Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 10/103-15 Arkivnr.: GNR 9/21 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 9/21 KLAGE PÅ VEDTAK - AVSLAG PÅ DISPENSASJONSSØKNAD Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Klageadgang: Dersom Utviklingsutvalget omgjør tidligere vedtak, kan det nye vedtaket påklages. Rådmannens innstilling: Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 22/10 av 15.04.2010, om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2010, med bakgrunn i at klagen fra Kjell Matzow ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9.
Sammendrag: Utviklingsutvalget i Lunner kommune avslo den 15.04.2010 (UTV 22/10) søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune 2005-2016, 1.1.3 om grad av utnytting på eiendommen gnr 9 bnr 21. Vedtaket er påklaget av Kjell Matzow. Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som er av en slik art at tidligere vedtak bør omgjøres. Saksutredning: FAKTA: 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er at tiltakshaver Kjell Matzow har påklaget Utviklingsutvalgets avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune 2005-2016, 1.1.3 om grad av utnytting på eiendommen gnr 9 bnr 21. Pilen på kartet til høyre viser eiendommens lokalisering i Lunner kommune. Kartet under viser dagens situasjon. Den hvite delen av bygget (merket 55) er oppvarmede rom, mens det grå er kalde rom og overbygget areal. 4 biloppstillingsplasser er vist i eiendommens nordøstre hjørne. Bygningsmyndighetene har hevdet at følgende tiltak er bygd uten at tillatelse er gitt:
Det er satt opp gjestehytte i vest (merket med A på kart over). Denne er under 15 m 2, men er ikke unntatt saksbehandling siden den er plassert mindre enn 4m fra nabogrense, og siden eiendommen allerede er fullt utbygd (overskrider fastsatt grad av utnytting). Det er bygd overdekking ut fra boligens østvegg (merket med B på kart over). Byggemeldte garasje i tilbygg er gjort om til del av sekundærleilighet (merket med C på kartet over), slik at bebygd areal i prinsippet er økt, fordi det må regnes areal til en ekstra parkeringsplass. I tillegg er tilbygget blitt 0,4m bredere og 0,8m dypere enn byggemeldt Plantegning over viser tilbygg slik som byggemeldt. Plantegning til venstre viser hva som er ulovlig bygd (skravert) i tillegg til gjestehytta. Overdekningen nederst i plantegningen, og utvidelse av leilighet (istedenfor garasje) til høyre på tegningen.
Bygningsmyndighetene har vist til følgende arealregnskap for bebygd areal på eiendommen: Godkjent bolig (tegningsgrunnlaget for rammetillatelsen, 25.09.2003 er noe uklar vedrørende overdekking og bod på byggets sydside): 139 m 2 Godkjente 3 parkeringsplasser: 54 m 2 Ikke omsøkte endr. av tilbygg: 0,4 mot syd og 0,8 mot øst 10 m2 Krav til ekstra p-plass som erstatning for garasje i kjeller: 18 m 2 Ikke byggemeldt overdekking 39 m 2 Ikke byggemeldt gjestehytte 13 m 2 Sum dagens BYA (bebygde areal: 273 m 2 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag. Eiendommen gnr 9 / bnr 21 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel 2005-2016 avsatt til eksisterende byggeområde for boliger. Det tillates da et maksimalt bebygd areal på eiendommen, BYA, på 20 %. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage fra Kjell Matzow, datert 9. mai 2010. Klagen er registrert innkommet 10. mai 2010, 25 dager etter møtet. Med noen dagers postgang for oversendelse av vedtaket, anses for å ha kommet inn i rett til i forhold til klagefristen. 2.2 Klagen fra Kjell Matzow Klagebrevet gjengis her i sin helhet: Vi har nå gått grundig gjennom mottatte dokumenter, og ønsker å delvis påklage vedtaket i forbindelse med påbygg gnr bnr 9/21. Vi ønsker samtidig å gi uttrykk for vår respekt og forståelse for plan- og bygningsloven, og vedtatte direktiver for arealutnyttelse i kommunen, og at vi under hele prosessen har hatt intensjoner om å holde oss godt innenfor denne. Etter våre beregninger, som inkluderer fagmessige råd og vurderinger fra både arkitekt og entreprenører, samt arealbeskrivelse fra takstmann på stedet, har vi frem til vi ble informert om annet fra kommunen levd i god tro at boligen hadde en brutto/netto areal 122/110kvadratmeter. Dette samsvarer med takst og prospekter. Ikke har vi søkt om å få sette opp frittstående garasje. Dette er verken ønsket eller planlagt. Heller ikke utleiegodkjenning er det søkt om, likevel har saksbehandlere valgt å legge dette til grunn i beregningen av behov for biloppstillingsplasser. Det er riktignok satt opp to lavtliggende terrasser i bakkeplan. Først da dette var ferdigstilt, så vi behovet for skjerming. I samråd med erfarne entreprenører og en arkitekt, pluss nærmeste nabo, gikk vi for løsningen vi ser i dag. I god tro, og uten noen intensjoner om å ta oss til rette, eller gå på tvers av noe lovverk. Alternativene var 1: å ikke gjøre noe, eller 2: bruke markise. Sistnevnte løsning ville delvis dekket skjermings behovet om sommeren, men ikke om vinteren eller i regnvær. Fallsikring gir den dermed ikke, og pent ville det heller ikke bli.
