Båthus/ferieleilighet Mones i Mandal Plan-id: 201305 Bildet viser aktuelt område med opparbeidet båtstø midt på bildet 20.06.2013 MULTICONSULT AS, Kristiansand Rigedalen 15 4626 Kristiansand Tel.: 37 40 20 00 Fax: 37 40 20 99 www.multiconsult.no
R a p p o r t Oppdrag: Regulering gnr. 25, bnr. 54, Mones i Mandal bmoppdragsnavn1 bmemne1 Emne: bminit1 Rapport: 10. februar 2010 Oppdragsgiver: Planbeskrivelse med bestemmelser Konsmo Fabrikker Dato: 20.06.2013 Oppdrag / Rapportnr. 3 1 0 6 7 7 / 1 Tilgjengelighet Ikke begrenset Utarbeidet av: Bjarne Otterdal Fag/Fagområde: Arealplan Kontrollert av: Alf Petter Mollestad Ansvarlig enhet: Areal og landskap Godkjent av: Bjørn Andresen Emneord:, fritidsboliger Bildet viser opparbeidet stø som båthus/ferieleilighet skal bygges over 01 20.06.2013 Planbeskrivelse med bestemmelser 15 BjO APM BJA 02 10.10.2013 Planbeskrivelse med bestemmelser 15 Bjo/Edn Utg. Dato Tekst Ant.sider Utarb.av Kontr.av Godkj.av Innholdsfortegnelse MULTICONSULT AS, Kristiansand Rigedalen 15 4626 Kristiansand Tel.: 37 40 20 00 Fax: 37 40 20 99 www.multiconsult.no
1. Formål med planen:... 5 1.1 Plantype:... 5 1.2 Konsekvensutredning / planprogram... 5 2. Generell beskrivelse av området... 6 2.1 Dagens situasjon:... 6 2.2 Landskapsbildet:... 6 2.3 Nærmiljø, inkl. befolkning... 6 2.4 Friluftsliv... 6 2.5 Naturmiljø... 7 2.6 Kulturmiljø... 7 2.7 Grunnforhold... 7 2.8 Vei og avkjørsel:... 7 2.9 Transportnett... 7 3. Gjeldende planstatus:... 7 4. Opplegg/gjennomføring... 7 4.1 Bakgrunn for planarbeidet:... 7 4.2 Medvirkning / møter... 7 5. Varsel om oppstart av planarbeid:... 8 5.1 Gjennomgang og kommentarer av innkomne merknader:... 8 5.2 Fra Fylkesmannens miljøvernavdeling datert 12.12.2012:... 8 5.3 Fra Fylkeskommunen datert 13.12.2012:... 8 5.4 Fra Norsk Maritimt Museum datert 4.1.2013:... 8 5.5 Fra Statens vegvesen datert 9.1.2013:... 8 5.6 Fra Mandal kommune datert 30.01.2013... 8 6. Planforslaget... 9 6.1 Beskrivelse av planforslaget... 9 6.2 Arealbruk... 9 6.3 Eierforhold:... 9 6.4 Nødvendige tiltak:... 9 7. Utredning om tilgjengelighet for alle... 9 7.1 Dagens forhold:... 9 7.2 Endringer med reguleringsplanen... 9 8. Utredning om forholdene for barn og unge... 10 8.1 Dagens forhold:... 10 8.2 Endringer med reguleringsplanen:... 10 9. Utredning om naturmiljø... 10 9.1 Dagens forhold... 10 9.2 Vurderinger ut fra naturmangfoldloven 8-10:... 10 10. ROS analyse... 11 10.1 Springflo... 13 10.2 Adkomst brannbil... 13 310677/BjO Side 3 av 15
10.3 Terrengformasjoner... 13 11. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN BÅTHUS/FERIELEILIGHET MONES I MANDAL KOMMUNE... 14 Planens innhold... 14 1.0 Generelle bestemmelser... 14 2.0 Rekkefølgebestemmelser... 14 3.0 Bebyggelse og anlegg... 14 4.0 Samferdsel og teknisk infrastruktur... 15 5.0 Grønnstruktur... 15 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag... 15 Tegninger Plankart A3, målestokk 1:500 310677/BjO Side 4 av 15
1. Formål med planen: Formålet med planen er å tilrettelegge for bygging av båthus med ferieleilighet øst for eksisterende ferieleiligheter tilhørende Mones senter. 1.1 Plantype: Det er valgt å lage detaljregulering for dette området. Da dette er den plantypen som er best egnet for tiltaket og da det er blitt enighet om dette i oppstartsmøte med Mandal kommune. Figuren under viser planområdet som ble varslet i oppstartsvarselet. Planområdet som varslet i oppstartsvarselet. 1.2 Konsekvensutredning / planprogram Planarbeidet er vurdert ut fra Forskrift om konsekvensutredning 2009-07-01. Vi kan ikke se at planen faller inn under bestemmelsene om krav til konsekvensutredning i forskriften. Det legges til grunn at nødvendige, relevante tema blir beskrevet og kommentert i denne planbeskrivelsen med ROS analyse. 310677/BjO Side 5 av 15
