FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:24.06.2013 Gjeldende regleringsplan: PlanID 4240007 Ytrebygda, Kokstadflaten del av gnr 111, bnr 96 Kontorbygg Forslag til endring BERGEN KOMMUNE Ytrebygda, gnr. 111 bnr. 171 mfl. Kokstadflaten Kontorbygg. Arealplan-ID @. Side 1 av 12
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG... 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER... 3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 3 4. PLANPROSESSEN... 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER... 5 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)... 7 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER... 9 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 9 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 11 10. UTTALELSER OG MERKNADER... 12 11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR... 12 Side 2 av 12
1. SAMMENDRAG Her gis et kort sammendrag av planbeskrivelsen. Det bør i hovedsak legges vekt på beskrivelse av selve planforslaget. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Ytrebygda Gårdsnavn (adresse i sentrum) Kokstadflaten Gårdsnr./bruksnr. 111/ 171, 172, del av 96 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Reguleringsplan nr 4240007 Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Kokstad Næringspark AS Kokstad Næringspark AS Artec AS Ny plans hovedformål Kontor Planområdets areal i daa 26,6 Grad av utnytting 26 100 m2 BRA Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) n Konsekvensutredningsplikt (j/n) n Kunngjøring oppstart, dato 25.06.2013 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) n 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Ønske om justeringer omfatter og har sin årsak i ; - Justert og koordinert avkjørsel til eiendommen Gnr. 111 Bnr. 171 som følge av nylig etablert reguleringsplan for vei frem til Verksted og Depot for Bybanen. - Økt BRA basert på Odfjell Drilling AS arealbehov og for at utbygging skal bli mer i samsvar med ønsket utnyttelse nær kommende Bybanestopp (300meter) - Justering av byggelinjer basert på foregående to forhold. Intensjonen med planforslaget Reguleringsendringen viderefører i hovedsak intensjonene i plannr 4240007, som søkes endret, og intensjonene i tilgrensende reguleringsplaner og øvrig planarbeid i området. Side 3 av 12
4. PLANPROSESSEN Planprosessen har startet opp etter en direkte avtale mellom forslagsstiller og Etat for Byggesak og private planer. Det er ikke avholdt oppstartsmøte. Ettersom endringene som foreslås er av mindre vesentlig karakter er fullstendig planforslag utarbeidet allerede ved oppstartsvarsling, for å kunne åpne for at saken behandles som liten endring og vedtas administrativt). Side 4 av 12
5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkesplan for Hordaland 2005-2008 Kommuneplanens arealdel 2010-2021 Reguleringsplan 4240007 som søkes endret. Tilgrensende reguleringsplaner: PlanID 61180000 - Ytrebygda, Kokstad, gnr.111 Permanent verksted og depot for bybanen ved Flesland. Denne planen regulerer ny kjørevei forbi det aktuelle planområdet. Reguleringsendringen tilpasser seg denne planen. Reguleringsendring Utsnitt fra PlanID 6118000 som viser regulert vei forbi planområdet. Side 5 av 12
Igangsatt planarbeid: Det er igangsatt to områdereguleringsplaner som begge omfatter planområdet: PlanID 60820000 Ytrebygda. Del av gnr 33, 34 og 111. Kokstad Vest og Storrinden. PlanID 61130000 Ytrebygda. Gnr 111 M. fl. Liland og øvre Birkeland. PlanID 60820000 foreslår en kvadraturutbygging i tilknytning til det fremtidige bybanestoppet langs Fleslandsveien. Reguleringsendringen tilpasser seg dette forslaget, og vil sikre en mer helhetlig planlegging og utbygging. Utsnitt fra planid 60820000 foreløpig plankart 1 av 3, datert 21.12.2012. Reguleringsplanen tilpasser seg aksen fra bybanestoppet (o_gtt1) og foreslått avkjørsel mot nord. Side 6 av 12
