Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L12 Arkivsaksnr.: 13/1758 Saksbehandler: Olav Nikolai Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 38/14 Plan og miljøutvalget 26.08.2014 41/14 Kommunestyret 11.09.2014 SAKEN GJELDER: OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BØRSA RÅDMANNENS INNSTILLING: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Børsa ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. SAKSDOKUMENTER: 1. Planbeskrivelse, datert 15.08.2014 2. Plankart, datert 15.08.2014 3. Planbestemmelser, datert 15.08.2014 4. Vedlegg 3: ROS sjekkliste Børsa 5. Vedlegg 4.1: Annonsering i aviser og varslingsbrev 6. Vedlegg 4.2: Kunngjøringsannonse utvidet planområde Børsa 7. Vedlegg 4.3: Innkomne merknader 8. Vedlegg 5.1: Vegplaner Børsa 9. Vedlegg 5.2: Vegprofil Børsa 10. Vedlegg 6.1: Reguleringsplaner innenfor planområdet kart 11. Vedlegg 6.2: Reguleringsplaner innenfor planområdet matrise 12. Vedlegg 7.1: Mulighetsstudie skoleområdet matrise 13. Vedlegg 7.2: Masterplan skoleområdet kart 14. Vedlegg 8: Mulighetsstudie boliger - kart SAKSFRAMLEGG: Overordnet målsetting om «Det gode tettsted» Skaun kommune, og Børsa som tettsted, er i en særstilt situasjon der utviklingen av strukturelle og samfunnsmessige rammebetingelser i regionen gir et stort mulighetsrom. Blant annet har etablering av ny infrastruktur lagt til rette for et stort felles arbeids- og boligmarked, og kommunen opplever som følge av dette befolkningsvekst og utbyggingspress. Dette mulighetsrommet innebærer imidlertid at avveielser må gjøres og standpunkt må tas når en skal stake ut en framtidig kurs. Her er de overordnede planene i kommunen og områdeplanene for tettstedene essensielle.
Side 2 Overordnet formål med planene er å utvikle «det gode tettsted». Dette er en langsiktig målsetting som hverken er enkel eller likefram. Utgangspunktet for veivalgene må imidlertid være stedets egenart og menneskene som bor der sin hverdag. Kombinasjonen av urbane tilbud og nærhet til rekreasjon og naturopplevelser er en nøkkelfaktor. Boliger, samt offentlige og felles areal må ha høy attraktivitet, og sentrale strukturer må ha god lesbarhet og funksjonalitet. Det er derfor en grunntanke at områdeplanen for Børsa skal ivareta og bygge videre på eksisterende, verdifulle kulturmiljø og grønnstruktur som blant annet kulturminneområdet på Jyssan. Store grønnstrukturer som er koblet sammen av mindre korridorer bidrar til å ivareta naturmangfold. Ikke minst berikes nærliggende bomiljø gjennom god tilgjengelighet til friluftsliv og rekreasjon samt kulturminner. Planen må imidlertid også ivareta behovet for fornyelse ved funksjonelle og fleksible plangrep, der en tar høyde for framtidige strukturendringer innen infrastruktur, næring, tjenesteyting og boligmarked. Valgt plangrep i områdeplanen legger samordnet areal- og transportplanlegging, (kontinentalprinsippet) til grunn. I tråd med forslag til revidert kommuneplan og gjeldende reguleringer innebærer områdeplanen at lommer av dyrka mark i sentrum og sentrumsområdet omdisponeres til utbyggingsområder. Dette muliggjør tilsluttende utbygging til eksisterende bebyggelse og boligområder. En oppnår videre effektiv utnytting av eksisterende infrastruktur og god kollektivtransport med korte avstander til handel og tjenesteyting. Sør i sentrum langs E39 legges det opp til en utvidelse vestover av eksisterende kombinerte formål bolig/forretning/kontor. Dette legger til rette for framtidig utvikling av sentrumsnær handels- og kontorvirksomheter i kombinasjon med bolig. Planforslaget