Regionalplan for Jæren - et diskusjonsgrunnlag

Regionalplan for Jæren - et diskusjonsgrunnlag 28. september 2015

Innhold 3 Innledning 5 1. Befolkningsutvikling 9 2. Samordnet areal og transport 17 3. Handel og senterstruktur 23 4. Regionale næringsområder 29 5. Bomiljø og kvalitet 37 6. LNF og Grøntstruktur 43 7. Gjennomføring og politikkutvikling Forside: Sandnes sentrum, Foto: Jon G. Ingemundsen, Stavanger Aftenblad 2 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

Innledning Fylkestinget i Rogaland vedtok i 2013, etter et flerårig regionalt samarbeid, gjeldende Regionalplan for Jæren. Planen er resultat av en avgrenset revisjon av Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren fra 2000. I 2007 ble fylkesdelplanen ansett som klar for revidering på enkelte områder. Det ble besluttet at plankartet med langsiktig grense for landbruk og langsiktige utviklingsretninger ikke skulle vurderes endret. Planarbeidet hadde fire fokusområder; Godt leve og oppvekstmiljø og effektiv arealbruk Vern av ikke fornybare arealressurser Samordnet areal- og transportplanlegging Styrking av byens og tettstedenes sentra Denne rapport er utarbeidet som innspill til arbeid med Regional planstrategi 2017-2020 og skal være et supplement til kunnskapsgrunnlag for behandling av planstrategien. Mandatet for arbeidet er forankret i gjeldende regionalplan. Rapporten skal gi en kort beskrivelse av noen utviklingstrekk og aktuelle styringssignaler som grunnlag for evaluering av den gjeldende regional areal- og transportpolitikk. Den er tematisk avgrenset til politikkområdene som inngår i regionalplanen; Samordnet areal og transport, Handel og senterstruktur, Regionale næringsområder, Bomiljø og kvalitet, og LNF og Grøntstruktur. Arealkart. Regionalplan for Jæren Evaluering av Regionalplan for Jæren - 3

4 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

1. Befolkningsutvikling Det har vært sterk befolkningsvekst i hele regionen Regionen har vokst med ca. 70.000 innbyggere siden 2000 og er hjem til ca. 330.000 i 2015. Dette gir en gjennomsnittlig årlig befolkningsvekst på ca. 1.7 % siden 2000. Dette er en betydelig sterkere vekst enn i Norge som helhet. Det vil alltid være stor usikkerhet knyttet til hvordan antall og sammensetningen av befolkningen vil utvikle seg. Denne usikkerheten øker jo lenger fram i tid en ser. Som grunnlag for planlegging er det nyttig å vurdere konsekvensene ved alternative scenarier. 600000 550000 500000 450000 400000 350000 300000 250000 Befolkningsvekst for planområdet Høy Middels Lav Statistikk Null flytting Alternative regionale scenarier for befolkningsutvikling basert på forskjellige økonomiske vekstbaner, samt forutsetninger om fruktbarhet, levealder m.m., gir et begrep om hvordan framtidig befolkningsvekst og struktur kan se ut. Hovedscenarioet (middelalternativet) legger til grunn at regionens befolkning vil vokse med ca. 170.000 nye innbyggere innen 2050. At regionen vokser til å bli en halv million innbyggere i 2050, forutsetter en god økonomisk utvikling samt fortsatt høy netto innvandring. 200000 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Figur 1.1: Ulike befolkningsscenarier mot 2050 Regionens befolkningsstruktur er i endring Regionen, som landet for øvrig, vil få en eldrebølge i perioden framover. De store årskullene i årene etter andre verdenskrig øker nå andelen innbyggere over 67 år. Med utgangspunkt i hovedscenariet for befolkningsutvikling nevnt over, står regionen foran en sterk økning i både antall og andel eldre i perioden fram til 2050. Det kan dermed forventes å bli en andelmessig reduksjon i alle aldersgrupper under 55 år. 4,0 Kvinner Befolkningspyramide 2014 og 2050 kommunene i planområdet 95 + 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 Menn 2050 3,0 2,0 1,0 0,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 Figur 1.2: Befolkningspyramide, 2014 og 2050 Evaluering av Regionalplan for Jæren - 5

1. Befolkningsutvikling Innvandring har vært en viktig årsak til befolkningsvekst Regionen har blitt mer multinasjonal. Nettoinnvandringen til regionen har vært svært høyt sammenlignet med tidligere perioder. Rekordhøy arbeidsinnvandring fra EØS land, spesielt i høykonjunkturen etter 2007, har vært den viktigste årsaken til de siste års befolkningsvekst. 8000 7000 6000 5000 4000 3000 Befolkningsvekst fordelt på innvandring, innenlands flytting og fødselsoverskudd Netto innvandring Fødselsoverskudd innenlands flytting De største innvandringsgruppene har kommet fra Polen og Litauen. Innvandring kan gi positive ringvirkninger for regionens utvikling ved at det gir en yngre befolkning og dermed øker antall i arbeidsfør alder. Innvandringen har vært sterkt konsentrert til alderssjiktet 20-39 år. 2000 1000 0-1000 Figur 1.3: Befolkningsvekst siden 1985 Men mange har også flyttet fra regionen i perioden og det har vært en negativ flyttetrend for innenlands flytting siden 2007. Regioninterne flyttestrømmer viser desentraliseringstendenser Flyttestrømmene internt i regionen snudde på begynnelsen av 2000-tallet, Fra å være nettoflytting fra omlands- til bykommunene, ble det nettoflytting fra by- til omlandskommuner. Trenden har vært spesielt tydelig siden 2005. I tillegg har flere av omlandskommuner hatt en sterk prosentvis vekst i perioden. I perioden 2005 til 2013 økte befolkningsandelen som var bosatt i omlandskommunene relativt til befolkningen i byområdet. 800 700 600 500 400 300 200 100 0-100 -200 Nettoflytting, fra by- til omlandskommuner 67+ 18-66 0-17 Figur 1.4: Nettoflytting mellom by- og utkantkommuner 6 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

