Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/915-52 Arknr.: PLA 201305 Saksbehandler: Ingeborg Austreng BEHANDLING: SAKNR. DATO Rådet for likestilling av funksjonshemmede 1/14 13.01.2014 Plan og byggesaksutvalget 1/14 14.01.2014 Kommunestyret 2/14 05.02.2014 DETALJREGULERING VARDÅSEN BARNEHAGE Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering med bestemmelser for del av Vardåsen, datert 29.05.13, sist revidert 13.12.13. Ingress/hovedbudskap: Ski kommune har utarbeidet en detaljreguleringsplan for del av Vardåsen. Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer 132/163, 132/173, 131/110, og del av 118/1. Hensikten med planen er å tilrettelegge for en fem-avdelings barnehage for 109 barn, og å regulere eiendom 132/173 i samsvar med faktisk bruk samt å vurdere en utvidelse av boligområdet mot øst. Område for barnehageformål er flyttet mot øst i forhold til det som er vist i kommuneplanens arealdel. Areal avsatt til barnehage tilsvarer ca. 6 daa og barnehagen vil ha et bruksareal på ca 1000 m2. På bakgrunn av innkomne merknader ved varsling ble planområdet noe justert i forhold til arealet det ble varslet oppstart for, og etter en samlet vurdering legges det ikke til rette for utvidelse av boligområdet.
2 Saksopplysninger: Ski kommune har kjøpt tidligere sykehusboliger og sykehusets barnehage nord på regulert sykehustomt. I kommuneplan 2011-2022 beskrives en utvidelse av eksisterende barnehage til en fem-avdelings barnehage. Prosjektet inngår i Ski kommunes budsjett- og handlingsplan 2013-2016 vedtatt i kommunestyret 12.12.12. Dette gir behov for ny regulering av området. Hensikten med planleggingen er derfor å tilrettelegge for en fem-avdelings barnehage og å regulere boligområdet i samsvar med dagens bruk. Boligområdet er i gjeldende plan regulert til offentlig formål. Det har også vært vurdert om man kan utvide boligområdet noe mot øst. Det foreslås at område for barnehage flyttes mot øst i forhold til det som er vist i kommuneplanen. Dette har hovedsakelig bakgrunn i støy fra Langhusveien og jernbanelinja og at man unngår å måtte legge om eksisterende tursti. Ski kommune har ervervet ca 7 daa til offentlig formål (barnehage og grønststruktur). Det er en forutsetning for ervervet at området benyttes til offentlig formål, og dersom det senere blir regulert til bolig har den tidligere grunneieren rett på en reforhandling av avtalen. Naboer og andre berørte parter har blitt varslet om planarbeidet både ved oppstart og ved offentlig ettersyn av planen. Både varsel om planoppstart og offentlig ettersyn har vært kunngjort i Østlandets blad og på Ski kommunes hjemmeside. Det kom inn fem merknader ved offentlig ettersyn. På bakgrunn av informasjonsinnhenting, innspill og faglige vurderinger har administrasjonen utarbeidet vedlagte forslag til reguleringsplan. De konkrete vurderingene som er gjort i arbeidet fremgår av den vedlagte planbeskrivelsen. Beskrivelse av planområdet og eksisterende virksomhet: Planområdet er totalt 16.8 daa. Planområdet ligger nord for Ski sykehus og grenser til et jordbruksområde i nord. Området i nord er også et viktig friluftsområde med mange brukergrupper og rik historie, og benyttes blant annet av Ski ungdomsskole til naturfag og kroppsøving. Planområdet inngår sammen med store deler av Ski tettsted i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Nord for planområdet ligger en lysløype og vest for foreslått barnehage går en tursti som gir tilgang til områdene i nord. Nærområdet for øvrig består av småhusbebyggelse i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Vardåsen barnehage har tidligere vært barnehage for Ski sykehus. Den er i dag en kommunal barnehage med to avdelinger og 32 plasser. Dagens barnehagetomt er 1.4 daa. Boligområdet ble oppført som boliger for de ansatte ved Ski sykehus. Området består av flerfamiliehus i to etasjer. Bygningene er organisert rundt et gatetun med parkering i fellesanlegg. Ski kommune har kjøpt boligområdet for utleie. Beskrivelse av planforslaget: Planområdet er totalt på 16.8 daa og omfatter gårds- og bruksnummer 132/163, 132/173, og deler av 131/110 og 118/1 samt tilliggende veiareal. Arealet innenfor planområdet foreslås avsatt til barnehage (6 daa), parkeringsplasser, veg, tursti og konsentrert småhusbebyggelse.