Illustrasjonene viser hensyn som er tatt i forkant av beslutning om overbygg, og nærmest tilgjengelige alternativ; Markise. Dette bidrar til et usjenert naboskap og hever boligens kvaliteter, uten at den fremstår som unødig ruvende. Jeg er i etterkant blitt smertelig klar over at unntaket for å sende inn byggesøknad for terrasser som ruver mindre enn 50cm over bakken, ikke gjelder dersom man velger å sette opp skjermvegg eller overbygg, og at dette skulle vært gjort. Jeg baserte meg på råd fra dyktige fagfolk. I en prosess hvor fokuset var å skjerme de to grenseliggende boligene best mulig fra hverandre ble dette oversett. Det skyldes ikke ignoranse, men en annen tolkning av lovverket, støttet av uttalelser fra fagpersoner. Her har hensynet til naboer, HMS (fallhøyde) og brukeropplevelse vært i fokus ikke å breie seg mest mulig ut men å tilpasse seg terreng, sikkerhet og naboer. Slik ble også det vi kaller dukkestua plassert i grenselinjen mot nabo. Dette ble gjort med tanke på avskjerming fra hverandre Prosjektansvarlig tok muntlig kontakt med kommunen i forkant av bestillingen av aktuelle anneks, og fikk bekreftet at det kunne settes opp uten byggesøknad. Dette samsvarte med informasjon fra produsenten, og øvrig dokumentasjon på den tiden. At saksbehandler finner unntak for dette, og ber om å flytte en 13kvadratmeter stor lekestue som har vært på eiendommen fra den ble fraskilt, er for meg en gåte og en beslutning jeg regner med man har klart å finne unntak for den generelle regelen om at dette kan gjøres uten byggmelding og søknad. Jeg kunne ikke unngå å legge merke til saksbehandlerens bekymring for eventuell presidens for lignende saker, og at folk kunne ta seg til rette på lignende måter. Dersom kommunens bekymring ligger i at beboere setter opp boliger på 122kvadratmeter, velger å skjerme best mulig for seg og sine naboer, og setter opp et anneks på 14kvadratmeter, så tror jeg neppe dette vil føre til noen grad av anarki. Situasjonen vil fortsatt være under enhver form for kontroll. Å ta seg til rette er et uttrykk som kan brukes i begge retninger. Under visninger hørte jeg ved flere anledninger følgende uttalelse: Jøss, er det et hus her? det har jeg aldri lagt merke til før! Dette ble også uttalt av minst to personer fra utviklingsutvalget under befaringen den 15.april. Denne enkle setningen beskriver svært godt hvilke arkitektoniske fordeler organisk terrengtilpasning og aktuelle tiltak
har hatt for eiendommen, og hvordan den kler seg i omgivelsene. Skulle dette bli en oppfordring til diskrét byggestil, så kan det umulig bare være negativt. Som prosjektansvarlig mener jeg det er bekymringsfullt at tolkninger av utnyttelsesgrad og lovstridigheter, samt mulighetene for å gi dispensasjon faller på risiko for presidens, og ønske om en fortsatt streng linje fra kommunen. Å innvilge dispensasjon er å gjøre et unntak. Det er ingen automatikk i at det dermed gis presedens for