NØTTERØY - BERGAN PROSJEKTBESKRIVELSE Bergan B1 BYGG A BYGG B
Bergan B1 Bygg A og B, selveierleiligheter Prosjektbeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM). Denne prosjektbeskrivelsen er også medsendt tilbyderne, og inngår som et krav i entreprisekontrakten mellom JM Norge AS og entreprenørene på prosjektet. Med Bolig menes hele kontraktsobjektet, det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesarealer. Prosjektbeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS som også er ansvarlig for innholdet. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Byggenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg og oppvarming 8. Ventilasjon 9. Dokumentasjon 10. Diverse 11. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie 1. Prosjektet Ansvarlige aktører Byggherre, tiltakshaver og selger er JM Norge AS (Benevnt JM ) Åslyveien 21, 3170 Sem tlf. 33 30 03 00 - www.jm.no Postadresse: Postboks 2053, 3103 Tønsberg. REGULERINGSMESSIG STATUS Reguleringsplan Reguleringsplan for Veumåsen, vedtatt 14.12.2005, med tilhørende bestemmelser gjelder for feltet, mens delfeltet B1 har ny reguleringsplan og reguleringsbestemmelser med «Endring av reguleringsplan for felt B1 Veumåsen» vedtatt 09.11.2011. BYGGETOMTA Terreng/grunnforhold Både bygg A og bygg B fundamenteres på fjell. ADRESSER Boligadresser Alle 24 leilighetene vil få adresse Berganåsen. ATKOMST/PARKERING Atkomst til feltet Fra Berganveien opp Veumåsen, deretter inn til venstre til Berganåsen. Parkeringsdekning Det er 1 parkeringsplass innvendig i parkeringsetasjen for hver leilighet. Det er 2 ekstra parkeringsplasser til salgs inne i bygget. Gjesteparkering Det er 20 utvendige parkeringsplasser som gjesteparkering, hvorav 2 p-plasser er forbeholdt HC-plasser. OMFANG/STØRRELSE Eiendommen Tomtestørrelsen er ca 4.480 m² inkludert privat vei. Bygg A vil få 14 leiligheter på 4 etasjer, mens bygg B vil få 10 leiligheter på 3 etasjer. Underetasjen vil få parkeringsareal, sportsboder og tekniske rom, samt ett fellesrom til disposisjon for sameiet. 2
FREMTIDIG EIERFORHOLD Boligene selges som selveierseksjoner. Det blir dannet eget sameie for alle 24 leilighetene. Hver seksjon får eget grunnboksblad hos sorenskriveren og kan således belånes individuelt. Eieren har full råderett over sin seksjon, med de begrensninger som fremgår av sameievedtektene, Lov om Eierseksjoner og kjøpekontrakten. Alle utvendige arealer på tomten B1 og innvendige fellesarealer (alle arealer som ikke tilhører boligseksjonene) tilhører sameiet, og blir dermed eid av seksjonseierne etter sameiebrøken. FRIOMRÅDER Felles friområder og offentlige veier i feltet utenfor B1 vil bli overskjøtet til Nøtterøy kommune så snart opparbeidelsen er fullført og overlevering godkjent. Regulerte friområder på feltet skal opparbeides med stier, lekearealer og ballplass. Disse offentlige friområdene skal overtas av Nøtterøy kommune, men beboerne i områdene B1, B2, B3, B4, B5, B6 og eventuelt B7 skal via en beboerforening (velforening) sørge for drift og vedlikehold av disse anleggene. Det er pliktig medlemsskap i beboerforeningen. Pliktig årskontigent til beboerforeningen innbetales fra hver beboer til sameiet i fellesutgiftene, som så betaler årskontigenten til beboerforeningen. DIVERSE Kjøpekontrakt Alle kjøpekontrakter er i tråd med Bustadoppføringslova - Byggeblankett 3427. 2. Miljø, energi og sikkerhet MILJØ Ved valg av materialer i bygget er det hensynstatt et miljømessig perspektiv. Det benyttes miljøvennlige malinger, tropiske treslag benyttes ikke, og allergifremkallende tresorter er unngått. ENERGI Våre boliger bygges i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven, Teknisk forskrift av 2010 (TEK 10). JM har imidlertid besluttet at alle boliger skal være minst 25% bedre enn myndighetenes krav når det gjelder behov for energi til oppvarming av boligen. TEK 10 angir minstekravet for nybygg. JM sitt tilleggskrav 25% bedre enn myndighetskrav gjelder beregnet behov for levert energi til oppvarming, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l. Energikravet innebærer at vinduene er ekstra varmeisolerende (u-verdi ca. 0.9) og vindusarealet i hvert bygg kan maksimalt utgjøre 20% av boligens bruksareal (BRA). Sunne materialer JM følger føre var - prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, gips og keramiske fliser. Lyd og akustikk Leilighetene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Standarden setter krav til lydisolasjon mellom boliger og mellom boliger og fellesrom. Erfaringer tilsier at noe trinnlyd kan oppleves fra etasjen over. SIKKERHET Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet: Det vil bli montert sprinkleranlegg i alle oppvarmede rom i boligene, i fellesrom og i innglassede balkonger. Sprinklersentral/stoppekran plasseres i teknisk rom i kjeller i bygg A. Sprinkleranlegget vil få automatisk varsling til brannvesenet. Alle boligene utstyres med husbrannslange. Felles brannalarmanlegg for begge byggene med røykdetektorer. Åpningsvinduene leveres innadslående slik at de kan pusses fra innsiden. Faste vinduer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene. Det monteres komfyrvakt over komfyr på kjøkken. Det monteres vannstopp i kjøkkenbenk. Alle boligene utstyres med elektriske anlegg etter nye el-forskrifter NEK2010. RADON Der boliger ligger rett på grunnen blir det etablert passiv radonsikringtiltak som består av radonduk. Dessuten blir det tilrettelagt for aktivt radontiltak med drensledning under boligbygg på grunn ført over tak, for eventuell senere påmontering av vifter. KILDESORTERING Alle JMs boliger leveres med utstyr for kildesortering av avfall. 3