3 Barnehage Eksisterende barnehagebygg er i dårlig teknisk stand og forutsettes revet. Dagens barnehagetomt foreslås benyttet til parkering. Utenom barnehagens åpningstider kan denne benyttes som gjesteparkering for kommunens boliger og for brukere av friluftsområdet. Område foreslått til barnehage er på 6 daa. Det foreslås en vegetasjonsskjerm mot boligområdet som inngår i barnehagens tomt. Det foreslås bestemmelser som begrenser gesims- og mønehøyden til henholdsvis maksimalt 3.5 og 6 meter for å ta hensyn til kulturlandskapet og av hensyn til Varden i nordøst som kulturminne og landskapselement. Maksimal utnyttingsgrad foreslås satt til 30 % BYA. Det skal avsettes tilstrekkelig areal til ca 40 bilparkeringsplasser. Boligområdet Gjeldende regulering er offentlig formål og tillater en relativt høy utnyttingsgrad (0,5) og mønehøyde opp til 11 meter. Området foreslås regulert til boligformål med bestemmelser tilpasset eksisterende bebyggelse og volum. Byggegrense mot øst foreslås lagt i eiendomsgrense mellom 132/173 og 131/110. Dette medfører at det ikke kan bygges boliger på eiendom 131/110, men arealet kan benyttes til uteareal eller til mindre tiltak som tillates oppført utenfor byggegrensene. Parkering skal skje i garasjeanlegg og på plasser på terreng. Gjesteparkering kan skje på barnehagens parkeringsplass utenfor barnehagens åpningstid. Området som i gjeldende plan er avsatt til landbruk øst for boligområdet opprettholdes og omfattes ikke av planforslaget. Krav til parkeringsdekning følger kommuneplanbestemmelsene, med unntak av at krav til gjesteparkering vurderes som ivaretatt på barnehagens parkeringsplass. Tursti Turstien foreslås regulert langs barnehagetomten i dagens trasé. Det er begrenset adgang til natur i gang- og sykkelavstand fra Ski sentrum, og det er derfor viktig at turstier og adkomst til resten av Vardåsen ikke blir berørt på en slik måte at bruk av området blir forringet. Turstien gir tilgang til de viktige friluftsområdene nord for planområdet. Denne skal også benyttes som adkomst til barnehagen og vil tillates noe mer opparbeidet enn i dag langs foreslått barnehagetomt. Sammen med plankartet og reguleringsbestemmelsene er det utarbeidet planbeskrivelse og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). For videre saksopplysninger viser vi til disse plandokumentene. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn: Akershus fylkeskommune 21.10.13 Det er foretatt arkeologiske søk i planområdet, og det er ikke påvist konflikt med automatisk fredede kulturminner. Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 04.11.13 Ingen konkrete merknader til planen. Statens vegvesen region Øst 29.10.13 Ingen konkrete merknader til planen.
