SAKSFREMLEGG Godkjent av: Saksbehandler: Grethe K. Løvald Arkivsaksnr.: 10/2703 Arkiv: GBNR 40/452, 453 40/452 og 40/453 Privat forslag til reguleringsplan - Detaljregulering Vendelåsen Rådmannen anbefaler bygningsrådet å innby kommunestyret til å fatte slikt v e d t a k: 1. Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for gbnr. 40/452 og 40/453 Vendelåsen, som vist på plankart og bestemmelser datert 23.08.2011. 1. SAMMENDRAG OG KONKLUSJON 1.1. Sakens innhold 1
Saken gjelder detaljregulering av to eiendommer i Vendelåsen på Nesøya til konsentrert boligbygging. Det foreslås 6 boliger fordelt på to sammenkjedete rekker. Bebyggelsen blir liggende på en eksponert åsrygg og det er gjennom gjeldende regulering satt strenge krav til å dempe fjernvirkning og ivareta det spesielle naturmiljøet som finnes her. Adkomst legges fra Søndre vei via Vendelåsen, som er en blindvei med 6 meters reguleringsbredde. 1.2. Rådmannens konklusjon Rådmannen finner forslaget grundig dokumentert og gjennomarbeidet og mener det er akseptabelt i forhold til terrengtilpasning og visuell eksponering. Tomten er vanskelig å bygge ut på en nennsom måte, men det er funnet en god løsning i forhold til hvilken fjernvirkning prosjektet vil gi mot sjøen. På bakgrunn av nabomerknader er husene trukket så langt unna eksistrende boliger i Vendelåsen/Søndre vei som mulig, samtidig som adkomstveien er lagt lavt i terrenget. Følgen blir at mye av kollen husene plasseres på, må sprenges bort. Mot sjøen og naturområdet beholder imidlertid kollen sitt naturlige terreng, slik at rådmannen mener dette kan aksepteres også ut i fra et landskapstilpasningssynspunkt. For øvrig er garasjer lagt under bakken positivt for området og beliggende i en blindvei med kort vei til buss, barnehage, idrettsanlegg og sjøen, vil boligområdet være attraktivt for barnefamilier. Forslaget er i tråd med gjeldende regulering og kommuneplan og rådmannen anbefaler forslaget vedtatt. 2. SAKSOPPLYSNINGER 2.1. Bakgrunn for saken Arkitektfirmaet Halvorsen og Reine har på vegne av grunneier BPA Nesøya AS, sendt inn forslag til detaljregulering for gbnr. 40/ 452 og 40/453 i Vendelåsen. Planområdet er på ca. 7,5 mål og er i 2009 regulert til boligformål og naturvernområde. Bestemmelsene i gjeldende regulering krever en bebyggelsesplan før utbygging. I ny plan- og bygningslov er begrepet bebyggelsesplan forsvunnet og det utarbeides derfor isteden en detaljreguleringsplan som fastsetter byggehøyder, husplasseringer, terrengbearbeiding m.m for dette begrensete området. Foreslått prosjekt viser 6 boenheter i form av 3 og 3 sammenkjedete eneboliger som har hver sin lille tomt, men felles adkomstvei, lekeplass og naturområde. 2.2. Planstatus Eiendommene er avsatt som fremtidig boligområde i kommuneplanen og de nye boligene vil ligge drøyt 100m fra sjøen. Området er allerede regulert og omfattes av reguleringsplanen for Vendla - Østre vei gbnr. 40/259 m.fl. fra 24.03.09. Adkomstveien Vendelåsen inngår i reguleringsplanen for DNB-området fra 2002. I 2007 ble det gjort mindre vesentlig endring av adkomstveien frem til planområdet. Den østlige delen av Vendelåsen ble endret fra gang-/sykkelvei til kjørevei med 6 meter regulert bredde og med adkomstpiler inn til eiendom 40/453. I plankartet er eiendommene avsatt til boligområde og til spesialområde naturvernområde. I henhold til reguleringsbestemmelsene 4.8 kan det tillates feltutbygging på denne eiendommen i form av rekke- eller kjedehus, men det må utarbeides bebyggelsesplan. Bestemmelsene sier videre: Det skal ved utarbeidelse av bebyggelsesplan, legges særlig vekt på tilpasning til eksisterende terreng og vegetasjon. Bebyggelsen skal ha minst mulig eksponering mot sjøen. Bebyggelsen skal gis en struktur og form som følger terrenget og fremstår som tilbaketrukket og dempet i uttykket. Farger og materialbruk skal harmonere med vegetasjon og naturfarger på stedet for å dempe fjernvirkningen av bebyggelsen. 2