Evaluering av Regionalplan for Jæren - 7

8 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

2. Samordnet areal og transport 2.1 Utviklingstrekk Transportvolumet øker, men reisevaner er lite endret Veksten i transportarbeid i perioden 1998 og 2012 har vært stor. På tross av målsetting om å øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots viser reisevaneundersøkelsene at reisevaner har endret seg lite i regionen. I 2012 var ca 63 prosent av turene utført som bilfører og 7 prosent som bilpassasjer. Vel 15 prosent av turene gikk i sin helhet til fots, mens 6 prosent ble foretatt med sykkel. Kollektivtransport var hovedreisemåte for kun 6 prosent av turene. 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 Transportvolum, km. totalt estimert antall reiser - by og region 2 601 650 3 372 800 639 750 870 400 1998 2012 Figur 2.1: Ulike befolkningsscenarier mot 2050 Moped/annet Bilpassasjer Bilfører Kollektivt Sykkel Til fots Det er klare forskjeller i reisevaner i regionen Reisevanedata viser at variasjoner i byform, samt bosettings- og lokaliseringsmønster, gir utslag i transportmiddelbruk. De miljøvennlige måtene å reise på brukes mer i områdene der det er flest folk og høyest befolkningstetthet. Mens gjennomsnittlig bilandel i regionen som helhet ligger på 63 prosent, ligger andelen på 56 prosent i Stavanger, 7 prosent lavere enn regionen som helhet. Stavanger har likevel langt høyere bilandel enn de andre storbyområdene. Den nasjonale reisevaneundersøkelsen 2013/2014 viser at storbyområdet på Nord-Jæren har forbedringspotensial når det gjelder transportmiddelbruk. Mens det i Oslo er like vanlig å gå som å kjøre bil (som sjåfør), er bilen fortsatt det mest brukte transportmiddelet i Stavangerområdet. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Reisemiddelfordeling - alle reiser 1998 2005 2012 1998 2005 2012 1998 2005 2012 Stavanger Nord-Jæren Hele planområdet Figur 2.2: Ulike befolkningsscenarier mot 2050 Prosent 60 50 40 30 20 10 0 32 28 26 24 8 9 5 3 31 49 44 42 10 8 8 6 26 16 12 10 MC/annet Til fots Sykkel Reisevaner i Storbyene 2013/2014* Oslo Kollektiv Bilpassasjer Bilfører Stavanger Bergen Trondheim 0 1 1 1 * Uke Figur 2.3: Ulike befolkningsscenarier mot 2050 Evaluering av Regionalplan for Jæren - 9

2. Samordnet areal og transport «Veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange» Klimaforliket legger opp til at «veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange». En evaluering om de målene, virkemiddelbruk og de tiltakene som det planlegges for i byområdene er tilstrekkelige til å nå «nullvekstmålet» ble gjennomført av Urbanet Analyse AS og Nivi Analyse, på oppdrag fra Miljøverndepartementet. Kartleggingen viser at det er stort avvik (39%) mellom gjeldende planer på Nord-Jæren og nasjonale mål om «nullvekst». En forenklet beregning av framtidig volum for biltransport viser at om lag 211.000 daglige reiser må tas av kollektivtransport, sykkel og gange istedenfor bil for å oppnå klimaforlikets målsetting. Dette vil kreve en betydelig økning i antall reiser som foretas med kollektiv, gang eller sykkel. Trafikkmengde 1998 Biltrafikk Figur 2.4: Nullvekstmålet Forventet biltrafikk uten nye tiltak 2012 2050 Biltrafikk pr. dag (reiser) 1998 2012 2050 382.000 482.000 693.000* * forventet biltrafikk uten nye tiltak nullvekst målet Utvikling i biltrafikk med nye tiltak - veksten tas med gåing, sykling og kollektiv Figur 2.6: Analyseområder (senter/busway) og storbyområdet 10 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

2. Samordnet areal og transport Spredt arealbruk i storbyområdet I perioden 2003 til 2014 har det vært mye utbygging i storbyområdet som ikke er godt samordnet med transportsystemet. Andelen boliger og sysselsatte som er lokalisert innenfor influensområdet til et senter, og/eller en hovedrute for kollektivtransport, har blitt redusert. For å bøte på konsekvensene av etablering av boliger, arbeidsplasser og besøksintensive virksomheter utenfor hovedrutene for kollektivtransport, er det opprettet et utstrakt kollektivtilbud med mange ekstraruter. Ruteproduksjonen ligger høyt i europeisk sammenheng. Randaberg Hundvåg Tasta Kvernevik Stavanger Revheim Madla Hillevåg Tananger Mariero Jåttåvågen Andel boliger og sysselsatte 100 80 i senter- og analyseområder totalt - i forhold til bykommunene totalt (prosent) Gausel Sola Senterområder Analyseområd Lura 60 Sandnes 40 Vatne 20 Senterområder 0 2004 2013 Boliger 2005 2013 Sysselsatte Busway / stasjoner Ganddal Storbyområde Figur 2.5: Boliger og sysselsatte i analyseområdene Evaluering av Regionalplan for Jæren - 11

2. Samordnet areal og transport Arbeidspendling mellom byområdet og omlandskommunene har hatt en betydelig økning Det har vært en vekst på nesten 60 % i arbeidspendling mellom storbyområdet og omlandskommunene siden 2000. Til sammenligning var befolkningsveksten på under 30 prosent i samme perioden. Bokn Bokn Finnøy Finnøy Hjelmeland Hjelmeland RogFast Kvitsøy Randaberg - Rennesøy Kvitsøy Randaberg - Rennesøy 3222 1295 4816 1736 RyFast Strand Strand Stavanger 116 1142 Stavanger 163 1499 3671 3482 4166 Sola 1727 7876 Stavanger- Sandnes - Sola 7721 5022 7487 Sola 4208 11892 Stavanger- Sandnes - Sola 964 Sandnes 1927 Sandnes 2083 8092 4162 12893 Time - Klepp - Gjesdal - Hå Pendling 2000 Time - Klepp - Gjesdal - Hå Pendling 2014 Figur 2.7: Pendling mellom kommunene i planområdet. 2000 og 2014 Pendlingen totalt mellom bykommunene (Stavanger, Sandnes og Sola) og omlandskommunene økte fra 15.950 i 2000 til 25.269 i 2014. Selv om pendling inn til storbyområdet har økt mer enn pendlingen ut av storbyområdet, er det pendling fra by til omlandet som har hatt størst prosentvis vekst. Pendling totalt mellom by og omland 30000 25000 20000 15000 19208 fra omland til by fra by til omland 10000 12456 5000 0 3494 6061 2000 2014 Figur 2.8: Nettopendling mellom by og omland 12 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