Vigdis Ween 26.09.13 Uttrykker bekymring for trafikken i forhold til krysset inn mot Langhusveien ved økt trafikk. Opplyser at det i dag er 32 barn og 7-9 ansatte i barnehagen. 4 Kommentar Ski kommune ønsker å se på denne kryssløsningen, og har kontaktet Statens vegvesen for å få til en endring, men har fått lite respons. Det er lagt inn rekkefølgekrav om fortau eller gang-sykkelvei fra Langhusveien og opp til barnehagen, og kommunen vil jobbe videre mot vegvesenet for å få til en bedre kryssløsning. Økningen i barn og ansatte er som beskrevet i saksfremlegget, men det er gjort en språklig presisering slik at dette kommer tydelig frem. Karl-Olaf Løkenhagen 11.11.13 Positivt at det ikke legges til rette for flere boliger, og at sti og gravhaugfeltet blir bevart for allmennheten. Det er uheldig at barnehagen blir flyttet mot øst, da dette gir et større inngrep i naturen. Det mest skånsomme stedet for barnehage er en utvidelse av nåværende barnehage nordover mot sletta. Kommentar Utvidelse av barnehagen nordover er ikke mulig, da dette arealet ligger innenfor gul støysone, dvs i et område der det på grunn av støy ikke kan bygges for støyfølsomme formål. På grunn av topografien er detvanskelig å få skjermet uteområdet mot støy. Planområdet er derfor endret i forhold til det som var inntegnet i kommuneplanen. Vurdering: Utvidelse av boligområdet mot øst I oppstartsvarselet ble det beskrevet at det skulle vurderes å utvide boligområdet. Det kom flere merknader på dette og Akershus fylkeskommune varslet mulig innsigelse av hensyn til gravhaugene i sør. NVE viser også til usikre grunnforhold. Med bakgrunn i de innkomne merknadene ble det ikke foreslått utvidelse av boligområdet. Areal som er avsatt til offentlig formål i dag foreslås regulert til boligformål og byggegrensen settes i eiendomsgrensen mellom eiendom 132/173 og 131/110. Dersom det skulle bli behov for utvidelse av boligområdet i fremtiden må det utarbeides en ny reguleringsplan for dette området hvor det fortas grunnundersøkelser og gjøres grundige vurderinger i forhold til hvordan bebyggelse vil påvirke gravhaugen i sør og øvrige hensyn. Lokalisering av barnehagen Lokalisering av barnehage på Vardåsen anses som avklart gjennom kommuneplanprosessen. Det ble da foretatt en helhetlig vurdering av lokalisering av fremtidige barnehager i Ski kommune. Automatisk fredede kulturminner Gravfeltet sør for planområdet anses ivaretatt ved at det ikke foreslås en utvidelse av byggeområde for bolig. Det er foretatt en arkeologisk registrering i området uten at det ble funnet kulturminner. Nyere tids kulturminner Det finnes krigsminner i Vardåsområdet, men ingen av disse ligger innenfor planområdet. Kulturlandskap For å begrense konflikten med varden som kulturminne foreslås det maksimal gesims- og mønehøyde på henholdsvis 3.5 og 6.0 meter. Dette er lavere enn de generelle høydebestemmelsene for frittliggende småhusbebyggelse i Ski kommune. Disse er 6.0 og 8.5 meter. Det er gjort justeringer i avgrensningen som er foreslått for barnehagen ved at det nordøstre hjørnet er trukket ca 25 meter mot vest i forhold til det som ble vist i oppstartsvarselet.
Med denne justeringen og gjennom restriksjonene på bygningens høyde begrenses konflikten med varden som kulturminne og landskapselement. Friluftshensyn Planforslaget medfører at 6 daa på eiendom 118/1 foreslås omregulert fra jord- og skogbruksområde til barnehage. Ved justeringen av området som foreslås til barnehage blir det mer avstand til lysløpa. Med denne justeringen og ved at boligområdet ikke foreslås utvidet er merknadene delvis imøtekommet. Stien vest for området som foreslås til barnehage vil ligge i dagens trasé. Miljøkrav til nybygg Det er ønskelig å legge opp til lavenergistandard, og dette er derfor tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Det er ikke anledning til å binde prosjektet opp til en konkret energikilde, men kravet innebærer at det skal søkes å finne frem til den best egnede og miljøvennlige energikilden. Eksisterende bygningsmasse for barnehage forutsettes revet. Oppgradering av boligene er ikke tema ved regulering. 