har utvidete grenser for sentrum og sentrumsområde i Børsa. Sentrum er utvidet nordover til FV 733 og vestover ved Moan, og omfatter dermed nye framtidige boligområder, samt områder for bolig/forretning/kontor ved Moan nord for E39. t er utvidet mot nord og vest til å omfatte nye framtidige boligområder. På grunn av bratt terreng, grunnforhold (kvikkleire) er høyere tetthet i sentrum en vesentlig forutsetning for å realisere infrastruktur til framtidige boligområder. Planprosess Planforslaget er innsendt av Selberg Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver som er Skaun kommune. Kunngjøring av oppstart reguleringsplanlegging ble satt inn i avisa Sør-Trøndelag, Trønderbladet og Adresseavisen den 30.05.2013. Varsel om igangsatt planarbeid for de enkelte områdeplanene ble senere annonsert i avisa Sør-Trøndelag med merknadsfrist 16.08.2013. En rekke myndigheter, etater, institusjoner, direkte berørte og naboer har blitt varslet om oppstart av reguleringsplanleggingen ved brev, datert 08.07.2013. Det ble annonsert og varslet per brev om utvidet planområde den 09.05.2014. Forslag til områdeplan for Børsa er utarbeidet parallelt med arbeid med kommuneplanens arealdel. Planforslaget er derfor i tråd med revidert arealplanforslag som legges ut til nytt offentlig ettersyn. Tematiske utredninger og overordnede avklaringer i forhold til statlige innsigelser angående jordvern, areal- og transport, boligtetthet osv. har blitt gjort i forbindelse med arealplanarbeidet. Det er derfor vurdert at områdeplanen ikke skal behandles etter forskrift om konsekvensutredning.
Side 3 Områdeplanarbeidet ble innledet med arbeidsmøter med administrativ ledelse og teknisk kontor i Skaun kommune for å avklare planens rammer og premisser. Politisk forankring underveis i planarbeidet har vært sikret bl.a. gjennom møter i plan- og miljøutvalget (PMU), som har vært en viktig arena for politiske drøftinger. Det har i tillegg vært holdt skriftlig samråd og temamøter med offentlige myndigheter, og det er holdt åpne møter for grunneiere. Det parallelle planarbeidet og behov for utstrakt møtevirksomhet er bakgrunnen for at arbeidet har strukket noe ut i tid. Det vil bli avholdt åpent møte høsten 2014. Nøkkeldata for forslag til områdeplan Børsa: Planområdets areal: Status KPA 2007-2019: Gjeldende reguleringsplaner : PLANFORSLAG OMRÅDEPLAN Formål: ca. 898,2 daa - Nåværende og planlagt boligbebyggelse - Nåværende offentlig formål - Nåværende friområde/idrettsanlegg - Nåværende kombinert forretning og bolig - Bebyggelsesplan Rossvollhåggån, 2012 (r200506) Bestemmelsene videreføres. - Børsa sentrum, 2007 (200707) Planen gjelder der det ikke er motstrid med områdeplanen. - Børsa sentrum eldre, 2003 (200302) - Ny E39, 2000 (200002) - Gang- og sykkelveg Børsa sentrum Fosshaugen, 1990 (199002) - Fosshaugen boligfelt, 1982 (198205) Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen. - Elistranda boligfelt, 1968 (196801) Gjelder fortsatt, men vegkryss erstattes av områdeplan. - Hammer gård, 2012 (r201306) Skal fortsatt gjelde foran områdeplanen. Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse - Lekeplass - Offentlig tjenesteyting - Gårdsplass - Bolig/Forretning/Kontor Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Veg - Fortau - Gang-/sykkelveg - Gangveg - Annen veggrunn tekniske anlegg - Annen veggrunn grøntareal - Parkering Grønnstruktur: - Grønnstruktur - Friområde Landbruk, natur- og friluftsområder samt reindrift:
