1 Suhmsgate 20 Sameie

Transkript

1 1 Suhmsgate 20 Sameie Protokoll fra ordinært sameiermøte i Suhmsgate 20 Sameie Møtedato: 20. april Møtetidspunkt: Møtested: Majorstuen Seniorsenter. Til stede: 37 seksjonseiere, 3 representert ved fullmakt, totalt 40 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, var ikke representert. Møtet ble åpnet av styreleder Egil Andersen Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Egil Andersen foreslått. B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. C Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne Som referent ble Solfrid Simensen foreslått, og som protokollvitne ble Helen Aschehoug og Siri Halvorsen foreslått. D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten sameiermøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. 2. Behandling av årsberetning for 2015 Styrets årsberetning ble gjennomgått og foreslått godkjent. 3. Behandling av årsregnskap for 2015 Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført til egenkapitalen. 4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr ,-.

2 2 Suhmsgate 20 Sameie 5. Behandling av innkomne forslag og saker A Oppfølging av OPAK- rapporter datert og 2014 om h. h. v. «Tilstandsvurdering» og Forprosjekt-røranlegg og baderom» (Førstnevnte rapport omtales i det videre som OPAK-1, og sistnevnte da som OPAK-2. Det vil også bli henvist til brev fra OBOS Prosjekt AS datert , benevnt OBOSbrev). Bare noen sider ved rapportene vil bli berørt her. 1. OPAK- 1 og taklekkasje Taklekkasjen i høst har aktualisert en gjennomlesing av de de to nevnte OPAKrapportene som tilsammen er på i alt 120 sider. I OPAK-1, s 13 Yttertak vises det til at takene på høyblokkene kanskje ble lagt om så langt tilbake som på tallet. OPAK anbefaler høsten 2013 omlegging av taktekking på begge byggene, inkl. utskifting av innvendig nedløp/sluk og beslag. Det anbefales videre at det utføres regelmessig kontroll av tak, nedløp/sluk og beslag. OBOS, etter befaring i 2007, registerte tett taksluk (Oppg. A og B), og understreket viktigheten av vaktmester med jevne mellomrom undersøker og renser alle taksluk. (Jeg er klar over at takslukene ble renset og skiftet i 2008.) Men spørsmålet er om den regelmessige kontroll og rensing er fulgt opp etter dette.) Mye vedlikehold, omlegging m.v. er gjort gjennom årene, men ovennevnte taklekkasje illustrerer kanskje at man ikke har vært påpasselig nok. Mao "føre var» kunne vært på sin plass. Forprosjekt Røranlegg og baderom OPAK-2 gjennomgår sider ved rørsystemer, byggebransjens våtromsnorm (BNV), hva som er gjort av utbedringer/reparasjoner i sameiet m.v. Lovbestemmelser,kostnader herunder husleieøkning ved rehabilitering blir tatt, men blir ikke berørt her. Etter å ha vist til eksempler på lekkasjer, kvalitet på rør m.v. konkluderer OPAK-2 rapporten at faren for vannlekkasjer og fuktskader er relativt stor, men anses ikke å være akutt. OPAK-rapporten reiser spørsmålet om en skal vente til lekkasjer oppstår eller om en skal ta problemene i forkant. Det anbefales fra konsulentens side at en begynner å planlegge en felles strategi for å sikre seg mot ubehagelige overraskelser i forbindelse med vannskader i nær fremtid. Hadde den vært akutt, måtte arbeidet etter min vurdering vært igangsatt for 2 år siden. At OPAK vurderer faren for vannlekkasjer og fuktskader for relativt stor, synes jeg betinger snarlig handling fra styrets side; i det minste en nærmere utredning. Jeg er noe overrasket over OPAK-2s anser selve røranlegget å ha en restlevetid på 5-10 år etter å ha konkludert med at faren for vannlekkasjer og fuktskader for relativt stor.

