BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 27.05.2016 HistSak - 14/8627, 15/46386 16/69615 PLANID - 2014005, GBR - 19/227, N - 515 Saksbehandler: Synnøve Hench Saksansvarlig: Arthur Wøhni Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Planutvalget 09.06.2016 105/16 Bærumsveien 221-223 - detaljregulering - ny 1. gangs behandling Planutvalget 09.06.2016 Vedtak: Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Bærumsveien 221-223, planid 2014005, plankart dokument 3134190 og bestemmelser dokument 3134189 fremmes, jf. plan- og bygningsloven 12-11. Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-10. Frem til 2. gangs behandling av planen skal det utarbeides et alternativ 2 der bebyggelsen reduseres med 1 etasje. Rådmannens forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Bærumsveien 221-223, planid 2014005, plankart dokument 3134190 og bestemmelser dokument 3134189 fremmes, jf. plan- og bygningsloven 12-11. Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-10.
vist med rødt omriss, sett fra sør Planområdet KORT OM SAKEN: Planforslaget fremmes av Puls arkitekter AS på vegne av HIPE AS. Planforslaget er en revisjon av forslaget som ble fremmet til 1. gangs behandling 27.8.2015, og da sendt tilbake til rådmannen med oppfordring til å komme naboprotester mer i møte. Vedtaket om tilbakesending var enstemmig. Hensikten med planen er å legge til rette for større fortetting av villaeiendommene enn det som ligger inne i gjeldende regulering. Forslaget viser fire blokker og tre rekkehus med i alt ca. 24 leiligheter, og felles parkering under terreng. Kjøreatkomst og gang/sykkelatkomst er fra Bærumsveien, og en gangsti er forbindelse til turstien i vest. En tid etter fristen for innspill til kunngjøring om oppstart kom det inn flere merknader fra naboer. Naboene mente forslaget ville ha store konsekvenser for sol/skyggeforhold for deler av bebyggelsen i Bærumsveien 219 C og D. De var derfor sterkt uenig i plassering og størrelse/utforming av bebyggelsen som var vist i illustrasjonsmaterialet. I revidert forslag er merknadene imøtekommet ved at Bebyggelsen er løst opp i mindre enheter, hvorav tre rekkehus ligger i sørøst mot nr. 219 Høyden er redusert med en etasje Avstand fra bebyggelsen til nabogrensen mot nr. 219 er økt Planforslaget er i tråd med nasjonal, regional og kommunal arealstrategi m.h.t. fortetting nær kollektivknutepunkt. Naboenes solforhold er godt ivaretatt i det nye forslaget. Rådmannen anbefaler planutvalget å sende forslaget på høring og legge det ut til offentlig ettersyn.
Vedlegg: Plankart ny 1. gangs behandling - Bærumsveien 221-223 - detaljregulering 3134190 Bestemmelser ny 1. gangs behandling - Bærumsveien 221-223 - 3188310 detaljregulering (L)(3949234) Forslagsstillers planbeskrivelse 3123585 Følgebrev med redegjørelse 3123584 Forslagsstillers plankart 3123586 Forslagstillers reguleringsbestemmelser 3175674 Illustrasjonsplan 3123587 Snitt A-A og B-B 3123588 Snitt C-C og D-D 3123589 Fasade sørøst og sørvest 3123590 Fasade nordøst og nordvest 3123591 Illustrasjoner 3123592 Illustrasjoner 3123593 Illustrasjoner 3123594 Uteoppholdsarealer 3123595 Parkering og avkjørselsplan 3123596 Soldiagram 3175675 DEL 2 MER OM SAKEN Innhold 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Uttalelser/merknader 6. Rådmannens vurderinger 7. Rådmannens konklusjon og anbefaling 1 Bakgrunn 1. Sakens forhistorie Eierne av de tre tomtene som planområdet omfatter har i flere år ønsket å videreutvikle sine eiendommer. I kommuneplan 2010 2020 var området vist som småhusbebyggelse på temakart Retningslinjer for regulering og omregulering (Småhusbebyggelse og grønnstruktur). Iflg. regulering for Bekkestua var det anledning til å foreslå utbygging for området med 25 % BYA frittliggende småhus, forutsatt at det ble sendt inn en bebyggelsesplan. Forslag om blokkbebyggelse ble varslet i 2014, men arbeidet stilt i bero i påvente av ny kommuneplan. I gjeldende kommuneplan 2015 2030 har planområdet formål fremtidig boligbebyggelse. Området er kollektivnært (bane og buss) og nært til Bekkestua sentrum. 1.2 Saksgang hittil Oppstartsmøte 26.04.2014. Varsel om planoppstart 23.05.2014, frist for merknader 30.06.2014. Korrespondanse og møter med kommunen og mellom plankonsulent og naboer har fortsatt etter høringsfristen.