2. Generell beskrivelse av området 2.1 Dagens situasjon: Det har tidligere stått et båthus på det aktuelle stedet. I 2004 ble det gitt tillatelse til bygging av båthus, og det ble gitt igangsettingstillatelse i 2006. Båthuset ble imidlertid ikke bygget, men det er opparbeidet båtstø der huset planlegges. Aktuell tomt ligger ca. 35 meter fra den nærmeste ferieleiligheten mellom E-39 og sjøen. E-39 ligger vesentlig høyere enn tomten (ca. 12 meter høydeforskjell), noe som er gunstig i forhold til støy m.m. Området er for øvrig opparbeidet som fellesområde med sandvolleyballbane og sti/vei ned til båtstøa. 2.2 Landskapsbildet: Dette området på Mones har et bebygd preg med feriesenteret i nord-vest og E- 39/Mones boligfelt i nord-øst. Også strandlinja vestover er utbygget med brygger, småbåthavn og sjøboder. Østover er terrenget bratt mellom E-39 og sjøen. 2.3 Nærmiljø, inkl. befolkning Området er som nevnt i stor grad utbygget, der E-39 er et klart skille mellom boligbebyggelsen på oversiden, og feriesenter med vegserviceanlegg på nedsiden. Det er g/s-vei langs E-39 på oversiden av veien, og det er fotgjengerundergang vest for feriesenteret. Boligområdet nord-øst for E-39 har dermed tilgang til bensinstasjon, veikro og strandområdene nedenfor 2.4 Friluftsliv Strandområdet langs Skogsfjorden ved Feriesenteret er i hovedsak tilrettelagt og brukt av brukerne av feriesenteret. Men det er også tilgjengelig for et større område, og noen båtplasser er utleid til beboere i området Mones. Skogsfjorden er et attraktivt område for aktiviteter knyttet til sjøen. Området vest for omsøkt båthus/ferieleiliget 310677/BjO Side 6 av 15
2.5 Naturmiljø Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase på nett viser ingen treff innenfor planområdet. 2.6 Kulturmiljø Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase på nett viser ingen treff i planområdet i basen Kulturlandskap. 2.7 Grunnforhold Langs E-39 er det mye fjell i dagen. Det samme er situasjonen østover langs Skogsfjorden. I planområdet og vestover mot ferieleilighetene er det en liten slette langs sjøen som mest sannsynlig består av grus/sand. 2.8 Vei og avkjørsel: Eksisterende avkjørsel fra E-39 til bensinstasjonen og feriesenteret blir benyttet, og adkomstveien ned til båthuset/ferieleiligheten blir den samme som for de øvrige ferieleilighetene med parkering nede ved det nye bygget. 2.9 Transportnett Det er holdeplasser for buss på E-39 i tilknytning til fotgjengerundergang vest for bensinstasjonen. Det er g/s-vei langs E-39 mot byen. 3. Gjeldende planstatus: Kommuneplan: Planområdet er vist som område med reguleringsplan. Reguleringsplan: Det foreligger godkjent reguleringsplan fra 1980 der området er vist som byggeområde for motellanlegg, samt friluftsområde med gangvei langs sjøen. Området i sjøen er ikke gitt formål i gjeldende reguleringsplan, men antatt som friluftsområde i sjø/vassdrag. 4. Opplegg/gjennomføring 4.1 Bakgrunn for planarbeidet: Formålet med planen er å tilrettelegge for bygging av båthus med ferieleilighet øst for eksisterende ferieleiligheter tilhørende Mones senter, og med samme opplegg for salg/utleie som i feriesenteret for øvrig. 4.2 Medvirkning / møter Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den 17.10.2012. 310677/BjO Side 7 av 15
5. Varsel om oppstart av planarbeid: Det ble annonsert varsel om oppstart av planarbeid den 07.12.2012 i Lindesnes avis og på Mandal kommune sin hjemmeside. Varsel til naboer og offentlige parter er datert den 07.12.2012. 5.1 Gjennomgang og kommentarer av innkomne merknader: 5.2 Fra Fylkesmannens miljøvernavdeling datert 12.12.2012: Miljøvernavdelingen viser til at området er et slags aktivitetsområde for barn og unge, og at området er utsatt for trafikkstøy. De viser til at planbeskrivelsen må ta opp miljøvirkningene av planen, hensyn til naturmangfoldet, forholdene for barn/unge, inngrep i grunnen, tiltak i sjøen, støyforholdene, og ROS-analyse. Vår kommentar: Nødvendige utredningstema blir beskrevet/utredet i denne planbeskrivelsen. ROS analyse er en del av planbeskrivelsen. De temaene Fylkesmannen påpeker er utredet. Men siden planen medfører små endringer i forhold til gjeldende plan, og hovedgrepet i gjeldende plan er beholdt, er utredningene relativt kortfattet. 5.3 Fra Fylkeskommunen datert 13.12.2012: Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader, men mener det er viktig at gangpromenaden utformes og legges slik at den innbyr til allmenn ferdsel. Det er ingen merknader i forhold til kulturminner og kulturmiljø. Vår kommentar: Stien vil bli lagt bak det nye bygget, og med avstand fra bygget slik at det er skille mellom inngangen til bygget og stien. 5.4 Fra Norsk Maritimt Museum datert 4.1.2013: NMT sier at dersom tiltaket innebærer inngrep i sjø, ber de om å få oversendt 1. utkast til reguleringsplan for vurdering av kulturminner under vann. Vår kommentar: Inngrep i sjøen vil være begrenset til nødvendig peling for båthus/ferieleilighet. Planen sendes som del av høringen. 5.5 Fra Statens vegvesen datert 9.1.2013: Vegvesenet har ingen anmerkninger til oppstartsmeldingen. 5.6 Fra Mandal kommune datert 30.01.2013 Saken ble behandlet i planutvalget 30.01.2013. De påpeker at planområdet ikke bør være større enn nødvendig for båthus/ferieleilighet med tilhørende sjøareal og promenade bak og sør-øst for bygningen. De krever rekkefølgebestemmelse for promenaden på baksiden. De er for øvrig positiv til planendringen. 310677/BjO Side 8 av 15
Vår kommentar: Planområdet omfatter kun selve bygget med nødvendig ferdsel i sjøen samt areal for adkomst, parkering og tursti bak bygget. Planbestemmelsene inneholder rekkefølgekrav for opparbeiding av sti/turveg. 6. Planforslaget 6.1 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget er begrenset til byggeområde for selve båthuset/ferieleiligheten med tilhørende ferdsel i sjøen og adkomst/parkering samt turveg i bakkant. Langs turvegen er det vist noe areal for uteopphold, og utenfor ferdsel i sjø er vist friluftsområde i sjø. 6.2 Arealbruk Total størrelse på reguleringsområdet er ca. 700 m2. 6.3 Eierforhold: Planområdet eies i dag av Finn Nilsen. Eierformen vil bli den samme med mulighet for seksjonering av leilighet/båthus. 