Foreløpig notat Oppdragsgiver: Lillesand kommune Oppdrag: Mulighetsstudie Dovre Faveo Prosjektledelse AS www.faveoprosjektledelse.no ORG. NR 881 894 742 MVA Sted: Kristiansand S Dato: 07.01.2014 Fra Til Info Firma v/ X Lillesand kommune Gunnar Sannæss X Faveo prosjektledelse AS Jan Willy Føreland X Faveo prosjektledelse AS Gunnar Grana Mulighetsstudie Dovreområdet Oppdrag og bakgrunn Det foreligger en godkjent områdereguleringsplan for Dovre. Kommunen ønsker å legge til rette for en ny sentrumsskole i området, fortrinnsvis i området nord for fylkesveg 420 (B/T 6). Områdene i sør ønskes utnyttet best mulig til ulike offentlige og kommersielle formål. Det offentlige tar utgangspunkt i mulighetene i en videreutvikling av Lillesand bo- og aktivitetssenter (heretter kalt LBA), med prioriterte helse og sosial formål. De kommersielle funksjonene skal bidra til synergi med de offentlige funksjonene og til større variasjon i tilbudene. Det søkes lagt opp til at området kan dekke behovene til ulike grupper. Samtidig er det viktig at verdien av de kommersielle arealene blir så store at det gir så store salgsinntekter at kommunen kan investere i de offentlige funksjonene som ønskes lagt til området. Den innregulerte rundkjøringen på fylkesvegen er kostbar og arealkrevende, og legger derfor noen begrensninger på areal som kan utvikles til andre formål. Arbeidet er delt opp og gjennomført i følgende trinn: 1. Avklare om og eventuelt hvordan B/T 6 kan utnyttes til skoleformål. Avklare eventuelle rammebetingelser som må endres for å få etablert en skole på område. Særlig fokus på trafikkløsning, og alternativ til rundkjøring. Dialog med Aust-Agder fylkeskommune og Statens vegvesen om alternative løsninger. 2. Under forutsetning av B/T 6 kan utvikles til skoleformål, kan Dovre sør utvikles til helse- og sosialformål. 3. Mulighetsstudie om hvordan Dovre sør kan utvikles. Det tas utgangspunkt i kommunens behov og det arbeides fram muligheter for en optimal utnyttelse av området til prioriterte helse- og sosialformål. Det er også sett i sammenheng med ønsket om attraktive kommersielle funksjoner og ønsket utvikling av boligområdet rett sør for Dovre. 4. Mulighetsstudiet gjennomføres i en åpen og kreativ prosess. Brukere og ansvarlige politiske organer involveres aktivt i prosessen. 5. Mulighetsstudien behandles politisk og konklusjonene legger grunnlag for arbeid med justeringer i reguleringsplanen for området.
Med bakgrunn i ovennevnte ble det avklart et behov fra oppvekstsektoren ifht. dimensjonering av skoletomt og bygningsmasse. Følgende arealbehov ble meldt inn: Skole: Gymsal: SFO: Kulturskole: Voksenopplæring: 5000 m2 600 m2 550 m2 300 m2 1500m2 Kryssløsning FV 420 Før en kunne konkludere med om det er plass til skole på nordsiden av FV420 (heretter kalt Myra), ble det vurdert alternative kryssløsninger, og atkomst til Myra for både myke og harde trafikanter. Det har blitt hevdet at rundkjøringen er en fordyrende og arealkrevende løsning som er unødvendig. Samtidig har rundkjøringen blitt akseptert politisk som følge av reguleringsplanen for Dovre. Dagens fylkesvei har en lengdeprofil som er utfordrende planmessig, både ifht. frisikt i kryss, ifht. kryssing av vei for myke trafikanter og ifht. fysisk utforming av veien iht. gjeldende standarder. Via Nova, som er engasjert som rådgiver for trafikkspørsmål, mener at det beste grepet er å bygge rundkjøring uansett hva som blir lokalisert til nordsiden av fylkesvegen. Det eneste unntaket er dersom området blir liggende brakk i mange år eller får en bruk som ikke genererer særlig trafikk. En rundkjøringsløsning er estimert til å koste ca. 2 millioner mer enn et T-kryss. Etter avklaringer med Planavdelingen er innstillingen derfra at det anbefales å holde på den regulerte rundkjøringsløsningen for best og sikker trafikkavvikling, uavhengig av bruken på Myra. Det gir også størst fleksibilitet i forhold til framtidig utnyttelse av hele området. Side 2