2. Samordnet areal og transport 2.1 Endrede forutsetninger og styringssignaler «Veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange» Klimaforliket legger opp til et paradigmeskifte for byutvikling i Norge. Forliket fra 2012 ble inngått i forbindelse med Stortingets behandling av St Meld. 21 (2011 2012) Norsk Klimapolitikk. Her sies det at «veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange». Føringene er senere fulgt opp i Nasjonal transportplan 2014-2023 og i de nye Statlig planretningslinjer for samordnet bolig- areal-, og transportplanlegging. Disse nasjonale styringssignalene skal ha direkte innvirkning på areal- og transportpolitikken regionalt og lokalt. Bymiljøavtaler Nasjonal transportplan (NTP) 2014-2023 introduserte et nytt grep for å følge opp Klimaforlikets mål. Staten, fylkeskommunene og kommunene kan gå sammen i forhandlinger og forplikte seg til å følge opp felles mål som nedfelles i en helhetlig bymiljøavtale. Dette er en ny måte å organisere statens og lokale myndigheters samarbeid i byområdene på. Statens innsats skal avklares i forhandlingene med hvert enkelt byområde. Midlene prioriteres til byområder der det vil gi best effekt ut fra nasjonale mål. NTP utdyper hvilke forventninger staten har til utvikling av regionale planer som forutsetninger for inngåelse av samarbeidsavtaler, bymiljøavtaler, og for infrastruktur-investeringer i byområdene. I storbyområdet gjelder dette for Bypakke Nord-Jæren. De «Generelle krav til rammer, avklaringer og vedtak i helhetlige bymiljøavtaler» forutsetter at det er en vedtatt/eller vedtatt revidert regional arealplan som er i tråd med målene i den helhetlige bymiljøavtalen. Dette er ikke tilfelle for Regionalplan for Jæren som ble utviklet i perioden 2007 til 2013 med utgangspunkt i areal- og transportstrategien fra 2000 og dermed ikke har hatt som forutsetning at alt «veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange». Bymiljøavtalen skal forvaltes gjennom en «porteføljestyring». Dette innebærer regelmessig oppfølging og tilpasning av både investeringsplaner og virkemiddelbruk slik at måloppnåelse optimaliseres. I tillegg vil avtalens økonomiske rammer kunne bli endret hvert 4. år ved rullering av Nasjonal transportplan. Regionen må rigge et styringssystem som både effektivt kan tilpasses endringer i de økonomiske og arealstrategiske rammebetingelsene og samtidig sikre at arealdimensjonen integreres i de løpende beslutningene om transportsystemet lokalt. Innenfor transportsektoren har det vært et formalisert regionalt samarbeid siden 2003 Byutviklingsavtaler Regionalplanens rolle som strategisk rammeverk for samarbeid på tvers av forvaltningsnivåene forventes ytterligere forsterket ved at det er signalisert at arealdimensjonen i bymiljøavtalene skal håndteres gjennom egne avtaler. Departementene ledet av Kommunal og moderniseringsdepartement (KMD) er med å utvikle disse avtalene som foreløpig omtales som byutviklingsavtaler. Fylkeskommunen er, sammen med regionale myndigheter fra de 3 andre storbyområdene, i dialog med departementet. Intensjonen er at avtalene skal bidra til en «samordnet og effektiv planlegging av arealutvikling og infrastruktur i storbyområdene». De skal være et verktøy for å formalisere og strukturere samarbeid gjennom oppfølging av de regionale planers handlingsprogram. Plan- og bygningsloven har ikke egne verktøy for oppfølging av handlingsprogram, verken når det gjelder gjensidig forpliktelse, samhandling eller konkretisering av tiltak. Dermed er det foreslått avtaleverk som et nytt grep for å sikre bedre gjennomføring av de regionale areal- og transportplanene. Krav om handlingsplan er forankret i Plan og bygningslovens 8-1 hvor det heter «Som del av regional plan skal det samtidig utarbeides et handlingsprogram for gjennomføring av planen. Handlingsprogrammet skal vedtas av regional planmyndighet og rulleres årlig». Hensikten med et handlingsprogram er å sikre at planen blir fulgt opp ved at gjennomføringsoppgaver identifiseres og aktørene ansvarliggjøres. Regionalplan for Jæren mangler en slik handlingsplan og regionen har ikke noe formalisert system for gjennomføring, overvåking eller felles politikkutvikling. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 13

2. Samordnet areal og transport Nye infrastruktur Det planlegges investeringer i transportinfrastruktur for over 50 milliarder kroner i regionen. Bypakke Nord-Jæren med Bussvei 2020, Utbyggingspakke Jæren, Ryfast, Rogfast, E39 Ålgård Søgne og Jærbanen er blant de største prosjektene. I tillegg til investering i infrastruktur, skal driftsutgifter til kollektivtransport økes. I tilknytning til etableringen av Bussvei2020 vil produksjonen og tilbudet økes, også utenom rushtid, både i 2016 og 2021. I byområdene vil investeringene gi forbedret tilgjengelighet og mobilitet. Økt kvalitet og forutsigbarhet kan bidra til endrete reisevaner. Oppgradering av den overordnete regionale og nasjonale vegog jernbane-infrastrukturen vil fremme både regionforstørring og sammenkopling gjennom reisetidsreduksjon. Bilrestriktive tiltak Statens fokus på bilrestriktive tiltak, og spesielt parkering som virkemiddel, er sterkt signalisert gjennom forslag om parkering som en av indikatorene for oppfølging av bymiljøavtalene. «Utvikling av en regional parkeringspolitikk» var en av oppfølgingsoppgavene vedtatt i den første fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren for 15 år siden. Det er videre bekreftet i gjeldende regionalplan at en regional samordning av parkeringspolitikken ansees å være en forutsetning for ønsket måloppnåelse. Arbeid med dette oppfølgingspunktet er ikke påbegynt. 14 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