5 Grunnforhold, flom- og skredfare: Med bakgrunn i de innkomne merknadene vil det ikke legges til rette for en utvidelse av boligområdet. Områdene som nå inngår i planen ligger utenfor området med usikre grunnforhold som NVE omtaler. Det legges opp til lokal overvannshåndtering. Beliggenheten på toppen av en ås tilsier at flom ikke er en aktuell problemstilling. Trafikale forhold: Adkomsten til barnehagen vil i hovedsak skje via Vardåsveien og ut på RV 152 og en utvidelse av dagens barnehage vil føre til en økning av trafikken i Vardåsveien og belastningen på dette krysset. En ny barnehage på fem avdelinger kan gi plass til maksimalt 109 barn og 25 27 ansatte. Dette medfører en økning på 77 barn og ca 17 ansatte i forhold til dagens situasjon Økning i trafikk (forutsatt at 30 % går eller sykler) medfører en «fremmedkjøring» på ca 70 biler fordelt i tidene fra kl. 07.15 til kl. 09.00 på morgenen, og tilsvarende fra kl. 15 til kl. 17 på ettermiddagen. Det vil igjen si omkring 35 biler i timen, på de tidene det er aktuelt med kjøring til og fra barnehagen. Utover disse tidene vil ikke trafikken til barnehagen være merkbar. Det er behov for fortau eller gang/sykkelvei fra sykehuset ned til RV 152. Det er lagt inn rekkefølgekrav i reguleringsplanen om at det skal utarbeides fortau før barnehagen kan tas i bruk. Det vil bli vurdert om det er hensiktsmessig å se på løsninger for fortau, kryssløsning og busstopp langs RV 152 i en egen reguleringsplan, eller om det skal sees i sammenheng med oppstartet planarbeid for etablering av lokalmedisinsk senter for Follo i tilknytning til Ski sykehus. Krav om konsekvensutredning Ved igangsetting av reguleringsarbeider skal kommunen alltid vurdere om planarbeidet krever konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14. I dette tilfelle er konsekvensene vurdert ved overordnet plan (kommuneplan). Det kreves derfor ikke konsekvensutredning ved regulering. Det har blitt foretatt arkeologisk registrering og registrering av naturmangfold og øvrige konsekvenser vil bli beskrevet og vurdert. Økonomiske konsekvenser: Kostnadene med detaljreguleringen er en del av prosessen med å utvikle eiendommen og belastes investeringsbudsjettet for prosjektet. Kostnadene av et nytt fortau som lagt inn i rekkefølgebestemmelsen vil være på ca 1,5 millioner.
6 Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Overordnet lokalisering anses som avklart gjennom kommuneplanprosessen. Omdisponering av jordbruksområde til barnehageformål anses også som avklart gjennom kommuneplanprosessen. Naturmangfoldloven: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. BioFokus foretok 20.08.2013 en befaring for å vurdere om det var viktig og/eller truede naturtyper eller arter innenfor området, og har videre gjort en vurdering av eksisterende kunnskap. Det er ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturyper innenfor planområdet. Kommunen vurderer at kunnskapsgrunnlaget for planområdet er godt (jfr naturmangfoldloven 8), men ettersom virkningen på dammene i nærheten er usikker har man brukt føre-var prinsippet (naturmangfoldloven 9) til å sette krav om at gravearbeider i forbindelse med ny barnehage bør utføres slik at fuktige og våte områder utenfor reguleringsområdet ikke utsettes for drenering, jfr naturmangfoldloven 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Ettersom virkningen av planen er så begrenset har kommunen vurdert at 10 og 11 ikke kommer til anvendelse. Samlet vurdering: Planforslaget baserer seg på en vurdering hvor dels motstridende interesser har blitt sammenstilt. En utbygging i området vil ha påvirkning på friluftsliv og delvis kulturlandskap i og med at alternativet er at området forblir uberørt. Med justeringene som er gjort i planforslaget på grunnlag av de innkomne merknadene sikres utbygging av en barnehage på en egnet tomt samtidig som de øvrige interessene i området ivaretas på en akseptabel måte. Konklusjon: Rådmannen går inn for at forslaget til reguleringsplan for del av Vardåsen legges ut til offentlig ettersyn. Ski, 11.12.2013 Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplan b) Forslag til reguleringsbestemmelser c) Planbeskrivelse Vardåsen barnehage d) ROS-analyse Vardåsen barnehage e) Merknader ved offentlig ettersyn Vedlegg som ligger i saksmappen: Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling 13.01.2014: Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag: «Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering.
7 Plan og byggesaksutvalgets behandling 14.01.2014: Melding om vedtak fra Rådet for likestilling av funksjonshemmedes møte 14.01.14 ble delt ut i møte. Innstilling: Enstemmig innstilling Utvalgets innstilling til kommunestyret: Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering med bestemmelser for del av Vardåsen, datert 29.05.13, sist revidert 13.12.13. Kommunestyrets behandling 05.02.2014: Vedtak: Plan og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak er: Med henvisning til plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering med bestemmelser for del av Vardåsen, datert 29.05.13, sist revidert 13.12.13. Utskrift sendt 06.02.2014 til: Ingeborg Austreng