Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2010

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer 16,4 prosent avkastning i 4. kvartal. Samlet sett blir dermed avkastningen for 2010 på 24 prosent. Utsiktene for den norske økonomien er stadig sterkere, og det er forventet økt vekst og sysselsetting i de kommende årene. Oslo Børs hadde en positiv utvikling gjennom 2010, og gikk opp ca. 18 prosent fra 380 til 440 poeng. Det var imidlertid relativt store svingninger i perioden, og børsen var ved årsslutt opp nesten 40 prosent fra bunnen på 318 poeng i juli. Vekstanslagene for den Norske økonomien er blitt gradvis oppjustert, og Statistisk Sentralbyrå publiserte nylig Konjunktur tendensene hvor veksten i 2011 anslås å ligge på ca. 3,3 prosent. Dette vil i så tilfelle være høyere enn gjennomsnittet for både de 10, 20 og 30 siste årene. For perioden 2013 2014 ventes det at BNP-økningene blir høyere enn trendveksten. Transaksjonsmarkedet bedret seg i 2010 sammenlignet med 2009. Det ble omsatt næringseiendom for ca. NOK 36 milliarder. Dette er en økning på ca. 150 prosent sammenlignet med 2009. Trans aksjonsmarkedet ble dominert av eiendommer med lange leiekontrakter og sikre leietakere. Prisnivåene bedret seg generelt i løpet av året. Leienivåene i utleiemarkedet har også flatet ut, og det er tegn til økte leienivåer i noen segmenter. Arealledigheten i stor-oslo er ca. 7,4 prosent. Fondet legger bak seg et år med god utvikling i verdijustert egenkapital. I 4. kvartal er avkastningen for Fondet 16,4 prosent, og samlet sett er avkastningen for 2010 på ca. 24 prosent. Den akkumulerte avkastningen siden oppstart i 2005 er dermed ca. 21 prosent. Den akkumulerte avkastningen siden oppstart i 2005 er dermed ca. 21 prosent. I løpet av 4. kvartal ble en del av Brobekkveien 80 solgt. Bygg 17 er et fullt utleid utviklingsprosjekt på ca 12 800 m 2, og forventes ferdigstilt i 4. kvartal 2011. Salget sikrer fondet en bokført gevinst på ca. NOK 37 millioner sett opp mot byggekostnad, noe som er nær en dobling av egenkapitalen som var bundet i prosjektet. Med salget av Bygg 17 realiseres første del av utviklingspotensialet som ligger på Brobekkområdet, og det er forventet at det vil komme flere lignende prosjekter over de neste årene. Salget sikrer fondet en bokført gevinst på ca. NOK 37 millioner sett opp mot byggekostnad, noe som er nær en dobling av egenkapitalen som var bundet i prosjektet. Det er fortsatt høy aktivitet på eiendommene, og Forvalter har i løpet av 2010 skrevet 91 leieavtaler med en årlig leie på ca. NOK 41 millioner. Ledigheten i porteføljen har gått ned i løpet av kvartalet, og er 6,5 prosent ved utløpet av året. Foredlingen av Fondets eiendommer er en lang og tidkrevende prosess som begynner å bære frukter. Den sterke avkastningen gjennom 2009 og 2010 understøtter Forvalters strategi med at aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen vil tilføre Fondet store merverdier over tid. Tor Pedersen Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q4 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Med 16,4 prosent avkasting i 4. kvartal leverer Fondet et meget sterkt kvartalsresultat. Det er gjennomført verdivurdering av alle Fondets eiendommer, og den positive verdiendringen i eiendomsverdiene er en stor bidragsyter til kvartalsresultatet. Direkteavkastingen for kvartalet endte på 1,2 prosent. Avkastning pr. aksje Q4 2010 Direkteavkastning 1,2 % Verdiendring 15,2 % Totalt 16,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer Aksjekurs og avkastning 2 039 Kurs 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 1 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 2 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Akkumulert 21,4 % Avkastning i 4. kvartal 2010 Avkastningen i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 16,4 prosent i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2010 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 9,70. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 4. kvartal ble 1,2 prosent, hvilket er noe lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,2 prosent i 4. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet, og disse viste en positiv utvikling siden forrige verdivurdering fra juni 2010. Som følge av økte markedsrenter fikk Fondets rente bytteavtaler en positiv verdiutvikling i perioden, og bidro derfor positivt til Fondets avkastning for perioden. Totalt resulterte verdiendringene i en positiv avkasting på 15,2 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 21,4 prosent siden oppstart 2. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene for årene 2006 og 2007. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875 og NOK 0,68 pr. aksje. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. Bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS Skatt Øst har til orientering avholdt bokettersyn i Storebrand Eiendomsfond AS. Bokettersynet omfatter perioden år 2005 til 3. termin 2008 og har fokus på avstemming av regnskap mot lignings- og merverdiavgiftsoppgaver, kontroll av merverdiavgift, tilordning av tilretteleggingshonorar, kostnader bokført med fradrag for merverdiavgift samt bokføring og innberetning av forvaltningstjenester. Avhengig av utfallet av bokettersynet kan dette medføre ekstrakostnader for Fondet. Selskapet har oversendt relevant doku mentasjon til Skatteetaten, og har gjort de nødvendige avsetninger knyttet til et ev. utfall av bokettersynet. Det avventes inntil videre Skatteetatens endelige vedtak i saken. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.