2. Samordnet areal og transport 2.3 Vurdering av planbehov Som grunnlag for forhandling av en bymiljøavtale med staten, sier Nasjonal transportplan at en regional areal- og transportplan utarbeidet med utgangspunkt i nullvekst målet er en forutsetning. Dette var ikke premissgivende for utarbeidelse av dagens regionalplan. Fylkeskommunen er i dialog med departementene når det gjelder regionalplanens rolle i utvikling og forvaltning av Bymiljø- og Byutviklingsavtaler. Forhandlingene kan medføre behov for oppdatering og supplering av gjeldende planverk. Det anses som sannsynlig at det må utarbeides en handlingsplan som grunnlag for inngåelse av en Byutviklingsavtale. Det vil være hensiktsmessig at regionalplanens mål og indikator oppdateres i tråd med endelig bymiljøavtale. En av hovedutfordringene for regionen framover er å sikre en bedre integrering av arealpolitikken med utvikling på transportsiden. Regionalplanens geografisk utstrakte byutviklingsmodell gir et utfordrende utgangspunkt for å nå nullvekstmålet. Utfordringen forsterkes ved at en forholdsvis stor andel av utbyggingen i perioden 2003-2014 har skjedd utenfor influensområdet til hovedrutene for kollektivtransport. Bystruktur, bosettingsmønster og reiselengde har betydning for hvordan den forventede transportveksten kan fordeles mellom kollektivtransport, sykkel og gange. Framover vil investeringene i Bypakke Nord-Jæren gi forbedret tilgjengelighet med gang-, sykkel-, og kollektivtransport til områder som hittil har vært svært bilbasert. Bypakkens investeringsprofil hvor 70 prosent av inntektene skal brukes på tiltak for kollektivtrafikkk, sykkel og gange, vil gi positive impulser til arealutvikling. Kartlegging viser at det er behov for en bedre samordning mellom utbygging og planlagte investeringer. På bakgrunn av vedtatte investeringsplaner for transportsystemet, kan det være formålstjenlig å oppdatere Regionalplanen på områder som «Regional stamnett for kollektivtrafikk» og «Rekkefølge i utbygging av boligområder». Behov for en avlastningspolitikk eller ønske om flerkjernet utvikling må veies opp i forhold til virkningene for transportarbeid og produktivitet. Gjeldende regionalplan har ikke tatt stilling til prosjektene og deres følger for arealutvikling. Planområdet i gjeldende regionalplan samsvarer ikke med den funksjonelle bolig- og arbeidsmarkedsregionen. Nye infrastruktur-tiltak vil utvide regionen ytterligere, og det kan i denne sammenheng være hensiktsmessig å drøfte om dette bør gjenspeiles i planverket. Dette kan medføre behov for å endre planens geografiske utstrekning. Regionsammenkobling vil i økende grad gi behov for samhandling med naboregionene. Dette foreslås håndtert i styringsdokumentet som skal inneholde strategier for regional utvikling i Rogaland Hvordan «regionforstørrende» infrastrukturprosjekter og deres konsekvenser bør håndteres, er en viktig regionalpolitisk diskusjon. Befolknings- og sysselsettingsvekst i hele regionen har resultert i en forholdsvis stor økning i pendling mellom byen og omlandet. Trenden er forsterket ved at bosettingsmønsteret gradvis blir mer desentralisert, samt at arbeidsplasser innenfor noen sektorer sentraliseres. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 15

16 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

3. Handel og senterstruktur 3.1 Utviklingstrekk Flere boliger og arbeidsplasser lokaliseres utenfor gangavstand til sentrene i byområdet I bykommunene Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg innebærer utbyggingsmønsteret for boliger og arbeidsplasser at bysentrene i Stavanger og Sandnes ikke styrker sin posisjon som tyngdepunkt for næring. I små og store sentre, sett under ett, har andelen sentrumsnære arbeidsplasser blitt redusert fra ca 64 % til 58% de senere årene. Veksten i arbeidsplasser har vært særlig stor på Forus, mens Stavanger og Sandnes sentrum bare har hatt en relativt beskjeden arbeidsplassvekst. Også boligbyggingen har de senere årene vært relativt større i områder som ligger utenfor gangavstand til bysentre og lokalsentre. Andel boliger i sentrumsnære områder har gått ned fra ca 62 til 60 %. 100 90 80 70 60 50 40 Andel sysselsatte i analyseområdene % av sysselsatte i bykommunene 2005 2013 Busway/stasjon Senteromr. Totalt Storbyområde Figur 3.1: Andel arbeidsplasser som er lokalisert innenfor gangavstand til små og store sentre (av totalen i de fire bykommunene). Andel boliger i analyseområdene % av total bygningsmasse i bykommunene 100 90 80 2003 2015 70 60 50 40 Busway/stasjon Senteromr. Totalt Storbyområde Figur 3.2: Andel boliger innenfor gangavstand til små og store sentre (av totalen i de fire bykommunene). Veksten i besøk er størst i områder langs hovedvegnettet De største bysentrene i Stavanger og Sandnes ser ikke ut til å ha fått flere daglige besøkende i 2012 enn i 1998, til tross for den sterke befolknings- og arbeidsplassveksten som har vært i regionen. Andelen miljøvennlig transport på reiser til disse sentrene har imidlertid økt. Til sammenligning har antall reiser til Forus vokst med ca 80 %, og Forus hadde i 2012 flere daglige besøk enn Stavanger sentrum. Transportveksten til Forus er i hovedsak bilbasert. Daglige reiser omfatter i denne sammenheng reiser med tanke på arbeid, handel, ærend, fritid mv. 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Reiser til Stavanger og Sandnes sentrum og Forus 1998 2012 1998 2012 1998 2012 Stavanger sentrum Forus Sandnes annet til fots sykkel buss bil passasjer bil fører Figur 3.3: Daglige reiser til Stavanger sentrum, Forus og Sandnes sentrum i 1998 og 2012 (RVU).. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 17

3. Handel og senterstruktur Handelsveksten er størst på Lura og Forus Til tross for en liten nedgang de senere år, er Lura fortsatt det ledende handelsområdet på Nord-Jæren. Stavanger sentrum er nest største handelsområde, men har tapt markedsandeler de senere år. Lura og Forus har hatt den største omsetningsveksten i detaljhandel i perioden 2008-14, fulgt av Hillevåg/ Mariero, Bryne, Tasta og Sandnes sentrum. I forhold til utgangspunktet, er det Tasta som har vokst sterkest. Stavanger sentrum er det eneste av de større sentrene som har hatt en nedgang i handelsomsetningen. 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - -500 Handel i sentre og utvikling 2008-14 2008 Utvikling 2008-14 Figur 3.4: Handelsomsetning 2008 (mill.kr), og endring 2008-14. Mange sentre har hatt vekst innen dagligvare og utvalgsvare Av de ulike varegruppene er klær, sko og annen utvalgshandel tradisjonelt det som står sterkest i bysentrene, mens dagligvarer trekker flest reiser/besøkende. De fleste sentrene har hatt vekst innen utvalgsvarer og dagligvarer fra 2008 til 2014. Veksten har vært størst på Bryne (M44) og Forus, og deretter i Sandnes og Stavanger sentrum. I forhold til utgangspunktet, er det Tasta og Forus som har vokst sterkest innen disse varegruppene. Møbel/elektro og jernvare/byggevare er redusert i Stavanger sentrum og har særlig økt på Lura, Forus og Mariero. Figur 3.5: Endring i handelsomsetning 2008-14 (mill. kr), fordelt på ulike varegrupper. 18 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