Revidert planforslag mottatt 01.07.2015. Behandlingen I møte 27.8.2015 I Planutvalget: Fellesforslag fra H, V, Ap fremmet av Ole Kristian Udnes: Planen tilbakesendes rådmannen. Planen viderebearbeides med sikte på i vesentlig grad å redusere ulempene for eksisterende naboer. Votering: Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. Revidert forslag presentert for naboene i Bærumsveien 219 13.10.2015. Planforslag mottatt i kommunen 26.04.2016 og sist komplettert 19.5.2016. 2 Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnede føringer Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Fylkesmannens forventninger til kommunal planlegging. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal bidra til å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det skal opparbeides gode utearealer for variert bruk. Planen ivaretar barn og unges interesser ved å stille krav om store utearealer og lekearealer. Utearealene er trafikksikre og ivaretar støykrav. Statlig planretningslinje for samordnet areal- og transportplanlegging har bl.a. som mål å sikre god og effektiv arealutnyttelse og trafikkavvikling. Planforslaget med økning fra 6 til 24 boenheter er i tråd med nasjonale føringer om fortetting nær knutepunkter. Statlig planretnigslinje for klima- og energiplanlegging skal gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse, stimulere og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Foreslått fortetting nær sentrum og nær kollektivknutepunkt tilrettelegger for redusert bruk av bil i forbindelse med daglige gjøremål, og mulighet for økt bruk av kollektivtransport. 2.2 Gjeldende kommuneplan/kommunedelplan
Utsnitt av KP 2015 2030, planområdet vist med rødt. Mørk gul farge viser fremtidig boligbebyggelse. 2.3 Gjeldende regulering Utsnitt av gjeldende regulering, planområdet vist med rødt. Formål boliger, åpen småhusbebyggelse. 2.4 Øvrig planarbeid i området Det foregår planarbeid med fortettingsforslag flere steder i og rundt Bekkestua sentrum. Ingen er direkte tilknyttet planområdet. 3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er en del av den gamle villabebyggelsen på høydedraget langs Bærumsveien, vest for Bekkestua sentrum. Terrenget stiger fra Bærumsveien ca kote +65 opp mot høydepunktet på kote +70, og faller igjen mot nordvest ned til kote +62 ved Gjønneshagen. Området utgjør totalt 4 376 m2, og består av tre eiendommer. Tomtene har mye vegetasjon, og er i dag bebygd med to tomannsboliger, to eneboliger, en garasje og et uthus.
På toppen av høydedraget er det utsikt mot Kolsås. Betingelsene for gode solforhold er gunstige. Området har ingen registrerte kulturminner. Det ble ikke gjort funn under den arkeologiske registreringen av planområdet som ble utført i september 2014. Det er ikke registrert verneverdige naturtyper, sårbare/rødlistede arter eller biologisk viktige områder. Det er derfor ikke gjort videre vurderinger i forhold til Naturmangfoldloven. Eiendommene har p.t. til sammen to avkjørsler fra Bærumsveien. Bærumsveien utgjør østgrensen av planområdet. Bærumsveien ved planområdet har lite trafikk, og fartsgrense 30 km/t. Mot nordøst grenser arealet til en tomt som er utbygget med moderne tomannsboliger i henhold til gjeldende regulering. I sørvest går grensen mot to eneboligtomter, og i nordvest mot en offentlig tursti som er opparbeidet i forbindelse med utbyggingen av Gjønneshagen. Omkringliggende bebyggelse er svært variert i volum og uttrykk. Jf for øvrig beskrivelse og redegjørelse fra Puls arkitekter, dokument 3123585 og 3123584. 4 Beskrivelse av planforslaget Illustrasjonsplan Oppriss mot Bærumsveien, nr. 219 til høyre for nytt forslag til bebyggelse Jf for øvrig beskrivelse og redegjørelse fra Puls arkitekter, dokument 3123585 og 3123584.
