Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Utvalg for arealsaker Møtedato 27.11.2013 Saksbehandler: Christian Meyer Arkivsaksnr.:12/3502-21Arkiv: REG 0526 BEHANDLING FØR OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSPLAN 0526 - BEDRIFTSIDRETTSARENA MED TILLEGGSFUNKSJONER - FELT D6 FORUS RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 utlegges forslag til reguleringsplan 0526 BEDRIFTSIDRETTSARENA MED TILLEGGSFUNKSJONER - FELT D6 FORUS, datert 15.11.2013, med tilhørende bestemmelser, datert 14.11.2013 til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanserfor uttale. Før offentlig ettersyn skal følgende være rettet opp: Alle leiligheter i leilighetshotell i kombinasjonsbygget skal ha vinduer mot sør, sørøst eller sørvest for å sikre gode lysforhold. Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for alrealsaker Vedtaket ekspederes til: - Saksbehandler - Lønnheim AS v/ Knut Smedsvig (Knut.Smedsvig@lonnheim.no) Oversikt over vedlegg 1. Plankart datert 07.11.2013 2. Bestemmelser datert 14.11.2013 3. Illustrasjoner over planlagte bebyggelse 4. Fotomontasjer med planlagt og eksisterende bebyggelse 5. Sol/ skygge analyse 6. Mobilitetsplan 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse 8. Sjekkliste for kriminalitetsforebygging 9. Støyrapport, COWI 2013 10. Innkomne merknader ved varsel om planoppstart 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder
Lønnheim Entreprenør har på vegne av Bedriftsidretten Rogaland fremmet forslag til reguleringsplan for felt D6 på Forus. Formålet med planarbeidet er å etablere et bedriftsidrettsanlegg med flerbrukshaller, skytebane, treningssenter, squashbaner og klubblokaler med mer, samt et leilighetshotell med ca 125 leiligheter. Figur 1: Planområdets plassering helt vest i Forus næringspark. 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess 1.2.1 Varsel om oppstart Oppstartsmøte ble avholdt 24.10.2012. Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet den 20.11.2012. Fristen for å komme med merknader til planprogrammet var 27.12.2012. Det kom inn 9 merknader. Disse er summert og kommentert i kapittel 2. Siden varsel om oppstart er formål barnehage og kontor tatt ut av planforslaget. Planområdet er også redusert til kun å gjelde eiendommen gnr. 35 bnr. 500, slik at hele friområdet/ grøntdraget mot vest nå utgår fra planområdet. 1.2.2 Vurdering av krav om konsekvensutredning Planarbeidet er vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning (KU). Da tiltaket er i strid med overordnet plan, faller det inn under 3 for tiltak som skal vurderes etter 4. Planseksjonene har vurdert at planen ikke faller inn under noen av punktene i 4. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/132
Planarbeidet utløser dermed ikke krav om KU, da det iht. forskriften er vurdert at den ikke har store konsekvenser for miljø og samfunn. 1.3 Gjeldende planer 1.3.1 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling/ Ny Regionalplan for Jæren Planområdet er vist som prioritert utbyggingsområde i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren fra (FDP Jæren). Forholdet til denne planen er også avklart i overordnet plan 0381, Forus næringspark, nordvestre del. I den nylig vedtatte regionalplanen for Jæren er planområdet vist som Regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på 160-250 % BRA i slike områder, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Figur 2: Utsnitt fra ny regionalplan for Jæren, temakart næringskategorier Forus. Planområdet er markert med rødt. 1.3.2 Kommuneplanen 2011 Planområdet er disponert som idrettsanlegg i kommuneplanens arealdel 2011-2022. 1.3.3 Gjeldende reguleringsplan og regulert formål Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/133
Felt D6 er regulert gjennom gjeldende reguleringsplan 0381 Forus Næringspark, Nordvestre del, Røyneberg Felt D som ble vedtatt 21.10.2009. Gjennom Konsekvensutredning for plan 0381 er området D6 vurdert som godt egnet til idrettsanlegg, da området vil ha svært god tilgjengelighet med kollektivtransport når hovedkollektivtrasé (busway/bybane) etableres, god adkomst for gående og syklende, og også med bil. I tillegg er det vurdert som positiv for grøntdraget at det etableres idrettsanlegg i tilknytning til dette. Nærheten til golfanlegg er også vurdert som positivt. Figur 3: Gjeldende reguleringsplaner i og rundt planområdet. Reguleringsplan (nr og navn Hovedformål Ikrafttredelse 0242 Golfbane på Skadberg Golfbane 29.06.1995 0381 Forus Næringspark felt D Ulik næring 21.10.2009 0472 Delfelt D5 Industri 09.12.2010 0473 Delfelt D1 Industri 09.12.2010 0225 Skadbergåsen boligfelt Bolig 30.10.1995 1.4 Pågående planer 1.4.1 Kommunedelplan for parkering på Forus Kommunedelplanen har vært til offentlig ettersyn, og forventes tatt opp til annengangsbehandling i løpet av vinteren 2013-2014. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/134
I kommunedelplanen gis det en generell parkeringsdekning på 1,2 plasser per 100 m 2 BRA, og 0,4 plasser per 100 m 2 BRA for lager og industri. Det er satt krav om frikjøp for 2/3 av parkeringsdekningen, og disse skal etableres i felles parkeringshus. 1/3 av plassene kan etableres på egen tomt. Krav om frikjøp trer først i kraft når det er etablert et offentlig styrt samarbeid om parkeringshus i området. 1.5 Beskrivelse av planområdet 1.5.1 Beliggenhet og avgrensning Eiendommen gnr. 35 bnr. 500 ligger nord for Åsenvegen, øst for det regionale grøntdraget i tilknytning til Åsnuten og vest for Skadbergåsen boligområde. Veier, g/s- veger og rundkjøring ved planområdet er opparbeidet, men ellers er planområdet en ubebygd flate. Grøntdraget mot vest er heller ikke opparbeidet. 1.5.2 Landskap og topografi Planområdet ligger i den vestre enden av den store sletten som huser Forus næringspark. Planområdet er planert flatt, og ligger på kote 9. Mot vest reiser Åsnuten med tilhørende friområde seg. 1.5.3 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Planområdet er ikke bebygd. Mot vest ligger Skadbergåsen boligområde. Grøntdraget mot vest er ikke opparbeidet. Mot øst ligger annen næringsbebyggelse. 1.5.4 Kultur- og fornminner Planområdet er befart i forbindelse med planarbeidet med gjeldende reguleringsplan 0381. Det er ingen kjente kulturminner i planområdet. 