Skudeviga Holding AS Detaljregulering Skudeviga Forslag til planprogram (21.10.14)

Skudeviga Holding AS Detaljregulering Skudeviga Forslag til planprogram (21.10.14)

Om planprogrammet Skudeviga Holding er eier av eiendommen gnr/bnr 90/28 mfl. Eier ønsker gjennom et planarbeid å endre reguleringsformål for byggeområdene fra næring-reiseliv til byggeområde-fritidsboliger. Planen omfatter følgende gårds- og bruksnummer: 90/4, 90/16, 90/28, 90/53, 90/61, 90/62. Området ligger i sin helhet inne som byggeområde i kommuplanens arealdel. Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredning 3, Planer og tiltak som vurderes etter forskriften 4. Omregulering fra næringsområde, reiseliv til fritidsbolig er i strid med kommuneplanen og utløser dermed etter forskriften krav om konsekvensutredning. Iht forskriften skal forslagsstiller tidligst mulig under forberedelsen av planen utarbeide forslag til planprogram. Planprogrammet gir en beskrivelse av planen, og redegjør for antatte problemstillinger som vil bli belyst, og hvilke alternativer som vil bli vurdert. Planprogrammet redegjør for hvilke forhold som er avklart i overordnet plan, og hvilke utredninger som foreslås å inngå i planforslag med konsekvensutredning og hvilke metoder som vil bli benyttet. Det beskrives også hvordan planarbeidet skal gjennomføres og hvordan berørte og interesserte kan medvirke i planprosessen. Da planen i hovedsak kun innebærer en endring av reguleringsformål, vil forhold knyttet til vurderinger av landskap, bebyggelsesstruktur og øvrige forhold knyttet til utbygging i liten grad bli berørt i konsekvensutredningen. Planen har til hensikt å bevare dagens bebyggelsstruktur i hovedsak uendret, men vil legge rammer for hvordan den enkelte eiendom kan utvikles innenfor denne strukturen. Planprogrammet vil bli sendt på høring samtidig med at det varsles oppstart av planarbeidet, og høringsfristen vil være 6 uker. Kristiansand 21.10.14 SPISS Arkitektur & Plan AS Svein Erik Bjorvand Sivilarkitekt MNAL 2

Innhold 1. Planområdet... 4 1.1 Beliggenhet og planavgrensing... 4 1.2 Eiendomsforhold... 5 2. Planstatus... 6 2.1 Kommuneplanens arealdel... 6 2.2 Andre relevante overordnede planer... 7 2.3 Reguleringsmessig status... 7 3. Målsetting for planarbeidet... 9 4. Problemstillinger og utredningsbehov... 10 4.1 Sosial infrastruktur... 11 4.2 Trafikk - kollektivtrafikk... 11 4.3 Universell utforming... 11 4.4 Støyvurderinger... 11 4.5 Teknisk infrastruktur energi og miljø... 11 4.6 Barn og unge... 11 4.7 Næringsutvikling... 11 4.8 Grøntstruktur og landskap... 12 4.8.1. Strandsoneproblematikk... 12 4.8.2. Biologisk mangfold og fremmede arter... 12 4.8.3. Friluftsliv... 12 4.9 ROS-analyse... 12 4.10 Alternativvurderinger... 12 5. Planprosess og gjennomføring... 13 5.1 Planform... 13 5.2 Organisering og medvirkning... 13 5.3 Fremdrift... 13 Vedlegg - eiendomsoversikt 3

1. Planområdet 1.1 Beliggenhet og planavgrensing Områdets beliggenhet og utstrekning er vist på vedlagte kartskisse. Planområdet er sjønært og vakkert beliggende i Randesund bydel. Området er bygget ut med leiligheter og hytter for kommersiell utleievirksomhet. I tillegg er store arealer regulert til friområder og gjort tilgjengelig for allmenn bruk. Planområdet ligger svakt skrånende mot vest, og har gode solforhold. Atkomst skjer via Kystveien. Området fremstår i det alt vesentlige som ferdig utbygget. Kartutsnitt som viser planområdet. 4