For øvrig skal utbyggingen følge de samme rammer mht utnyttelse, gesimshøyde og utforming som øvrig bebyggelse ( 4.8). I bestemmelsene er BYA fastsatt til 16 % av tomtens nettoareal (tomtens nettoareal = areal avsatt til boligformål i reguleringsplanen). Gesimshøyde tillates inntil 5 m, beregnet etter TEK. Gesimshøyde skal ikke på noe punkt overstige 6 m fra ferdig planert terreng. På tomt 1 skal gesimshøyden mot sjøen begrenses til maksimalt 4 m beregnet etter TEK, og ikke på noe punkt overstige 4,5 m fra ferdig planert terreng ( 4.2) Bebyggelsen kan ha saltak med takvinkel ikke større enn 40 grader og det tillates 1 ark. Ca. 3 dekar sydvest på tomten er regulert til spesialområde naturvern. Det er ikke tillatt med inngrep eller hogst i dette området. Parsellen SN1 kan ikke deles i nye parseller eller tas i bruk i strid med formålet. For øvrig befester 4.6 at det for alle større tiltak skal foreligge utomhusplan og dokumentasjon av tiltakets fjernvirkning, herunder oppriss av fasader, samt redegjørelse for tiltakets estetiske og arkitektoniske forutsetninger. Reguleringsbestemmelsene krever at skole- og barnehagekapasiteten er tilfredsstillende før igangsettingstillatelse gis for to hovedbruksenheter eller mer. 2.3. Beskrivelse av planforslaget Planområdet består av to eiendommer 40/453 og 40/452 som eies av BPA Nesøya AS. Eiendommene ligger på toppen av Vendelåsen med fint utsyn både mot Vendelsundet og nordover mot Nesøytjern. Det grenser til nylig utbygd boligfelt, DNB-eiendommen i nord. Planforslaget tilrettlegger for totalt 6 boliger fordelt på to rekker, kjedet rekkhus à tre enheter. Adkomst er planlagt via Søndrevei og Vendelåsen. Vendelåsen fører i dag frem til planområdet i vest, til gbnr. 40/453. I planforslaget er denne veien forelått forlenget langs nordenden av de to eiendommene, frem til enden av 40/452 og skal også fungere som adkomstvei for naboeiendommen i øst (40/363) ved fremtidig utbygging. Adkomstveien er gitt veistandard B1 (dimensjonert for 20 bruksenheter). I dag er det 5 eksisterende boliger som har regulert adkomst til denne veien. Hver av de 6 nye boligene i detaljreguleringen vil få adkomst inn fra Vendelåsen til hver sin garasje under bakken. BYA er 16 % av netto tomteareal i gjeldende regulering, slik den planen forutsetter. Bebyggelsen er utformet med to hovedplan pluss ett tilbaketrukket takvolum. Bebyggelsen har adkomst fra gårdsplass. Parkering er anlagt som parkeringskjeller under terreng, med terrasse over. Parkering under terreng medregnes ikke i BYA, da parkeringskjeller kun vil få én synlig fasade. Når det gjelder byggehøydene i gjeldene regulering, er disse nå foreslått avveket fordi man har endret takform fra saltak til pulttak. De maksimale hushøyder forandres ikke, men gesimshøyden ihht til teknisk forskrift, blir høyere. Utarbeidete illustrasjoner se vedlegg 6 Snitt B1- saltak/pulttak viser på en god måte hvordan foreslåtte hus med pulttak, som har et tilbaketrukket volum på toppen med gesimshøyde 8,2 meter, blir lavere og mindre ruvende enn hus med saltak og gesimshøyde opp til 6 meter (som er innenfor gjeldende regulering). Mot sjøen vil bebyggelsen fremstå med en hovedgesims en etasje over kollen og med en tilbaketrukket 2.etasje i form av en takstue. Hovedgesimsen holder seg innenfor gjeldende regulering, mens gesimsen på inntrukket takstue blir litt lavere enn mønehøyden ville blitt på saltakshus. Takstuen oppfattes i tillegg som lettere enn