1.5.5 Barns og unges forhold Planområdet anses ikke å være et egnet sted for ferdsel eller opphold for barn. Området vest for planområdet er regulert til park, men er ikke opparbeidet, og egner seg per i dag ikke som oppholdsareal for barn. 1.5.6 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Like vest for planområdet ligger et område som er regulert til park, og vist som hensynssone grønnstruktur i kommuneplan, og en del av regionalt grøntdrag i Regionalplan for Jæren. Området er ikke opparbeidet, og har vært brukt midlertidig til riggområde for maskiner i forbindelse med byggearbeider. Friområdet ved Åsnuten begynner noen hundre meter mot nordvest, mot sør ligger fortsettelsen av det regional grøntdraget ved Kjerrberget. Det er etablert lysløype på Åsnuten. På sikt skal turveinettet fra nord knyttes sammen med lysløpa og videre sørover gjennom det regionale grøntdraget til eksisterende turveinett over golfbanen til Kjerrberget. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/135
Figur 4: Utsnitt fra kommuneplanen som viser friområder og regionalt grøntdrag (svart skravur) ved planområdet. 1.5.7 Transportsituasjon Planområdet har adkomst fra Moseidsletta og inn på Åsenvegen. Planområdet ligger nær eksisterende bussruter (rute 9 og rute X77), og fremtidig busway/ bybanetrasé langs Åsenvegen. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/136
Figur 5: Veier og offentlig transport ved planområdet. Rød stiplet linje viser fremtidig trasé for busway/ bybane slik denne er vist i kommuneplanen. 1.6 Beskrivelse av planforslaget 1.6.1 Hensikten med planforslaget Formålet med planen er å legge til rette for et innendørs idrettsanlegg for Bedriftsidretten Rogaland, samt et leilighetshotell med ca 125 rom spredt over to bygninger. Det vil også bli lagt til rette for tilhørende parkering, adkomst, og et uteoppholdsareal for leilighetshotellet. Figur 6: Illustrasjon over planlagt bebyggelse. 1.6.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/137
Reguleringsformål Størrelse m 2 Kommentar Kjøreveg 1613 Kombinerte formål 25 (ved kryssing av avkjøring og gang/sykkelveg) gang/kjøreveg Gang/sykkelveg 418 Parkering P1 1389 Parkering P2 97 Kombinert bebyggelse og anleggsformål 6340 Idrettsanlegg med tilleggsfunksjoner. I tillegg kan maks 40 % av total BRA benyttes til formål leilighetshotell. Hotell 1580 Uteopphold 1100 Grønnstruktur 1425 Det er planlagt to bygninger på eiendommen. Det ene er regulert til kombinert formål (idrettsanlegg og hotell/ overnatting), og det andre til hotell. 1.6.3 Hotell- overnatting I dette bygget planlegges det for leilighetshotell i seks etasjer, med maks BRA = 4.700 m 2. Øverste etasje skal trekkes inn minimum 1.5 m på vestre side. På bakkeplan vest for bygget skal det ligge uteoppholdsareal med en bredde på 9-10 m, i tilknytning til park/ regionalt grøntdrag. Maks gesimshøyde vil være 20 meter, noe som tilsvarer kote 29 da planområdet ligger på kote 9. Reguleringsformålet er hotell, da det ikke finnes et eget reguleringsformål for leilighetshotell. Til forskjell fra et ordinært hotell kjennetegnes leilighetshotellet ved at det har: - Kun tilbud om frokostservering - Få ansatte og dermed et begrenset servicenivå - Utelukkende rom med kokemulighet, slik at selvhusholdning kan foregå - Få parkeringsplasser, da gjestene i stor grad forventes å jobbe på Forusområdet - Ingen offentlig tilgjengelige tjenester - Ingen publikumsrettede tilbud/funksjoner - Klarere krav til romkvalitet, da leilighetene skal vende mot sør og vest for å sikre gode dagslysforhold, samtidig som alle leiligheter skal ha tilgang til balkong eller felles uteområde - Noe større rom sammenliknet med et ordinært hotell. I hovedsak vil rommene være mellom 20 og 50 m 2 Det er satt krav om privat balkong/ terrasse for alle leiligheter. 1.6.4 Kombinert formål: Idrettsanlegg og hotell/ overnatting) I dette bygget planlegges det for bedriftsidrettsarena med tilleggsfunksjoner, samt leilighetshotell i de tre øverste etasjene. Idrettsanlegget er planlagt med treningssenter, skytebane og squash-hall i tillegg til en flerbrukshall med 3 hallflater. Bygget vil også romme fysioterapi og kontorer for bedriftsidrettsanlegget. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/138
I de tre øverste etasjene vil det bli leilighetshotell i tråd med beskrivelsen i kapittelet over. Det vil imidlertid ikke bli krevd privat balkong for alle leiligheter innenfor dette feltet, men det er satt krav om tilgang til fellesprivat balkong eller takterrasse Totalt skal bygget ha en utnyttelse på minimum 18.720 m 2 BRA, og maksimum 23.300 m 2 BRA. Herav skal minimum 16.720 m 2 BRA og maksimum 20.000 m 2 BRA brukes til idrettsanlegg, og minimum 2.000 m 2 BRA og maksimum 3.300 m 2 BRA brukes til leilighetshotell. Maks gesimshøyde vil være 20 meter, kote 29. 1.6.5 Tetthetsgrad (høyder og bebygd areal) Planforslaget legger opp til en utnytting i underkant av 240 % BRA av felt D5, med en maks samlet BRA på 28.000 m 2. Maks gesimshøyde på begge byggene vil være 20 meter, kote 29. 1.6.6 Tilkomst/ Avkjørsel Adkomstvegen for biler føres ut på Idrettsveien i nord. Innkjøringen blir opparbeidet slik at myke trafikanter gis prioritet. Dette er sikret i bestemmelsene. For syklister og gående er det også en tilkobling til g/s- vei langs Åsenvegen i sør, samt en tilkobling til grøntdraget, helt nordvest i planområdet. 1.6.7 Estetikk Planforslaget har to bygninger som kobles sammen gjennom et felles uteområde på bakkeplan. Den største bygningen, som vil romme idrettsanlegget og en del av leilighetshotellet, vil ha hovedinngang mot sør / Åsenvegen. Det er i bestemmelsene satt krav til utformingen av byggene. Fra bestemmelsene: 3.5: Bygningsmassen skal brytes opp ved hjelp av balkonger, kontrastfarger og bruk av ulike materialer. Materialer skal være miljøvennlige, med lang levetid og lite behov for vedlikehold. Det skal legges vekt på at området skal være publikumsvennlig og at bygningene gis estetiske og arkitektoniske kvaliteter. Prosjektet skal før søknad om byggetillatelse, godkjennes av sivilarkitekt tilknyttet Forus Næringspark, med tanke på en helhetlig utforming av området. Arkitekturprosjekteringen for bygg skal utføres av foretak med sentral godkjenning i tiltaksklasse 3. Byggene skal ha en bakside mot parkeringsplassen i nord, og en forside med hovedinngang og uteoppholdsareal mot Åsenvegen og parken mot vest. 1.6.8 Fellesområder/grønne områder Det er to uteoppholdsarealer i planområdet. Alle uteområder i planområdet skal være universelt utformet. F_Uteopphold 2 ligger vest i planområdet foran leilighetshotellet, i tilknytning til parkområdet vest for planområdet. Uteområdet ligger som en 9-10 m bred stripe Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/139