3. Utvendige anlegg OFFENTLIGE AREALER OG ANLEGG Nøtterøy kommune er ansvarlig for drift og vedlikehold inkl. brøyting for atkomstveien Berganåsen, med avslutning i vendehammer syd for bygg B. FELLESANLEGG Sameiet er ansvarlig for følgende utvendige fellesanlegg: Uteområder med sittebenker, lekeutstyr, beplantning, betongheller og trapper/rekkverk. Asfaltert privat atkomstvei til parkeringsetasje og utvendige gjesteparkeringsplasser, inkl. brøyting. Parkanlegg rundt bygget, inkludert beplantning og belysning. Tak og fasader. Avfallsanlegg med delvis nedgravde beholdere. Sameiet er ansvarlig for følgende innvendig fellesanlegg: Alle korridorer, svalganger, tekniske fellesrom, garasjeareal, trapperom, sykkelrom og felles sameierom. Heis, sprinkleranlegg og felles brannalarmanlegg. Ventilasjonsanlegg for garasjeanlegg og fellesarealer i undretasje begge bygg. OVERVANNSHÅNDTERING Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Overvann fra friområder, inkl. kolle, skal ikke føres inn på sameiets overvannssystem. Flate tak utstyres med sluk. Overvann fra sluk/ sandfang blir ledet i lukkede ledninger til kommunalt ledningsnett. VANN- OG SPILLVANNSLEDNINGER Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledningsnett. KABELFØRINGER Kabler for sterkstrøm, TV, data og telefon føres i grøfter fram til hhv. hovedtavle og svakstrømskap. Kabelselskapene har ansvar for vedlikeholdet frem til hovedtavle/svakstrømskap, og kabelselskapene eier anlegget til og med fordelerskapene. Renovasjon Det leveres nedgravde renovasjonsbeholdere med kildesortering, plassert øst for privat atkomstvei. Avfallet hentes med spesialbil fra Vesar. Postkasser Låsbar postkasse leveres til hver leilighet og blir montert innenfor hovedinngangsdør i begge byggene. Det leveres egen felles avispostkasse rett utenfor hovedinngangsdør i begge byggene, da avisbud ikke får utlevert inngangsnøkkel. Husnummerskilt Det vil bli montert husnummerskilt på yttervegg. Dessuten vil JM montere opp signaturskilt ved begge hovedinnganger i 1. etasje. Fasadefarger JM har i samråd med arkitekt satt farge på byggene A og B. Eventuell senere endring av fargesetting må avklares både i sameiet og beboerforeningen for området, og skal også godkjennes av Nøtterøy kommune. 4. Tekniske opplysninger FUNDAMENTERING Byggene fundamenteres på betongfundamenter på steinmasser over rensket fjell eller utsprengt fjell. BÆREKONSTRUKSJONER Alle bærende konstruksjoner i fundamenter og alle etasjer (vegger, søyler og dekker) utføres i betong, med noen bærende stålsøyler. Toppetasjene i begge byggene bygges i bærende treverk med isolert stålplatetak som inntrukket og lettere bærekonstruksjon. YTTERVEGGER Ytterveggene bygges av 48x198 mm bindingsverk, innvendig utforing 48x48 mm med inntrukket dampsperre og isoleres med 200 + 50 mm isolasjon og 13 mm gipsplater innvendig. Veggene kles utvendig med GU gips, utlekting og liggende kledning. Kledning blir levert med grunning og to strøk maling/ dekkbeis. Leilighetsskillevegger Lydskillevegger mellom boligene utføres i henhold til gjeldende forskrifter og utføres i all vesentlighet i betong. Takkonstruksjoner, tekking og avvanning Hovedtaket blir isolert på oversiden som skråskjæres slik at det blir fall til sluk. Isolasjonen tekkes med papptekking. Vannet fra takflatene ledes bort i rør innvendig i bygget. 4
BALKONGER Balkonger og svalganger utføres i bærende betongkonstruksjoner. Alle boligene får balkong med delvis innglassing, hvor glassfelt over rekkverkshøyde kan foldes sammen mot søyler og vegger. På balkongene vil det bli lagt tretremmegulv av impregnert treverk. SVALGANGER Betongplaten på svalgang i 2. etasje bygg B vil få frostsikre gulvfliser. Rekkverk på svalganger utføres i metall, stedvis med platekledt rekkverk og stedvis med glass. ETASJESKILLER I BOLIGEN Alle etasjeskillere bygges opp med bærende betongdekke, oppforing i gulv 4.etg og gulv 1.etg over parkeringsareal, samt avretting og parkett. Våtrom får påstøp med fliser. I himling i alle leiligheter er det delvis malt betonghimling med elementspor, og delvis nedforet gipsplatehimling i noen rom for skjuling av ventilasjonskanaler. INNERVEGGER Ikke bærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Alle leilighetsskillevegger og trapperomsvegger utføres i betong. Alle vegger på våtrom (unntagen betongvegger) bygges opp med kryssfinerplater (som spikerslag over hele veggflater), gipsplater, membran og keramiske fliser. 