STYRET I BJERKE BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Informasjonsmøter avholdes på Årvoll skole 22. januar 2013, kl. 18.00 21.00 og 12. mars 2013, kl. 18.00 21.00. Velkommen!
Bør sluk, vann- og avløpsrør skiftes og baderom rehabiliteres? Styret har engasjert OBOS Prosjekt AS til å utarbeide et forprosjekt vedrørende utskifting av sluk, vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Alternativene presenteres her sammen med analyse av konsekvens for fellesutgiftene, utført av OBOS Lån og Spar avd. boligselskaper. Rapporten vil bli nærmere presentert på møtet hvor styret oppfordrer til at det stilles spørsmål om saken. Mer om tilstanden Avløpsrørene og slukene i borettslaget er av støpejern og er de originale rørene/slukene fra 1961-1962. Rørene/slukene ruster fra innsiden og har over tid forandret struktur. Det dannes rustvorter / grafitt. Grafitten gjør rørene porøse, de slipper gjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i. Økende antall vannskader. Det ble under befaringene registrert fuktskader og vannlekkasjer fra utette baderom. I hovedsak kommer dette seg av at det har blitt dusjet direkte på gulv som ikke er beregnet for dette, dvs. at gulvet ikke er vanntett. Men enkelte av fuktskadene kommer også helt sikkert av rustskader på sluk, problemet er at dette er vanskelig å påvise, da sluket ligger støpt inn i etasjeskille. Det er mange beboere som dusjer direkte på gulv som ikke er vanntette. Vannet trenger gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og betong i gulvet. Malingsavflassing i taket på badet skyldes som oftes at det har trengt vann igjennom fra badet i leiligheten over. Det er ikke teknisk mulig å gjøre gulvene på badene tette uten å skifte ut sluket og legge et tett belegg/- membran på gulvene. Dette arbeidet krever at deler av gulvet hogges opp. Alle rørene bør skiftes samtidig I følge «Byggebransjens våtromsnorm» anbefales det at avløpsrør skiftes dersom det er registrert lekkasje eller betydelig slitasje. Sluk uten klemring anbefales alltid skiftet når våtrom rehabiliteres. Vannrør anbefales også skiftet ut dersom det er påvist synlige skader på rørene, eller når alder sier at det er fornuftig pga. bytte av avløpsrør. Følgelig er det uforsvarlig å utføre omfattende arbeider på badene i borettslaget uten å skifte vann- og avløpsrørene samtidig. Hvis rørene skal skiftes ut etter hvert som den enkelte beboeren selv ønsker å rehabilitere badet sitt, vil man få mange byggeperioder med avstengt vann og avløp, samt ulike løsninger og rørmaterialer. Dessuten vil de samlede kostnadene bli langt høyere enn hvis man skifter alle rørene på en gang. I følge «Byggebransjens våtromsnorm» bør avløpsrør som er eldre enn 40 år og sluk uten klemring alltid skiftes når våtrom rehabiliteres. Antatt brukstid på avløpsrør anslås til 50 år. Vannrør (kaldtvann) av stive kobberrør har en antatt brukstid på 40-50 år. Det vil således være uforsvarlig å ikke skifte alle vann- og avløpsrør i den enklete blokk samtidig. Arbeidet er søknadspliktig til offentlig myndigheter (Plan- og bygningsetaten). Hva bør gjøres? OBOS Prosjekt AS vurderer at vannrørene i Bjerke brl. fremdeles har noe restlevetid, det er vanskelig å anta konkret hvor lenge, men det anbefales at rørene skiftes ut innen ca. 5 år. OBOS Prosjekt AS mener at hvis Bjerke brl. velger å utsette rehabiliteringen av sitt røranlegg, vil borettslaget måtte forvente økende grad av lekkasjer i årene som kommer, som følge av slitasje på vann og avløpsrør samt fra utette våtrom. Dette gir også konsekvens i en stadig økende forsikringspremie. Ved tradisjonell utskifting av sluk og rør, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger på badene blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre baderommene samtidig (et krav iht. Plan og bygningsloven).