foran bygget ut mot parken/ regionalt grøntdrag vest for planområdet. Uteområdet skal opparbeides parkmessig. F_Uteopphold 1 ligger i sør mellom de to byggene, og er tilknyttet hovedinngang for idrettsanlegget, med tilhørende sykkelparkering og adkomst fra g/s- veg langs Åsenvegen. Begge uteoppholdsarelaene skal være felles for leilighetshotellet og idrettsanlegget. Det er også stilt et rekkefølgekrav om opparbeidelse av parkområdet vest for planområdet, slik at dette må være ferdig opparbeidet før leilighetshotellet kan tas i bruk. 1.6.9 Kollektivbetjening Bussrute 9 og X77 har busstopp langs Åsenvegen, like ved planområdet. Fremtidig høyverdig kollektivtilud (busway/ bybane) skal også ha trasé her. Denne er imidlertid ikke detaljregulert enda, og det er usikkert når dette blir etablert. Se figur 5 for kart som viser plassering av busstopp og fremtidig busway/ bybane. Det er stilt et rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av sikker kryssing av Åsenvegen og Foruskanalen fra bussholdeplassene og frem til planområdet, før tiltak i planområde kan tas i bruk. Se figur 5 for kart som viser plassering av bussholdeplassene. 1.6.10 Sykkeltilrettelegging Det er satt av eget overdekket parkeringsareal for inntil 100 sykler ved hovedinngangen til idrettsanlegget, i felt P2. i tillegg skal det etableres overdekkede parkeringsplasser for sykkel langs andre innganger, slik at det til sammen er sikret minimum 150 overdekkete plasser for sykkel. 1.6.11 Parkering Det vil bli opparbeidet 90 parkeringsplasser på eiendommen. Av disse ligger 47 under tak i 1.etasje av kombinasjonsbygget, og 43 på utendørs parkeringsplass P1. Bestemmelsen sikrer minimum 7 HC- plasser, hvorav minimum 2 under tak. 1.6.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- sjekklisten har avdekket risiko i forbindelse med støy/ støv fra trafikk, trafikkulykker, og bortfall av tekniske tjenester. Avbøtende tiltak som kan sikres i reguleringsplan er det foreslått: - Parkeringsplasser utformes lett oversiktlig. - Kjørebaner i planområdet planlegges nøye. - Gang og sykkelsti utformes og kobles sammen med eksisterende sykkel- og gangveinett i Forus Næringspark. - Myke trafikanter skjermes i sin helhet fra områdene der bilene kan ferdes. - Trekker innkjørsel til planområdet så langt inn i Idrettsveien som mulig for ikke å komme i konflikt med trafikken i tilgrensende eiendom. Andre avbøtende tiltak: - Det bør prosjekteres UPS på nødlys for å opprettholde sikten i mørke rom og spesielt idrettshallen. 1.6.13 Forurensning og miljøhensyn (Støy, forurensning, energibruk etc) Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1310
Det er utført en støyanalyse for planforslaget. Denne anbefaler at det etableres en støyskjerm nordvest for hotellbygget for å skjerme hotellets uteoppholdsareal for støy. Et rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av støyskjerm før leilighetshotellet tas i bruk. 1.6.14 Rekkefølge av tiltak Avkjørsler og grøntstruktur skal etableres før det gis igangsettingstillatelse. Uteoppholdsareal mot vest (f_uo1), støyskjerm og park vest for planområdet skal opparbeides før det gis brukstillatelse for leilighetshotell. Sikker gangforbindelse/ kryssing av Åsenvegen til nærmeste bussholdeplass skal være etablert før det gis brukstillatelse for leilighetshotell og idrettsanlegg. 1.6.15 Gjennomføring Utbygger forventer byggestart i begynnelsen av juni 2014. Ferdigstillelse vår/forsommer 2015 for leilighetshotellbygget, og høst 2015 for idrettsanlegget. En må påregne noe lengre byggetid på idrettsanlegget. 2 VURDERING 2.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart 2.1.1 D5 Invest, brev datert 07.12.2012 Anbefaler ikke at det etabelres barnehage i et industriområde. Viser til økt trafikk morgen og ettermiddag for barnehage, som sammenfaller med tung næringstrafikk til nabofeltene. Ønsker ikke at det legges begrensninger for støy og annet på felt D5, som er nabofeltet til D6 mot vest. Forslagsstillers kommentar Barnhageformål utgår. Vi ser derfor ikke dette som en aktuell problemstilling. Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknaden. 2.1.2 Forus Terrasse Borettslag, Forus Terrasse 2 Sameie og Forus Dynamo Borettslag, brev datert 14.12.2012 Ønsker at en eventuell barnehage, inkludert uteområde, ikke legges i grøntdraget. Ønsker ikke at grøntdraget bygges ned eller gjerdes inne. Mener at planforslegt vil medføre økt støy og trafikk, og kunne forringe boopplevelsen for naboboligene i Åsenstubben / Skadbergåsen boligfelt. Forslagsstillers kommentar Planområdet er redusert etter kunngjøringen. Hele spørsmålet om gjerde utgår derfor fra dette reguleringsforslaget. Barnehage utgår også fra reguleringen. Rådmannens kommentar Barnehagen er tatt ut av reguleringsplanen. Grøntdraget vil dermed ikke bygges ned eller gjerdes inne. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1311
Det er utført egen støyutredning for planforslaget. Denne viser at trafikkstøy fra planområdet vil ligge under de tilatte grenseverdiene for boliger i nærområdet. 