5. Innredning og overflater ROMSKJEMA Rom Gulv Vegger Himling Gang 14 mm eikeparkett Gipsplater, sparkling, strie og maling Gipsplater/betonghimling sparkling og maling Kjøkken 14 mm eikeparkett Gipsplater, sparkling, strie og maling. Fliser over kjøkkenbenken Gipsplater/betonghimling sparkling og maling Stue 14 mm eikeparkett Gipsplater, sparkling, strie og maling Soverom 14 mm eikeparkett Gipsplater, sparkling, strie og maling Gipsplater/betonghimling sparkling og maling Gipsplater/betonghimling sparkling og maling Baderom Keramiske fliser. Sluk Keramiske fliser Gipsplater, sparkling og maling Bad/vaskerom Keramiske fliser. Sluk Keramiske fliser Gipsplater, sparkling og maling WC Keramiske fliser Keramiske fliser Gipsplater, sparkling og maling Bod i boligen Vinylbelegg med oppkant Gipsplater, sparkling, strie og maling Betonghimling, sparkling og maling Standard farger på vegger med strie, type G100. 5
Trapperom/ inngangsparti Gulv med repos og trapper leveres i betong med keramiske fliser på gulv og inntrinn. Vegger i betong sparkles og males. Himlinger utføres delvis sparklet og malt og delvis med lydabsorberende T-profilhimling. Heis Det leveres heis type Kone Mono Space med stoppested i alle etasjer, også på garasjeplan. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter. Fellesgarasje I blokkens kjelleretasje er det satt av én biloppstillingsplass for hver bolig. Takhøyden i garasjen vil ikke være under 2,1 meter bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger. Vegger og himling av betong malt med støvbindende maling. Garasjegulvet leveres asfaltert med fall til sluk. Boder Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i underetasje, med låsbar dør. Bodvegger utføres som lette metallvegger mot korridor og åpne nettingvegger mellom bodene, for å sikre god ventilering. Vinduer og balkongdører Vinduer leveres ferdig overflatebehandlet med samme farge hvit (0502y) innvendig og alu-beslått i gråfarge utvendig. Vinduene leveres med tre lags glass, det vil si at det kan være fare for dugg utvendig på kalde dager. Store balkongvinduer og noen andre vinduer er faste. Balkongdører leveres med 2 lag glass og samme farger/beslag som vinduene. Dører/luker Inngangsdørene til boligene leveres som klimaklassifisert ytterdør. Inngangsdør fra trapperom leveres som brann- og lydklassifisert slett dør. Karm og dørblad leveres ferdig malt fra fabrikk i farger som avklares med arkitekt. Innvendige dører leveres i hvit utførelse, ferdig malt fra fabrikk. Hovedinngangsdørene til trapperommene leveres som aluminiumsdører med glassfelt. Ytterdører og brannklassifiserte dører i underetasje leveres som malte ståldører. Ståldører som må ha dørpumpe grunnet brannkrav, vil utstyres med automatisk åpning/lukking styrt via albuebryter. Garderobe sov. 2 og evnt. sov. 3: Marbodal Arkitekt hvit. 1 meter kombi skap pr. inntegnet seng, med høyde 206 cm. Skyvedørsgarderober kan gjøres på tilvalg. Skyvedørsgarderobe i hovedsoverom: Elfa Trend hvit med sølv ramme. Med endevegg og innredning med bærelist, rail, hylle og stang. Bad: På alle bad og bad/vask leveres Aspen modell Viskan hvit 100 cm med helstøpt hvit servant. Speil med lys er inkludert. På alle WC-rom leveres tilsvarende innredning i Viskan hvit, da 60 cm bredde. Det gis mulighet for individuell tilpasning av kjøkken, bad og garderobe hvis dette avklares før innredningen må bestilles. Listverk Fotlister leveres i lakkert eik med synlig spikring i alle rom bortsett fra våtrom. Dør- og vindusgerikter leveres slett, hvit malt overflate. (skjult spikring). Taklister leveres i pvc hulkil, pålimes og malt i hvit overflate som tak. I nye bygg vil det kunne oppstå svinnriss ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at oppsprekking mellom listverk og tak/veggflater samt hjørner på dør- og vindusbelistning ikke kan kreves utbedret så lenge disse ikke innebærer avvik fra normal god håndverksmessig standard. Fliser Alle våtrom får smøremembran på våtsoner på vegger og på gulv, samt keramiske fliser på vegger og gulv i flere mulige dimensjoner, kfr. innredningsguiden. Mellom over- og underskap på kjøkken monteres også keramiske fliser. I standardsortimentet er det flere flistyper man kan velge blant uten tillegg i pris. Innredninger Kjøkkeninnredning og garderobeskap til soverom 2 og eventuelt soverom 3 leveres av Marbodal. 6 Kjøkken: Modell Arkitekt Pluss kritthvit, med 3 cm høytrykkslaminat benkeplater med rett forkant. Andre modeller i tilsvarende prisgruppe er Arkitekt Pluss grå, Form, Vollo høyglans, Øland og Ekerø hvit. Leveransen inkluderer takhøye overskap med oppforing til tak, dempere på skuffer og skapdører, samt ventilator. Det leveres integrerte hvitevarer som komfyr og induksjon platetopp, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Leveransen fremgår av egne kjøkkentegninger som vedlegges kjøpekontrakt.