5 Forhåndsuttalelser/merknader Jf forslagsstillers beskrivelse og redegjørelse, dokument 3123585 og 3123584. Det er ikke kommet varsel om innsigelse. Naboenes interesser er ivaretatt ved endring av bebyggelsens plassering, fotavtrykk og høyde. 6 Rådmannens vurderinger 6.1 Planforslagets virkninger på planområdet og for omgivelser og samfunn 6.1.1 Forholdet til overordnede planer og nasjonale forventninger Planforslaget med økning fra 6 til 24 boenheter er i tråd med nasjonale føringer om fortetting nær knutepunkter. Det er også i tråd med Bærum kommunes arealstrategi og kommuneplan 2015 2030. 6.1.2 Risiko og sårbarhet Planområdet er ikke spesielt utsatt for uønskede hendelser, og vil heller ikke ha særskilt uønsket innvirkning på omgivelser og samfunn. 6.1.3 Støy og annen forurensning Planområdet er ikke registrert med støy i Bærum kommunes støykart. Bebyggelsen vil ikke avgi støy (unntatt i anleggsfasen) eller forurensning. 6.1.4 Eksponering/fjernvirkning Bebyggelsen er tilfredsstillende tilpasset omgivelsene mht. eksponering og fjernvirkning. 6.1.5 Skole- og barnehagekapasitet Utbygging av 24 boenheter utløser ikke krav om barnehage. Kapasiteten i Bekkestua skolekrets er liten, men vil bedres med utbygging av Bekkestua barneskole. 6.1.6 Grønnstruktur/friluftsliv/naturmangfold Det er ikke registrert verneverdige naturtyper, sårbare/rødlistede arter eller biologisk viktige områder. Det er derfor ikke gjort videre vurderinger i forhold til Naturmangfoldloven. 6.1.7 Trafikkforhold, atkomst og parkering Det anlegges én felles atkomst fra Bærumsveien til parkeringskjeller, og én kjørbar gangatkomst. Det legges ikke opp til parkering på terreng. Dette er i tråd med ønske om reduksjon av avkjørsler og at parkering skal legges under terreng. 6.1.8 Vann og avløp/fjernvarme Eksisterende vann- og avløpssystem i Bærumsveien benyttes. Det er ikke fjernvarme i Bekkestuaområdet. 6.1.9 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert kulturminner i planområdet eller nærmeste omgivelser. 6.1.10 Arkitektonisk utforming og visuell kvalitet Den skisserte bebyggelsen består av fire klart definerte blokker med et moderne uttrykk, og en garasjekjeller under terreng. Blokkene har tre til fire etasjer. Det er viktig for tilpasning til omgivelsene at materialvariasjonen som foreslås blir gjennomført, og at fasadene fremstår mest
mulig lette og åpne. 6.1.11 Barn og unge Foreslått utbygging gir gode uteoppholdsarealer for barn, også mht. trafikksikkerhet og støyforhold. Bærumsveien er lite trafikkert (30 km/t med fartshumper) og har fortau på motsatt side. Trafikksikkerheten både for gående og syklende er ivaretatt. Det er intern forbindelse til gangsti på nordvestsiden av planområdet gangstien går til Bekkestua sentrum og Gjønnes stasjon. 6.1.12 Sol-/skyggeforhold Planforslaget gir gode interne solforhold. Det er etter kunngjøringsfristen kommet flere innspill fra naboene i Bærumsveien 219 om redusert solinnfall der. Forslagsstiller har i løpet av planprosessen flyttet den mest konfliktskapende blokken ca. 2 meter fra grensen mot Bærumsveien 219 d, og senket hele prosjektet med 80 cm. Fasadehøyden mot 219 d vil nå bli ca. 11,5 m, beliggende i sydvest ca. 7 m fra felles grense. 6.1.13 Universell utforming Alle boligene vil tilfredsstille kravet til tilgjengelig boenhet i h.h.t. TEK 10. Store deler av utearealene og gang- og kjøreatkomst har universell utforming. 6.1.14 Miljø, energi og klima Foreslått fortetting nær sentrum og nær kollektivknutepunkt tilrettelegger for redusert bruk av bil i forbindelse med daglige gjøremål og mulighet for økt bruk av kollektivtransport. 1. Gjennomføring 2. Det er satt av tilstrekkelig areal langs Bærumsveien dersom kommunen senere finner at det skal anlegges fortau eller gang/sykkelvei langs eiendommen. 3. Økonomiske konsekvenser for kommunen 4. Det er ikke stilt krav om fortau/gang-/sykkelvei i planen. Dette kan bli aktuelt i forbindelse med senere utbygginger lenger vestover i Bærumsveien. 7 Rådmannens konklusjon og anbefaling Rådmannen mener prosjektet på en god måte imøtekommer naboenes krav med hensyn til avstand til nabogrense og høyder på ny bebyggelse. Planforslaget tilrettelegger for et godt boligområde, og er i tråd med overordnete føringer i kommunens arealstrategi og kommuneplan 2015 2030 om fortetting ved kollektivknutepunkt. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Behandlingen i møtet 09.06.2016 Planutvalget Fellesforslag alle partier (H, Frp, V, Ap) fremmet av Ole Kristian Udnes: Frem til 2. gangs behandling av planen skal det utarbeides et alternativ 2 der bebyggelsen reduseres med 1 etasje.
Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. PLAN-105/16: Vedtak: Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Bærumsveien 221-223, planid 2014005, plankart dokument 3134190 og bestemmelser dokument 3134189 fremmes, jf. plan- og bygningsloven 12-11. Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven 12-10. Frem til 2. gangs behandling av planen skal det utarbeides et alternativ 2 der bebyggelsen reduseres med 1 etasje.