alle arealutnyttelsessaker. Når det gjelder lignende saker, vil dette vær svært få eller ingen. At et utgangspunkt med boareal på 122 kvadratmeter i denne saksgangen kan beregnes til 273 kvm arealutnyttelse, er. Hele overskridelsen dreier seg i prinsippet om terrasser som ligger på bakkeplan, og et dukkehus som i utgangspunktet ikke var byggmeldepliktig, samt en fremtidig garasje, som det ikke er planer eller ønske om fra huseiers side. Differansen utgjør mer en byggets totale boareal. Med tanke på en mulighet for å få saken avsluttet ber vi om følgende: Boligen er delt, med to innganger. Huseier skal disponere begge. Noe annet var aldri planen. Det er ikke ønske/søkt om utleie, ei heller fremtidig garasje. To av de fire beregnede biloppstillingsplassene, 36 kvm, er på alle måter overflødige og bør dermed ikke tas med som arealutnyttelse. (Minus 36 kvm.) Terrasse (den nedre) ligger i bakkeplan. Overbygget som skjermer bygningen, gir effektivt rekkverk og fallsikring dekker kun 1,5meter ut fra veggen, ikke hele 3,9 m. Gulvflate som er dekket, er 15 kvm, ikke 39 kvm. (Minus 24 kvm.) Vi imøteser kravet om å flytte dukkestuen. (Minus 14 kvm.) Arealutnyttelsesgraden blir dermed på 20,6 %. Vi ber om permanent brukstillatelse for dette. Dersom det fremdeles er overskridelser så utgjøres dette av terrasser på bakkeplan med skjerming og fallsikring som faktor av en beskjeden bolig på 122 kvadratmeter. MVH Kjell Matzow 2.3 Nabomerknad
Naboer på gnr 9 / bnr 11 har etter mottatt utskrift av Utviklingsutvalgets møtebok sak UTV 22/10 skrevet følgende til Lunner kommune: 2.3 Kommunens vurdering av klagen Naboer har ikke uttalt seg til nabovarslinger i saken, men nærmeste nabo har tydeligvis prøvd å kontakte kommunen vedrørende en utbygging de ikke har vært enige i. Uttalelsen, datert 27.04.10, inneholder ikke konkrete klager, men gir uttrykk for at de støttet Rådmannens innstilling i sak UTV 22/10. Naboen er tydeligvis ikke fornøyd med byggearbeidene som har foregått. Dette kan være verd å merke seg i klagebehandlingen. For å slippe å rive, argumenterer klager med at: Han har handlet i god tro og har brukt profesjonelle hjelpere. Dette er ikke argumenter som vurderes å skulle endre holdningen til dispensasjonssøknaden. Det er behov for skjerming mot vær og naboskap. Bygningsmyndighetene kan ikke se at det for arealet øst for tilbygget er behov for å skjerme mot naboskap. Byggets fasade ligger langt fra nabobebyggelsen og svært usjenert. Behovet for skjerming for sol- og regn anses ikke å være større her enn for andre bygninger som også må forholde seg til planbegrensninger. På telefon, har klager imidlertid uttalt at han svært nødig vil fjerne overdekking over nedre uteplass, fordi denne konstruksjonen har løst fuktproblemer som bygget tidligere var utsatt for. Et så stort takutstikk gjør grunnen under tørrere. Vi antar at fuktproblemene også løses ved å lede vannet ut fra bygningen ved bakkenivå.