3. Handel og senterstruktur 3.2 Endrede forutsetninger og styringssignaler Nasjonal politikk På tross av at sentrumsutvikling og handelslokalisering har vært på nasjonal agenda i nærmere 20 år har det ikke blitt utviklet en helhetlig nasjonalpolitikk for sentrumsutvikling. I regjeringens nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging er «Levende by- og tettstedssentre» ett av hovedtemaene. Behov for en «helhetlig» politikk som bygger på flerfunksjonalitet løftes fram spesielt; «For å styrke by og tettstedssentrene, er det derfor viktig at kommunene har en aktiv og helhetlig sentrumspolitikk og tilrettelegger for etablering av både boliger, arbeidsplasser, handel og servicefunksjoner i sentrum». Når det gjelder gjennomføring trekkes offentlig og privat samarbeid fram som en viktig forutsetning for god sentrumsutvikling. I de nye statlige planretningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegginger er det lite spesifikt fokus på sentrumsutvikling men de gir indirekte støtte til sentrumsutvikling gjennom et økt fokus på styring av ny utbygging mot sentrumsnære områder, videre utvikling av den allerede bebygde by og lokalisering av handels- og servicefunksjoner. En politikk som forutsetter byforedling framfor spredning kanaliserer drivkreftene, både offentlig og privat, inn i senterområdene. Uten en formalisert nasjonalpolitikk på område har Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD), som oppfølging til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, gjennomført flere prosjekter knyttet til sentrumsutvikling og handel. Prosjektene ser på kunnskap om vellykkete grep for en sentrumspolitikk og inkluderer kartlegginger, evalueringer og pilotprosjekter. Flere av prosjektene kan nyttes i arbeid med videreutvikling av gjeldende regional- eller kommunal politikk. Behov for økt fokus på organisatoriske grep har fått spesiell oppmerksomhet. Næringsarealstrategi for Stavangerregion Som en del av arbeidet med næringsarealstrategi har det blitt foretatt en evaluering av sentrumsområdene som er definert som regionale næringsområder. Arbeidet redegjør for en del positive funn. Det sies at sentrumsområdene har mange av kvalitetene som næringslivet etterspør som strategisk beliggenhet, effektiv transportinfrastruktur, samlokaliseringsfordeler, høy estetisk kvalitet og «image». Når det gjelder lokaliseringspreferanser på regionalt nivå har sentrenes andel av den totale sysselsettingen økt med beskjedne 1 prosent i perioden mellom 2003 og 2013. Veksten har også vært geografisk skeivfordelt og mens kommune og lokalsentrene opplevde en ca 90 prosent vekst i perioden hadde regionens hovedsentre Sandnes og Stavanger kun 14 prosent økning i antall sysselsatte. Strategien anerkjenner også kompleksiteten med senterutvikling og påpeker at områdene er sammensatte, med en fragmentert eiendomsstruktur og med mange interessekonflikter som må håndteres. Fraværet av sterke utviklingsaktører er løftet fram som en av årsakene til at sentrumsområdene på Nord-Jæren har tapt terreng som næringsområder. Varehandelsbransjen Av utviklingstrendene innen handel er konsekvensene som følge av utvikling innen IKT-sektoren de mest vesentlige. Netthandel er i ferd med å forandre varehandelen. Netthandel har hatt en rivende utvikling i flere år og scenarioer utviklet for netthandel i Europeiske markeder estimerer at netthandel vil øke sin andel av varehandel til et sted mellom 15 prosent og helt opp til 40 prosent innen 10 år. Bare mellom 2012 til 2013 økte netthandelen i Norge med 8,1 prosent mot en vekst på 2,4 prosent i detaljhandelen. Selv om andelen til netthandel øker blir skillet mellom «online» og «offline» mindre relevant for forbrukere. Det er økende samspill mellom digitale og fysiske kanaler hvor stadig flere fysiske butikker fungerer som utstillingslokaler hvor kunder kan prøve ut ulike produkter. Tjenesteyting og opplevelse blir en stadig viktigere del av tilbudet i fysiske butikker. Gjennom total retail bygges relasjoner og merkevare kontinuerlig slik at kjøpsreisene ender i «butikken» enten salget skjer digitalt eller fysisk. Internasjonalt er det også en trend i modne markeder mot «downsizing» eller «rightsizing». I noen scenarier forventes det en kraftig reduksjon i omfang av bruksareal som brukes til varehandel og byer og større eiendomsbesittere jobber med langsiktig planer for alternativ bruk av forretningsbygg med god strategisk lokalisering. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 19

3. Handel og senterstruktur Kommuneplanlegging Flere av kommunene har vært aktive i den siste perioden med utvikling av overordnete planer for deres senterområder. Dette gjelder arealplaner for bl.a. Sandnes, Stavanger, Klepp, Jørpeland, Tananger, Sola, Lura, Randaberg, Bryne, Ålgård og Vikevåg. Erfaring med bruk av regionalplan når det gjelder sentrumsutvikling eller planlegging for handel har i noen tilfeller vært utfordrende. Kartlegging viser at det er stort avvik mellom kommunenes bruk av sentrumsformål som grunnlag for avgrensning av deres sentrumsområder eller områder for handelsetablering. Metodikk for regionale handelsanalyser Et av oppfølgingspunktene i gjeldende regionalplan er å utvikle en felles metodikk for gjennomføring av handelsanalyser. Foreløpig er det gjennomført et forprosjekt og innhentet innspill fra kommunene om et analyseverktøy for handelsetablering. I tillegg til et analyseverktøy kom det tydelig innspill fra kommunene i forhold til andre behov. Det ble etterlyst mer kunnskap, kompetanse og samarbeid om sentrumsutvikling og foreslått å opprette arenaer for erfaringsutveksling og kunnskapsdeling. Blant annet kom følgende innspill; «Mangel på relevante fakta om handel og senterstrukturen, og om utviklingen over tid. Ingen samlet visjon for hva slags sentre og senterstruktur en ønsker å oppnå. Lite systematisk erfaringsinnhenting, savner eksempler på hva som fungerer.» «Savner et større perspektiv på styring av senter, fokus på handel må utvides til å omfatte bærekraftig utvikling/byutvikling. Handel kan ikke isoleres fra andre funksjoner i sentrene» 20 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