6. Elektroinstallasjoner Elektroleveranse utføres etter nye forskrifter NEK 2010, som tilsier økte antall punkter og større el-sikkerhet. Jording og overspenningsvern Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. Det monteres overspenningsvern og jordfeilautomater. Sikkerhet Det leveres: porttelefonanlegg fra entré i boligene til hovedinngangs dør i 1.etasje brannvarslingsanlegg som dekker hele bygget komfyrvakt over komfyr på kjøkken vannstopp i kjøkkenbenk Belysning Det leveres utelampe på balkong, 2 til 3 stk. benkearmaturer på kjøkken, hvit lyskuppel i innebod, lys i innredning på bad, bad/vaskerom og på WC. Kabel-TV og bredbånd Alle boligene får innlagt ett uttak for Canal Digital kabel-tv og bredbånd, med bundet avtale for 3 år. For å få gunstig månedskostnad vil det bli inngått kollektiv avtale mellom sameiet og Canal Digital. For innlegging av signaler skal hver beboer innbetale for tiden 1990,- til Canal Digital før innflytting. Deretter tilkommer det en månedsavgift for tiden 354,- per måned, som er innlagt i fellesutgiftene. Sameiet betaler denne månedsavgiften til Canal Digital samlet. For ovennevnte beløp får alle boligene en grunnpakke med fiberbasert kabel-tv, inneholdende 28 faste TV-kanaler og 15 valgfrie kanaler, radiokanaler, musikktjeneste og filmleietjeneste. Beløpet dekker også bredbåndstjenesten MINI, med dekoder og kortavgift. Det er mulighet for individuell bestilling av oppgradert internett-pakke. Det legges ikke opp røranlegg til fasttelefon, kun bruk av mobiltelefon. Ringeanlegg Ved hovedinngangsdør til trapperom leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver bolig leveres porttelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt å åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangsdør til hver bolig. Strøm Det monteres strømmålere og hovedsikringer for hver bolig i hovedtavle i kjeller. Herfra fordeles strømmen til hver bolig og til fellesanleggene. Sameiet har ansvar for strømanlegget mellom hovedtavle og hver bolig. Ved overtagelse avleses strømmåleren for hver bolig. 7. Sanitæranlegg og oppvarming Innvendige ledninger Vannledninger fordeles i vegger, i gulv og i nedforede himlinger fram til utstyr. I leilighetene blir ledningene for varmt og kaldt vann lagt i rør i rør som sikkerhet mot vannskader. Vannledningene påsettes stoppekran inne i hver leilighet. Det monteres vannstopp i alle kjøkkenbenker. Oppvarming av boligen Det leveres ventilasjonsaggregat med integrert varmepumpe og varmtvannsbereder. Varmepumpa gjenvinner varme fra avkastlufta til oppvarming av boligen via tilluftsventilene. I tillegg til dette blir det varmekabler i gulv i bad, samt supplement med inntil to panelovner. Disse styres av ventilasjonsanlegget. Varmepumpa har ingen utedel. Leveringsomfang av utstyr Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kontraktstegningene, i tillegg til opplegg for vaskemaskin og oppvaskmaskin. Det leveres husbrannslange i innvendig bod. Alle armaturer er ettgreps og dusjbatteri termostatstyrt. Toalettene leveres som veggmonterte. I alle våtrom leveres gulvsluk. Det leveres også sluk i innebod hvor VVB monteres. Stiplede innredninger på tegning leveres ikke. Oppvarming av forbruksvann Varmepumpa varmer opp forbruksvann i den integrerte varmtvannsberederen. Den blir i tillegg utstyrt med et elektrisk varmeelement som en ekstra sikring. Varmtvannet er stilt inn på 55º som er mest energieffektivt. Dette kan imidlertid justeres på aggregatet. Det anbefales å bruke levert sparedusj. 7
8. Ventilasjon Boligene leveres med balansert ventilasjon og varmegjenvinning. Anlegget plasseres i inneboden. Inntaksluft tas fra yttervegg utenfor boligen. Avtrekksventiler i bad-/vaskerom og bod, og tilluftsventiler i soverom og stue. Avtrekk fra kjøkken med ventilatorhette over komfyr. Det må påregnes noe nedforede himlinger og innkassinger i boligene i forbindelse med ventilasjonskanalene. Avtrekksluften føres over tak. For å sikre forskriftsmessig grunnventilasjon, kan ikke ventilasjonsviften slås helt av. Ventilasjonsanlegget leveres i henhold til gjeldende forskrifter med hensyn på luftmengder og støy, men noe lyd fra anlegget må påregnes. Garasjeareal, trapperom og sportsbodarealene ventileres etter egne systemer. 9. Dokumentasjon HUSEIERBOK Ved overtakelse av din bolig vil du få utlevert en FDV-perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. Det vil også bli etablert en FDV-dokumentasjon for sameiet som omfatter bygningenes fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg, som overleveres sameiet for byggene. DRIFTSAVTALER På overleveringsdagen vil strømmåler bli avlest og abonnement hos Fjordkraft vil bli overført til kjøper. Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JMs reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene blir forsvarlig driftet og vedlikeholdt. JM anbefaler at sameiet inngår driftsavtaler for: Vaktmestertjenester (brøyting og strøing av veier og plasser samt stell av grøntanlegg osv.) Drift og vedlikehold av heiser og telefonlinje til nødkommunikasjon Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg fellearealer og eventuelt for boligene Drift og vedlikehold av brannvarslingsanlegg Levering av signaler for TV og bredbånd Garasjeport Drift og vedlikehold av sprinkleranlegget med telefonlinje til 110-sentralen Vasking/vedlikehold av fellesarealer som trapperom 8