de store saltaksflatene. Takterrasser utenfor takstuen på begge sider vil også gi gode uteoppholdsarealer for beboerne. Det er avsatt 30 m2 pr boenhet til felles lekeareal i et område plassert midt i mellom og bak de to rekkene med bebyggelse. Dette er noe mer enn minstekravet på 25m2 pr. bolig. I det arealet som er regulert til lekeareal inngår også felles uteoppholdsareal på 640m2, også dette er noe mer enn kravet på 80 m2 pr.bolig. Det siste er grøntområder uten spesielt innhold. I tillegg blir det et stort grøntområde i den sørlige delen av planområdet. Dette er naturvernområde i gjeldende regulering og 3
reguleringsformålet blir videreført i detaljreguleringen. Bakgrunnen for formålet er biologiske registreringer som har avdekket en truet insektsart; lakrismjeltmøll. Selv om naturvernområdet ligger i en bratt skråning og ikke er noe typisk lek/oppholdsområde, vil det kunne gi gode grøntopplevelser for beboerne i form av vakre trær, renere luft og dyreliv. Iht. gjeldende reguleringsbestemmelser er det ikke tillatt med inngrep eller hogst i naturvernområdet. Dette er viderført i detaljreguleringen. Det er også tatt med et punkt i bestemmelsene som sier at naturvernområdet skal sikres fysisk i anleggsperioden. 3. KUNNGJØRING OG TIDLIGERE BEHANDLING I UTVALG 3.1. Varsling Planarbeidet ble varslet i mars 2010. Det kom inn 18 uttalelser til varselet, hvorav 14 fra naboer og privatpersoner, herunder vellet og en huseierforening. Alle uttalelser er sammenfattet og kommentert av rådmannen i vedlegg 3. 3.2. Offentlig ettersyn Planen ble 1.gangs behandlet på delegert myndighet og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 15.11.10 05.01.11. Det kom inn 7 merknader til høringen. Årsaken til at det kom færre merknader til høringen enn varslingen, beror antagelig på at forslaget allerede var veldig detaljert da det ble varslet. De fleste naboer kom derfor med spørsmål og betenkeligheter i varslingsrunden og fikk svar gjennom førstegangsbehandlingen. Merknadene er gjengitt og kommentert av rådmannen i vedlegg 4. 3.3 Behandling i bygningsrådet Ved 2. gangs behandling av planforslaget i bygningsrådet 30.03.11, kom det frem en del motforestillinger mot planforslaget. Bygningsrådet var også på befaring på stedet. Medlemmene i bygningsrådet var ikke fornøyde med de fremlagte illustrasjoner og ønsket seg et mindre dominerende prosjekt der blant annet bygg og adkomstvei ble senket av hensyn til naboene. Planforslaget ble derfor sendt i retur med slikt enstemmig vedtak: Saken utsettes. Administrasjonen bes vurdere bygningsrådets anførsler. Forslaget ble så omarbeidet, først og fremst med tanke på veihøyde, adkomstløsning til den enkelte tomt og takform. Endringene gir mindre ruvende bygg, men fører til at maks.grense for den formelle gesimshøyden må økes i bestemmelsene. Det endrete planforslaget ble sendt på ny høring til nærmeste naboer og kommentarer fra naboene er gjengitt og kommentert i vedlegg 4 sammen med tidligere innspill. Forslaget ble på nytt forelagt bygningsrådet 15.06.11. Fortsatt var det misnøye med lekearealet, både når det gjaldt størrelse, topografi og sikring, samt at man ønsket en forsikring om at Vendelåsen frem til området måtte være opparbeidet i henhold til gjeldende krav. Det ble også påpekt at det burde være 4 meter mellom terrenginngrep i lekeområdet og naturområdet. Forslaget ble igjen sendt tilbake til rådmannen for ytterligere bearbeiding med følgende enstemmige vedtak: Saken utsettes og sendes tilbake til administrasjonen for vurdering av de fremkomne momenter. I oversendelsen fra bygningsrådet står det følgende: Torkildsen, AP: Med bakgrunn i mulighet for praktisk gjennomføring av reguleringsplan uten å bryte reguleringsbestemmelsene, endres plasering av lekeplassen i henhold till intensjonen i veileder ved regulering av områder med grønne reguleringsformål (ajourført 11. januar 2005) til minimum 4 meter fra grensen til spesialområde SN1. 4