2.1.3 Skadbergåsen velforening, brev datert 14.12 2012 Ber om en redegjørelse for hvorfor planforslaget ikke skal konsekvensutredes. Har blitt forelagt foreløpige skisser med bygnigner på 5 etasjer og en bygningsamsse som dekker store deler av eiendommen. Mener at dette ikke er i tråd med forventningen som gjeldende reguleringsplan gir, nemlig utendørs idrettsanlegg med begrenset bygningsmasse. Viser også til at det i gjeldende reguleringsplan forutsettes en avtrapping av bebyggelsen mot randsonen. Ønsker ikke at grøntdrag brukes til barnehageformål. Mener at planforlsagt vil medføre økt støy og trafikk for boligbebyggelse langs Åsenveien, og ber samtidig kommunen om en grundig vurdering av trafikksituasjopne ved Åsenveien med tanke på ulovlig gjennomkjøring, skoleveg og uoversiktlige avkjørsler. Forslagsstillers kommentar Størrelsen på anlegget er i samsvar med eksisterende reguleringsplan. Det legges ikke opp til å utfordre hverken volum eller høyder i nytt reguleringsforslag. Høringsutkast for Regionalplan for Jæren fra juni 2012 definerer området som felt D6 ligger i til `Regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på 160-250 % BRA i slike områder. Det er gitt høydebegrensing på gesimsen på 24 meter for bygg i felt D6. Utnyttelsen som planlegges ligger på om lag 200 % BRA og høydene som planlegges ligger godt under 24 meter. Spørsmålet om opparbeidelse av friområdet tas ut av dette reguleringsforslaget. Barnehage utgår fra planforslaget. Barnehage utgår fra planen. I ft trafikk er det et spørsmål om hvorvidt et hotell genererer mer trafikk enn de 25% av anlegget som med dagens regulering tillater. Da hotellet vil nyttes fortrinnsvis av bedriftene på Forus området, så vil disse erstatte kjøp av hotellplasser utenfor Forusområdet for sine innleide arbeidere. Samtidig vil det bli etablert en ordning med gratis sykkel-leie. Det er i et slikt perspektiv en tror at etableringen vil kunne medføre minsket trafikk inn og ut av Forus området. Ellers er trafikkforhold berørt i støyrapporten som følger som vedlegg til reguleringsforslaget. Rådmannens kommentar Angående vurdering av konsekvensutredning: Ved planoppstart konkluderte planseksjonen med at en omdisponering av grøntdraget til barnehageformål ville utløse krav om konsekvensutredning. Leilighetshotell/ formål hotell medfører også en endring av gjeldende plan, men det ble ikke vurdert at en slik endring ville medføre store konsekvenser for miljø og samfunn i henhold til Forskrift om konsekvensutredning. Da barnehage nå utgår fra planforslaget, faller problemstillingen med omdisponering av grøntdraget bort, og det er derfor ikek satt krav om konsekvensutredning. Volum og bygingshøyder i planforlsaget er ikke i strid med gjeldende reguleringsplan eller ny Regionalplan for Jæren. I gjeldende plan kreves det imidlertid at bygningsmassen i randsonen skal brytes opp og avtrappes mot grøntdraget. I planforslagt er dette forsøkt ivaretatt ved å Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1312
trekke inn øverste etasje. Se Rådmannens kapittel 2.2.1 for Rådmannens vurdering av estetikken i planforslaget. Planforslaget anses ikke å medføre mertrafikk på Åsenveien i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette anses derfor ikke som et utredningstema i reguleringsarbeidet. Forespørselen er imidlertid videreformidlet kommunens trafikkplanlegger, som vil vurdere saken og komme med en tilbakemelding. 2.1.4 Forsvarsbygg, epost datert 18.12.2012 Har ingen merkander til planforslaget. Rådmannens kommentar Tas til etteretning. 2.1.5 Avinor, brev datert 21.12.2012 Viser til høyderestriksjoner for bygninger som følge av restriksjonsplan for flyplassen, som i planområdet ligger på 54 m.o.h.. Forslagsstillers kommentar Prosjekterte bygg ligger under disse maksimumsverdiene. Byggekraner vil heller ikke bli til hinder. Rådmannens kommentar Tas til orientering. 2.1.6 Brannvesenet i Sør- Rogaland, brev datert 27.12 2012 Viser til krav til tilfreddstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets utstyr og personell. Ber om at dette tas hensyn til. Varsler at de vil komme med innsigelse dersom regionalt grøntdrag blir omdisponert til andre formål. Forslagsstillers kommentar Dette blir hensyntatt. Rådmannens kommentar Adkomst og vei er utformet med tilstrekkelige svingradier, og det er gode oppstillingsplasser på veier og parkeringsplasser i planområdet. 2.1.7 Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelinga, brev datert 17.12.2013 Viser til at varslete planformål er i strid med planformål i overorndet planer (gjeldende reguleringsplan og kommuneplan). Avvik fra overordnete planer medfører at det må utarbeides konsekvensutredning. Forslagsstillers kommentar Jfr. Reguleringsplan 0381: Felt D6 er regulert i plan 0381. Her legges det til rette for Idrettsareal som ikke er offentlig tilgjengelig, samt 25 % av samlet BRA til øvrige kontorer som ikke er tilknyttet idrettsanlegg. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1313
Det er i plan 0381 ikke satt noen øvre begrensning for BRA for felt D6. Forslaget til Regionalplan for Jæren setter imidlertid en øvre grense for BRA på tomten. Dette reguleringsforslaget ligger innenfor denne grense. Det er kun formålet hotell som søkes inntatt i tillegg til gjeldende formål. Videre søkes det om en økt prosentandel kontorer, hotell. Planlagt bebyggelse av nevnte forhold er på drøye 30 %. Reguleringsforslaget tar imidlertid høyde for at Rogaland bedriftsidrettskrets av økonomiske årsaker kan måtte redusere sitt planlagte anlegg. Da vil prosentandelen øvrige formål automatisk gå opp. For å ikke miste inntekter som følge av å måtte redusere idrettsanleggets størrelse, søkes det om at tillatt andel næringsarealer økes. Spørsmålet om opparbeidelse av friområdet tas ut av dette reguleringsforslaget. Barnehage utgår fra planforslaget. Rådmannens kommentar Planarbeidet er vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning. Da tiltaket er i strid med overordnet plan, faller det inn under 3 for tiltak som skal vurderes etter 4. Planseksjonene har vurdert at planen ikke faller inn under noen av punktene i 4. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om KU. Det understrekes at grøntdraget er tatt ut av planområdet, og at det dermed ikke skal omreguleres. For en nærmere vurdering av leilighetshotellet, se kapittel 2.2.3. 2.1.8 Statens vegvesen, brev datert 07.12.2012 Forutsetter at føringene som ligger overordnet i plan 0381 følges i den videre detaljreguleringen. Forslagsstillers kommentar Dette vil bli hensyntatt. Rådmannens kommentar Veg og gang/sykkel-veger er ikke forandret fra plan 0381. Det er lagt inn en ny avkjørsel mot vest, på den minst trafikkerte vegen. I sør er det også lagd en forbindelse til g/s- veg langs Åsenvegen. 2.1.9 Kommunelegen, brev datert 12.12.2012 Ønsker ikke at det legges begrensninger på bruken av grøntdraget. Ber om at støy utredes. Trygg adkomst til området må sikres. Forslagsstillers kommentar Friområdet og barnehage er tatt ut av dette reguleringsforslaget. Det blir følgelig ingen konflikter i ft friområdet. Rådmannens kommentar Barnehagen utgår fra planforslaget. Det er sikret adkomst til planområdet til gang/sykkel-veg langs Åsnutvegen i øst, og adkomst til feltet er lagt mot vest, på den minst trafikkerte vegen. 2.1.10 Sola kommune, seksjon park og grønt, brev datert 03.01.2013 Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1314