3 Eiendomsporteføljen Verdivurderingen som er gjennomført i 4. kvartal viser en solid oppgang i eiendomsverdiene siden forrige verdivurdering i 2. kvartal. Det er også solgt et utviklingsprosjekt på Brobekk i løpet av kvartalet. Fondet har nå totalt 62 eiendommer med leieinntekter på ca. NOK 498 millioner og netto-yielden på porteføljen er ca. 6, 7 prosent ved utgangen av 4. kvartal. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i forvaltningsfasen hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 6,5 prosent i løpet av kvartalet fra 7,3 prosent i 3. kvartal. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer. Det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 31. desember bestod eiendomsporteføljen av 62 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 161 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 470 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 498 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 prosent. I løpet av 2010 er det investert totalt ca NOK 150 millioner i Fondets eiendommer. Ca. halvparten av dette gjelder nybygget på Brobekk som ble solgt på slutten av kvartalet. Av de resterende ca. NOK 75 millionene utgjør ombyggingsprosjektene på Markveien og Kabelgata brorparten av investeringene. Dette er prosjekter som gir god avkastning til Fondets aksjonærer, og som er med å bidra til det gode årsresultatet for 2010. Leieforhold I løpet av 2010 skrev Forvalter 91 leiekontrakter med en total årlig leie på ca. NOK 41 millioner. I tillegg kommer leiekontrakter inngått av eksterne utleiemeglere. Pr. 31. desember 2010 hadde eiendomsporteføljen totalt 366 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Universitet i Oslo. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. desember 2010 ansvarlige for ca. 48 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 15 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er redusert til ca. 6,5 prosent i løpet av kvartalet fra 7,3 prosent i 3. kvartal. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er ca. 7,4 prosent ved utløpet av 4. kvartal, og forventes gradvis redusert gjennom 2011 og 2012 til 6,3 prosent. Salg av eiendom I løpet av 4. kvartal ble utviklingsprosjektet Bygg 17 på Brobekk solgt med solid gevinst. Bygget er under oppføring og består av totalt ca. 12 800 m 2 med Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% Rogaland 11% 1 Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre 4 803 ulike investorer 81,7 % Totalt 100,0 %

4 Kvartalsrapport Q4 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 19% Fordeling eiendomstype 1% 1% 1% 3% 33% Kontor Butikk Lager Fordeling geografi 21% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 40% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Annet Parkering Garantier Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 40% Servering Investering 11 12 13 14 15 16 17 18 Kontor Butikk Lager Annet 9% 8% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder 5% Parkering Garantier Investering Garasje 3% 1% 1% 0, 0% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År kontor, lager og proffbutikk. Byggeriet ble igangsatt 2. kvartal 2010, og ferdigstilles 4. kvartal 2011. For å redusere utleierisikoen ble ikke prosjektet igangsatt før man hadde oppnådd en tilfredsstillende utleiegrad. Fondet realiserer en bokført gevinst på ca. NOK 37 millioner som del av transaksjonen, og frigjør ca. NOK 100 millioner i total likviditet. Det er forventet at likviditeten vil bli benyttet dels til utbetaling til aksjonærene, og dels til reinvestering i eksisterende prosjekter. Fondet realiserer en bokført gevinst på ca. NOK 37 millioner som del av transaksjonen, og frigjør ca. NOK 100 millioner i total likviditet. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdig stilt i de kommende årene. Disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinst potensialet på eiendommene er realisert. I henhold til prospektet skal den generelle nedsalgsfasen for Fondet starte i 2013, med mindre aksjonærene stemmer for en treårig forlengelse av forvaltnignsfasen. Verdivurderinger Verdivurderingen fra desember viser en generell oppgang i eiendomsverdiene på i overkant av 3 prosent siden 2. kvartal 2010. Det var kun fire eiendommer som fikk en negativ verdiutvikling i perioden, og en eiendom fikk en økning på over 10 prosent. Det er også godt synlig fra verdivurderingene at flere av eiendommene hvor man har drevet aktiv forvaltning gjennom ombygging og utleie har fått en positiv utvikling i perioden. I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå har gått over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette medfører reduserte kostnader for Fondet, og er hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markeds verdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurderingen fra desember viser en generell oppgang i eiendomsverdiene på i overkant av 3 prosent siden 2. kvartal 2010. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom.