6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Planområdet er kort beskrevet. Enkelte punkter er hentet fra KOMPAS AS sin planbeskrivelse/notat til planid 4240007, som ble vedtatt som en liten endring. Beliggenhet Planområdet ligger i Ytrebygda bydel, like ved Kokstadflaten. Tomten er ubebygd, men ligger i nærheten av et større næringsområdet på Kokstad. Tomten ligger ca 1,5 km fra Flesland Flyplass i luftlinje, og ca 350-400 m fra regulert bybanestopp ved Flyplassvegen. Avgrensning Planområdets avgrensning følger i stor grad avgrensningen til reguleringsplan ID 4240007, som søkes endret. Mot sørvest er plangrensen ført delvis langs grensen til tilgrensende plan (ID 6118000) og delvis på motsatt side av regulert kjørevei. Dette er gjort for å tilpasse avkjørsel til tilgrensende plan og planarbeid. Tilstøtende arealers bruk/status Tilstøtende arealer er i stor grad ubebygd, men regulert til næringsformål. Bebygde arealer i nærheten av planområdet brukes til næring, industri og noe detaljhandel. Eksisterende bebyggelse Området er ubeygd. Topografi/landskapstrekk Eiendommen ligger på et platå, ca 10-12 meter høyere planlagt vei frem til fremtidig bybanedepot (planid 6118000). I bakkant mot nordøst strekker det seg en rygg mot den øvrige næringsbebyggelsen i området. Side 7 av 12
Solforhold Tomten er solfylt. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Arealet vest for næringsområdet på Kokstad er småkupert med myrer i de lave områdene og skrinn furuskog. Den aktuelle tomten består av en vestvendt terrasse. Den avgrenses i vest av en bratt skogkledd skrent. I øst ligger et skogkledd høydedrag, dette er regulert som friområde i gjeldende plan. Grønne interesser Det går en korridor sørfra, i en bue over kollene mellom eksisterende bebyggelse og inn skogsområdet mot Storrinden. Det regulerte friområdet inngår i denne grøntkorridoren. Hovedinnfalsporten til Storrinden går lenger nord. Skogen som er avsatt til næringsområde (IKL11) har i dag et svært godt utviklet stinett, med mange innfallsporter. Fra Kokstadflaten går der en markert sti inn i skogsområdet i bakre del av tomten. Denne stien ligger ved foten av det regulerte friområdet, innenfor det som er regulert til erverv. Kulturminneverdier Det er ingen kjente kulturminner i området. Vei og trafikkforhold Tomten vil få adkomstvei fra den planlagte forlengelsen av Kokstadflaten (planid 6118000). Adkomst for fotgjengere ivaretas med fortau langs begge sider av vei. Vei og fortau reguleres slik at det muliggjør tilkomst for eventuell videre utbygging nordvest for planområdet. Støy Planområdet ligger i rød støysone, med Flesland Flyplass som viktigste støykilde. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Planområdet ligger nært flyplassen. Nærmeste busstopp ligger ca 800 meter unna. Fremtidig bybanestopp langs Flyplassveien vil gi god tilgjengelighet med kollektivtransport. Vann og avløp Det er ikke bygge ut vann- og avløpsnett frem til tomten i dag. Energi Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Privat og offentlig servicetilbud Privat og offentlig servicetilbud er ikke relevant for reguleringsendringen. Risiko og sårbarhet Reguleringsendringen er av en karakter og omfang som ikke utløser ikke behov for ROSvurdering. Side 8 av 12
Privatrettslige bindinger Det er ikke kjent noen bruksretter eller klausuler på eiendommen. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planforslaget er i hovedsak en tilpasning til tilgrensende og overordnede planer og planarbeid som berører eiendommen. En del punker er ikke beskrevet, da de ikke er berørt av denne endringen. Endringene fra gjeldende plan går på: - Adkomstsituasjon - Justert byggegrense - Økt utnyttelsesgrad. Reguleringsformål Arealbruken er i prinsippet uendret, men reguleringsformål er tilpasset gjeldende lov og forskrifter, samt tilpasset tilgrensende planer og mulig fremtidig utbygging. Formål Areal (Daa) Kontor 17,3 Offentlig friområde 6 Kjøreveg (felles og offentlig ) 2,1 Fortau (felles og offentlig) 1,1 Annen veggrunn (av- og påstigning) 0,1 Planområdet totalt 26,6 Maksimalt tillatt BRA er satt til 26 100 m 2. Dette gir en utnyttelsesgrad innenfor planområdet på ca 98 % BRA Side 9 av 12
Byggeformål Formålet er et kontorbygg på 4 etasjer + parkeringskjeller. Bygget er primært planlagt som nytt hovedkontor for Oddfjell Drilling AS. Under planlegging og prosjektering av bygget har gjeldende reguleringsplan vært førende, men det er avdekket behov for noen justeringer: - Arealet er økt fra 19 000 m 2 BRA (14 500 m 2 kontor + 4 500 m 2 pakering) til 26 100 m2 BRA (21 600 m 2 kontor + 4 500 m 2 parkering). Parkeringsarealet er altså uendret i reguleringsendringen. Arealøkningen er basert på arealbehov samt signaler om en høyere utnyttelsesgrad i området, blant annet i pågående områderegulering for Kokstad Vest og Storrinden (planid 60820000), der utnyttelsesgrad i tilgrensende næringsområder foreslås å legges med % BRA på mellom 100% og 300%. - Byggegrensen er juster noe, for å tilpasse behov som har dukket opp i prosjekteringen. Endringen av byggegrensen går ikke på bekostning av friområdet i bakkant eller intensjonen om ubebygd terreng sørøst på tomten, mellom bebyggelsen og ny adkomstvei. Illustrasjon av planlagt bebyggelse på tomten Lek/uteoppholdsareal uteoppholdsarealene blir ikke berørt av denne endringen. Arealet øst på tomten er regulert til offentlig friområde. Bebyggelsen planlegges som et frittliggende volum, og det er intensjon om at man skal kunne bevege seg rundt bygget. Parkering/garasje(r) Parkeringsarealet i reguleringsplanen forblir uendret. Ettersom kontorarealene økes vil parkeringsdekningen gå noe ned relativt sett. Trafikkareal Side 10 av 12
Intensjonen i gjeldende reguleringsplan er søkt ivaretatt, men reguleringsendringen tilpasser som nevnt planområdet til øvrige planer i området. Støytiltak Punktet berøres ikke av reguleringsendringen. Det er ikke regulert for støyfølsom bebyggelse i området. Avfallshåndtering/miljøstasjon Punktet berøres ikke av reguleringsendringen. Risiko og sårbarhet Punktet berøres ikke av reguleringsendringen. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak og eksisterende reguleringsplaner Planforslaget er en tilpasning til overordnede planer og planarbeid. Der gjeldene plan er i konflikt med overordnede/nyere forutsetninger og føringer gjør reguleringsendringen nødvendige tilpasninger. Estetikk Forslaget får ingen nevneverdig konsekvens for estetikken i området. Konsekvenser for nabober Endringen berører ikke utsikt, innsyn, solforhold og støyforhold for naboer, og medfører ikke nevneverdige konsekvenser for nærliggende bebyggelse. Trafikk- og parkeringsforhold Parkeringsarealet på 4 500 m 2 er beholdt uendret i forslaget, og vil dermed ikke gi noen konsekvens for trafikkbelastningen. Adkomstforhold blir forbedret og tilpasset tilgrensende planer. Adkomstveien opp til bygget går nå i en direkte forlengelse av aksen fra fremtidig bybanestopp. Det er satt av en lomme langs veien for rask av-og-påstigning, i tilegg til avkjørsel opp til bygget lenger oppe. Kulturminner Forslaget får ingen konsekvens for kulturminner. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet. Offentlig friområde opprettholdes slik det er i gjeldende plan. Endringene medfører ingen konsekvens for friluftsaktivitet m.m. Privat og offentlige servicetilbud Endringen berører ikke dette punktet, og medfører ingen konsekvens for privat og offentlig servicetilbud. Risiko og sårbarhet Endringen medfører ingen konsekvens for forhold knyttet til risiko og sårbarhet. Side 11 av 12
Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc ) Endringen medfører ingen konsekvenser utover det som er beskrevet under Trafikk- og parkeringsforhold. Konsekvenser for næringsinteresser. Endringen berører ikke næringsinteresser knyttet til landbruk. For øvrig medfører endringen en styrking av næringsinteresser ved å tilpasse planen til de behov som er avdekket ved planlegging av kontorbygg på eiendommen. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Endringen får ingen juridiske eller økonomiske konsekvenser for kommunen. 10. MEDVIRKNING Reguleringsendringen er kunngjort som en mindre vesentlig endring i henhold til pbl 12-8, med annonse i Bergens Tidende 25.06.2013 og direkte varsel til naboer og offentlige etater samme dag. Planforslaget med beskrivelse, plankart og bestemmelser ble gjort tilgjengelig på www.artec.no samme dag. Ut fra merknadene til kunngjort oppstart vil vi be etat for byggesak og private planer vurdere muligheten for å behandle planforslaget som en liten endring, med administrativt vedtak. 11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Eiendommen som skal bygges ut ble regulert i 2009, i tråd med overordnede planer. Siden planen ble vedtatt har det skjedd mye planlegging i området rundt kokstadflaten. Av de viktigste forholdene nevnes reguleringsplan for bybane til Flesland, reguleringsplan for bybanedepot med tilhørende adkomstvei, og oppstartet områdeplan for Kokstad Vest og Storrinden. Disse planene har på mange måter gjort det nødvendig å gjøre en endring av planid 4240007. Denne reguleringsendringen vil ikke medføre store endringer fra den eksisterende planen, og de endringene som følger planforslaget er alle tilpasninger til eksisterende planer og pågående planarbeid i området. Side 12 av 12