Boligpolitikk og byutvikling Byutviklingskonferansen, Grieghallen, Bergen 29. november 2013 Berit Nordahl, UMB
Forutsetning for vellykket fortetting 1. Hva skjer? Nye boliger som drivkraft i byutvikling 2. Hvordan styres utviklingen? Rammebetingelser som ny(bolig)byggingen skjer innenfor 3. Muligheter for bedre bruk av instrumentene i Plan- og bygningsloven 2
Vi lever i sentraliseringens tidsalder! Vi har sterk vekst: befolkningen har økt med 26500 hittil i år 11 fylker hadde flyttetap 8 fylker hadde flytteoverskudd Vi flytter til sentrumsområder Vi bor tettere Sentrum blir mer og mer bosted, ikke bare arbeidssted 3
Vi flytter innenfor kommunen for å få mer egnet sted å bo: 4
Befolkningsveksten setter spor Materiellstrukturen er treg. Endrer vi den i riktig retning? Bygges det for alle grupper Bygger vi eksklusivt for en elite og deres barn? Bygger vi med en urban profil? Bygger vi med forstadspreg? 5
Hvordan er bildet for Bergen? 6
Det bygde miljøet endrer karakter sakte, men sikkert. 160000 140000 120000 100000 Bygning for bofellesskap Boligblokk 80000 Rekkehus, kjedehus og andre småhus Tomannsbolig Enebolig 60000 40000 20000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: SSB statistikkbanken 7
Antall Prisindeks UNIVERSITETET FOR MILJØ- OG BIOVITENSKAP Nye innbyggere strømmer til byen og utbyggerne strever med å følge opp med tilstrekkelig nye boliger 4500 4000 3500 3000 2500 2000 Befolkningsendring 20+ Fullførte boliger Boligpris 1991=100 600 500 400 300 1500 1000 500 0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 200 100 0 Kilde: Barlindhaug og Nordahl (2012) Boligbyggingens Prisrespons,. NIBR-rapport 8
600 500 400 300 200 100 Kortere tidshorisont: Ferdigstilte boliger etter kvartal fra 2005 2012: 10.194 nye boliger (kilde SSB) 0 Serie1 Kilde: SSB 9
Det bygges over alt Mye har preg av forstadsbygging. Har Bergen ambisjoner om urban fortetting? Hvordan er profilen på sentrumsnære prosjekter? 10
Hvem bygger vi for? Det har vært selgers marked: Nye boliger er betydelig dyrere enn brukte boliger. Mange betaler mye for å realisere boligdrømmen. 140 120 100 80 60 Bergen: kvm pris for Nye eneboliger i prosent av pris på bruktmarkedet 40 20 0 11
Planlagt og igangsatte boliger i Bergen siste 2 år: ca 750 leiligheter fordelt på 21 prosjekter Snitt på 35 boliger pr prosjekt Snittpris: 3,8 mill/ 50.000 kr/m2 Størrelse: 85 kvadrat i snitt De selges (fortsatt) raskt: snitt 64 % solgte Kilde: Eiendomsverdi AS 12
13
14
Våre styringsparametre hvordan brukes disse ØKONOMI JUSS VISJONER 15
Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer for konkrete prosjekter 16
Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer 17
Hvordan bruke kommunens reguleringsautoritet til å skape heterogene boligområder Indirekte gjennom å påvirke boligsammensetningen er ikke tilstrekkelig..og har utilsiktede virkninger Mer direkte virkemidler må til 18
Vi fant store variasjoner i prisklasse i hvert prosjekt Er det tilstrekkelig til å skape sosialt heterogene områder? Kilde: Eiendomsverdi AS, egen sammenstilling, presentert i Nye boliger i storbyene, NIBR rapport (se nest siste foil) 19
Styrer sammensetning av boligtype og leilighetsfordeling befolkningssammensetningen i et område? ( ) De minste boligene kjøpes ikke sjelden av foreldre som skal leie ut enten til sine barn eller til andre. Mange kjøper som pengeplassering mens barna fortsatt er ganske unge (12-13 år) for å leie ut i en periode. NOU Norges offentlige utredninger 2011: 15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtiden Et grovt anslag er at 50 % av alle boligene som selges til aldersgruppen 20 25 år får bistand fra foreldrene på en eller annen måte. Kilde: Nye boliger i storbyene, se nest siste side 20