3. Handel og senterstruktur 3.3 Vurdering av planbehov Regionalplanen inneholder ikke en helhetlig politikk for sentrumsutvikling men forholder seg kun til overordnet senterstruktur og lokaliseringsstyring for handelsvirksomhet. Regjeringen, kommunene og den nye næringsarealstrategien for Stavangerregionen påpeker behov for og etterlyser en mer helhetlig og kunnskapsbasert tilnærming til sentrumsutvikling. Senterutvikling handler om mer enn lokaliseringsstyring for handel. Med henblikk på SSBs makroøkonomiske prognoser og konsekvensene for framtidig sysselsettingsvekst er det behov for økt fokus på sentrumspolitikken. Med hovedvekten av veksten forventet å komme innenfor personrettede tjenester vil sentrenes rolle som arena for arbeidsplasstilvekst kunne øke. Kartlegging gjennomført av Rogaland fylkeskommune viser at det er stort underutnyttet potensial i disse områdene. Gjeldende plan har satt rammer for handelsetablering men i liten grad gitt grunnlag for en proaktiv lokaliseringsstyring av andre funksjoner. Gjeldende plan kan sies å ha en monofunksjonell tilnærming til sentrumsutvikling. Dette avviker fra regjeringens forventning om en sentrumspolitikk som bygger på flerfunksjonalitet og dens samlokaliseringsfordeler. Kartlegging viser at senterområdene i liten grad er utnyttet som bosted og med svært få unntak inneholder vesentlig sosial infrastruktur som barnehager eller skoler. Strukturendringer i varehandelsbransjen forsterker behovet for et bredere grunnlag for sentrumsutvikling. Endringer kan ha konsekvenser for forvaltning av sentrumsområder og planlegging for handel. Det vil være viktig at regionen er forberedt og har strategier på plass for å imøtekomme mulige utfordringer. Med felles forståelse av stedsattraktivitet som en næringspolitisk strategi kan regionen oppnå flere mål ved å utvikle en helhetlig politikk for komplette senter som inkluderer et bredt spekter av funksjoner som bolig, utdanning, kultur og underholdning, forretning og annen næring virksomhet, helse og omsorgtjenester, og hvor befolkningen kan oppleve samkvem på dagtid, kveldstid og i de største sentrene også nattetid. Kartlegging viser at det er stort avvik mellom kommunenes bruk av sentrumsformål som grunnlag for avgrensning av deres sentrumsområder eller områder for handelsetablering. Det er en forvaltningsutfordring å sikre et hensiktsmessig plangrunnlag og i noen tilfeller har planer blitt utviklet med handelsområder utenfor sentrumsformål. Det er behov for felles drøfting om gjeldende rammer er hensiktsmessig og egnet til ønsket måloppnåelse. I de nye nasjonale forventningene til regional og kommunalplanlegging forventer regjeringen at kommunene «har en aktiv og helhetlig sentrumspolitikk». I likhet med regionalplanen viser en gjennomgang av regionens kommunale planer at det i liten grad er jobbet systematisk på lokalt nivå med en utviklingspolitikk for senterområdene. Arbeidet har i de fleste tilfeller hovedfokus på fysisk utvikling mens tema som gjennomføring og drift, organisering og samarbeid med privatsektor, kunnskapsinnhenting og evaluering, aktivitets og funksjonsprogrammering, kommunikasjon og merkevarebygging får i varierende og mindre grad oppmerksomhet. Med et nasjonalpolitisk vakuum når det gjelder sentrumsutvikling er det behov for regional innovasjon gjennom samarbeid. Det er en betydelig gevinst å hente fra oppdatering og videreutvikling av gjeldende politikk. Mens den gjeldende regionalplanen har fokus på styring er det behov for mer arbeid med positive virkemidler. Ved å supplere planverket med proaktive strategier samt et rammeverk som bidrar til en kunnskapsbasert forvaltning av sentrene kan regionen hente ut merverdien som følger av konstruktivt samarbeid mellom offentlige og private aktører. Det er et betydelig potensial for økt verdiskapning i senterområdene. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 21

22 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

4. Regionale næringsområder 4.1 Utviklingstrekk Inntil nylig har Stavangerregionen stått i en særklasse når det gjelder sysselsettingsvekst Regionen opplevde sterkt vekst som følge av økende etterspørsel fra norsk olje- og gassindustri, og det ble skapt ca 47.000 arbeidsplasser mellom 2003 og 2013. Sterkest vekst kom i perioden etter 2005. Den regionale økonomien er meget følsom for utviklingen i oljeprisen og har vært i en konjunkturnedgang i over ett år. Arbeidsledigheten øker og ventes å nå toppen på landsbasis i 2016. 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 Relativ arbeidsplassutvikling Jæren Haugalandet Ryfylke Dalane Norge 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Figur 4.1: Relativ arbeidsplassvekst Konjunktursvingninger har vært spesielt markante i byområdet Sysselsettingsutviklingen i bykommunene Stavanger, Sandnes og Sola har vært preget av svingninger i oljeprisen og innenfor oljeindustrien. Høydepunktet for aktivitet og sysselsettingsvekst kom rundt 2006-2007, da det ble etablert 8-9.000 nye arbeidsplasser pr år. 83 477 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 Sysselsettingsvekst bykommuner omlandskommuner 1 163 Figur 4.2: Endring arbeidsplassvekst Rennesøy 3 728 Randaberg Stavanger 25 205 36 828 4 330 Strand Arbeidsplassveksten er ujevnt fordelt geografisk Alle kommuner har opplevd arbeidsplassvekst i perioden 2000-14, men byområdet har styrket sin posisjon i forhold til omlandskommunene. Den andelen av arbeidsplasser som er lokalisert i byområdet har økt. Sola 8 320 Sandnes 3 766 Klepp 7 916 Hå 7 917 Time Gjesdal Sysselsatte i planområdet 2000 2014 Figur 4.3: Sysselsatte i planområdet Evaluering av Regionalplan for Jæren - 23

4. Regionale næringsområder Innenfor byområdet har mesteparten av arbeidsplassveksten kommet på Forus I motsetning til regionalplanens mål om å styrke byens og tettstedenes sentra som viktigste arena for næring, har hovedkonsentrasjon av arbeidsplasstilvekst i byområdet kommet utenfor senterområdene og da særlig på Forus. Nesten 1 av 4 arbeidsplasser i regionen ligger nå på Forus, hvor offentlig samarbeid om tomtetilrettelegging har lagt til rette for betydelig vekst. Området har nå langt flere arbeidsplasser enn Stavanger og Sandnes sentrum til sammen. 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0-5000 Ansatte i byområdet Endring 2005-13 Ansatte 2005 Fihur 4.4: Ansatte i byområdet Kilde: SSB Strukturendringer i næringslivet er reflektert i byggeaktiviteten Siden 2013 har det vært en økning i ledige kontorlokaler. I 2015 er det nesten 10 % ledighet. Dette innebærer ledighet på over 220.000 m2. Ledigheten er størst i eldre kontoreiendommer på Forus, og økningen er merkbar fra etablerte bedrifter som fristiller kontorareal. Forus står for over 50% av den totale ledigheten i regionen. I henhold til Eiendomsmegler 1 Næringseiendom (2015) anses andre områder i regionen å ha «bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel». 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 Bygningsmasse fordelt på næringstype (BRA) Forretning Industri-lager Kontor 2003 2008 2014 Figur 4.5: Bygningsmasse Kilde: Matrikkelen Ledighet i kontorlokaler øker Siden 2013 har det vært en økning i ledige kontorlokaler. I 2015 er det nesten 10 % ledighet. Dette innebærer ledighet på over 220.000 m2. Ledigheten er størst i eldre kontoreiendommer på Forus, og økningen er merkbar fra etablerte bedrifter som fristiller kontorareal. Forus står for over 50% av den totale ledigheten i regionen. I henhold til Eiendomsmegler 1 Næringseiendom (2015) anses andre områder i regionen å ha «bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel». Figur 4.6: Ledige næringseiendommer Kilde: Eiendomsmegler 1 Næringseiendom 2015 24 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