6.4 Nødvendige tiltak: Offentlige/private: Det er kun private formål innenfor planen. Parkeringsbehov: 2 parkeringsplasser for leilighet/båthus blir opparbeidet nede ved nytt bygg. Løsning for renovasjon: Dagens ordning for renovasjon skal videreføres. 7. Utredning om tilgjengelighet for alle 7.1 Dagens forhold: Dagens forhold med interne, etablerte asfalterte stier innenfor planområdet gjør området tilgjengelig for alle. Felles sti og adkomst langs sjøen går delvis i trapper. Området er derfor ikke spesielt godt tilrettelagt for rullestol. 7.2 Endringer med reguleringsplanen Det blir ingen endringer med planen. 310677/BjO Side 9 av 15
8. Utredning om forholdene for barn og unge 8.1 Dagens forhold: I og nær planområdet er opparbeidet fellesanlegg med stier, badestrand m.m. Området vestover er opparbeidet med gangsti langs sjøen vestover, badestrand m.m. 8.2 Endringer med reguleringsplanen: Det blir ingen endringer med reguleringsplanen. 9. Utredning om naturmiljø 9.1 Dagens forhold Jf. Pkt 2.6 Naturmiljø 9.2 Vurderinger ut fra naturmangfoldloven 8-10: En beskrivelse av hvordan Naturmangfoldloven 8-12 er vurdert i planarbeidet gis i det følgende. Siden planområdet er lite, og i hovedsak utbygget som del av det øvrige feriesenteret, er utredningen relativt kortfattet. 8 Kunnskapsgrunnlaget Naturbasen er sjekket, og lokalkunnskap sammenholdt med allerede foretatte utbygginger er vurdert. Det er ingen registreringer i naturbasen hverken i planområdet på land eller i sjøen. Heller ikke i nærheten av planområdet. I forhold til det beskjedne omfanget utbyggingen har, anses kunnskapsgrunnlaget å være tilstrekkelig. 9 Føre-var prinsippet Basert på kunnskapsgrunnlaget, og allerede foretatte utbygginger i området, er tiltaket ikke vurdert å gi store/irreversible konsekvenser for naturmangfoldet. 310677/BjO Side 10 av 15
10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Siden tiltaket er så beskjedent, og i hovedsak innenfor område der tiltak allerede er gjennomført, vil både påvirkning på økosystemet og samlet belastning på naturmiljøet være minimal. Siden området på land i dag er opparbeidet som fellesområde med steinmur og sti langs sjøen, sandvolleyballbane og vei inn mot skråningen mot E-39, vil det heller ikke bli endringer eller nye inngrep når nybygget oppføres og tas i bruk. I sjøen vil det bli satt peler ytterst som fundament for båthus/ferieleilighet. Men heller ikke dette vil påvirke naturmiljøet merkbart. Vurdert ut i fra naturmangfoldloven anses tiltaket samlet sett derfor å gi ingen negative konsekvenser for naturverdiene i området. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Dersom tiltaket forårsaker skader på naturmangfoldet skal kostnadene dekkes av tiltakshaver. Tiltak for å unngå skader er å benytte seg av miljøforsvarlige teknikker og driftmetoder. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder NML 12 omhandler miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, men også vurderinger av alternative lokaliseringer av tiltaket. Det skal i forbindelse med utbygging av tiltaket benyttes teknikker og driftemetoder som for dette prosjektet er best mulig egnet og miljøforsvarlige. Da dette er et tiltak på et konkret eiet område, er ikke alternativ lokalisering aktuelt. 10. ROS analyse En tar utgangspunkt i sjekkliste for ROS analyse. Relevante forhold blir kommentert videre. 310677/BjO Side 11 av 15
310677/BjO Side 12 av 15