Ønsker ikke at grøntdraget omdisponeres til andre formål. Ber om at aktivitet og utforming av bebyggelse tilpasses grøntområdet. Forslagsstillers kommentar Friområdet og barnehage er tatt ut av dette reguleringsforslaget. Det blir følgelig ingen konflikter i ft friområdet. Rådmannens kommentar Barnehage utgår fra planforslaget, og grøntdraget blir dermed ikke omdisponert til andre formål. I gjeldende reguleringsplan 0381 er det sikret en byggegrense på 10 m fra grøntdraget. I dette området er det plassert uteområde, som anses å være forenlig med grøntdraget. For Rådmannens vurdering av bebyggelsens estetikk og utforming, se kapittel 2.2.1. 2.2 Konsekvenser av planforslaget 2.2.1 Hvordan påvirker planforslaget områdets estetiskekarakter? Fordi planområdet ligger i randsonen til Forus næringspark, grenser mot et regionalt grøntdrag, og har boliger i nærheten med fritt utsyn til planområdet, er estetikk et viktig tema. Det er utarbeidet egne bestemmelser for å sikre estetiske kvaliteter i bygningsmassen. Bestemmelser om estetisk utforming er et vanskelig tema, siden folks oppfatning av hva som er fint eller ikke i stor grad er subjektiv, og derfor vanskelig å feste i entydige bestemmelser. Formålet med bestemmelsene er derfor å sikre et minimum av variasjon og tekstur i de relativt store bygningsmassene, for å unngå store, passive fasader. Rådmannen anser dette som ivaretatt i bestemmelsene. Det er satt krav om balkonger, variert materialbruk, brudd i fasaden/ byggelinjen samt inntrukket toppetasje i leilighetshotellbygget. Det er også stilt krav om at arkitekt som detaljprosjekterer byggene skal være sentralt godkjent i den høyeste tiltaksklassen (klasse 3), noe som sikrer at kun høyt kvalifiserte og erfarne arkitekter vil kunne tegne byggene. Rådmannen mener det er positivt at det legges til rette for to bygninger med forskjellig størrelse og orientering, da dette vil skape variasjon i bygningsmassen. I gjeldende reguleringsplan 0381 er det stilt krav om at hovedinngang skal orienteres mot Åsenvegen/ kollektivtraséen. Dette er fulgt opp i planforslaget med en egen bestemmelse. Det er i planforslaget også lagt til rette for et felles uteoppholdsareal mot g/s- broen langs Åsenvegen, noe som vil bidra til å åpne området for allmenheten. Bestemmelsene som skal sikre god estetikk i planforslaget vil også vurderes nærmere ved annengangsbehandling/ behandling etter offentlig ettersyn, på bakgrunn av innkomne merknader. Forholdet til grøntdraget og boliger i vest (Skadbergåsen boligfelt) Byggelinjen for leilighetshotellbygget er lagt nærmest mulig grøntdraget i vest, og går noen steder nærmere enn de 10 m som er gitt i gjeldende reguleringsplaner (9 m på det minste). Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1315
Leilighetshotellbygget vil dermed ligge tett inttill grøntdraget. I gjeldende reguleringsplan 0381 er det satt krav om at bebyggelsen skal avtrappes mot grøntdraget i vest. I planforslaget er dette forsøkt løst ved at øverste/ sjette etasje trekkes inn, for slik å redusere høyden inn mot grøntdraget. Rådmannen mener at dette ikke gir en stor effekt, da det kun vil redusere fasadehøyden med en sjettedel. Med tanke på grøntdragets bredde og avstand til nærmeste boliger, vil imidlertid byggehøyden ikke nødvendigvis være et stort problem. Se figur 7 for en fotomontasje som viser snitt for planlagt og eksisterende bebyggelse mot grøntdraget. Figur 7: Fotomontasje, sett mot sør. Planlagt bebyggelse til venstre, grøntdraget i midten, og Skadbergåsen boligområde til høyre. I bakgrunnen Kjerrberget. Fotomontasjen er fra et tidlig skissestadie. Bygningenes plassering og høyde er korrekt, men leilighetshotellet mangler inntrukket toppetasje og balkonger. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1316
Figur 8: Fotomontasje. Planlagt bebyggelse til høyre, Skadbergåsen boligområde til venstre, grøntdraget i midten. Negative elementer ved leilighetshotellets plassering, høyde og estetikk: Bygningens høyde og bredde vil kunne virke prangende på grøntdraget i vest. Avtrapping mot grøntdraget iht gjeldende plan 0381 er ikke ivaretatt på en god måte. Positive elementer ved leilighetshotellets plassering, høyde og estetikk: Bygningen vil fungere som en god skjerm mot industriområdet med tilhørende støy og trafikk. Bygningens funksjon som leilighetshotell vil sikre at bygningen også er i i bruk etter arbeidstid, og ikke fremstår som en død fasade om kvelden og i helgene. Dette vil bidra til sosial kontroll av parkområdet, og gjøre parkområdet tryggere og triveligere enn om bygningen hadde vært brukt til kontor eller idrettshall Leilighetshotellet ligger øst for grøntdraget, og vil dermed ikke kaste skygge på grøntdraget dagtid. Fasaden har en liten knekk, slik at den ikke fremstår som helt rett. Fotomontasjen viser imidlertid at denne effekten er minimal. Utragende balkonger vil gi fasaden en viss tekstur. Fotomontasjen viser at planlagt bebyggelse vil ligge på samme høyde som eksisterende boliger. Dette skaper en visuell balanse i grøntdraget. En helhetlig vurdering basert på ovenstående punkter tilsier at forholdet mellom planlagt bebyggelse og grøntdraget/ eksisterende boligbebyggelse er tilfredsstillende, om enn ikke optimal. Leilighetshotellets plassering, høyde og estetikk vil derfor også bli vurdert nærmere ved annengangsbehandling/ behandling etter offentlig ettersyn, på bakgrunn av høringsinnspillene. Mulige tiltak som kan endre forholdet til grøntdraget og eksisterende boliger, og som vil bli vurdert nærmere ved annengangsbehandling: Redusere byggehøyden i vestre del av planområdet. Dele opp bygninger i flere deler, evt med utspring. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1317