Skole Faveo ble bedt om å undersøke hvorvidt det er plass til en barneskole med to paralleller 1-7 på Myra. Ut fra de innmeldte behov har vi prioritert areal til skolen, SFO og til gymsal. Lokaler for kulturskolen og voksenopplæring er forutsatt løst andre steder. En slik skole vil legge beslag på ca. 6150 m2 BRA. I tillegg kommer atkomst, parkering, samt leke og oppholdsarealer. Myraområdet er på ca. 35,2 daa. Som sammenlikning nevnes: Sosial- og helsedirketoratets rapport IS-1130 Skolens utearealer som konkluderer med en anbefaling på 50 m2 netto uteoppholdsareal for hver elev med ca 15 mål som netto minumumsareal for store skoler (over 300 elever). Skolestruktur i Kristiansand legger Kristiansand opp til minimumstomt for en skole på 450 elever ikke skal være mindre enn 25 mål, derav 7 mål utvikles til bygninger, 15 mål til uteoppholdsareal og resten til adkomst, parkering etc. Om tomta vil fungere godt til skolebruk avhenger naturlig nok av god støyskjerming mot FV og hvordan de søndre og delene (sør for gangveien) kan utnyttes, samt hvordan de bratte skråningene mot vest utnyttes. Ut fra våre foreløpige vurderinger er det tilstrekkelig plass til en ny barneskole på Myra med 2 paralleller 1.- 7. trinn. I utsnittet under er det nødvendige arealet løst på ett plan. Dersom en bygger i høyden vil fotavtrykket kunne bli vesentlig redusert. Side 3
For å få en ytterligere sikkerhet for realismen i en slik løsning, er det foretatt grunnundersøkelser. Disse viser at det er noe utfordrende grunnforhold i nord-øst, men at det ellers er relativt kort vei ned til fast grunn. Det betyr at en skole kan bygges i området. Illustrasjonen nedenfor viser resultatet av grunnundersøkelsen. Side 4
Det ble derfor lagt til grunn for det videre arbeidet at en barneskole for sentrum kan lokaliseres i området nord for FV 420. Vi har ikke tatt stilling til om dette er det beste sentrumsalternativet. Poenget er at det er plass til skole i området, og at en ikke trenger å lokalisere skolen på sørsiden. Det området kan i stedet utvikles til en kombinasjon av prioriterte helse og sosialformål og kommersielle funksjoner. Helse og omsorgsformål Behovene i helse og omsorgssektoren ble kartlagt av kommunen og dannet grunnlaget for mulighetsstudiet. Oppsummert er det synliggjorte behovet for helse og omsorgsrelaterte boliger/plasser som følger: Det var viktig først å få løst de prioriterte helse- og sosialtilbud. Øvrige områder kan da utvikles til attraktive kommersielle funksjoner. Det ble først sett på mulighetene for å optimalisere bruken av eksisterende LBA. Det er tatt utgangspunkt i at en opprettholder kjøkkenet, og ser på hvordan resten av LBA kan utnyttes bedre ved ombygging og påbygg. Store deler av LBA har gode takhøyder og derfor gode muligheter for ombygging. I tilknytning til kjøkkenet er også foreslått et nybygg som gir bedre tilgang til helsetjenestene samtidig som det kan fungere som en møteplass for alle. Det er forutsatt at voksenopplæringen flyttes fra lokalene i LBA, til nybygg i nærheten. Konklusjonen er at vi kan løse de prioriterte offentlige funksjonene ved ombygging og nybygg av LBA. I utgangspunktet vurderes det som en mer kostnadseffektiv løsning enn å rive alt og bygge på nytt. Det skyldes både at en beholder deler av bygningskonstruksjonen (skallet mv) og at en da kan gjennomføre utbyggingen etappevis, etter hvert som behovene oppstår og kommunen har finansiell evne til investeringen. Det krever også mindre rokkeringer og dermed mindre behov for midlertidige løsninger mens ombygging og nybygging foregår i forhold til et alternativ hvor en rev og bygget nytt på samme sted. Dersom kommunen i stedet velger å rive all bygningsmasse, kan en få en noe mer arealeffektiv løsning. Det kan bygges på samme tomta, dersom en imellomtiden finner midlertidige lokaler. Det er i alle tilfelle plass på Dovre både til prioriterte offentlige funksjoner og til kommersielle funksjoner. Figurene nedenfor viser en prinsippskisse for utvikling av Dovreheimen i 1. etasje, 2. etasje og underetasjen. De arealer som beholdes som i dag er vist med hvitt. Side 5