10.1 Springflo Området ligger ved sjøen, og er slik sett utsatt for springflo. Men båthuset vil ha en normal høyde over sjøen for sin bruk, og vil ikke være spesielt utsatt. Ferieleiligheten over båthuset vil ha en høyde med gulv ca. 3.0 m over normalvannstand, og vil ikke være utsatt. 10.2 Adkomst brannbil Det er bare en mulig rute ned til båthus/ferieleilighet. Denne går via avkjørsel til dagens bensinstasjon/motell. Men i et tilfelle der denne adkomsten er sperret, ligger bygget ca. 20 meter fra E-39 og vil kunne nås med slukkeutstyr derfra. 10.3 Terrengformasjoner Det er bratt terreng med fjell i dagen øst for planområdet. Om nødvendig kan dette avsperres med gjerde. 310677/BjO Side 13 av 15
11. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN BÅTHUS/FERIELEILIGHET MONES I MANDAL KOMMUNE Formålet med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for ferieleilighet/båthus. Planens innhold Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet i målestokk 1:500 og inneholder følgende formål jf. Plan- og bygningslovens 12-5: 1. Bebyggelse og anlegg, PBL 12-5, nr.1 Angitt bebyggelse kombinert med annet hovedformål. Fritidsturistformål/båthus. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, PBL 12-5, nr.2 Veg Parkeringsplasser 3. Grønnstruktur, PBL 12-5, nr.3 Turveg 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag, PBL 12-5, nr.6 Ferdsel Friluftsområde i sjø og vassdrag 1.0 Generelle bestemmelser 1.0.1 Om det under arbeid oppdages automatisk fredede kulturminner, plikter den som utfører arbeidet å melde fra til fylkeskonservatoren, jf. Kulturminneloven 8. 1.0.2 Alle nye bygg for varig opphold skal knyttes til godkjent anlegg for el, vann og avløp før det gis brukstillatelse. 1.0.3 Det tillates privat salg/feste av bruksenheter til næringsformål. Det tillates 25% privat bruk av de næringsregulerte arealene. Den private bruken må fordeles jevnt over året i forhold til 75% - 25%. 2.0 Rekkefølgebestemmelser 2.0.1 Veier med tilhørende anlegg, vann og avløp skal være tilfredsstillende utbygd før det gis brukstillatelse for nye bygg. 2.0.2 Turvei må være opparbeidet i samsvar med planen før det gis brukstillatelse til ferieleiligheter. 3.0 Bebyggelse og anlegg Fritids-turistformål/båthus. 3.0.1 Utnyttelsen settes til max BYA=95%. Den er ikke inkludert parkering. 310677/BjO Side 14 av 15
Max mønehøyde settes til kote 8.0 m (høyde over normalvannstand). Gesimshøyden settes til max kote 5.0 meter (høyde over normalvannstand). Bygget skal ha saltak med takvinkel mellom 30 og 40 grader. Bygningen skal males/beises i en naturtilpasset farge og taktekkingen skal være mørk. Vinduer som er synlige fra sjøen skal ha glass som gir lite refleks. 4.0 Samferdsel og teknisk infrastruktur Veg 4.0.1 Felles veg skal opparbeides samtidig med ferieleilighet/båthus. Vegen skal være tilgjengelig for felles bruk for denne og øvrige ferieleiligheter i vest. Parkering: 4.0.2 Parkeringsplasser er forbeholdt ferieleilighet/båthus. 5.0 Grønnstruktur Turveg 5.0.1. Turveg er felles for hele ferieanlegget. Det kan ikke gjøres tiltak eller inngrep i turvegen som kan hindre en bruk som samsvarer med formålet. 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag Ferdsel: 6.0.1 Området skal gi sjøtilgang til båthuset. Friluftsområde i sjø - og vassdrag 6.0.2 Området skal være tilgjengelig som friluftsområde i tilknytning til Skogsfjorden for øvrig. 310677/BjO Side 15 av 15