4. Regionale næringsområder Utviklingsscenarioer for sysselsetting til 2050 Fremtidig sysselsetting vil være avgjørende for fremtidig befolkningsvekst. Det er utviklet alternative scenarier for fremtidig sysselsettingsvekst i planområdet. Utviklingen er for tiden svært usikker også på kort sikt, og SSB spår fortsatt investeringsnedgang i petroleumsnæringen ut 2018. Samtidig forventes det at veksten internasjonalt begynner å ta seg opp med moderat vekstøkning i 2016. Sysselsetting, som andel av befolkningen, kan endres som følge av flere variabler; bl.a. befolkningens sammensetning, omfang av yrkesdeltakelse, arbeidsløshet og arbeidstid. Hovedscenarioet for sysselsettingsvekst viser en vekst på om lag 80.000 arbeidsplasser fram til 2050. Sysselsatte Sysselsatte i planområdet i 2050 300 000 Høy 280 000 Middels 260 000 Lav Null flytting 240 000 220 000 200 000 180 000 2015 2050 Figur 4.7: Sysselsetting i planområdet 2050 Sysselsettingsvekst vil i økende grad komme innenfor offentlig og privat tjenesteyting SSB har analysert forventet etterspørsel etter arbeidskraft og sysselsetting etter sektor med utgangspunkt i en utviklingsbane for norsk økonomi fram til 2030. Næringslivet har vært under omstrukturering siden før 1970, og framover er det «aldringen av befolkningen som er den viktigste drivkraften bak utviklingen mot 2030». Sysselsatte i offentlig sektor, spesielt innen helse og omsorgstjenester, forventes å vokse sterkt, og andelen offentlig ansatte øker fra rundt 30 prosent i 2007 til 37 prosent i 2030. Det innebærer en endring fra sysselsettingsvekst innenfor tradisjonelle næringsarealer, til sysselsettingsvekst innenfor offentlig og privat tjenesteyting med arbeidsplasser som i stor grad er husholdningsrettede. Figur 4.8: Sysselsetting etter sektor, andel av total sysselsetting Kilde: SSB Evaluering av Regionalplan for Jæren - 25

4. Regionale næringsområder 4.2 Endrede forutsetninger og styringssignaler Regional næringsarealstrategi for Stavanger-regionen Greater Stavanger har nylig oppdatert og videreutviklet næringsarealstrategien for Stavanger-region fra 2007. Det overordnede målet i den oppdaterte strategien er at «Stavangerregionen skal være storbyregionen med størst konkurransekraft og verdiskapningsevne i landet. Mandatet til strategiarbeidet var at det skulle sikre at «en oppdatert strategi for regionale næringsarealer vil kunne utgjøre et tungtveiende og konstruktivt innspill» til en revisjon av regionalplanen. Strategien omhandler tema som verdiskapning, bærekraft, næringslivets lokaliseringspreferanser, fremtidig behov for næringsarealer, sentrumsutvikling og handel. Arbeidet har tatt utgangspunkt i rammeverket i gjeldende Regionalplan for Jæren, men danner grunnlag for videreutvikling av regionens areal- og transportplan. I den reviderte næringsarealstrategien fremkommer det flere punkt som krever en regional politisk oppfølging. Dette gjelder bl.a. at «tilbudet av næringsarealer for plasskrevende industrivirksomhet er begrenset», det er «svak koordinering mellom arealutvikling og transportløsninger» for næringsarealer og videre at det fortsatt er «svak vekst og arealutvikling i hovedsentrene Sandnes og Stavanger». Videre er det identifisert en betydelig overdekning av arealkapasitet tilpasset de sektorene hvor hovedvekten av framtidig sysselsettingsvekst forventes å komme. Det anslås behov for 1.300.000 m2 BRA innenfor formål kontor og forretning. I vedtatte og foreslåtte arealplaner er det allerede i dag lagt til rette for langt mer bruksareal enn hva hovedutviklingsscenarioene til både næringsarealstrategien og Rogaland fylkeskommune tilsier det vil bli behov for når det gjelder næringsarealer innenfor kategori I og II. I henhold til næringsarealstrategien er det «god tilgang på arealer for kontorbedrifter i hovedkollektivaksene, men det er behov for økt beredskap og fleksibilitet gjennom byggemodning av sentrale byfornyingsområder». Når det gjelder areal til kategori 3 virksomheter heter det at tilbudet av store industritomter i regionen er «begrenset». Det har pågått en omstrukturering av næringslivet i de norske storbyregionene over tid hvor arealkrevende virksomhet som industri og lager søker seg ut av de mest sentrale områder til områder hvor kostnader er lavere og nabokonflikter færre. Innspill om begrenset tilgang til «store industritomter», og behov for økt tilrettelegging av sentrale områder som kan attrahere kompetansemiljøer og gi god rammebetingelser for servicebedrifter, bør følges opp i regionalplanen. Pågående planarbeid Det pågår mange viktige planarbeid for tiden som omfatter regionale næringsområder inkludert kommunedelplaner for Stavanger, Sandnes og Bryne sentrum. Det er pågående arbeid med interkommunal kommunedelplan for Forus som er størst når det gjelder kapasitet for framtidig utvikling. Planområdet som er på 11 km2 inneholder næringsarealer som er betydelig større enn noen andre av regionens næringsområder. Områdets størrelse og potensiale for vekst og byomforming innebærer at videreutvikling vil ha regionale konsekvenser, også ut over storbyregionen. Utvikling på Forus må vurderes i lys av mål og behov for regionen som helhet, og dermed må kommunedelplanen være samstemt med det overordnete planverk. Konjunkturutvikling Norsk økonomi er inne i en konjunkturnedgang, og arbeidsledigheten i regionen øker. Nasjonalt og regionalt har aktiviteten knyttet til petroleumsnæringen falt, og nedgangen har etter hvert spredd seg til andre næringer som ikke er direkte knyttet til oljevirksomheten. En periode med redusert vekst kan svekke gjennomføringskraft når det gjelder tilrettelegging for attraktive næringsmiljøer i regionens sentra og byomformingsområder. I den sammenheng kan dagens lokaliseringspolitikk som mangler grep for å samordne utvikling i tid og rom forsterke denne utfordringen. Med en dokumentert overkapasitet av områder som krever omforming for å fremstå som attraktive, kan en stykkevis og delt utbygging resultere i et flertall av underutviklete næringsområder med lite tiltrekningskraft. 26 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