Illustrasjonen ovenfor viser en prinsippskisse for 1. etasje, mens skissen nedenfor viser en prinsippskisse for 2. etasje. Prinsippskissen nedenfor viser en løsning for underetasjen. Her er vist at det kan etableres 8 nye sykehjemsplasser i et tilbygg. Dersom en velger å bygge parkering i kjeller nærmest nåværende LBA, kan ikke sykehjemsfløyen utformes som her foreslått. Side 6
Overordnet plangrep Området Dovre er i dag delt i to hoveddeler: i sørvest bygningsmassen til LBA med alle sine funksjoner, og i nordøst nedlagt bygningsmasse fra tidligere skoledrift og barnehage. Området er avgrenset med den lite trafikkerte Fagertunveien i nordøst, FV420 i nordvest og tydelige skråninger mot sørvest og sørøst. Området ligger høyt på en kolle med mye sol og luft, utsikt delvis mot sørøst og noe mot vest. Eksisterende LBA danner en dominerende bygningsstruktur som skyggelegger deler av uteområdet. Tilkomsten ved en framtidig utvikling av Dovre vil skje først og fremst via nytt kryss på FV420. Samtidig vil relativt bratte Fagertunveien mot sør fremdeles være i bruk, samt at en alternativ gangadkomst med slakere helning vil være mulig via Øvregate og Fagerheimsveien. Dovre bør utvikles med tanke på at tilbudene her skal forsterke Lillesand sentrum som et godt og levende sentrum. Tiltak som øker tilgjengeligheten for gående, som benker og andre hjelpeanordninger, samt ekstra fokus på offentlig transport vil kunne være bidrag i denne utviklingen. Sambruk med virksomheter som E-teateret kan også være faktorer som bidrar til å binde Dovre sammen med sentrum.. Side 7
Kjernepunktet i den nye utbyggingen bør være et nytt torg ved hovedinngangen til LBA ved enden av Dovreveien. Torget vil være et sted å vende biler, slippe folk av og på, samt at det blir et naturlig samlingspunkt der folk vil samles og kan bli sett. Området mellom Dovreveien og fylkesveien kan deles i to: Ett område nærmest fylkesveien og en sentral tomt med bygninger mot Fagertunveien. Mellom disse kan det etableres en ny gate fra Fagertunveien til nordenden av LBA. Tomten mot fylkesveien blir svært godt eksponert fra veien, og hjørnebygget her blir synlig på over 300 meters avstand for sørgående trafikk. Eksponeringen og beliggenheten inntil rundkjøringen gjør at tomta bør være interessant for private aktører. Her kan for eksempel etableres kommersielle helsefunksjoner som vil ha synergi med de offentlige helse- og sosialfunksjonene (et helsehus med bla legesenter og treningssenter). Et felles grøntområde vil kunne binde utbyggingen sammen i lengderetningen. Tomtebredden gjør det naturlig å utnytte arealene mot Fagertunveien til bygningsmasse. Bygningsmassen kan godt trekkes ned langs adkomstveiene og på den måten omkranse og gjøre fellesarealene mer intime, og dermed gi parken god ryggdekning mot sør og vest. Side 8
De viktigste sosiale aktivitetene bør lokaliseres slik at de underbygger torget som møteplass. Et område for barnelek, opphold og aktivitet bør legges inntil denne plassen. Om mulig kan kaféen trekke noe av sin funksjon ut. Lengere inn i grøntområdet ligger det til rette for rause gressplener til bruk for alle. Å etablere leiligheter ned mot 1. etg vil her kunne være en god løsning. Så lenge skillet mellom offentlighet og privat er tydelig. En frodig og velholdt privat ramme vil være med på å mykne opplevelsen av parkrommet. Rommet mellom byggene åpner seg mot vest, og på den solrike utsiktsplassen på toppen av Fagerheimsveien vil det kunne ligge til rette for ulik type aktivitet; for ungdom, for eldre eller for en god blanding. Det viktigste er at arealene blir rause nok til at tilbudet oppfattes som godt nok til å utgjøre en destinasjon. Det vil si at brukere må ville ha en grunn til å oppsøke tilbudet. Plassen ligger godt synlig innenfra bo- og aktivitetssenteret. Dette gir en fin arena for de som har lyst til å bli sett, og noe interessant å se på for de som heller vil gjøre det. På den avgrensede og solrike sørvestsiden kan det ligge til rette for et tilbud for demensavdelingen. I skissene er det avmerket en sansehage med særtilbud tilpasset denne spesielle brukergruppens behov. Den foreslåtte løsningen gir gode muligheter for en god parkeringsløsning. Hovedadkomsten vil være via FV420, og trafikken skal komme ned i parkeringskjeller uten å bli dratt gjennom hele området. Det foreslås Side 9