5 Finansiering For første gang siden 2. kvartal 2008 er Fondets belåningsgrad igjen under 70 %, og den langsiktige gjelden er ved utløpet av 2010 på NOK 5 100 millioner. Rentesikringsgraden er i perioden redusert til ca. 68 prosent, mens den gjennomsnittlige rentekostnaden er på 5,3 prosent. Fondet har ingen lån med endelig forfall i 2011. Belåningsgrad Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i kvartalet, og økte eiendomsverdier bidrar til en lavere belåningsgrad. Belåningsgraden var 69,7 prosent ved årets utløp, og det er første gang siden 2. kvartal 2008 at denne er lavere enn 70 prosent. Belåningsgraden er dermed igjen innenfor den langsiktige målsatte belåningsgraden på 70 prosent. Pr. 31. desember 2010 hadde Fondet totalt NOK 5 146 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 161 millioner. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Belåningsgraden var 69,7 prosent ved årets utløp, og det er første gang siden 2. kvartal 2008 at denne er lavere enn 70 prosent. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. desember 2010 var 5,3 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 23 rente punkter fra utgangen av 3. kvartal, og nedgangen er hovedsakelig et resultat av lavere rente sikringsgrad. Isolert sett er Fondets lånemargin økt med 14 rentepunkter som del av reforhandling av låneavtaler. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember 2010 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. desember var 6,7 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 141 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rente kostnader. Rentesikring Pr. 31. desember 2010 var ca. 68 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Rentesikringsgraden er redusert fra forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Pr. 31. desember 2010 var ca. 68 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. desember 2010 hadde Fondet 22 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,98 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,17 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Maske Gruppen AS 3,1 % 3 Universitetet i Oslo 3,0 % 4 Forsvarsbygg 2,7 % 5 Skanem Moss AS 2,7 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 8 Expert AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,1 % 10 Netthandelen Norge AS 2,0 % Andre 356 ulike leietagere 73,9 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 100,0 % 11 12 13 14 15 16 17 18 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre År 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2010. Kontor Butikk Lager Annet

6 Kvartalsrapport Q4 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Om markedsrentene faller vil dermed rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og Fondet betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. desember 2010 var 5,3 prosent, inklusiv lånemargin. I løpet av 4. kvartal 2010 økte derimot verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 30 millioner, og dette bidrar dermed positivt til kvartalsresultatet. Avdragsstruktur Som del av restruktureringen av Fondets lån har disse i all hovedsak avdragsfrihet flere år frem i tid. Neste låneforfall for Fondet vil være i mai 2012, når obligasjonslån på til sammen NOK 335 millioner forfaller. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 5% 3% 1% 0% Samlet sett falt verdien av Fondets rentebytteavtaler med NOK 7,4 millioner i løpet av 2010. I 4. kvartal isolert sett økte derimot verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 30 millioner, og dette bidrar dermed positivt til kvartalsresultatet. Verdien av rentebytte avtalene vil variere fra kvartal til kvartal, og kan følgelig føre til at Fondets VEK utvikler seg negativt selv i kvartaler uten verdivurdering av Fondets eiendommer. Lånevilkår Forvalter reforhandlet i 2010 de fleste av sine låneavtaler, og har dermed sikret Fondets finansieringsbehov ut 2011. Det er oppnådd ytterligere handlingsrom sett opp mot tidligere avtaler, og Forvalter anser vilkårene for å være konkurransedyktige i dagens marked. Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 11 Q4 11 Yield Rentekostnader Yield gap

