrunn: Ifølge någjeldende vedtekter for Frøkenstiftelsen, sist endret ved Fylkesmannens godkjenning av skal bystyret godkjenne et eventuelt salg av sameieparten i eiendommen Fosswinckelsgate 32, jfr. 4. Likeledes følger av 11 at bystyret skal godkjenne en vedtektsendring. Spørsmålet om salg av Frøkenstiftelsens eiendom har vært behandlet av kommunens politiske organer flere ganger tidligere. Vi skal nedenfor kort redegjøre for stiftelsens historikk og enkelte politiske saker som har vært behandlet. Ifølge stiftelsens vedtekter 1 ble den opprettet ved innsamlede midler efter at byens borgere i 1846 ved offentlig kunngjøring var anmodet om å gi bidrag til et hjem for trengende ugifte aldrende, eller svakelige døtre av borgere eller embetsmenn. Stiftelsens opprinnelige vedtekter ble offentlig stadfestet i 1857, og har senere vært endret flere ganger, senest i På 1870-tallet oppførte stiftelsen en bygning i Strømgaten som ble disponert til stiftelsens formål fram til 1955 da den brant ned. Stiftelsen oppførte deretter boligbygget på 5 etasjer i Fosswinckelsgt. 32 A. Siden innflytting i 1960 har Frøkenstiftelsen disponert ¼ av eiendommen. Den resterende del av eiendommen ble disponert av Bergen Bank til fordel for pensjonister og andre som hadde hatt tilknytning til bankens virksomhet. Samarbeidet med banken hadde sin bakgrunn i at banken ga gunstige lån og betingelser i forbindelse med gjenoppbyggingen etter brannen. Erstatningen utbetalt etter brannen var ikke tilstrekkelig til å reise et nytt bygg, men banken var villig til å gi lån på gunstige betingelser mot å disponere ¾ av eiendommen som beskrevet. På 1980-tallet ble det flere ganger reist forslag fra legatforstander om å selge til Bergen Bank den del av eiendommen Fosswinckelsgt 32 A som banken selv disponerte. Forslaget ble begrunnet med at bankens pensjonskasse fant det vanskelig å fortsette ordningen med de gunstige lånebetingelsene. Dertil kom at stiftelsens økonomi var så vidt svak at eiendommens vedlikehold ble forsømt. Formannskapet i egenskap av stiftelsens overstyre ble forelagt spørsmålet om salg av en ideell andel av Fosswinckelsgt 32 A i sak 280/87. Formannskapet besluttet å utsette salget, men da saken ble fremmet påny for formannskapet i sak 310/89 sluttet formannskapet seg til forstanderens anbefaling om salg av ¾ av eiendommen. Neste gang Bergen kommune ble forelagt sak om eiendommen Fosswinckelsgt. 32 A var da DnB besluttet å selge sin ideelle ¾ eierandel til selskapet Tellus AS. Bystyret vedtok i sak 0012/98 å bruke kommunal forkjøpsrett på vegne av beboerne, men Fylkesmannen opphevet senere vedtaket som ugyldig, jfr. bystyresak 087/99. Frøkenstiftelsen og Tellus har siden disponert Fosswinckelsgt. 32 A som et sameie. I 2001 anmodet Frøkenstiftelsen om kommunens samtykke til salg av sin sameiepart til Tellus AS. Saken ble behandlet i bystyret som sak Bystyret traff slikt vedtak i saken: 1. «Bystyret tar redegjørelsen til orientering. 3

4 2. Bystyret slutter seg til at byrådet treffer de nødvendige tiltak for å få videre delegert funksjonen som overstyre til et eget valgt styre. Beboerne i stiftelsen skal representeres i styret. Styret velges ihht regler for valgkomiteen Bystyret anmoder byrådet om å avvise det foreslåtte salget av Frøkenstiftelsens legats ¼ av Sameiet Fosswinckelsgt. 32A. 4. Bystyret kan ikke se at det er hensiktsmessig for Frøkenstiftelsen å selge eiendommen. Utfra stiftelsens formål, som er å tilby kvinner med svak økonomi rimelige leiligheter for leie, synes det riktig at stiftelsen eier leilighetene de tilbyr. 5. Styret skal umiddelbart sette i gang arbeid for å gjennomgå økonomien i stiftelsen, herunder å vurdere hvilken grad av oppussing som er påkrevd for å holde ønsket standard, og hvilken kostnad dette vil gi. 6. Bystyret viser til kostnadsutviklingen forvaltningen av stiftelsen har fått. Styret gis i oppgave å foreta en gjennomgang hvor man vurderer forstanderrollen for stiftelsen, forretningsførerrollen for sameiet, og utføring av juridisk bistand, med den hensikt å ha klar inndeling og en mest mulig hensiktsmessig og kostnadseffektiv drift i henhold til formålet. 7. Damekomiteen gjenopprettes i hht vedtektene.» Kommuneadvokaten igangsatte deretter arbeid med endring av stiftelsens vedtekter i dialog med stiftelsens forretningsfører Jan Einar Greve. Byrådet behandlet sak om vedtektsendring (omdanning) i sakene og Fylkesmannen godkjente nye vedtekter for stiftelsen den Etter denne vedtektsendringen har stiftelsens styre vært oppnevnt av Bergen bystyre. Styret består for tiden av styreleder Ragnhild Stolt-Nielsen og styremedlemmene Trygve Birkeland og Per Aase Andresen. Forslaget om salg av eierandel Som beskrevet innledningsvis anmodet stiftelsens styre om samtykke til salg av eierandel i Fosswinckelsgate 32A ved brev av Som begrunnelse for salget er det vist til at sameiets styre har besluttet et investeringsprogram på 6,7 millioner kroner over fire år. Disse kostnadene sammenholdt med stiftelsens formål om å tilby utleie til rimelig leie, «spiser suksessivt opp stiftelsens kapital». I tillegg har styret vist til at man ved de to siste gangers utlysning av ledige leiligheter ikke har lykkes med å få inn nye leieboere. Årsaken er at ettroms beboelsesleiligheter på 36m 2 ikke lenger synes å være i overensstemmelse med tidens krav til akseptabel boligrom. Styret har tidligere vurdert en sammenslåing av leiligheter, men dette medførte betydelige kostnader stiftelsen ikke hadde økonomisk ryggrad til å bære. Stiftelsens styre har i henvendelsen også vist til juridiske forhold knyttet til det å eie ¼ sameiepart. Stiftelsen har innhentet en juridisk betenkning som konkluderer med at stiftelsen ikke har rett til å kreve seksjonering. Videre vises det til at Tellus AS, som ¾ eier, har forkjøpsrett ved salg av Frøkenstiftelsens eierandel, samt at leietakere ved fremtidig seksjonering vil ha rett til å overta leiligheter til 20% av omsetningsverdi. Styrets brev med vedlegg følger som vedlegg til dette notatet. Før 2004 hadde formannskap/byråd rollen som «overstyre» for stiftelsen. Overstyrets ansvar og myndighet var ikke utfyllende regulert. Med de endrede vedtektene har bystyret kun i oppgave å oppnevne styremedlemmer samt godkjenne salg og vedtektsendring. Etter stiftelsesloven og vedtektene er det styret som skal forvalte stiftelsens interesser. I medhold av vedtektene 4

5 ivaretas disse oppgavene sammen med stiftelsens forretningsfører Jan Einar Greve. Kontroll med stiftelsen ivaretas gjennom revisjon av regnskapene og Stiftelsestilsynets alminnelige kontroll med forvaltning av stiftelser. Kommuneadvokaten har på denne bakgrunn ikke funnet foranledning til å vurdere alle juridiske og økonomiske forhold som tas opp i henvendelsen og vedlagt dokumentasjon. Vi legger til grunn at styrets vurderinger bygger på en forsvarlig utredning av alle hensyn i saken. I notat av fra forretningsfører Jan Einar Greve til styret for stiftelsen, er det redegjort for hvordan stiftelsen gradvis vil avvikle sin utleievirksomhet etter et eventuelt salg: «2.1 Det påtenkte salgsalternativ forutsetter at stiftelsens medlemmer/de nåværende leietakere ho frøkenstiftelsen.. opprettholder uendret sine rettigheter og forpliktelser. 2.2 Salgsalternativet som drøftes forutsetter at man opprettholder eden samme rimelige leie som i dag. Frøkenstiftelsen vil fortsette og utsender som i dag, leiekrav til stiftelsens medlemmer/leietakere.til den enkelte inntil denne enten må flytte ut av helsemessige grunner. fordi man ikke lenger er i stand til å ta vare på seg selv, eller ved død. Leien vil ikke bli regulert heller ikke i overensstemmelse med indeks. 2.3 Kjøper tiltrer den enkelte av de 28 leiligheter Frøkenstiftelsen på salgstidspunktet, og disponerer etter hvert som de er eller blir ledige.» Samtidig som nåværende utleievirksomhet avvikles vil stiftelsen etter omdanningen begynne å dele ut legatporsjoner til økonomisk vanskeligstilte, jfr. nedenfor. Av referat fra styremøte av framgår det at stiftelsen har til hensikt å avertere salget på vanlig måte for å være sikker på at andre eventuelle interessenter enn Tellus AS blir kjent med salget. Forslag om vedtektsendring I brev fra Frøkenstiftelsens forretningsfører Jan Einar Greve av er det også redegjort for foreslåtte vedtektsendringer. Vedtektsendringen henger naturlig sammen med spørsmålet om salg av eierandelen. Gjeldende formålsbestemmelse angir i 3 at stiftelsen skal tilby rimelige utleieboliger til enslige, aldrende eller svakt stilte kvinner. Bestemmelsen foreslås endret til: «Stiftelsens formål er å utdele årlig økonomisk støtte/bidrag til enslige, aldrende og økonomisk svakt stilte kvinner.» Stiftelsens vedtekter 4, som angir at den eier en andel av Fosswinckelsgate 32A, foreslås sløyfet, jfr saksutredningen ovenfor om salgsforslaget. Styret foreslår også å stryke 7 om at Bergen kommune velger stiftelsens revisor. Vedtektenes 8 om opptak av beboere og utleie faller bort, og det samme gjelder 9 om damekomité. Endelig foreslår styret at bestemmelsen om at bystyret skal godkjenne vedtektsendring endres til at dette besluttes av styret. 5

6 Kommuneadvokaten har lite å bemerke til forslaget. Da bystyret behandlet sak om salg i 2004 la man til rette for å styrke det politiske engasjementet i stiftelsen, og formålet antas å ha vært å forsøke å opprettholde botilbudet som stiftelsen ivaretok. Med det forslaget som fremmes av det bystyreoppnevnte styret, oppgir man dagens drift av stiftelsen slik forretningsfører har foreslått tidligere. Stiftelsen tar i fremtiden sikte på å dele ut legatporsjoner til aldrende og økonomisk svakt stilte kvinner. Det er foreløpig ikke foreslått sammenslåing med Bergen bys stiftelse som har likeartet formål. 6

7 Saksutredning: 7