Variere byggelinjer for å unngå lange rette fasader Trekke bygningene lenger bort fra grøntdraget. 2.2.2 Forholdet til gjeldende og overordnete planer Reguleringsplan 0381 Planområdet er regulert i plan 0381, reguleringsplan Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg - felt D. Det er i denne overordnete reguleringsplanen satt krav om bebyggelsesplan for planområdet, som i den nye plan- og bygningsloven tilsvarer detaljregulering. Pågående detaljregulering skal altså i utgangspunktet følge opp plan 0381. I bestemmelsene til reguleringsplan 0381 er område D6 beskrevet slik: D6 Idrettsanlegg som ikke er offentlig tilgjengelig Innenfor delfelt D6 tillates det etablert treningssenter, idrettshaller, garderober, klubblokaler, lager, garasjer og andre bygninger som er nødvendige for driften av idrettsanlegget. Det tillates også etablert lokaler for velvære, virksomheter for å forebygge helseskader (bedriftshelsetjeneste m.m), og kontorer for fysioterapi, kiropraktro og liknende. Inntil 25 % av samlet BRA kan benyttes til øvrige kontorer som ikke er tilknyttet idrettsanlegg. Største gesimshøyde over ferdig planert terreng er 24 meter. Byggehøyder skal måles ut fra eksisterende terreng/kotehøyde som finnes i området på det tidspunktet tiltaket søkes igangsatt. Parkering skal løses innenfor delfeltet. Bebyggelsen skal avtrappes mot regulert parkområder i vest. Planforslaget følger opp overordnet reguleringsplan 0381 ved at det etableres et idrettsanlegg for bedrifter i planområdet. I tillegg ønskes det etablert leilighetshotell, hvorav deler skal plasseres i de øvre etasjene til idrettsbygget, og i eget bygg mot vest. Dette er ikke i tråd med gjeldende regulering. Leilighetshotellet er vurdert i kapittel 2.2.3. I planforlsaget legegs det til rette for at inntil 40 % av den totale BRA kan brukes til leilighetshotell, dvs andre formål enn idrettsanlegg. Da den totale utnyttelsen for feltet er oppimot det som maksimalt er tillat iht ny regionalplan (se avsnitt under), mener Rådmannen at en endring av dette størrelsesforholdet i seg selv ikke er problematisk. Idrettsanlegget vil fremdeles være sikret en stor bygningsmasse på minimum 15.420 m 2 BRA. Størrelsen på leilighetshotellet Byggehøydene i planforslaget ligger på maks 20 m over bakken (kote 29), noe som er 4 m lavere enn det gjeldende reguleringsplan legger opp til. De planområdet ligger helt i randsonen på Forus næringspark, anser Rådmannen det som positivt at det bygges lavere enn tillatt i gjeldende reguleringsplan. Regionalplan for Jæren (avløser tidligere Fylkesdelplan ofr langsitkgi byutvikling) Det er i gjeldende reguleringsplan ikke satt begrensninger på BRA, kun på byggehøyder. Derfor har man i planarbeidet sett til den nylig vedtatte regionalplanen for Jæren for retningslinjer angående utnyttelsesgraden av planområdet. I ny regionalplan er planområdet vist som Regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på 160-250 % BRA i slike områder. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1318
Utnyttelsesgraden i planforslaget ligger på minimum 210 % BRA og maks 240 % BRA, noe som ligger innenfor den angitte utnyttelsen definert i regionalplanen. I Regionalplanen ligger også trasé for høyverdig kollektivtilbud inne, og denne går langs Åsenvegen like sør for planområdet. Det er nærheten til denne fremtidige kollektivtraséen som forsvarer den høye tettheten, og den høye stipulerte kollektivandelen for besøkende til planområdet. Se Mobilitetsplan i eget vedlegg. Kommunedelplan for parkering Forus Se kapittel 2.2.7 for vurdering av parkering i forhold til kommunedelplanen. 2.2.3 Vurdering av leilighetshotellet Det ønskes etablert et leilighetshotell i planområdet. Dette er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan 0381, der det kun tillates etablert idrettsanlegg med tilhørende funksjoner, pluss maks 25 % kontor. Rådmannen skal derfor vurdere leilighetshotellet spesielt. Reguleringsformål hotell Da leilighetshotell ikke er et eget reguleringsformål i plan- og bygningsloven, er det valgt å regulere området til hotell. Formål hotell er valgt, da dette er ansett å være det formålet som ligger nærmest den tiltenkte bruken. Formål hotell sikrer at leilighetene ikke kan brukes til regulære boliger. Det er ikke ønskelig å bruke næringsareal på Forus til boligformål. Samtidig er det ikke ønskelig å legge til rette for ren hotelldrift i planområdet, da dette ikke er utredet i reguleringsplanarbeidet eller i overordnete planer. For en beskrivelse av leilighetshotellet, og hva som skiller det fra et vanlig hotell, se kapittel 1.6.3. Konsekvenser av leilighetshotellet Leilighetshotellet vil bøte på den lave kapasiteten Forusområdet per i dag har på overnatting, og vil primært være for bedrifter på Forus. Disse har behov for å leie overnatting for ansatte. Lengden på oppholdende vil kunne variere, men fra forslagsstiller er det signalisert at man kan kunne forvente opphold på inntil flere måneder, for eksempel for innleid arbeidskraft som jobber med konkrete prosjekte. Ved å etablere et leilighetshotell i umiddelbar nærhet til arbeidsplassene, vil transportarbeidet for ansatte minimeres. Innenfor Forus anses avstandene til arbeidsplassen som passende for gang eller sykling, og det forutsettes derfor at de fleste som bor på leilighetshotellet ikke vil kjøre privatbil til og fra jobb. Se kapittel 2.2.7 for en nærmere vurdering av dette. Leilighetshotellets plassering bygger dermed opp under en samordnet areal- og transportplanlegging, noe som anses som positivt. Gjeldende reguleringsplan legger til rette for idrettsanlegg, samt 25 % kontor. Leilighetshotellet bør derfor også vurderes opp i mot dette. Rådmannen menet at leilighetshotellet ikke vil føre til mer støy eller forurensing enn et idrettsanleg med kontorer. Dette er en viktig forutsetning, da planområdet ligger helt i randsonen av næringsområdet, og i nærheten til boliger ved Skadbergåsen. Den samlede utnyttelsen i planforslaget er ikke økt i forhold til gjeldende reguleringsplan 0381 eller Regionalplan for Jæren. Det vil dermed ikke etableres større eller høyere bygninger enn det gjeldende planer tillater. I lys av dette anses den relative økningen av andre formål enn idrett ikke å ha negative konsekvenser for nærområdet, i og med at andelen for idrett fremdeles er stor nok til å sikre et fullskala, flerfunksjonelt idrettsanlegg. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1319