3 3 Suhmsgate 20 Sameie 2. På OBOS Prosjekt AS hjemmeside opplyses at rørsystem i støpejern vanligvis har en levetid på mellom 50 og 70 år. Sameiets rør er i dag 78 år. Med OPAK-2s anslag på restlevetid 5-10 år betyr dette at sameiets rørsystems levetid blir hhv 83 og 88 år. Dersom man hadde en sikkerhet for dette, ville det vært utmerket, men det har man dessvere ikke. 3. I 2007 utarbeidet OBOS Prosjekt og SINTEF Byggforsk en tilstandsrapport på røranlegget i sameiet med konklusjon at avløpsrør fra bad/wc hadde en antatt restlevetid på ca. 10 år. Dette etter at det tatt rørprøver. Til neste år er vi som kjent der, i Avløpsrør fra kjøkken ble utbedret med expoxystrømpe i 2008, men iflg OPAK-1 meldes det om mange lekkasjer fra byggenes ledningsnett. Entreprenørene gir max 10 års garanti for denne type utbedring av avløpsledningene. Det har vært en omfattende utskifting av avløpsrør i såvel borettslag som sameier i Oslo både før og etter Jeg vil anta at OBOS-prosjekt har vært engasjert i mange av disse. De og andre bør derfor trekkes inn i vurderingen av «tilstanden» for vårt rørsystem, utover det som OPAK har kunnet. 5.Ytre vedlikehold Ansvarsforhold styret og den enkelte seksjoneier. Under Bygningsmessig påpekes det på s 4 i OPAK-1 at det er beboerne selv som har ansvaret for utskifting av vinduene i egen seksjon. OPAK anbefaler at dette blir et fellesansvar. På informasjonsmøte om rapporten ble det opplyst fra styret at en advokat skal se på dette. Jeg har ikke registrert at det er foretatt noen slik vurdering. Etter min oppfatning må vårt sameie være et av de få som har denne ansvarsfordelingen som OPAK-1 tar opp. Jeg ser ikke bort i fra at denne ordningen har medvirket til at vi i dag har et betydelig etterslep på vedlikehold i sameiet. 6. Økonomiske situasjon i sameiet I kap 13, OPAK-1 s 28 påpekes at sameiet har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Ifølge OPAK er det imidlertid behov for langt større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 årsperiode. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende løsningen. Dette slutter jeg meg til. 7. Ovennevnte ønskes behandlet på Sameiets årsmøte 20.april 2016 med følgende vedtakspunkter: a) OBOS Prosjekt AS engasjeres i det videre arbeid med vurdering av tilstand og tidspunkt for igangsetting av arbeid på så vel røranlegg som baderom i Sameiet. b) Ytre vedlikehold og ansvarsforholdet mellom styret og den enkelte seksjonseier avklares. Det legges særlig vekt på å innhente informasjon om hva som er praksis i andre sameier i Oslo. c) Fellesutgiftene i Sameiet økes fra 1.juli 2016 til å kunne dekke avsetning til nødvendig fremtidige vedlikeholdsarbeider. Det nyttes en rimelig fordeling mellom månedlig økning i husleie og låneopptak. OPAK-2s oppstilling kan nyttes som et hensiktsmessig grunnlag for dette. Oslo, Per Otto Riis, Suhmsgate 20 D