Følgende foreslås som pkt. 5.3 i reguleringsbestemmelsene: Det settes opp et sikringsgjerde på toppen av skråningen mot naturareal. Bergsaker, V, : Tilgjengelig lekeareal forutsettes utvidet til å dekke kommunens norm på 80 m2 pr. leilighet Jensen, H: Ny bestemmelse under 3:i reguleringsbestemmelsene: Før igangsettelsestillatelse gis skal eksisterende adkomstvei fra Søndre vei og frem til planområdet være opparbeidet i regulert stand, inklusiv estetisk tilpasset sikring mot ras. Bygningsrådets anmerkninger er fulgt opp i foreliggende planforslag på følgende måte : -Området avsatt til lek er på 30m2 pr. bolig og er nå flyttet 4 m fra naturområde, samtidig som det er trukket noe inn mellom husene. Arealet er senket i forhold til opprinnelig terreng, noe som gjør at man får en enkel tilkomst fra gatesiden og gjennom området, og at skråningen mot naturområdet blir forholdsvis slak. Det blir nye bestemmelser for lekearealet med følgende innhold: Det monteres gjerde på toppen av skråningen mellom lekeplass og naturområdet, det plantes busker i skråningen mellom lekeplass og naturområdet, terrenget på lekeplassen skal ikke være brattere enn 1:20. -Ny rekkefølgebestemmelse om Vendelåsen: Før igangsettingstillatelse for BK1 og BK2 gis, skal eksisterende adkomstvei fra Søndre vei og frem til planområdet være opparbeidet i regulert stand, inklusiv estetisk tilpasset sikring mot ras. 4. RÅDMANNENS VURDERING 4.1. Estetiske og miljømessige konsekvenser Bakgrunnen for kravet om bebyggelsesplan i reguleringsplanen, er områdets sårbarhet med tanke på eksponering og naturverdier. Disse synes å være sikret gjennom innsendt detaljreguleringsplan. Innsendt planforslag er innenfor maks. utnyttelsesgrad på 16% (tilsvarer 22 % av netto tomt i ny regulering) og de reelle høyder er også innenfor gjeldende regulering selv om gesimshøydene blir overskredet. Bestemmelsene skal sikre et mest mulig dempet uttykk på prosjektet i form av farger og materialer tilpasset omgivelsene. Garasjeanlegg under bakken er positivt estetisk sett, men dette vil medføre store utsprengninger av terrenget og noen høye murer. Forslaget som nå foreligger er etter rådmannens mening bedre estetisk løst enn det forrige som bygningsrådet behandlet. Mot sjøen er prosjektet knapt synlig på grunn av all den høye vegetasjonen i naturvernområdet på sydsiden, som ikke vil tillates fjernet (se vedlegg 5 - fotomontasje E). Fasadene mot nord er dempet og takflatene er mindre dominerende. Ankepunktet om at så mye av kollen må sprenges bort er ikke negativt estetisk sett, men medfører et stort masseoverskudd som må bortkjøres og er således uheldig miljømessig sett. Rådmannen ser imidlertid at det på grunn av gitt topografi er vanskelig å finne andre løsninger der forholdet til dempet eksponering mot sjøen, tilfredsstillende utnyttelse av tomtene og forhold til naboer på begge sider ivaretas på en like god måte. Når det gjelder naturområdet, vil det vesentlige være å sikre vegetasjonen, først og fremst pga kalkfuruskog og en insektsart som er av nasjonal verdi, men også for å dempe inntykket av prosjektet fra Vendelsundet. Området er spesielt utsatt i anleggsfasen og det er derfor forelått en bestemmelse om fysisk sikring av området i denne fasen. På den regulerte byggetomten står det i dag bare et tre (furu) med stammeomkrets over 80 cm. Dette treet var opprinnelig foreslått regulert til bevaring, men er etter omarbeidelse av prosjektet, der mye av kollen må sprenges vekk, ikke mulig å ta vare på. 5