Det er behov for fallsikring. Bygningsmyndighetene anser sikring av fall fra øvre terrasse å kunne løses med brystning i nødvendig høyde. Bygningen er pen å se på slik det er utformet. Alternativet, å ikke ha overdekking, mener han blir mindre pent. Bygningsmyndighetene mener bygget i alle tilfeller er preget av å ha blitt til under veis. Takløsningen over nedre terrasse, som klager synes er en pen løsning, er ikke en tradisjonell løsning. Smak og behag er forskjellig, så noen vil like løsningen. Andre vil se at den er en merkelig blanding av pergola og tak. Bygget uten takoverbygg (se bilde i klagebrev) blir kjedelig. En av grunnene til at det kreves innsendte byggemeldingstegninger før det gis byggetillatelse, er at alle parter på forhånd skal kunne vurdere hvordan bygget blir. Det er enklere å endre en tegning enn et bygg. Det sies at det er gitt muntlig bekreftelse for at dukkestuen kunne settes opp uten søknad. Det kan hende saksbehandler ikke ble opplyst om hvor på eiendommen bygget skulle plasseres. Ettersom ingen nabo har klaget på dukkestuen ville den heller ikke ha bli foreslått revet, om det ikke var fordi dette var av de mindre onder dersom noe på eiendommen måtte rives for å få ned eiendommens bebygde areal. Klager mener det er urimelig at det skal regnes bebygd areal for en garasje han ikke har søkt om å få oppføre. Arealberegningene er i henhold til utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel 2005-2016, punkt 1.1.3, som sier at det for boligområder skal settes av minimum 2 parkeringsplasser pr. boenhet, og at parkeringsareal er inkludert i bebygd areal for eiendommen. Kommunen beregner bebygd areal for parkering i henhold til Veileder for grad av utnytting, utgitt av Miljøverndepartementet, mai 2007. I 3-12 står det følgende det kan være tilstrekkelig å reservere 18 m2 pr biloppstillingsplass når parkeringsbehovet dekkes med overflateparkering. Reglene er lagd slik at det skal være mulig å bygge garasjer på alle eiendommer. Om tiltakshaver nå ikke mener han har behov for garasje, kan det hende at en annen eier inn i framtiden vil føle behov for å ha garasje på eiendommen. Klager mener at han ikke har søkt utleiegodkjenning. Det stemmer at søknad om rammetillatelse ikke inneholder noen skriftlig forklaring som sier hva tilbygget skal brukes til. Tilbygget er imidlertid utformet som en selvstendig enhet med alle nødvendige funksjoner for en liten leilighet. I kommunens brev til tiltakshaver, 26.01.2010, ble følgende setning brukt, uten at tiltakshaver har protestert på innholdet: Tiltaket er under 50 m2 bebygd areal / bruksareal. Dersom det ikke skulle innredes egen boenhet, ville det ha kunnet blitt behandlet som en meldingssak, der tiltakshaver hadde kunnet påtatt seg alt ansvar selv.. Kommunen kan kanskje godkjenne tilbygget som en del av eksisterende bolig, selv om disse ikke har direkte atkomst seg imellom. Tilbygget vil da egne seg til bruk for en ungdom som kan leve noe usjenert fra andre i familien. Det kan ikke drives utleie av boligarealet. I en slik situasjon vil det ikke bli stilt krav om ekstra parkeringsplasser. Lunner kommune vil imidlertid ha liten mulighet til å ha kontroll med at boligen ikke blir utleid. Klager viser til at taket over den nedre terrassen bare går 1,5m ut fra veggen, ikke 3,9m. Løsningen som er bygd er noe utradisjonell. Veileder for grad av utnytting viser derfor ikke samme situasjon. Veiledningen viser at for overbygd areal, som har
takutstikk utenfor søyler, skal BYA regnes fra utsiden av søylene. Det er ikke vist hvordan arealet skal beregnes når søylene står utenfor taket. Den nedre terrassen framstår imidlertid som bebygd for omgivelsene. Fra utsiden oppfatter man at den nedre terrassen er innebygd av rekkverk søyler og takkonstruksjoner. Dersom man skal se bort fra at søyle-/drager-/sperrekonstruksjonen gir bebygd areal, må man følge målereglene om at et tak kan ha en meters takutstikk som ikke medregnes i bebygd areal. Med klagers opplysning om at taktutstikket bare er 1,9m, vil det bebygde arealet over terrassen reduseres til 9 m2. Over ser vi takoverbygget sett fra undersiden. Under ser vi hvor innebygd terrassen er, med brystning. Å gå inn på en tolkning av beregningsreglene som favoriserer en konstruksjon der søylene står utenfor takutstikket, vurderes å kunne gi en uheldig utvikling av hva slags konstruksjoner som blir bygd i framtida. Løsningen vurderes ikke som god arkitektur.