4. Regionale næringsområder 4.3 Vurdering av planbehov Globaliseringen har ført til endringer i næringsstrukturen de siste 25 årene med vekst i andelen av sysselsatte innen kunnskapsintensive tjenester. Befolkningsutvikling og demografiske endringer forventes å bli en dominerende påvirkning på næringsstrukturen i den kommende perioden. Selv med videre befolkningsvekst vil økning i andel eldre resultere i at stadig flere sysselsettes innen helse- og omsorgssektoren. For øvrig satser nasjonal og regional næringsutviklingspolitikk på videre vekst innen de kunnskapsbaserte næringene. Den reviderte næringsarealstrategien for Stavangerregionen tar hensyn til utviklingen og inneholder flere strategier som medfører behov for å oppdatere gjeldende regionalplan. Det er behov for å oppdatere planen for å sikre at de regionale rammene for utvikling er bedre egnet til å møte framtidens behov. Gjennomførte analyser viser at regionen har god kapasitet når det gjelder næringsarealer innenfor kategori I og II, men ikke for kategori III virksomheter. Et av næringsarealstrategiens oppfølgingspunkt er å «Arbeide for at det sikres et dekkende tilbud av næringsareal i kategori 3 i regionalplan for Jæren». De ovennevnte strukturendringene i næringslivet gir endrete forutsetninger for byutvikling. Vekst i personrettede og kunnskapsbaserte tjenesteytinger tilsier at det bør være en større grad av samordning mellom sentrums- og næringspolitikk. Ivaretas samordningen på en hensiktsmessig måte i planverket, kan det også bidra positivt til målet om kompakte byer og tettsteder med attraktive sentrumsområder. En oppdatering av regionalplanen vil gi mulighet for å forankre målrettede grep for samarbeid på tvers av forvaltningsgrenser og med privat sektor. Næringseiendomsmarkedet er et av de første områdene som treffes ved konjunkturnedgang. Med overkapasitet når det gjelder areal, er det behov for en mer strategisk tilnærming til forvaltning av de regionale næringsområdene. Videre utvikling av Forus er i den sammenheng sentralt, og resultatet av arbeid med den interkommunale kommunedelplanen for Forus vil ha konsekvenser for hele regionen. En oppdatering av regionalplanen vil gi bedre mulighet gjennom parallelle prosesser for sikre at strategien for Forus blir samstemt med det regionale rammeverket. Evaluering av Regionalplan for Jæren - 27

28 - Evaluering av Regionalplan for Jæren

5. Bomiljø og kvalitet 5.1 Utviklingstrekk Den høye befolkningsveksten ga stor byggeaktivitet i boligmarkedet Høy økonomisk aktivitet og høy innflytting til regionen har gitt stor boligetterspørsel. I gjennomsnitt ble det bygget 2407 boliger pr år i regionen i perioden 2000 til 2014. Dette er fordelt på 1679 boliger pr. år i bykommunene (Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg) og 728 boliger pr år i utkantkommunene. 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Boligbygging siden 2000 bykommuner utkantkommuner Figur 5.1: Boligbygging i planområdet Kilde: SSB/Panda Boligprisveksten begynner å avta Sterk etterspørsel presset opp boligprisene. Prisutviklingen etter 2005 var sterkere enn i de andre storby områder med en vekst på over 100 prosent i perioden fra 2005 til 2013 Siden 2013 har prisveksten avtatt, og en korreksjon har gitt prisfall i regionen. Indeks 240 220 200 180 160 140 120 100 Boligprisindeks (2005=100) Oslo med Bærum Stavanger Bergen Trondheim Figur 5.2: Boligprisindeks KIlde: SSB Det bygges flere leiligheter enn før, men boligstrukturen har endret seg lite Nesten 80 prosent av boligene i storbykommunene er eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. I omlandskommunene er tilsvarende tall nesten på 90 prosent. Nesten syv av ti boliger i omlandskommunene er eneboliger. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Boligstruktur i planområdet Annet Blokk etc. Tomanns/rekke Enebolig 2003 2004-15 2015 Figur 5.3: Boligstruktur Kilde: Matrikkelen Evaluering av Regionalplan for Jæren - 29

5. Bomiljø og kvalitet Bykommunene har en mer balansert boligstruktur enn omlandskommune Nesten 80 prosent av boligene i storbykommunene er eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. I omlandskommunene er tilsvarende tall nesten på 90 prosent. Nesten syv av ti boliger i omlandskommunene er eneboliger. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Bykommuner Boligstruktur 2014 Utkantkommuner Andre bygningstyper Bygning for bofellesskap Boligblokk Rekkehus, kjedehus og andre småhus Tomannsbolig Enebolig Figur 5.4: Boligstruktur i planområdet Kilde: Matrikkelen Men boligstrukturen i storbyområdet skiller seg ut nasjonalt Storbyområdet har en langt høyere andel av eneboliger og småhus, sammenlignet med de 3 andre storbyområdene i Norge. Andel blokkleiligheter er på ca 20 prosent i Stavanger-regionen. Til sammenligning utgjør blokkleiligheter henholdsvis ca 50 prosent av boligmassen i Osloregionen, og i Oslo kommune ligger andelen på over 70 prosent. Både Bergen og Trondheim har en boligblokk-andel på over 30 prosent. 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Boligstruktur i storbyregionene 2014 Andre bygningstyper Boligblokk Tomannsbol./rekke hus Enebolig Figur 5.5: Boligstruktur i storbyene Kilde: SSB Trender i befolkningsutviklingen gir flere små husholdninger Aldersforskyvning i befolkningen bidrar til endringer i husholdningsstruktur. Hovedscenarioet for befolkningsutvikling indikerer at over 80 prosent av befolkningsveksten fram til 2040 forventes å komme blant aleneboende og par uten barn. Dette betyr at disse husholdningene vil øke sin andel med 6 prosent fra 36 til 42 prosent av befolkningen. Det forventes lav vekst blant husholdninger med barn framover, og andelen av disse husholdningene reduseres med 5 prosent Par uten barn nye husholdninger Aleneboende Husholdninger med barn Andre husholdninger 2014 2050 36% 38,5% 42% 21% 24,5% 30% 32% 27% 19% 11% 10% 9% Figur 5.6: Husholdningsstruktur Kilde: Panda 30 - Evaluering av Regionalplan for Jæren