Trengs flere virkemidler dersom kjøpegruppene skal utvides? Eielinje - Også for lavinntektshushold - Støttet kjøp i rimelige områder Kommuner forsøker med Kommunal forkjøpsett i nye prosjekter, organisert slik at også hushold med lavere inntekter kan kjøpe. NOU Norges offentlige utredninger 2011: 15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtiden Kilde: Nye boliger i storbyene, se nest siste side 21
Det gjøres forsøk med kommunale strategiske tomtekjøp Kommunen kjøper når staten tilbyr Kommunen bruker egen bolig/eiendomsmasse i bytte Kommunene tør å sitte på litt areal Som brukes ovenfor private utbyggere i konkrete utbyggingsprosjekter 22
1: Salg på vilkår: Påvirke boligsammensetningen utover det som er mulig via reguleringsautoriteten Åpne opp for flere utbyggere/byggherrer (via ulike former for konkurranse) 2: Bytte areal med utbyggere: Påvirke tilgangen av areal i områder der kommunen ønsker utbygging, men grunneier vil videreføre dagens arealbruk 3: Partnerskap: Inngå i utviklingsselskap med kommersielle utbyggere for å sikre at en andel av boligene oppføres for målgrupper som kommunen er opptatt av Inngå i partnerskap der kommunen gir for å oppnå bestemte kvaliteter i boligbyggingen 23
Forkjøpsrett i nye boliger? Kompenseres til markedspris Optimal løsning når det gjøres i dialog med utbygger - Fingerspitzgefühl Partnerskap mellom kommunen og utbyggere Kommunen disponerer en andel av arealene Boligstiftelse? Boligbyggelag? Utleie? Fingerspitzgefühl Kommunalt oppkjøp av arealer Salg på vilkår der eieform spesifiseres! Salg på vilkår der pris til boligkjøper spesifiseres! Fingerspitzgefühl 24
Økonomien: Norske kommuner har begrenset økonomisk handlekraft i boligbyggingen. Grunneiere må involveres Utbyggere må involveres Jussen: Kommunenes reguleringsautoritet Styre lokalisering, utforming og boligsammensetning Kan gi kommunen innpass i boligprosjekter via forkjøpsrett Visjoner: Kommunen og markedet Skap dialogarenaer 25
ANG: VISJONER Riktig bygningstypologi på riktig sted Riktig dimensjonering av prosjektet Riktig funksjonsblanding Heterogene områder urban profil Situerte, dialogbaserte, tilpassede løsninger: Lokalisering, lokalisering og lokalisering: Hvor i sentrum, hvor i området, hvor i bygget 26
Tomteakkvisisjon, markedsvurderinger Investor Utbygger Kommunale myndigheter Skissere plan og muligheter Samarbeide, endre tilpasse Regionale myndigheter Regionale planer Forhånds høring Offentlig ettersyn
Bussselskapet T-bane Interessegrupper Regionale kulturminner Regionale vegmyndigheter Rådmann Interessegruppe Skole, oppvekst, omsorg Kommunal infrastruktur Kultur Barnehage Friluft Vann, vei, avløp, kabling, strøm, gang- og sykkelvei... Plan Politikere Partigrupper By/kommunestyrepresentanter PLANFORSLAGET Økonomien i prosjektet
Heterogen befolkning bidrar til byliv 29
Litteratur: Berit Nordahl, Rolf Barlindhaug, Eli Havnen, Siri Nørve, Alv Skogstad Aamo Utbyggerstyrt byutvikling? NIBR-rapport 2011:21 (www.nibr.no) Kjetil Sørlie, Marit Aure, Bjørg Langset: Hvorfor flytte? Hvorfor bli boende? Bo- og flyttemotiver de første årene på 2000-tallet NIBR Rapport 2012:22 (Kan lastes gratis ned fra www.nibr.no) Rolf Barlindhaug, Eliln Børrud, Bjørg Langset, Berit Nordahl Nye boliger i storbyen. Hvem kjøper og hva slags bokvaliteter tilbys? NIBR Rapport 2012:31. (Kan lastes gratis ned fra www.nibr.no) Berit Irene Nordahl (red): Boligmarked og boligpolitikk. Akademika Forlag. 2012 (kan kjøpes i bokhandler eller bestilles fra www.akademikaforlag.no) 30
Takk for meg! 31