Bokvaliteter Rådmannen har i saksbehandlingen lagt vekt på at bestemmelsene for reguleringsformål hotell skal utformes slik at det sikres et minimum av bokvalitet. Dette er viktig fordi folk muligens vil bo her i flere måneder av gangen, noe som er et mye lengre opphold man vil kunne forvente i et vanlig hotell. Det er ikke stilt samme kvalitetskrav som for boliger, men det er gjort skjønnsmessige vurderinger i forhold til tilgang til uteoppholdsarealer, friområder og solforhold. Rådmannen mener at bestemmelser og plankart sikrer god tilgang til fellesprivate uteområder på bakkeplan. F_uteopphold 2 vil være tilknytte regionalt grøntdrag, og et rekkefølgerkrav sikrer opparbeidelse av tursti mot Skadbergåsen boligområde. Regionalt grøntdrag er nærmeste nabo mot vest, slik at tilgangen til friområder er meget god. Se figur 4 for kartutsnitt som viser friområder i nærområdet. Det er i bestemmelsene ikke satt krav om størrelse på leilighetene. Forslagsstiller har oppgitt at leilighetene vil være mellom 20 og 50 m 2, noe som er større enn for vanlig hotell. Selv om større leiligheter sikrer bedre bokvalitet, mener Rådmannen at det ikke bør tilrettelegges for at familier skal kunne bo her. Til dette er ikke bokvaliteten tilfredsstillende. Det er ingen lekeplasser i planområdet, og arealene er ikke planlagt med tanke på ferdsel og opphold for barn og unge. Ved annengangsbehandling og gjennomgnag av innkomne merknader vil Rådmannen vurdere om det bør knyttes krav til maks/min størrelse på rommene, på bakgrunn av ønsket om ikke å tilrettelegge for familier i leilighetshotellet. Bestemmelsene sikrer at hver leilighet har tilgang til privat eller fellesprivat balkong/ takterrase, samt til et fellesprivat uteoppholdsareal på bakkeplan. Vedlagte sol/skygge analyse viser at det er gode solforhold på uteoppholdsarealene, samt på de mulige plasseringene for balkonger og takterrasser. Se figur 9. Figur 9: Utsnitt fra sol/skygge- analyse, tidspunkt 20. mars kl 15. Alle leilighetene i leilighetsbygget skal ha vinduer mot sør eller sørvest for å sikre gode lysforhold. I kombinasjonsbygget skal minst halvparten av leilighetene skal ha vinduer mot sørøst, sør eller sørvest for å sikre gode lysforhold. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1320
Rådmannen mener at bestemmelser og plankart sikrer god tilgang til fellesprivate uteområder på bakkeplan, og nærliggende friområder/ regionalt grøntdrag. Rådmannen mener imidlertid at en bestemmelse må sikre at alle leiligheter har vinduer som kan ta inn sollys i løpet av dagen. Dette er sikret for leilighetshotellbygget, men ikke i kombinasjonsbygget der dette kravet kun er satt for minst halvparten av leilighetene. Forslagsstiller har opplyst om at leiligheten her planlegges lagt på sørsiden av kombinasjonsbygget, men at den forløpige prosjekteringen vil gi en rekke rom i de øverste etasjene om kun vil ha vinduer mot nord/nordøst, med utsikt over taket til idrettsanlegget. Rådmannen mener at dette ikke sikrer tilstrekkelig dagslys, og at leilighetene da spesielt vil være skjermet på kveldstid nå gjestene kan forventes å være hjemme. Rådmannen foreslår derfor følgende tilleggspunkt til bestemmelsene: Alle leiligheter i leilighetshotell i kombinasjonsbygget skal ha vinduer mot sør, sørøst eller sørvest for å sikre gode lysforhold. 2.2.4 Hvordan påvirker planforslaget eksisterende innbyggere i området? Se kapittel 2.2.1, Forholdet til grøntdraget og boliger i vest `(Skadbergåsen boligfelt)`, og `Konsekvenser av leilighetshotellet` for vurderinger knyttet til disse temaene. Rådmannen mener at planforslaget ikke vil medføre negative konsekvenser for eksisterende innbyggere. Bygningsmassen volum og høyde er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av grøntdraget mellom boliger og næringsområdet, samt ny turveglenke mot Skadbergåsen boligfelt. Planforslaget anses ikke å medføre mer trafikk på Åsenvegen i forhold til gjeldende reguleringsplan 0381. Dette fordi det i pågående regulering er satt en restriktiv parkeringsdekning, og fordi det ikke skal etableres arbeidsplassintensive virksomheter/kontor slik gjeldende reguleringsplan 0381 åpner for. 2.2.5 Attraktivitet for næringsdrivende Det er stor etterspørsel etter rimelige og fleksible overnattingsmuligheter i Forus- området. Planforslaget legger til rette for etableringen av et leilighetshotell som vil bidra til å dekke denne etterspørselen blant lokale bedrifter, og vil også være en attraktiv mulighet for hotellbedrifter til å etablere seg i området. 2.2.6 Hvordan påvirker planforslaget den trafikale situasjonen? Det er sikret adkomst til planområdet via Moseidsletta i den nordvestre delen av planområdet. Dette er den minst trafikkerte veien langs planområdet, og plasseringen anses dermed som god. Avkjørselen er trukket tilstrekkelig tilbake fra både rundkjøring i øst, og svingen på Moseidsletta i vest. Det er sikret prioritert kryssing av myke trafikanter, noe Rådmannen anser som positivt. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1321
Figur 10: Kartutsnitt som viser adkomst til planområdet, og turveg som krysser regionalt grøntdrag vest for planområdet. For syklister og gående er det sikret forbindelse til g/s- veg langs Åsenvegen, samt turveg til Skadbergåsen boligområde i forlengelse av g/s- vegen nordvest i planområdet. Sikker adkomst til kollektivholdeplasser er sikret i eget rekkefølgekrav. Vegnettet er ellers tilrettelagt og dimensjonert for næringstrafikk i gjeldende reguleringsplan 0381. Vegtrafikk anses som tilstrekkelig utredet i denne planen, og vil derfor ikke bli utredet videre i pågående reguleringsplan. Veger og g/s- veger rundt planområdet er allerede opparbeidet. 2.2.7 Parkering Det er utarbeidet en egen mobilitetsplan for planforslaget, se eget vedlegg. I mobilitetsplanen vurderes blant annet parkeringsdekningen. Parkeringsdekning I pågående kommunedelplan for parkering på Forus gis det en generell parkeringsdekning på 1,2 plasser per 100 m 2 BRA, og 0,4 plasser per 100 m 2 BRA for lager og industri. Hvis p- norm for kommunedelplanen legges til grunn, får man følgende parkeringsdekning for planforslaget: Areal Maks p- plass bil pr. 100 m 2 Antall p-plasser bil Maks p- plass sykkel pr. 100 m2 Antall p- plasser sykkel Bedriftsidrettsanlegg 16720 1,2 200 2 335 Hotell 8000 1,2 96 2 160 Sum 296 495 Figur 11: P-dekning for planforslaget om kommunedelplan for parkering på Forus legges til grunn. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1322