10. Diverse Erklæringer Det vil bli utarbeidet vedtekter og budsjett for sameiet. Sameiet vil bli stiftet før innflytting/overtagelse. Tilvalgsmuligheter Kjøper vil få muligheter til å velge andre farger og kvaliteter enn det som er beskrevet. Dette gjelder for følgende leveranser: Innredning på kjøkken, bad og garderobeskap Sanitærutstyr Elektroleveransen Malerarbeider Flisvalg Tilvalg og endringer må avklares innenfor de tidsfrister som selger setter underveis, og i god tid før bestilling/levering. Forsikring Bygget er forsikret i 6 måneder etter overlevering. Sameiet må selv sørge for å tegne ny forsikring før denne utløper. Innboforsikring er ikke inkludert i forsikring som JMN tegner. Dette må boligeier sørge for selv. Heksesot Med dagens tette boliger og miljøvennlige malingstyper kan det være fare for heksesot inne i boligene. Alle boligene bør derfor ventileres godt det første året/den første vinteren, og beboerne bør være forsiktig med bruk av gass og levende lys innvendig. Installasjoner etc. på nabotomt På nabotomt vest for bygg B står det en lovlig oppført radiomast som forventes å bli stående. På denne tomten er det også 1 furutre som forventes å bli stående. Følgende er ikke inkludert i kjøpesummen: Lysarmaturer som ikke er nevnt i denne tekniske beskrivelsen Møbler, senger etc. Kostnader forbundet med kjøpers finansiering, takster og tinglysningsgebyrer Stiplede innredninger på tegninger Illustrasjonsfoto PRESISERING av BRA-AREAL BRA for bruksenhet er måleverdig areal som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger. Med omsluttende vegger menes yttervegger og skillevegger mot andre leiligheter eller fellesareal. Med skillevegger menes veggene slik de er bygget for å oppfylle brann- og lydmessige forskriftskrav mot andre leiligheter eller fellesareal. Sjakter, utforinger, kasser etc. som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger eller inntil disse, inngår i BRA for bruksenhet. Reklamasjonsrett 5 års reklamasjonsrett. Overlevering Boligen overleveres med 3 like nøkler til entrédør, som også passer til postkassen, sports-boddør og trapperomsdører, samt portåpner til p-kjeller. Andre leveranser Andre leveranser enn ovenstående eller endringer kan avtales. Illustrasjonsfoto Forbehold JM forbeholder seg retten til forandringer av planer, detaljer og beskrivelse. Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlige krav kan det forekomme endringer i forhold til prosjektbeskrivelse og kontraktstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen. 9
11. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie BETALINGSPLAN Straks kontrakt er signert stiller JM sikkerhet iht. bustadsoppføringslovens 12. 10 % av kjøpesummen forfaller til betaling 14 dager etter at slik sikkerhet er stilt av JM. Beløpet skal være fri egenkapital, dvs. at betaling ikke forutsetter pant i boligen og det kan ikke være knyttet vilkår til innbetalingen som medfører at JM ikke kan disponere over beløpet. Resterende del av kjøpesummen samt omkostninger betales ved overtakelse. Alle innbetalinger skjer til klientkonto hos megler/oppgjørsmegler. SIKKERHETSSTILLELSE JM stiller sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser iht. kontrakten i samsvar med bustadoppføringslovens 12. Sikkerheten utgjør 3 % av vederlaget frem til overtakelse, deretter øker sikkerheten til 5 % og vil gjelde i fem år etter overtakelsen. Tilvalg/endringer vil ikke påvirke størrelsen på selgers sikkerhetsstillelse. Selger kan stille garanti iht. bustadoppføringslovens 47 for å kunne disponere over innbetalt del av kjøpesum. Renter av innbetalingen vil da også tilfalle selger. OMKOSTNINGER I tillegg til kjøpesummen betales 2,5 % dokumentavgift av seksjonens andel av tomteverdien, satt til kr. 8.800,- pr. boenhet. I tillegg påløper tinglysingsgebyr på kr. 1.060,- for skjøte og for hvert pantedokument som skal tinglyses, pluss pantattest pr. panterett på kr. 172,-. (Videre skal kjøper betale à konto 3 mnd. forskudds innbetaling av sameiets fellesutgifter.) KJØPERS MISLIGHOLD Dersom kjøpesum, omkostningene eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted. PRISER