Klager reiser tvil om at det er grunn til å frykte presidens av vedtak i denne saken. Han mener at det ikke kan være farlig om flere får ha et boareal på 122 m2. Lunner kommune presiserer at denne eiendommen ikke har noe uvanlig stort bruksareal. Tiltakshaver har tatt valg som gjør at det er prioritert å ha mye større overdekte utearealer, enn hva andre som bygger i kommunen har kunnet tillate seg. Mange andre som har vurdert å bygge større overdekte arealer i tilknytning til sin bolig, har trukket planene når de får vite at det ikke er lov å bygge mer på deres eiendom. Dersom man mener at det er greit å si at 2 selvstendige leiligheter skal behandles som en enhet, og at tvilen i tolkningen av bebygd areal ikke skal prøves av overordnede myndigheter, gir klager en løsning slik at søknad om dispensasjon er unødvendig. Etter at gjestehytte (også kalt dukkestue) er revet, vil % BYA være 20%. Dersom man mener at det er greit å si at 2 selvstendige enheter skal behandles som en enhet, men at man mener at tidligere tolkning av bebygd areal er mest riktig, vil eiendommen ha % BYA på 23%. Dersom det ikke gis dispensasjon, må det rives 31 m2 bebygd areal. Dette alternativet vil i praksis ikke gi annet resultat enn om tidligere vedtak opprettholdes. Arealet som må fjernes er uansett så stort at det er overbygget over nedre terrasse i øst som bør fjernes. 3 ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK: Det er vist 2 forslag til vedtak: 3.1 Opprettholdelse av utviklingsutvalgets vedtak. Utviklingsutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 22/10 av 15.04.2010, om avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2010, med bakgrunn i at klagen fra Kjell Matzow ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. 3.2 Imøtekommelse av klage. Utviklingsutvalget tar klagen fra Kjell Matzow til følge. Når tilbygget ikke skal brukes som selvstendig leilighet, vil bare 2 parkeringsplasser inngå i bebygd areal for eiendommen. Usikkerheten omkring beregning av bebygd areal for den utradisjonelle takløsningen, over terrassen ved byggets østfasade, gjør at man velger å tolke arealregningsregler til klagers fordel. Det er ikke behov for å søke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel dersom gjestehytte (også kalt dukkestue) rives/flyttes ut av eiendommen. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36 I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen i medhold av plan- og bygningsloven 113 vurderer å gi pålegg om fjerning av gjestehytte (også kalt dukkestue) innen 01.10.10. Det gis rett til å komme med uttalelse til dette forhåndsvarslet innen
10.07.10. Det varsles også, etter forvaltningsloven 16, at kommunen vil vurdere å ilegge tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 116 a. Tvangsmulkt fastsettes som løpende dagmulkt pålydende kr. 500,- pr. døgn. 4 KONKLUSJON: Rådmannen anbefaler at alternativ 3.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 9/21 Foreløpig svar på anmodning om midlertidig brukstillatelse for tilbygg 9/21 Oversendelse - anmodning om midlertidig brukstillatelse 9/21 søknad om ansvarsrett, og søknad om endring av tillatelse 9/21 Purring på svar 9/21 Foreløpig svar II på anmodning om midlertidig brukstillatelse 9/21 Tilbakemelding angående ferdigmeldingen 9/21 Endring av tillatelse og søknad om dispensasjon 9/21 Varsel om befaring 9/21 Klage på utnytningsgrad Kommentar til møtebok, sak nr. 22/10. 9/21 Tilsvar til vedtak 9/21 Ferdigattest og rammetillatelse tilbygg 9/21 Anmodning om midlertidig brukstillatelse og kontrollerklæring Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kjell Matzow,, TERJE HOVDE, RUTE 587,VATERUDSVEGEN 57, 2720 GRINDVOLL ANITA ELISABETH WERNER, RUTE 587,VATERUDSVEGEN 57, 2720 GRINDVOLL IVAR JOHANNESSEN,, MERETHE U JOHANNESSEN, DUGNADVEIEN 2 C, 1346 GJETTUM SVEIN IVAR JOHANNESSEN, DUGNADVEIEN 2 C, 1346 GJETTUM JAN ARNE WESTERN, GRINDVOLLINNA 583, 2720 GRINDVOLL Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær