Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/737 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 19.08.2013 A-sak. Offentlig ettersyn- Reguleringsplan for Hovtun Saksnr Utvalg Møtedato 70/13 Planutvalget 15.10.2013 Saksprotokoll i Planutvalget - 15.10.2013 Behandling: Trond Røed fremmet slikt omforent forslag: Planutvalget ber om at reguleringsplanen omarbeides før den legges ut på høring. Spesielle forhold som må vektlegges: Gang- og sykkelveien bør tas ut, evt flyttes fra alleen Trærne i Prestegårdsalleen forsterkes og sikres bedre Falnestøtten skal flyttes til 1000-årsstedet Det kan tillates næring dersom dette er forenlig med boligbruken Støykravet søkes innarbeidet i bygget Innkjøringen søkes innarbeidet i eiendommens sør-vestre hjørne Det legges krav på tiltakshaver om utarbeidelse av 1000-årssted Forslagsstiller bes også om å gå i dialog med kommunen for å ivareta også kommunens og kirkens fremtidige behov. Trond Røeds omforente forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Planutvalget ber om at reguleringsplanen omarbeides før den legges ut på høring. Spesielle forhold som må vektlegges: Gang- og sykkelveien bør tas ut, evt flyttes fra alleen Trærne i Prestegårdsalleen forsterkes og sikres bedre Falnestøtten skal flyttes til 1000-årsstedet Det kan tillates næring dersom dette er forenlig med boligbruken Støykravet søkes innarbeidet i bygget Innkjøringen søkes innarbeidet i eiendommens sør-vestre hjørne
Det legges krav på tiltakshaver om utarbeidelse av 1000-årssted Forslagsstiller bes også om å gå i dialog med kommunen for å ivareta også kommunens og kirkens fremtidige behov. Innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljregulering for Hovtun med tilhørende bestemmelser, sist revidert 18.09.2013. Vedlegg: - Plankart - Bestemmelser Utrykt vedlegg: - Planbeskrivelse http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_0628/gl_planarkiv.aspx?planid=7022 Sammendrag: Hurum Eiendomsselskap AS har fremmet forslag til detaljregulering for Hovtun. Planforslaget er utarbeidet av Konsulent Hartmann Arkitekter AS. Gjennom planforslaget legges til rette for nytt bygg i tillegg til bevaring av eksisterende bygg på Hovtun. Planen legger til rette for omdisponering fra offentlig formål til kombinert formål; bolig/forretning/kontor. Etter vurdering av planforslaget i forhold til overordnede planer og kommuneplanens intensjoner knyttet til utvikling av området, anbefaler rådmannen at planutvalget vedtar å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn: Konsulent Hartmann Arkitekter AS har på vegne av Hurum Eiendomsselskap AS fremmet forslag til detaljregulering for Hovtun. Hensikten bak reguleringsplanen er ny bruk for kommunehuset Hovtun som er fraflyttet i forbindelse med samlokalisering av flere av kommunens virksomheter i Sætre. Eiendommen Hovtun er i kommuneplanen avsatt til offentlig bebyggelse. Ny regulering skal sikre eksisterende verneverdig bebyggelse, legge til rette for moderat utbygging og utvikling av den kommunale eiendommen. Planen legger til rette for fleksibelt formål; bolig/ kontor med mulighet noe forretning. På bakgrunn av at omreguleringen til bolig/forretning ikke er i samsvar kommuneplanens bruksformål for eiendommen ble planforslaget vurdert i h t plan- og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger. Plan- og bygningslovens 4-2 sier at: for reguleringsplaner som kan får vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse konsekvensutredning av planens virkninger for miljø og samfunn. Forskrift om konsekvensutredning beskriver hvilke planer og tiltak som skal konsekvensutredes.