KANTINE REST. MØTEROM STYREROM KURS. C +101 KONTOR TEKNIKK port port EKSISTERENDE VEI port port grøntbelte port port +111,50 7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Bygg 17, som er del av eiendomsmassen på Brobekkveien 80. Bygg 17 er et nybygg under oppføring med forventet ferdigstillelse i 4. kvartal 2011. Eiendommen ble solgt i 4. kvartal, og Fondet realiserte med dette første del av utviklingspotensialet på Brobekkveien 80. Salget ble gjennomført til verdier over siste verdivurdering. Eiendomsbeskrivelse Byggeprosjektet på ca. 12 800 m 2 ble igangsatt sommeren 2010, og er forventet ferdigstilt i løpet av 4. kvartal 2011. Totalt har bygget fire etasjer pluss mesanin. Arealfordelingen er 50 prosent lager/ produksjon, 30 prosent kontor, 15 prosent parkering og 5 prosent showroom. Bygget føres opp som en totalentreprise i regi av NCC AS. Fabritius Prosjekt AS samarbeider med Forvalter om oppfølging av prosjektet mot entreprenøren, og Fabritius er også samarbeidspartner på realiseringen av de resterende utviklingsprosjektene på Brobekkveien 80. For å ha minimal utleierisiko i byggeprosjektet ble det jobbet med utleie av bygget forut for igangsettelse, og prosjektet ble ikke igangsatt før en tilfredsstillende utleiegrad var oppnådd. Leietakere For å ha minimal utleierisiko i byggeprosjektet ble det jobbet med utleie av bygget forut for igangsettelse, og prosjektet ble ikke igangsatt før en tilfredsstillende utleiegrad var oppnådd. Eiendommer er pt. fullt utleid til tre ulike leietakere. Nest største leietaker er Malorama AS (tidligere Malermestrenes Andelslag AS og Colorama AS) som leier totalt ca. 4 500 m 2. Malorama er Norges største selskap innen leveranse av varer og tjenester til det profesjonelle maler- og byggtapet serer markedet. Greencarrier Norway AS tilbyr komplette transportløsninger, og har hovedkontor i Stockholm. Greencarrier leier ca. 1 200 m 2. Greencarrier åpnet sitt Oslokontor i 2001, og har totalt 40 ansatte fordelt på tre lokasjoner. Verdiutvikling Salget av Bygg 17 tilfører Storebrand Eiendomsfond en bokført gevinst på ca. NOK 37 millioner sett opp mot byggekostnad. Dette representerer videre en dobling av den egenkapitalen som var bundet i prosjektet. I tillegg har Storebrand Eiendomsfond realisert en tomteverdi på ca. NOK 20 millioner, og tilført en total likviditet på ca. NOK 100 millioner. BROBEKKVEIEN 80 OG ALF BJERCKES VEI OVERSIKTSTEGNING 1:1500 07.04.10 Frigjort likviditet vil dels bli reinvestert i andre byggeprosjekter, samtidig som at det settes til side midler for utdeling til aksjonærene for regnskapsåret 2010. Salget av Bygg 17 representerer den første realiseringen av utviklingspotensialet som ligger på Brobekkveien 80. Forvalter vil i samarbeid med Fabritius Prosjekt jobbe for å realisere de resterende prosjektene over de kommende årene. BROBEKKVEIEN PÅTROPP. VERDI ALF BJERCKES VEI FELT E BROBEKKVEIEN PÅTROPP VAKT/ c+104,7 ALF BJERKES VEI MAXIT c+108,2 MODERNE KJØLING Brobekkveien 13 12 9 BYGG 17 ALF BJERKES VEI Østre Aker vei HAFSLUND ALARMSENTRAL Med sine ca 5 300 m 2 er FotoPhono AS eiendommens største leietaker. FotoPhono er en stor leverandør og utleier av audiovisuelt utstyr, arbeid innen digital billedbehandling og design, samt at de også har tradisjonelle fotobutikker.