I samarbeid med styret har OBOS Prosjekt utarbeidet tre ulike alternative forslag til tiltak. Tiltak 1, har vi valgt å kalle for grunnpakke. Det er lagt inn 2 tilleggspakker til grunnpakken, som bekrevet under. Det er presiseres at ingen ting er bestemt, og at det vil bli orientert om de forskjellige løsningene på informasjonsmøtet. Tiltak. 1. Grunnpakken. Alle vann- og avløpsrør, gjelder kjøkken og bad, inkl. sluk skiftes. Stoppekraner monteres i hver leilighet. Vertikale rørføringer innkasses og behandles som vegger (flislegges). Membran og fliser på gulv og vegger. Ny gipshimmling i tak for å skjule nye rør. Åpen rørføring fra tak og ned til utstyr. Rør legges som synlige forkrommede kobberrør montert på vegg. Nytt klosett med P-lås, øvrig utstyr de- og remonteres. Alt elektrisk utstyr de - og remonteres, utstyr som ikke tilfredsstiller dagens forskrifter og krav kan ikke remonteres. Evt. eksisterende varmeovner og varmerør på bad fjernes. Ny varmekabel i badegulvet monteres. Ny 16 Ampers kurs til bad etableres med dobbelt stikk for vaskemaskin. Vannrensing etableres pga. installering av automatisk lekkasjefølere (et krav iht. Plan og bygningsloven). Opplegg for vaskemaskin på bad etableres. I de separate toalett rommen i høyblokkene flislegges golv og vegger, nedsenket himling monteres, samt membran legges under golvfliser. (Varme på toalettrom er tilvalg.). Maling av dørblad på innvendig side og nye gerikter. Tilleggspakke 1 (inkl. grunnpakken). Som grunnpakke men med ny servant med underskap, tappearmatur på bad, kjøkken og til badekar/dusj. Tilleggspakke 2 (inkl. grunnpakken). Som grunnpakke, men med innbygningstoalett (skjult sisterne) på bad og wc (gjelder separate toalettrom). Innfelt belysning i himling (spotter) Ny dør til bad som slår utover Dager uten dusj og toalett Gjennomføringen av de ulike tiltakene varierer i omfang og utstrekning. Alle tiltakene vil medføre perioder uten vann og uten tilgang på bad. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Utskiftingen tar tid og leilighetene vil bli uten vann og avløp på kjøkken i ca. 5 dager. På badet vil det totalt ta ca. 4 uker fra utstyret demonteres til badet er komplett ferdig. Alt utstyr som demonteres vil bli remontert av håndverkerne. I byggeperioden vil det bli opprettet provisoriske dusjer og toaletter i kjellerne eller i egne brakker. Beboere som ikke kan benytte disse, vil eventuelt kunne få låne bærbare klosetter.
Kostnader, lånebehov og konsekvenser for husleien. Oversikten nedenfor viser hva de tre alternativene er forventet å koste, hva borettslaget må låne for å gjennomføre de enkelte prosjektene og hvor mye fellesutgiftene eventuelt må økes fra dagens nivå for at man skal kunne betjene lånet. Kostnadene kan synes høye, men det er valgt å legge seg i øvre sjikt ut fra det kjennskap man har til dagens marked. Det understrekes at reelle kostnader for prosjektet får man først etter at spesifikke tilbudspapirer er utarbeidet og tilbudspriser foreligger for borettslaget. De tre rehabiliterings alternativene er forutsatt finansiert med et lån med nedbetalingstid på 30 år, avdragsfrihet i byggeperioden og med en nominell rentesats på 4.50%. Borettslaget har noe ulike satser for felleskostnader med få kroner i forskjell. Vi har gjort et utvalg på 4 forskjellige som grunnlag for fremstillingen. Grunnpakke Totale kostnader: Kr. 60.458.000,- inkl. finansiering (1.777.500,-) Lånebehov: Kr. 53.400.000,- på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres Økning i % ved 30 år Økning 15 % pr. 01.01.14 72 4 4638 696,- 68,6 3 4155 623,- 52,3 2 3512 527,- 51,6 2 3444 517,- Grunnpakke med tilleggspakke 1 Totale kostnader: Kr. 64.214.500,- inkl. finansiering (1.894.500,-) Lånebehov: Kr. 56.900.000,- på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres Økning i % ved 30 år Økning 17 % pr. 01.01.14 72 4 4638 788 68,6 3 4155 706 52,3 2 3512 597 51,6 2 3444 585 Grunnpakke med tilleggspakke 2 Totale kostnader: Kr. 67.401.250,- inkl. finansiering (2.000.252,-) Lånebehov: Kr. 60.000.000,- på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres. Økning i % ved 30 år Økning 18 % pr. 01.01.14 72 4 4638 835 68,6 3 4155 748 52,3 2 3512 632 51,6 2 3444 620
Kostnadene inkluderer byggekostnad, prosjekt- og byggeledelse, prisstigning, finanskostnader, byggemeldingsgebyr, uforutsette forhold m.m. Eventuelle kostnader til byggherregaranti, forsikring, utvidet forvaltningsavtale og kopiering er også inkludert. Endringer i rentenivå og generell prisstigning vil kunne ha innvirkning på totalkostnaden. Veien videre Ved et vedtak om gjennomføring av et rehabiliteringstiltak vil videre fremdrift ha følgende milepæler: Prosjektering av ønsket tiltak Anbudsutsendelse til aktuelle entreprenører Tilbudsinnlevering og evaluering av tilbudene Kontrahering av entreprenør, byggesøknad og byggestart. Eventuell byggestart kan normalt sett tidligst forventes å starte ca. ett år etter et formelt vedtak. Det understrekes at dette er ment som en generell informasjon og en forberedelse til informasjonsmøtene som holdes på Årvoll skole. Under møtene vil det bli gitt mer utfyllende informasjon, og alle får anledning til å stille spørsmål både til OBOS Prosjekt og til styret. MED VENNLIG HILSEN STYRET I BJERKE BORETTSLAG