1.2 Eiendomsforhold Liste over eiendommer som berøres av planarbeidet er vedlagt, samt kart som viser parsellene. Oversikt over hjemmelshavere vil bli oppdatert fortløpende på bakgrunn av oversikt fra GAB-registeret. Kartutsnitt som viser berørte parseller 5

2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel Området er i kommuneplanen omtalt som FT4 og angitt som bebyggelse og anlegg - fritidsog turistformål. Områder med dette reguleringsformålet skal benyttes til kommersielle firtidsog turistformål, herunder utleiehytter og leiligheter for utleie til turistformål. Ordinære private fritidsboliger er ikke tillatt. Utsnitt av kommuneplanens arealdel Kommuneplanens satsingsområder er: Byen som drivkraft Byen det er godt å leve i Klimabyen Arealdelens hovedgrep: Prinsippet om samordnet areal- og transportsystem og sikring av grøntstrukturer er overordnet all arealplanlegging i kommunen Boligbygging skal skje innen dagens byggeområder og på Metroaksens forgreninger Kvadraturen skal styrkes ved å tilstrebe mest mulig like konkurransevilkår som Sørlandsparken Kontor, service og publikumskrevende virksomheter legges primært til Kvadraturen, metroaksen og bydelssentrene, handel lokaliseres til Kvadraturen, Sørlandssenteret 6

og bydelssenterne. Det søkes høy utnyttelse i knutepunkter, sentra og langs metroaksen Plasskrevende næring og handel lokaliseres til Sørlandsparken og andre næringsområder Grønne korridorer og marka opprettholdes 2.2 Andre relevante overordnede planer Regionplan for Agder 2020 har satsingsområdene: Klima - høye mål og lave utslipp Det gode liv - Agder for alle Utdanning - verdiskapning bygget på kunnskap Kommunikasjon - de viktige veivalgene Kultur - opplevelser for livet Regionalplan for Kristiansandsregionen 2011-2050 har følgende overordnede mål: Effektivisere transportarbeidet i regionen Effektivisere arealforbruket i regionen Legge til rette for effektiv og sikker transport Styrke kollektivtransporten og gang/sykkeltransporten Legge til rette for god folkehelse Legge til rette for universell utforming og tilgjengelighet for alle Da planen for omregulering av Skudeviga er i strid med overordnet formål vil det i noen grad være aktuelt å skue til eventuelle målsettinger i overordnede planer som kan være relevante. 2.3 Reguleringsmessig status Området er i dag omfattet av reguleringsplan nr 689 Skudeviga gnr/bnr 90/28 og 61 mfl, og er i hovedsak regulert til byggeområde næringsformål/reiseliv og friområde. I tillegg er det regulert inn båtplasser og en større boligtomt langs Kystveien. Området er bygget ut i samsvar med gjeldende regulering og fremstår som ferdig utbygget. 7

Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 05.06.96 8

3. Målsetting for planarbeidet Gjeldende reguleringsplan for Skudeviga ble vedtatt 5.juni 1996. Planen hjemler en utbygging av feriehus for utleie på inntil 6525 m2 BRA, samt en bolig inntil Kystveien på 300 m2 BRA. Eiendommen er å anse som ferdig utbygget, og er i hovedtrekk bygget ut i samsvar med gjeldende plan. Etter vurderinger av lokal terrengtilpasning har enkelte av de frittliggende feriehusene fått en justert plassering ift gjeldende plankart. Det er også foretatt mindre endringer av planen i området rundt småbåthavnen helt i syd. Utleievirksomheten drives i dag som ved at private eiere leier ut sine feriehus og leiligheter iht bestemmelser om utleieplikt ("sale-leaseback"-prinsippet). Det betyr at bruken av bygningene er i samsvar med planens bestemmelser om kommersiell drift som ferieboliger. Enhetene leies ut på både korte og lange kontrakter. Planbestemmelsene tillater ikke fradeling av det enkelte feriehus som eget gårds- og bruksnummer. Siden området ble oppført har eierne av enhetene forholdt seg til bestemmelsene om utleieplikt. Det har imidlertid vært et sterkt ønske om å ha en noe større fleksibilitet i forhold til disponeringen av ferieboligene. Man har derfor varslet kommunen om at man ønsker å omregulere området fra næring til fritidsbolig, da dette gir en større grad av frihet til å disponere fritidsboligeme samtidig som områdets karakter beholdes uendret. Det antas at det fortsatt vil være en betydelig ferieutleievirksomhet i området, og at denne vil kunne fungere godt innenfor rammene av reguleringsformålet fritidsbolig. Det er en klar forutsetning for planarbeidet ikke skal legge til rette for vesentlig fortetting eller videre utbygging av i dag ubebyggede arealer. Planarbeidet vil imidlertid måtte ta stilling til tomteinndeling og eventuelle byggegrenser for den enkelte tomt. Det må også tas stilling til rammer for videreutvikling, påbygg, tilbygg etc på den enkelte tomt/feriebolig. Omregulering av området fra næring til fritidsbolig er i strid med kommuneplanens arealdel. Konsekvensutredningen må derfor utrede hvilke konsekvenser en endring av formålet vil få for de overordnede målsetninger som ligger i kommuneplanen. Utredning av bebyggelse, landskap, naturmangfold osv vil ha mindre plass enn om planen skulle hjemle en større utbygging. Videre vil plassering av skoler og barnehager, fritidstilbud og andre service- og kulturtilbud være underordnet. Viktige temaer blir konsekvenser for trafikk og parkering, næringsutvikling i lokalområdet, strandsoneproblematikk/privatisering og forholdet til øvrig kommunal service som renovasjon, vann-/avløp, vintervedlikehold mm. Kommunen er invitert til å delta aktivt i planprosessen, og vil bidra gjennom hele planarbeidet frem mot endelig planforslag. 9

4. Problemstillinger og utredningsbehov Ortofoto av planområdet 10

Forskrift om konsekvensutredninger legger opp til at planprogrammet skal gi en beskrivelse av planen eller tiltaket og antatte problemstillinger som vil bli belyst og hvilke alternativer som vil bli vurdert. Forslaget skal redegjøre for hvilke forhold som er avklart i overordnet plan og hvilke utredninger som forslås å inngå i planforslag og konsekvensutredning, og hvilke metoder som er benyttet. For reguleringsplaner skal virkningene av planen som helhet inngå ved vurdering av konsekvensene. Det skal redegjøres for hva som skal til for å tilpasse tiltaket til omgivelsene og for å avbøte skader eller ulemper, samt behovet for og forslag til miljøpoppfølgingsprogram med sikte på å overvåke og klargjøre faktiske virkninger av planen eller tiltaket. Forhold som er tilfredsstillende utredet i annen overordnet plan skal ikke utredes på nytt. 4.1 Sosial infrastruktur Det skal vurderes i hvilken grad omregulering har konsekvenser for ulike former for sosial infrastruktur som eldreboliger, sykehjem, boliger for psykisk utviklingshemmede mm. Videre bør det vurderes om det er andre offentlige og/eller almennyttige formål som blir berørt av planen. 4.2 Trafikk - kollektivtrafikk Planen legger ikke til rette for nybygg i særlig omfang, og da det ikke er snakk om ordinær boligbebyggelse vil heller ikke kollektivtrafikkbetjening være et tema. Det skal utredes hvorvidt planen har påvirkning på trafikkmengden og parkeringsbehovet i området. 4.3 Universell utforming Nye tiltak i området vil omfattes av bestemmelser i TEK om universell utforming. Det vil ikke være aktuelt med ytterligere utredning av dette i selve plansaken. 4.4 Støyvurderinger Da planen ikke legger til rette for annen bruk av bygningsmasse og utearealer vil bestemmelsene i TEK ivareta også fremtidige støykrav. 4.5 Teknisk infrastruktur energi og miljø Plansaken vil ikke omfatte endringer i teknisk infrastruktur. Det vil måtte redegjøres for hvilke krav som stilles til renovasjon, vintervedlikehold mm ved endring fra næring til fritidsboliger. 4.6 Barn og unge Konsekvenser for barn og unge skal vurderes i alle plan- og byggesaker. Det vil imidlertid ikke bli endringer i forhold til dagens bruksmuligheter i området. 4.7 Næringsutvikling Planen vil legge til rette for at et næringsområde reguleres til fritidsboliger. Dette vil kunne ha næringspolitiske konsekvenser og vil måtte gjøres rede for i forhold til kommuneplanens intensjoner om sjønære næringsområder. 11