Etter vurdering av relevante planfaglige temaer har forslagstiller konkludert med at planen for Hovtun ikke utløser krav om konsekvensutredning. Hovedbygningen på eiendommen er registrert som verneverdig bygg i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Planområdet er del av Kulturmiljø i kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Hurum kommune. Området vurderes som å ha ekstra høy verdi både vurdert som forhistorie, nyere tid og samlet verdi. Planen vil i følge forslagstiller sikre eksisterende verneverdig bebyggelse og vegetasjon. Bestemmelser til planen som sikrer viktige forhold for å ivareta stedets kulturmiljø og bebyggelse er utarbeidet som del av planforslaget. Ny bebyggelse søkes plassert og utformet med sterkt hensyn til viktige forhold for stedets kulturminne. For å ivareta områdets kulturminneverdi er det er lagt inn et samarbeid med Norsk Institutt for Kulturminneforskning (NIKU) som vil være rådgivere på fagfeltet. NIKU har utarbeidet bidrag til kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Hurum Kommune. På bakgrunn av høringsinnspill og NIKUs vurdering er planforslaget endret. Merknadene er fulgt opp ved at planområdet er redusert, det nordre del av jordet er tatt ut av planen og foreslått ny bebyggelse er komprimert slik at rommelighet rundt kirken sikres. I forbindelse med parkeringsmulighet for besøkende til kirken er ca. 20 plasser + en HC plass trukket nærmere byggeområdet. Det reguleres en vegetasjonsskjerm som rammer inn parkeringsplassen og sikrer at utsynet fa kirken ikke preges av ny parkeringsplass. For å sikre trygg tilgjengelighet til området avsettes arealer for gang/ sykkelvei langs Prestegårdsalléen. Trær i alléen innenfor planområdet reguleres til bevaring. Minnesmerke over falne i krigen kan flyttes til innkjøringen til parkeringsplassen og 1000- års sten kan nedfelles i område avsatt for annet veigrunn grøntareal slik at offentlig tilgjengelighet sikres. Eksisterende bevaringsverdig bebyggelse reguleres til bevaring. Sidebygning posthuset som ikke er verneverdi, foreslås fjernet. Det legges til rette for utbygging med maks 300 m2 grunnflate i to etasjer med mulighet for loft og kjeller, begrenset i høyde av nordligste fløy på Hovtun. Det legges også til rette for tilhørende garasjer, boder og bygg for renovasjon. Det foreslås i hovedsak følgende formål: -Byggeområde for bolig/ forretning/ kontor (tjenesteyting) -Kjørevei, gang/sykkelvei og annen veigrunn grøntareal -Parkeringsplass -Vegetasjonsskjerm -Hensynssone rundt eksisterende bebyggelse -Bevaring eksisterende trær.
Illustrasjonsplan Planforslaget ble drøftet med kommunen i oppstartsmøte 16.03.12. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 03.05.2012. Varsling av planarbeidet ble annonsert i Røyken og Hurum avis 08.05.2011 og kommunens nettside 02.05.2012. I forbindelse med varsling av planarbeidet har det kommet uttalelser fra berørte parter og offentlige myndigheter. Uttalelsene er referert og kommentert av forslagstiller. Som følge av innkomne merknader er planområdet redusert og foreslått bebyggelse komprimert. Foreslått parkering til kirken er trukket nærmere byggeområdet. For utdypende saksframstilling vises til forslagstillers presentasjon av forslaget i planbeskrivelsen som er vedlagt. Rådmannens vurdering: Innledningsvis viser rådmannen til at planområdet er redusert i forhold til den opprinnelige avgrensingen som er varslet ved igangsetting av planarbeidet. Etter innspill fra berørte parter og naboer ble den nordlige delen av eiendommen, vis a vis kirken tatt ut av planen. Rådmannen er av den oppfatning at den valgte løsning og de konsekvenser som planen kan ha er tilfredsstillende belyst og utredet av forslagstiller. Innsendt planmateriale oppfyller de tekniske krav som kommunen stiller ved offentlig ettersyn. Planforslaget bør for øvrig vurderes i forhold til overordnede planer og føringer som følger: Kommuneplanens arealdel:
Foreslått bruksformål bolig/forretning i planen er ikke samsvar med kommuneplanens arealdel hvor eiendommen er avsatt til offentlig formål. Det bemerkes at bruken av eiendommen til offentlig formål allerede er opphørt og tilrettelegging for ny bruk vil etter rådmannens skjønn være en viktig forutsetning for å kunne videreutvikle eiendommen uten å skape konflikt med kommuneplanens føringer for området. Rådmannen er av den oppfatning at foreslått kombinert formål bolig/forretning/kontor vil forsterke bomiljøet. Utbygging av leiligheter vil supplere boligtypene og skape variasjon i boligtilbud på Klokkarstua. Samtidig åpner planen for mindre forretning/servering som kan være med å danne grunnlag for utvikling av Klokkarstua som et nærsenter. Området har ellers tilfredsstillende skole- og barnehagekapasitet samt god infrastruktur som sikrer at utviklingen skal skje slik den er ønsket i kommuneplan for Hurum kommune, vedtatt 13.02.2007. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer Det er knyttet sterke verneinteresser til både bygningen og miljøet rundt, inkludert Kirken. Planlagt bebyggelse vil medføre at område med verneverdig interesse reduseres noe i areal. Samtidig er bevaringsspørsmålet ivaretatt ved at tomten rundt hovedbygning Hovtun er regulert til hensynsone bevaring. Trær i alléen innenfor planområdet reguleres til bevaring. Rådmannen er positiv til at minnesmerke over falne i siste verdenskrig som er del av stedets kulturhistorie er hensynstatt i planprosessen ved at det er avsatt et mindre parkareal hvor minnet kan gjenreises. Stedet skal også kunne videreføres som kommunens 1000- års sted, og stenen kan flyttes til parken. Rådmannen vurderer det som positivt at areal for bebyggelse kun i liten grad strekker seg nord for eksisterende bebyggelse på eiendommen. En slik løsning vil medføre at bebyggelsen komprimeres og begrenses i forhold til det åpne landskapet som sammen med kirken danner områdets natur og kulturmiljø. For å sikre at byggetiltak ivaretar hensyn til bevaring er det lagt inn bestemmelser som krever at alle søknader som berører verneverdig bebyggelse forelegges fylkeskommunen før tillatelsen gis. Automatisk fredete kulturminner: Arkeologisk registrering, er gjennomført. Det ble funnet en kokegrop, et ildsted og bunnen av et ildsted. Funnmengden er relativt lav i forhold til at området ble antatt å ha svært stort potensiale for funn. Før planen kan vedtas må det søkes om tillatelse til å gjøre inngrep i de automatiske fredede kulturminnene som er registrert inne i planområdet, fylkeskommunen sender søknad til Riksantikvaren når saken ligger til offentlig ettersyn. Retningslinjer for areal- og transportplanlegging Planforslaget oppfyller hovedmålet i retningslinjer for areal- og transportplanlegging ved at det gjennomføres en utbygging som er tilgjengelig med kollektiv trafikk. Det er bussforbindelse som knytter planområdet til Tofte, Sætre og Drammen. Fra Åsheimterminalen som ligger med kun 500 meters gangavstand fra Hovtun går det direktebuss uten bytte ca annenhver time til Drammen og til Sætre hver time. Retningslinjer for barn og unges interesser i planlegging: Planen tilrettelegger for gangforbindelse ved at det reguleres inn sammenhengende gang- og sykkelvei som knytter planområdet til busslomme ved fylkesveien. Etter bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel skal det avsettes minimum 50 m² til nærlekeplass. Dette synes ivaretatt gjennom krav om en lekeplass på minst 25m² pr bolig som skal opparbeides innenfor planområdet og være beskyttet mot støy. Planforslaget legger betydelig vekt på å opparbeide tilfredsstillende oppholdsarealer da det stilles krav om at hver bolig skal dokumentere et uteoppholdsareal på 100m2.
Støyproblematikk: Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene etter T-1442 «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging». Det er gjort støyberegninger som viser at deler av eksisterende bygg blir utsatt for støy fra Fv.189. Konklusjonen er at denne delen av bebyggelsen ikke bør benyttes til boliger, men til kontor eller forretning. Eventuelt kan det være behov for etterisolering av fasadene for å nå gjeldende lydkrav til kontor. Utforming og estetikk Et viktig prinsipp er å bevare siktlinjer og visuelle opplevelser av kirken. For å unngå å skape visuelle ulemper må ny bebyggelse underordne seg eksisterende når det gjelder høyde og formuttrykk. Dette er dokumentert ved at forslagstiller har lagt fram 3D- modeller som viser planlagt bygg i forhold til eksisterende bygg Hovtun og siktlinjer mot Kirken.(se planbeskrivelsen). For å styre ny bebyggelse foreslås byggegrenser som tar hensyn til siktlinjer og romdannelser på stedet. Det er lagt inn tilfredsstillende bestemmelser om at høyde på planlagt bygg begrenses til maksimal mønehøyde tilsvarende nordfløyen på eksisterende bebyggelse. Rådmannen er av den oppfatning at bebyggelsen, volum og høyder, vil fremstå forsonende med dagens bebyggelse på Hovtun. Parkering Det er stilt minimumskrav om parkering i planen. Rådmannen ser at i tillegg til plassene som kreves innenfor området er det lagt til rette for en sambruk med 20 parkeringsplasser nord for Hovtun som avsettes for besøkende til kirken. For bolig kreves 1 garasjeplass pr. bolig og 0,5 plasser på terreng. For kontor/ forretning kreves minimum 1 plass pr. 50 m2 nettoareal. Planen har minst 3 HC parkeringsplasser er innarbeidet. Det er positivt at planen åpner for at det avsettes arealer for sykkelparkeringsplasser både for boliger og kontor/forretning. Universell utforming Det er lagt inn bestemmelser som sikrer at minst 50% boligene utformes etter prinsippene om universell utforming. For øvrig er planområdet relativt flatt, noe som gjør det lett tilgjengelig å oppnå maksstigning 1:20 for gang- og sykkelvei, uteområder og trinnfri atkomst til ny bebyggelse. Planforslagets konsekvenser i forhold til landskap, verneinteresser, trafikkforhold, miljøfaglig forhold, estetikk, sosial og teknisk infrastruktur er godt utredet, og det foreligger etter rådmannens vurdering grunnlag for at planen legges ut til offentlig ettersyn. På bakgrunn av vurderinger ovenfor tilrås planutvalget å legge planen ut til offentlig ettersyn.