Boligene fremstår på tross av den eksponerte beliggenheten på toppen av en åsrygg, med et dempet uttrykk. selv om bebyggelsen vil overskride maks. gesimshøyder gitt i gjeldende plan, vil de nye reguleringsbestemmelsene sikre at man totalt sett får en lavere makshøyde på bebyggelsen enn hva det gis muligheter for i gjeldende plan. Planen tilfredsstiller hensyn til naboområdene ved at bebyggelsen trekkes lenger unna eksisterende boliger på nordsiden enn først foreslått, adkomstveien senkes og det legges inn et større sideareal langs veien mot naboene. Fasadene mot Vendelåsen er senket og trapper som eneste adkomstmulighet er unngått. 4.2. Konsekvenser for barn og unge Størrelsen på felles uteoppholdsareal er nå i samsvar med kommuneplanens krav på minst 80 m2 pr. bolig. Felles lekeareal tilfredsstiller kravet om minst 25m2 pr.bolig og har en sentral plassering på tomten som gir god tilgjengelighet fra både den enkelte hage og fra felles adkomstvei. Arronderingen av lekearealet er ikke ideell når det gjelder form, men utformingen er bedre enn i tidligere forslag da det hadde store høydeforskjeller. Nå har lekearealet en maks stigning på 1:20 og en støttemur på litt under en meter med gjerde på toppen avslutter lekeplassen mot skråningen nedenfor. Positivt for barn og unge er beliggenheten langt inn i en blindvei, noe som også kan gi leke-muligheter for større barn på veiarealene. For øvrig ligger forskjellige typer idrettsanlegg og barnehage i gangavstand og det er kort vei til sjø og bademuligheter. 4.3. Risiko- og sårbarhetsvurdering ROS-analyse, datert 04.06.2010 har avdekket følgende: Sårbar flora, kalkfuruskog: Denne er sikret ved at det reguleres til naturområde med strenge bestemmelser. Sårbar fauna: Lakrismjeltsekkmøllens leveområde sikres gjennom reguleringsformål og strenge reguleringsbestemmelser. Ulykker ved gjennomføring av anlegg: Det må gjennomføres HMS-dokumentasjon i forbindelse med byggearbeider, men anleggsplassen er ikke spesielt utsatt da det er god tilgjengelighet. 4.4. Universell utforming Området har en topografi som vanskeliggjør universell utforming. Arealene er ikke store nok til at hver boligs hovedfunksjoner kan legges på ett plan, men innvendige trapper gjøres brede nok til at det kan monteres trappeheis. Utvendig er det nå ikke nødvendig med trapper til inngangsdør. 4.4. Energi og klima Det er foreløpig ikke lagt opp til spesielle energiløsninger. Det er bussrute i Søndre vei ca 100 m unna. 4.5. Helhetsforankring Forslaget tilpasser seg kommuneplanens føringer og reguleringen av den opprinnelige DNB-tomten. Lars Bjerke Rådmann 6
Vedlegg : 1. Forslag til detaljregulering, plankart datert 23.08.11 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 23.08.11 3. Resyme av innkomne mernader til varslingen med rådmannens kommentar. 4. Resymé av innkomne merknader til høringsforslaget med rådmannens kommentar. 5. Illustrasjoner : A- snitt B1gjennom nabo-adkomstvei-nytt bygg/åskam B- snitt B2 gjennom nabo-adkomstvei-nytt bygg/åskam C- 3D-illustrasjon av lekeplass D1- Fotomontasje sett fra Søndre vei-perspektiv 1 D2- Fotomontasje sett fra Søndre vei-perspektiv 2 E Fotomontasje sett fra sjøen- Med trær - uten trær F1 Veiprofiler F2- Plan vei H- Illustrasjonsplan I- Illustrasjon av lekeplass datert 19.08.11. Kun elektronisk tilknyttet: 6. - Snitt B1-saltak/pulttak, illustrasjon av høydeforskjeller 7. - Forslagsstillers planbeskrivelse med illustrasjoner datert 10.05.11 8.- ROS-analyse skjema 9. - Alle merknader til varselet 10.A - Alle merknader til høringsforslaget 10.B - Merknader til ny begrenset høring 11. Oppriss av fasader mot nord og sør, tidligere og aktuelt prosjekt 7