parkeringskjeller under næringslokalene og boligene. Videre kan eventuelt underetasjen på bo- og aktivitetssenteret utnyttes til parkering (eventuelt ny fløy i kjeller for sykehjem). Trinnvise realiseringsmuligheter Etter vår vurdering har vi her kommet fram til et konsept som både er kommersielt interessant og samtidig løser de prioriterte offentlige funksjonene på en god måte. Det skisserte konseptet gir Lillesand kommune stor valgfrihet knyttet til gjennomføring. Utbyggingen kan gjennomføres etappevis i tråd med behovene, kommunens økonomiske evne og de kommersielle mulighetene. Utbyggingen gir kommunen fleksibilitet til å avgjøre hva en vil gjennomføre i offentlig regi og hva en vil overlate til markedet. Vegen videre Faveo anbefaler at kommunen først tar stilling til om det foreslåtte konseptet er et godt grunnlag for en videre langsiktig utvikling av området. Særlig er det viktig å ta stilling til om en har løst de prioriterte offentlige funksjonene på en god måte. Parallelt må en vurdere om konseptet gir gode kommersielle muligheter og dermed vil være attraktiv i markedet. Dersom kommunen skal ha økonomisk evne til å realisere viktige offentlige funksjoner, er det viktig at hele konseptet og de kommersielle arealene blir attraktive for markedet. Faren er ellers til stede for at en Side 10
prioriterer så mye areal til offentlige funksjoner at det ikke er tilstrekkelig attraktive kommersielle arealer. Da sitter en igjen med gode offentlige ønsker som kommunen sannsynligvis ikke får inntekter nok til å realisere. Kommunen bør arbeide videre med å kvalitetssikre at de offentlige funksjonene her kan løses på en god måte. Samtidig må en legge vekt på å beholde store og attraktive arealer for kommersielle funksjoner uten å legge for store begrensninger nå på hva de kommersielle arealene skal brukes til. Her må markedet ha stor innflytelse slik at det blir løsninger markedet tror på og som gir kommunen gode inntekter. Når kommunen har avklart at en har et konsept som løser de prioriterte offentlige funksjonene, må en ta stilling til hvordan en ønsker å gå ut i markedet. Alternative løsninger kan være: 1. Kommunen bygger de offentlige funksjonene etter vanlig konkurranse og legger de kommersielle arealene ut for salg. Det er ingen kopling her mellom byggeoppdraget for de offentlige funksjonene og salg av de kommersielle arealene. I denne modellen kan kommune velge å selge hele det kommersielle arealet samlet eller selge det i deler. Tilsvarende vil byggingen av de offentlige funksjonene kunne gjøres i klart definerte etapper. 2. Kommunen kopler arbeidet med bygging av de offentlige funksjonene med salg av de kommersielle arealene. Slik markedet er nå er det mange som vil konkurrere om byggeoppdrag, mens det sannsynligvis er få som vil kjøpe de kommersielle arealene. En kopling av oppdrag med kjøp kan gjøre hele pakken mer interessant. Også her kan en dele området opp, men et samlet salg vil være mest sannsynlig. Både alternativ 1 og 2 kan kombineres med at bygging av offentlige funksjoner gjøres som et offentlig privat samarbeid (OPS) I praksis vil det si at en setter oppdraget med drift av bygget (i alle fall den bygningsmessige driften) ut til den aktøren som bygger anlegget. Alternativ 2 vil nok framstå som mest naturlig for en OPS løsning. Særlig er den interessant dersom en overlater til markedet å finne gode løsninger for synergi mellom de offentlige behovene og de markedsmessige mulighetene. Da kan en få til et totalkonsept som både gir synergier og kommunen lavest mulig årlige kostnader til å drive (eventuelt kjøpe) de tjenestene kommunen har behov for. Det anbefales at en gjennomfører markedssonderinger før en tar endelig stilling til bruk av alternativ 1 eller 2. Før en tar stilling til eventuelt bruk av OPS, bør en avklare hva dette betyr for eksempel i forhold til tilskuddsordninger (Husbanken). Side 11