8 Kvartalsrapport Q4 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Siden sist er det erfart flere tegn på at optimismen har fått sterkere fotfeste og virker positivt inn på eiendomsmarkedet. Arealetterspørselen har steget betraktelig i kontorleiemarkedet. Salgsprisene og verdivurderingene er på vei opp, og i transaksjonsmarkedet omsettes det flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 38% Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr. 2010 Fordelt på ulike investorer 10% Kontor Hotell 17% 53 28 30% 31% 6% Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom Kilde: UNION NOK 36,3 mrd 7% 3% Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Andre Kilde: UNION NOK 36,3 mrd 17% 6% 15 36,3 Private investorer Bruker av eiendommen Liv- og pensjonsselskap Norske fond 30% Butikk/Handel Annet Lager/Kombi/Terminal/Ind Konjunkturutsiktene Konjunkturrapportene som er publisert etter nyttår har til felles at de anslår en høyere vekst enn hva de gjorde sist høst. Statistisk Sentralbyrå (SSB) publiserte Konjunkturtendensene 17. februar med overskriften Klar konjunkturoppgang i sikte. Veksten for fastlandsøkonomien anslås til 3,3 prosent i år og 3,8 prosent i 2012. Til sammenligning har veksten i snitt de siste 10, 20 og 30 årene vært rett under 3 prosent. For årene 2013 og 2014 ventes BNP-økningene å bli litt høyere enn trendveksten. Det er særlig privat konsum og næringslivets investeringer, både offshore og på land, som trekker veksten opp. For offentlig konsum og eksporten ventes en mer moderat veksttakt. Sysselsettingen er en viktig driver for kontoretterspørselen og ventes å stige med 1,5 prosent i år og drøye 2 prosent i hvert av de to påfølgende årene. Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt årlig med konsumprisindeksen (KPI). SSB anslår en KPI-vekst i år på 1,8 prosent og 1,8 prosent i snitt for inneværende treårs periode. Renter og finansiering I tråd med den gunstige konjunk turutviklingen er det naturlig at rentenivåene stiger. Pengemarkeds-renten antas å øke fra 2,6 prosent i dag til 5,8 prosent i 2014. Tar man snittet av vinterens anslag fra Nordea og DnB NOR Markets for de lange rentene innebærer de at 10-års swaprente stiger fra 4,6 prosent i dag til ca. 5,0 prosent om to år. UNION sin bankundersøkelse viser at utlånsvilkårene i forbindelse med kjøp av næringseiendom har hatt en veldig stabil utvikling de to siste kvartalene, på tross av svakt stigende innlånskostnader for bankene. Tyngden av utlån har de siste månedene hatt en egenkapitalandel på snaue 30 prosent og en bankmargin på ca. 150 punkter over Nibor. Flertallet av bankene har imidlertid gitt lånegrad over 80 prosent og en bankmargin på 130 punkter eller lavere. De fleste bankene er fortsatt skeptiske til å yte lån til investering i eiendom med ordinære løpetider på leiekontraktene uten at det stilles andre former for sikkerhet. Konkurransen mellom bankene er særlig hard på å finansiere kjøp av eiendommer med lange og sikre kontantstrømmer. Svarene tyder på at kundene binder renten for mellom 50 prosent og 75 prosent av lånebeløpet og ligger flytende (3 måneders Nibor) på resten. Det typiske utlånet er for øvrig på drøye fem år. Salgsmarkedet Den viktigste endringen i salgsmarkedet siden sist er at flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene blir omsatt. De siste par årene har transaksjonsmarkedet vært veldig dominert av omsetninger av eiendommer med lange og sikre leieinntekter. I snitt har de solgte eiendommene hatt 11 år igjen på leiekontraktene. Av de 20 siste transaksjonene UNION har registrert har imidlertid halvparten hatt fem år eller mindre igjen på leieperioden. Flere investorer jakter eiendommer som kan gi høyere avkastning enn de ofte høyt prisede eiendommene innen lang og sikker. Det er registrert 137 omsetninger over NOK 50 millioner på til sammen NOK 36,3 milliarder. Nivået er kraftig opp fra NOK 15,1 milliarder i 2009, og med den siste utviklingen er salgsmarkedet ytterligere i retning av normalisering. Syndikeringsaktørene var største netto kjøper av eiendom i fjor og eiendomsselskapene var største netto selger. UNIONs oversikter viser at norske fond kjøpte eiendom for NOK 2,3 milliarder og solgte for NOK 1 milliarder. Utenlandske fond kjøpte næringseiendom i Norge for