Boligene selges til faste priser (kjøpesummen skal ikke indeksreguleres). JM står fritt til når som helst å endre priser eller betalingsbetingelser på boliger som ikke er solgt. KREDITTVURDERING, FINANSIERINGSBEVIS JM og megler har rett til å foreta kredittvurdering av kjøper samt til å kreve fremleggelse av finansieringsbevis (lånebevis) før kjøp aksepteres. Kjøpere som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet kan bli avvist. FORBEHOLD OM TILSTREKKELIG SALG m.v. JM tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: at igangsettingstillatelse er gitt innen 01.04.2014 at byggestart vedtas av JMs styrende organer innen 01.05.2014 JM skal uten ugrunnet opphold varsle kjøper skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er falt bort, samt dato for bortfallet. JM er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til kjøper om at forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. Dersom kontrakten bortfaller som følge av forbeholdene ovenfor, skal kjøper umiddelbart få tilbakeført innbetalt beløp samt renter opptjent på meglers klientkonto. Renter blir ikke utbetalt dersom beløpet er mindre enn ½ rettsgebyr. Ut over dette har JM ved bortfall av kontrakten intet ansvar overfor kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene (herunder ferdigstillelsesfristen) forlenges. Kontraktens betingelser for øvrig vil i et slikt tilfelle være de samme. Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 30 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir JM rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. JM kan ta dekning for sitt tilgodehavende (herunder renter og omkostninger) i de innbetalinger som kjøper har foretatt. JM har deretter rett til å selge boligen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som JM måtte være påført. Dersom kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og ikke betaler fullt oppgjør, godtar kjøper utkastelse fra boligen uten søksmål og dom, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum. 10
OVERTAKELSE Boligen vil bli overlevert 540 kalenderdager etter at JMs forbehold er bortfalt. Fristen forlenges for hver fellesferie (21 kalenderdager), juleferie (7 kalenderdager) og påskeferie (7 kalenderdager) som blir berørt av arbeidene. Forlengelsene gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i feriene. JM kan kreve overtakelse inntil 4 måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. JM skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt ved forsinkelse i forhold til det nye overtakelsestidspunktet. Ved overtakelse leveres boligen i byggerengjort stand. Synlige skader/mangler, som skader på vindusruter, porselen, dører eller overflatebehandlinger, må påpekes ved overtakelse. I nye bygg vil det normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og sammenføyninger, dels pga. uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Boligen kan benyttes som visningsbolig inntil overtakelse, forutsatt at dette ikke forringer boligens kvalitet. Overtakelse av sameiets fellesarealer foretas av sameiets styre, som da representerer alle sameierne. Ved overtakelse av boligen må det påregnes at det gjenstår mindre innvendige og utvendige arbeider på fellesarealer. Dersom utomhusarealer ikke er helt fullført ved tidspunktet for overtakelse av boligen, har kjøpere ingen rett til å tilbakeholde noe beløp. ENDREDE LØSNINGER m.v. Prosjektbeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler og funksjoner, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. JM forbeholder seg rett til å foreta nødvendige endringer som følge av offentlige pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger. Endelig utforming av utomhusarealer fastsettes av JM, og støttemurer, belysning, kummer og lignende blir plassert der dette finnes hensiktsmessig. JM forbeholder seg rett til å foreta endringer knyttet til en eventuell deling eller sammenslåing av usolgte boliger. JM har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring ev vederlaget. JM skal så langt det er praktisk mulig informere kjøper om slike endringer. Alle presentasjoner, planer, skisser og bilder i salgsmaterialet er av illustrativ karakter og kan derfor vise bygningsvolumer og inneholde innredning og detaljer m.v som ikke inngår i leveransen. I tilfelle motstrid mellom salgsprospekt og prosjektbeskrivelsen vil beskrivelsen ha forrang, og leveransens omfang er begrenset til denne. SEKSJONERING Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandlingstid hos kommunen og/eller Statens kartverk. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst kan utløse kjøpsrett for leietaker til redusert pris, jfr. bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel III. Dette vil i tilfelle være kjøpers ansvar. Dersom skjøtet ikke foreligger ved overtakelse kan JM utstede garanti iht. bustadsoppføringslovens 47 for hele kjøpesummen mot at oppgjøret finner sted, forutsatt at kjøpers bankforbindelse samtykker. FORSIKRING JM holder eiendommen forsikret i byggeperioden. Eiendommen skal være forsikret av JM frem til 6 mnd. etter at sameiets innvendige fellesarealer er overtatt av sameiet. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av forsikringen, skal avtalen likevel opprettholdes fullt ut idet erstatningen tilfaller JM, som på sin side plikter å foreta gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. JM vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for kjøpers forsinkede innflytting jfr. bustadsoppføringslovens 17. Kjøper må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. FELLESKOSTNADER, ANDRE LØPENDE UTGIFTER Felleskostnader skal dekke sameiets driftskostnader, som vil omfatte bl.a. felles bygningsforsikring, kostnader til drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter og strøm i fellesarealer. Vedlagt følger utkast til budsjett for sameiet. Budsjettet tas opp til behandling på første årsmøte eller generalforsamling. Endelig fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader gjennomgås også på årsmøtet/ generalforsamlingen. I tillegg til de ovennevnte kostnader påløper andre faste, løpende utgifter for den enkelte bolig, som bl.a. innboforsikring, strømutgifter og kommunale avgifter, samt medlemsavgift i områdets beboerforening/velforening. OFFENTLIGE FORHOLD Veier og plasser innenfor tomtegrensene er private. Vann og avløpsledninger er også private men tilknyttet kommunalt nett. Ved overtakelse skal det foreligge midlertidig brukstillatelse. JM er ansvarlig for å innhente ferdigattest, men kjøper er innforstått med at denne normalt ikke foreligger før lang tid etter overtakelse. 11
TOMTEFORHOLD, FELLESAREALER Sameiets tomt er eiet. Tomten er ikke endelig fradelt og oppmålt, noe som skjer ved oppmålingsforretning som avholdes av kommunen. Det tas således forbehold om justering av endelig tomteareal og tomtegrenser. Det tas også forbehold om justering av fellesarealer i forbindelse med seksjoneringen hvis dette anses hensiktsmessig. HEFTELSER Boligsameiet har pant i hver seksjon, jfr. eierseksjonslovens 25. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jfr. pantelovens 6-1. For øvrig vil boligen bli overdratt fri for pengeheftelser (andre enn de kjøper lar tinglyse). Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser (servitutter) som fremgår av grunnbokutskriften. I tillegg har JM rett til å tinglyse bestemmelser knyttet til sameie- eller naboforhold, eller forhold pålagt av det offentlige, deriblant pliktig medlemskap i beboerforening/velforening. LIKNINGSVERDI Likningsverdi for boligen er ikke fastsatt. Likningsverdien fastsettes av Skatteetaten, og vil utgjøre ca. 25 prosent av markedsverdien for primærbolig, og ca. 40 prosent av markedsverdien for sekundærbolig. For nærmere informasjon kan Skatteetaten kontaktes. SAMEIEFORHOLD Kjøper har rett og plikt til å være medlem av det eierseksjonssameiet som etableres for eiendommen, tilsvarende gjelder også for kjøpere av p-plasser. Alle seksjonserseiere i sameiet har rett og plikt til å være medlem i beboerforening/velforening for feltet Berganåsen, samt følge de vedtekter som blir vedtatt for foreningen. Det er utarbeidet et foreløpig utkast til vedtekter for sameiet. Utkastet er kun av veiledende karakter og vil kunne bli endret i forbindelse med organiseringen av eiendommen eller sameiet, på grunn av sammenføyning/fradeling, seksjonering eller andre forhold. AVBESTILLING Kjøper kan iht. bustadoppføringslovens kapittel VI avbestille boligen inntil overtakelse har funnet sted. Hvis avbestilling skjer før JMs forbehold er løftet, skal avbestillingsgebyret utgjøre 5 % av vederlaget inkl. mva. Ved senere avbestilling gjelder bestemmelsen i bustadoppføringslovens 53, slik at JM i et slikt tilfelle skal ha dekket hele sitt økonomiske tap. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider betales i sin helhet. TRANSPORT AV KONTRAKT o.l. Transport av kjøpekontrakten skjer kun etter samtykke fra JM. Ved transport og videresalg påløper et gebyr på kr. 60.000,-. Ved transport skal transportavtale utarbeidet av JM benyttes. Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg. Transport av garantier kan kun skje etter samtykke fra garantisten, og endringer av garantier som følge av transporten bekostes av kjøper. KONTRAKTSMALER/LOVGRUNNLAG Salg av bolig under oppføring til forbrukere reguleres av bustadoppføringsloven (bufl), og JM benytter standard byggblankett 3427. Prosjektbeskrivelsen er et vedlegg til blanketten og utgjør således en del av kontrakten. Ved eventuell motstrid mellom bestemmelsene i byggeblanketten og beskrivelsen, går beskrivelsen foran. Ved salg til andre enn forbrukere og boliger som er ferdigstilte benytter JM seg av en kontraktsmal basert på bestemmelsene i avhendingsloven, og som inneholder bestemmelser som avviker fra prosjektbeskrivelsen. FORBEHOLD Som følge av detaljprosjektering og /eller offentlige krav kan det forekomme endringer i prosjektbeskrivelse og kontrakstegninger. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen. Det tas forbehold mot eventuelle trykkfeil i prosjektbeskrivelsen. MEGLERS SIKKERHETSSTILLELSE, MEGLERHONORAR m.v. Alle eiendomsmeglerforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler, begrenset oppad til kr. 30 millioner. Enkeltsaker er forsikret med inntil kr. 10 millioner. Ved kjøpesum over kr. 10 millioner kan klientmidlene tilleggsforsikres. Hvis kjøper ønsker dette, vil det tilkomme et tilleggsgebyr som blir tillagt kjøpers omkostninger. Kjøper må innen kontraktsmøtet gi megler tilbakemelding dersom dette er ønskelig. Eiendomsmeglere er underlagt bestemmelsene i hvitvaskingsloven. Dette innebærer bl.a. at megler har plikt til å melde fra til myndighetene om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Meglerhonorar betales av JM, basert på en fast avtalt pris. 12
Illustrasjon leilighet A2.3 Illustrasjon leilighet B2.3 13
14
KJØPSPROSESSEN 1. Visning På jm.no, finn.no eller i aviser vil dere få informasjon om når vi har visning av våre prosjekter. På visninger kan dere få se på plantegninger, illustrasjoner og snakke med erfarent personale om hvordan boligene vil se ut. 2. Kjøp av bolig Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig, skrives en kontrakt med JM. Ved signering av kontrakten forfaller 10% av kjøpesummen til betaling innen 14 dager. JM stiller garanti for pengene, i henhold til bustadsoppføringslova. Beløpet skal innbetales til oppgjørsmeglers konto, som står spesifisert i kontrakten. Pengene skal være fri egenkapital. 3. Tilvalgsmøte Etter at byggestart er besluttet, vil JM invitere deg til et møte. Her gjennomgås boligen og det synliggjøres hvilke tilvalgsmuligheter/endringer som ønskes. Deretter vil vår innredningsansvarlig invitere til et tilvalgsmøte. Her vil endringer og overflater gjennomgås. Du vil også få informasjon om bestillingsfristene for tilvalg. For å være sikker på at din bestilling innarbeides i boligen, er det viktig at vi mottar bestillingen innen avtalte frister. 4. Byggeplassvisning og informasjonsmøte Underveis i byggeprosessen, når vi mener det er trygt å ferdes i bygget, vil du bli invitert til en visning på byggeplassen. 5. Befaring og kontroll Når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse, vil dere få gå en forhåndsbefaring sammen med en representant fra JM. 6. Siste innbetaling Før du overtar din nye bolig, skal resten av kjøpesummen, i henhold til kjøpekontrakten, inkludert tilvalg og endringer, betales. 7. Overtagelsen Nå er det endelig tid for å flytte inn! Før nøkkel til boligen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør ha funnet sted, inklusive oppgjør for utførte endringer og tilvalgsarbeider. På overtagelsen skal JM og kjøper foreta en ferdigbefaring av boligen i felleskap. Eventuelle mangler registrert ved overleveringen, skal noteres i en protokoll som begge parter signerer. Du vil motta en huseierbok med råd om stell og vedlikehold. 8. Vi følger opp Vi er opptatt av at du skal trives i ditt nye hjem. Derfor vil vi ringe deg kort tid etter at du har flyttet inn, og stille deg noen enkle spørsmål om hvordan du opplever boligen. 15
Lang erfaring - trygghet i alle ledd JM Norge AS er en av Norges største boligutviklere med virksomhet i Oslo, Akershus og Buskerud, Vestfold, Telemark, Bergen og Rogaland, og inngår i den nordiske boligutvikleren JM AB som med en årlig omsetning på ca. 11,7 milliarder norske kroner, er nordens ledende aktør på feltet. JM Norge AS har 49 års erfaring i Norge og har i et normalår en produksjon på ca. 800 boliger. Selskapet ivaretar hele verdikjeden frem til nøkkelferdig bolig og besitter et bredt spekter av kompetanse innen akkvisisjon, prosjektering, prosjektutvikling, salg og entreprenørvirksomhet. Design & produksjon JM, avd. Vestfold Visualiseringsbilder JM, avd. Vestfold og Digital Design Distribution AS Foto JM Bildebank Trykk Prinfo Unique Arkitekt PV arkitekter AS Dato 05.11.2013 JM forbeholder seg retten til eventuelle endringer og trykkfeil. Noen av illustrasjonene er idébilder som kan avvike fra virkeligheten. JM norge AS Postadr. Pb. 2053, 3103 Tønsberg I Besøksadr. Åslyveien 21, 3170 Sem I Telefon 48891469 I E-post elin.bustad@jm.no I Internett www.jm.no I Mobil mobil.jm.no