4.8 Grøntstruktur og landskap 4.8.1. Strandsoneproblematikk Planen hjemler bebyggelse og tiltak i 100-metersbeltet. Dette er avklart gjennom gjeldende plan, og det legges heller ikke til rette for ny bebyggelse i særlig grad. Planen skal imidlertid styre behovene for endringer, påbygg, tilbygg mm og dette vil derfor måtte drøftes mhp strandsoneproblematikk. 4.8.2. Biologisk mangfold og fremmede arter Det skal vurderes om det er behov for oppdatert informasjon om plante- og dyrearter i området, slik at det kan vurderes tiltak dersom noe av dette er truede arter, eller arter som av andre årsaker må tas spesielle hensyn til. Eventuelle fremmede arter skal registreres og tiltak for bekjempelse vurderes. 4.8.3. Friluftsliv Da området endrer status fra næring til fritidsbolig skal det utredes hvordan forholdene for dagens friluftsliv påvirkes. 4.9 ROS-analyse Planarbeidet skal følges av en risiko- og sårbarhetsanalyse som vurderer de ulike utfordringer som ligger i området i forhold til risiko og sårbarhet. ROS-analysen gjennomføres med utgangspunkt i kommunens egen sjekkliste for dette, eventuelt supplert med ytterligere vurderingsområder etter behov. 4.10 Alternativvurderinger Planendring skal vurderes opp mot andre alternative arealbruksformål, deriblant 0- alternativet som innebærer at dagens plan videreføres. 12

5. Planprosess og gjennomføring 5.1 Planform Det legges opp til å utarbeide av en detaljreguleringsplan basert på dagens bebyggelsesstruktur og arealbruk, men med den endring at næringsområdene endres til byggeområde fritidsboliger. Planen vil samtidig vise forslag til tomteinndeling for de frittliggende fritidsboligene slik at det etableres et hjemmelsgrunnlag for senere fradeling i enkelttomter. 5.2 Organisering og medvirkning Melding om oppstart av planarbeid vil bli kunngjort i Fædrelandsvennen og kommunens nettside, og samtidig bli sendt berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter i eget brev sammen med forslag til planprogram. Fristen for å sende inn merknader til planprogrammet og gi innspill til planarbeidet settes til 23.desember 2014. Alle mottatte merknader og synspunkt vil bli vurdert og det blir dokumentert hvordan disse blir ivaretatt i planen. Forslag til revidert program, sammen med denne vurderingen og merknader sendes kommunen for endelig fastsetting av planprogrammet. Medvirkning og kontakt med berørte parter vil bli ivaretatt i planprosessen med varsel om oppstart og muligheter for innspill gjennom høringsperioder. I tilknytning til planarbeidet vil det være løpende samråd med kommunen og myndigheter som er identifisert som relevante gjennom planprogrammet og det vil avholdt nødvendige møter. Planen forventes behandlet politisk 1. halvår 2015, og legges deretter ut til høring/ offentlig ettersyn i minimum 6 uker. På dette tidspunkt vil det være anledning til å sende inn merknader og evt. protester før videre politisk behandling. 5.3 Fremdrift Fremdrift vil bli avtalt i egen fremdriftsavtale med kommunen. 13