4 4 Suhmsgate 20 Sameie Styrets innstilling til forslag A: a) OBOS Prosjekt AS engasjeres i det videre arbeid med vurdering av tilstand og tidspunkt for igangsetting av arbeid på så vel røranlegg som baderom i Sameiet. Styret har innhentet fase 2-rapport fra OPAK om baderom og røranlegg. Sanitær- og varmevakta og Hjellnes consult er spurt om sine vurderinger i etterkant. Det har vært lite skader siste par år. Styrets totalvurdering er at det bør gjøres noe i kjeller, men baderom kan vente noen år. Andre forhold i gården er vurdert som mer presserende. Styret mener det er innenfor styrets fullmakt å beslutte prioritert rekkefølge på vedlikeholdsarbeider. b) Ytre vedlikehold og ansvarsforholdet mellom styret og den enkelte seksjonseier avklares. Det legges særlig vekt på å innhente informasjon om hva som er praksis i andre sameier i Oslo. Det er riktig at vi har en annen ansvarsfordeling enn det sameieloven legger opp til. Styret har til nå likevel ikke opplevd at dette har medført vesentlige utfordringer. Styret har drøftet problemstillingen med advokat. En opprydding i dette krever fullstendig revisjon av sameiets vedtekter. Ved overgang til nye vedtekter kan det oppstå en ubalanse mellom sameiere som har tatt ansvar innenfor dagens vedtekter og de som har latt være å vedlikeholde. Styret har andre oppgaver som bør prioriteres og mener at revisjon av vedtekter kan vente. c) Fellesutgiftene i Sameiet økes fra 1.juli 2016 til å kunne dekke avsetning til nødvendig fremtidige vedlikeholdsarbeider. Det nyttes en rimelig fordeling mellom månedlig økning i husleie og låneopptak. OPAK-2s oppstilling kan nyttes som et hensiktsmessig grunnlag for dette. Styret har foreslått en husleieøkning på 10 % i vedlikeholdsplan og budsjett a) Vedtak: Ikke vedtatt /avvist. b) Vedtak: Ikke vedtatt / avvist. c) Vedtak: Frafalles fra forslagstiller.

5 5 Suhmsgate 20 Sameie B Omlegging av tak. Det siste året har det vært to lekkasjer fra taket ned til leiligheter i 8.etasje etter uvær. Styret har gjennomført befaring på taket og det er påvist betydelig vedlikeholdsbehov. Det er gjort noe grovretting for å forebygge skader inntil større vedlikehold kan gjennomføres. Alle utgifter i forbindelse med slike lekkasjer må dekkes av sameiet, de omfattes ikke av forsikringen. Styret har engasjert Hjellnes Consult (HC) til å gjøre undersøkelser og hjelpe oss med innhenting av tilbud. HC anslår at vi har tilbud fra leverandører i april/mai. HC vil også bistå med byggeledelse, kvalitetskontroll og oppfølging under gjennomføringen. Kostnaden ved rehabiliteringen er betydelig og kan ikke dekkes av oppsparte midler. Sameiet må enten ta opp lån for å dekke hele eller deler av kostnaden, be om innskudd fra beboerne, eller en kombinasjon av disse. Styret har til hensikt å presentere kostnadsbildet i sameiermøtet. Forslag til vedtak. Styret gis fullmakt til å ta opp lån på opptil to millioner kroner til dekning av de deler av utgiftene ved takrehabiliteringen som ikke tas fra oppsparte midler. Alternativt vedtak: Styret gis fullmakt til å ta opp lån på opptil én million kroner til dekning av de deler av utgiftene ved takrehabiliteringen som ikke tas fra oppsparte midler. Samtidig dekkes én million kroner av disse utgiftene ved innskudd fra sameierne. Forslag til vedtak: Vedtak: Ikke godkjent /avvist. Alternativt vedtak: Vedtak: Ikke godkjent /avvist. 6. Valg av tillitsvalgte A Som styremedlem for 2 år, ble Solfrid Simensen foreslått. Vedtak: Vedtatt. Som styremedlem for 2 år, ble Knut Monrad-Hansen foreslått. Vedtak: Vedtatt B Som varamedlem for 2 år, ble Mode Steinkjer foreslått. Vedtak: Vedtatt C Som representanter i valgkomitéen for 2 år, ble foreslått Anton Aarnes og Fred Arild Pettersen. Vedtak: Vedtatt

6 6 Suhmsgate 20 Sameie Møtet ble hevet kl.: Protokollen signeres av Egil Andersen /s/ Møteleder Siri Halvorsen /s/ Protokollvitne Solfrid Simensen /s/ Referent Helen E. Aschehoug /s/ Protokollvitne Ved valgene på sameiermøtet og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Egil Andresen Suhms gate 20 B, 0362 Oslo Styremedlem Siri Abrahamsen Suhms gate 20 C, 0362 Oslo Styremedlem Knut Monrad-Hansen Suhms gate 20 B, 0362 Oslo Styremedlem Solfrid Simensen Suhms gate 20 C, 0362 Oslo