Den generelle parkeringsdekningen i kommunedelplanen tar utgangspunkt i kontor. Det er ikke foreslått en egen dekningsgrad for andre formål slik som idrettsanlegg eller leilighetshotell. I mobilitetsplanen for pågående regulering har man derfor valgt å se bort fra normen, og forsøkt å regne seg fram til en passende parkeringsdekning for planforslaget. Det er tatt utgangspunkt i følgende antall brukere per dag: Idrettsanlegg Leilighetshotell Ansatte 12 4 Brukere 850 Gjester 100 Sum 862 104 Figur 12: Stipulert antall daglige brukere. For leilighetshotellet er det antatt et belegg på 80 %. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1323
For finne et passende antall parkeringsplasser er det beregnet hvor mange samtidige brukere idrettsanlegget og leilighetshotellet maksimalt vil ha: Maks. samtidige ansatte/brukere/ gjester Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1324 Prosent andel med bil Antall p-plasser Bedriftsidrettsanlegg 185 ca. 40 ca. 70 Leilighetshotell 100 20 20 Sum 285-90 I kommunedelplanen er mål for reisemiddelfordeling for bilbruk satt til 45-55% (bilfører). Dette er for reiser til og fra arbeid. I ovenstående tabell er det tatt utgangspunkt i henholdsvis 40 % bilførere for brukere av idrettsanlegget og 20 % bilførere for brukere av leilighetshotell. I lys av utredningene og måltallene til kommunedelplanen mener Rådmannen at den stipulerte reisemiddelfordelingen for planforslaget vil være realistisk. Man kan ta utgangspunkt i at de fleste som skal benytte idrettsanlegget jobber på Forus, og videre at bilandelen til og fra jobb for brukere av idrettsanlegget ikke vil være høyere enn gjennomsnittet. Kort avstand fra jobb til idrettsanlegget, samt en restriktiv parkeringsdekning og betalparkering på idrettsanlegget, tilsier at en del av de som kjørte til jobb vil velge å gå/sykle/samkjøre/kjøre kollektivt til idrettsanlegget. Reisemiddelfordelingen for bil til idrettsanlegget kan dermed antas å ligge godt under 45-55%. De stipulerte 40 % anses dermed å gi en tilstrekkelig dekning. For leilighetshotellet vil det være vanskeligere å anslå et konkret tall for reisemiddelfordelingen. Gjestene vil være utenbysfra og gjerne fra utlandet, noe som tilsier at mange ikke vil ha bil. Det antas at de fleste rommene vil bli leid av bedrifter for sine ansatte, slik at brukerne av leilighetshotellet dermed ikke vil ha et stort behov for daglig mobilitet utenom til og fra jobb. De aller fleste vil jobbe på Forus, slik at det vil være gode muligheter for å komme seg raskt på jobb med sykkel/gange/kollektiv. Rådmannen mener derfor at den stipulerte reisemiddelfordelingen for bil på 20 % for brukere av leilighetshotellet kan anses som realistisk. De anslåtte tallene gir i sum et behov på 90 parkeringsplasser. Rådmannen anser det ikke som hensiktsmessig å regne dette om til en dekningsgrad for formålene. Mobilitetsplanen bygger allerede på konkrete anslag om antall brukere basert på prosjektskisser, noe som i en enkeltplan anses som et mer nøyaktig faktagrunnlag enn et gjennomsnittstall knyttet til BRA. Bestemmelsene angir derfor et maksimum antall parkeringsplasser på 92, hvorav 7 er HCparkering. Krav om frikjøp av p-plasser Det er i forslaget til kommunedelplanen satt krav om frikjøp for 2/3 av parkeringsdekningen, og at disse skal etableres i felles parkeringshus. 1/3 av plassene kan etableres på egen tomt. Krav om frikjøp trer først i kraft når det er etablert et offentlig styrt samarbeid om parkeringshus i området.
Det er på nåværende tidspunkt ikke igangsatt arbeid med å etablere et felles parkeringshus i nærheten til planområdet. Det vil derfor i pågående reguleringsplan ikke bli satt krav om frikjøp av parkeringsplasser. Dette er i tråd med praksis i Stavanger kommune. Hvis arbeid med å etablere frikjøpsordning i henhold til kommunedelplan for parkering på Forus blir igangsatt før reguleringsplanen tas til annengangsbehandling, og fremdrift for etableringen av frikjøpsordningen er avklart, vil krav om frikjøp vurderes på nytt ved annengangsbehandling. 2.2.8 Ferdsel til viktige målpunkt for ulike reisemidler Kollektivtilgjengeligheten i planområdet anses som god. Planområdet ligger like ved busstopp langs Åsenvegen. Herfra går buss nr 9 til Sola sentrum, flyplassen og Tananger, samt til Kvadrat og Sandnes. Bussen går med halvtimes frekvens ukedager. Den nye kollektivbroen v/ Statoil på Forus er nå tatt i bruk, og leder bussen raskt over E 39 selv i rushtrafikken Ukedager morgen og kveld går i tillegg rute X77 fra Tananger til Forus og retur. Gang- og sykkelvegnett ved planområdet er også velutviklet. Hovedrute for sykkel går langs Åsenvegen, og det er gode forbindelser til Sola sentrum, over Solasplitten til Røyneberg, og mot Forus, og videre til Stavanger eller Sandnes med den fremtidige sykkelstamvegen som skal ligge langs E39. For biltrafikk er E39 nærmeste hovedtrasé. Størstedelen av biltrafikken til planområdet forventes å ville komme fra Forussiden, både for brukere av bedriftsidretten og leilighetshotellet. Åsenvegen mot Sola sentrum er stengt for gjennomkjøring, slik at biler som skal til Sola må benytte Forusbeen. Planområdet ligger også langs den fremtidige traseen for høyverdig kollektivtrafikk (busway/ bybane). Dette har vært forutsetningen for at planområdet har blitt kategorisert som næringsområde med høy urbaniseringsgrad i Regionalplanen, med tilhørende høy utnyttelse, og en høy andel stipulerte kollektivreisende til og fra planområdet. Det er imidlertid uklart når høyverdig kollektivtilbud vil bli opparbeidet. Det pågår nå arbeid hos Fylkeskommunene, med en tidshorisont for opparbeidelse av busway rundt 2020. 2.2.9 Påvirker planforslaget kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i planområdet. 2.2.10 Tilfredsstillende støysituasjon inne og ute Det er utarbeidet en egen støyutredning for planforslaget, se vedlegg. Her er imidlertid kun vegstøy tatt med i beregningen. Støyberegningen viser at den nordre del av uteoppholdsarealet mot grøntdraget (f_uteopphold 2) vil ligge overskride gjeldende grenseverdier gitt i T- 1442. Støyskjerm er sikret i bestemmelsene, og Rådmannen anser dermed støysituasjonen som ivaretatt. Planforslaget legger ikke til rette for støyende aktiviteter utendørs, og vil dermed ikke endre støysituasjonen for nærliggende boliger eller grøntdrag. Skytebane, som planforslaget åpner for, vil bli etablert innendørs under bakken, og er sikret støyskjerming iht. krav i teknisk forskrift TEK 10. Saksnr.: 12/3502-21 Løpenr.: 37521/1325