9 ca. NOK 6 milliarder og solgte for mindre enn NOK 0,5 milliarder. Yield-nivåer UNION har nedjustert sitt anslag for prime-yield fra 5,8 prosent i fjerde kvartal til 5,6 prosent nå. Vi erfarer flere kontoromsetninger med netto-yield på femtallet blant annet Orklabygget på Skøyen med 10 år igjen på leieavtalen og Haflsundbygget på Skøyen med 8 år igjen på kontrakten. UNIONs oppfatning er at interessen for prime eiendom er godt tilstede, men det er få selgere. I forbindelse med finanskrisen sank eiendomsprisene gjennomgående ca. 20 prosent frem til midten av 2009. De fleste verdivurderingene av bredt sammensatte porteføljer viser at eiendommer flest fortsetter å stige i verdi. UNION venter å se flere tegn på denne utviklingen i salgsmarkedet i 2011. Børs oppgangen fortsetter Oppgangen på Oslo børs har fortsatt siden sist og eiendomsindeksen har lagt på seg 7 prosent siden inngangen til november. Hovedindeksen steg i samme periode med 9 prosent og ligger per medio februar kun 15 prosent under All time high. Avkastning på investeringer i næringseiendom UNIONs prognoser innebærer en forventet gjennomsnittelig årlig totalavkastning (uten lån) på snaue 10 prosent for årene 2010 2012. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Bedrifter som flytter tar nå høyde for vekst når de tegner nye leiekontrakter. Arealetterspørselen (endringen i utleid areal) snudde i fjor opp fra minus 63 000 m² i 2009 til ca. +60-70 000 m² i 2010. Flyttestrømmen har så vidt begynt innover mot sentrum igjen, et klassisk tegn på at konjunkturene er på vei opp. UNIONs vurdering er at leieprisene bunnet ut i første kvartal i fjor og at svak vekst er hovedtendensen nå. Det er fortsatt mange lokaler ledig. Det legges til grunn at leieprisene kun stiger svakt frem til midtveis i 2013 da markedet antas å være bedre i ballanse. Høy nybygging fremover bidrar til at utviklingen ikke går hurtigere. Bergen, Trondheim og Stavanger Arealledigheten i Bergen, Trondheim og Stavanger ligger i intervallet 5 til 8 prosent. I følge ekspertpanelet til Dagens Næringsliv er leiepristendensen per november flat for alle disse byene. Generelt er utviklingen mer stabil enn i Oslo og ligger gjerne 6 til 12 måneder etter hovedstaden. Handel kjøpesentrene fortsetter å ta andeler Nylig publiserte tall fra SSB viser at omsetningen i detaljhandelen steg med 2,2 prosent i fjor. Til sammenligning viser Kvarud Analyse at omsetningen ved landets kjøpesentre økte med 3,5 prosent i 2010. Trenden med at kjøpesentrene tar en økt andel av handelen fortsetter på tross av restriksjoner knyttet til nybygging. HSH legger til grunn at handelsomsetningen stiger med 5,0 prosent i år. Det indikerer en hurtigere inntektsvekst for handelseiendom med omsetningsbasert leie enn eiendom der leien korrigeres med KPI. Det er registrert 26 omsetninger over NOK 50 millioner innen handel i fjor og medianen for netto yield var på ca. 7,0 prosent. Gode vekstforutsetninger for leieinntektene på både kort og lang sikt bidrar til handel er et populært segment for investorer som ønsker å ta del i den gunstige makroutviklingen i Norge. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 3% 1% 0% Yield gap 8% 7% 6% 5% 3% 1% 0% 97 99 01 03 05 07 09 Q2-10 Q4-10 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Q4-07 500 0 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Q3-10 Q4-10 Utleiegrad 100% 98% 96% 9 9 90% 88% 86% 8

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B