Side 4 - LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og NFR gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Nye boligområder/ fortetting eksisterende BOLIGOMRÅDER: Sentrumskjernen BOLIG/FORRETNIN G/ KONTOR: - Kan også etableres tjenesteytende virksomheter med salg som en del av Felt Område Areal (daa) B1-B5 B7 (delvis bebygd) B9-B11 B13-B22 B24 B25 (delvis bebygd) Brutto tetthet 237 1,5-4 boliger 89 1,5-4 boliger 11 1,5-4 boliger 18 1,5-4 boliger 23 1,5-4 boliger 6 1,5-4 boliger B26-B27 Sentrum 30 2-6 boliger per daa B28-B29 45 1,5-4 boliger B31 Sentrum 5 2-6 boliger per daa B33 B35-B36 3 1,5-4 boliger 2 1,5-4 boliger Boligpotensial 355 133 Totalt 469 718 boliger Felt Område Areal (daa) Tetthet (Min-maks BRA) 16 27 34 9 60 67 10 4 3 Utbyggingspotensial BRA (daa) BFK Sentrum 20 70 100 % 14 daa BRA
Side 5 virksomhet (café, restaurant, frisør ol.) - Min 40 % av totalt BRA skal etableres som forretning/kontor/ tjenesteytende virksomheter. OFFENTLIG TJENESTEYTING: Felt Område Areal (daa) Tetthet (Maks BYA) Utbyggingspotensial BYA(daa) o_tj Sentrum 45 40 % 18 daa BYA Hensynssoner: - Frisikt kryss og avkjørsler - Faresone, høyspenningsanlegg inkl. høyspentkabler - Detaljplaner som videreføres Byggegrenser og linjer: Krav om detaljregulering: Delfelt som er unntatt reguleringsplankrav: - E39: 70 m sør, 30 meter nord. - 12 meter målt fra senterlinje fylkesveg - Kommunal og felles veg: byggegrense 4 meter fra formålsgrense - Ytterligere byggegrenser vurderes ved detaljplanlegging. - Byggelinje i sentrum. Større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Detaljplan ved tiltak med over 3 boenheter i områder vist som boligbebyggelse, herunder: - Boligfeltene B1-B5, B7, B9, B24-B29, B31 og B33 - Felt for kombinert bolig, forretning og kontor, BFK. - Område for privat eller offentlig tjenesteyting o_tj1 - Boligfeltene B6 og B8, B12, B23, B30, B32, B34, B37. - Må utarbeides utomhusplan med tomtedeling og ROS-analyse. Grunnforhold: - Lav faregrad for kvikkleire. - Ikke andre fareområder for skred. Se ROS-analyse. - Krav til detaljregulering/ros-analyse ved tiltak innenfor planområdet. - Rekkefølgebestemmelser ivaretar krav til at sikkerhet mot kvikkleireskred er ivaretatt i plan- og byggesaker. Terreng: - Mye bratt terreng i ubebygde områder i nord og vest. - Varierende helning og solforhold, men en del areal som heller mot nord og øst i ubebygde strøk. - Gir føringer på høyder og tetthet i utbyggingsområder. Natur- og rekreasjonsverdier - Flere verdifulle områder: friområder med idrettspark tilknyttet skole, store naturområder utenfor planområdet m.m. - Videreføres i forslag til plan. - Dyrka mark av svært god, god og mindre god kvalitet
Side 6 omdisponeres til utbyggingsområder. Trafikkforhold: - Overordnet veg, E39. Fylkesveg 800 sekundær veg, men med lav ÅDT (680). Nettverk av fylkes- og kommunalveger som forbinder disse. - Godt utbygd nettverk for gående og syklende. - God kollektivdekning. - Viderefører og forsterker eksisterende forbindelser. - Gateprofil i sentrum som viktig plangrep. - Gjeldende parkeringsvedtekter legges til grunn. Trafikkstøy og forurensning: - Langs E39: rød og gul støysone. - Fylkesveg: noe rødt, i hovedsak gul støysone. - Ikke registrert annen type forurensning innenfor området. Energiforsyning: - God kapasitet i distribusjonsnettet. - Kapasitetsbehov må vurderes ved detaljplanlegging. Infrastruktur V/A: - Må vurderes ved detaljplanlegging. Naturmangfold: - Ingen registreringer. Planforslaget vurderes til å ikke få negative virkninger på naturmangfold. - Må vurderes nærmere ved detaljplanlegging. Kulturminner, SEFRAK: - Et registrert fredet kulturminneområde: gravhaug på Jyssan. - En rekke SEFRAK-registrerte bygg. - Ingen negative konsekvenser som følge av planforslag. Universell utforming - Skal ivaretas i søknad om tiltak for bygninger og uterom i den grad bygde og naturgitte forutsetninger tillater dette. Samfunnssikkerhet - Se ROS-sjekkliste. - Bestemmelsene setter krav til detaljplanlegging med ROSanalyse og egen ROS-analyse i de områdene der det ikke stilles krav til detaljplan. Merknader fra sektormyndigheter m.v. Det er kommet merknader til planarbeidet fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Direktoratet for mineralforvaltning NVE, Statens Vegvesen Region Midt og enkeltpersoner. Tema som tas opp her er fortetting av eksisterende boligområder, utnyttelse/høyder på ny bebyggelse, landskap og stedsestetikk, vilttråkk, trafikkstandard- og sikkerhet, jordvern m.m. Ingen innsigelser er varslet. Vedlegg 5 viser sammendrag av innspill fra myndigheter og berørte etter varsling og forslagsstillers beskrivelse av hvordan innspillene er ivaretatt i planforslaget. Kartgrunnlag, koordinatnett, høydegrunnlag Underveis i planarbeidet har Skaun kommune vært i en prosess der høydereferansesystemet har blitt oppdatert av Statens Kartverk til det nye høydereferansesystemet NN2000. Denne overgangen har imidlertid ikke tatt sted tidsnok til at planforslaget er basert på det nye systemet. Grunnlagskart og høydereferanser er derfor basert på det gamle høydereferansesystemet NN1954.
Side 7 Parkeringsbestemmelser Gjeldende parkeringsvedtekter vedtatt av Skaun kommunestyre den 31.05.2006 opprettholdes i store trekk i forslag til ny kommuneplanens arealdel. Bestemmelser om parkering i forslag til KPA legges til grunn for områdeplanene. For Børsa har parkeringsvedtektene følgende krav til type bebyggelse i sone for sentrum og sentrumsområde: Type bebyggelse/p-område Sentrum t Enebolig - 3 Rekke-/kjedehus 2 2 3 roms leilighet 1,75 2 2 roms leilighet 1,25 1,5 Kontor (pr 100 kvm BRA) 2 2 Butikk (pr 100 kvm BRA) 2,2 2 Industri/lager (pr 100 kvm BRA) 0,5 0,5 Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden angitt i områdeplanen utgjør en endring fra gjeldende KPA 2007-2019. Gjeldende KPA 2007-2019 sier i bestemmelsene at tettheten innenfor sentrum og sentrumsområdene skal være henholdsvis minimum 75 % BYA og mellom 30-60 % BYA. Som følge av vurderinger av utnyttingsbehovet gjort i arbeidet med revidering av KPA er dette justert. Vurderingene er gjort på bakgrunn av egnethetsanalyser som har sett på terreng/geoteknikk, terrenghelning og solforhold, samt rammebetingelser gitt av boligmarked og samordnet areal- og transportplanlegging m.m. Utnyttelsen angitt i områdeplanene er i henhold til forslag til revidert arealplanforslag. Se tabell og vedlagte bestemmelser for kravene i de enkelte delområdene. Kommuneplanens arealdel og delplan Børsa 2007-2019 angir ingen begrensninger i høyde og styrende elementer er da kun plan- og bygningslovens bestemmelser 29-4, samt tilliggende bebyggelse og strøkets karakter, jfr. bestemmelser i kommuneplanens arealdel 17. Høydekrav i områdeplanen er imidlertid i henhold til forslag til revidert KPA. I sentrum av Børsa som omfatter feltene for kombinert bolig/forretning/kontor er det intensjoner om en relativt høy bebyggelse på 4 5 etasjer, og det settes derfor et maksimumskrav til 18 meter gesimshøyde fra ferdig planert terreng. Unntak er områder som grenser til eksisterende småhusbebyggelse B30, B34, B35. Her skal gesimshøyde være maks 15 meter. For område for offentlig tjenesteyting (o_tj), skole- og idrettsområdet, settes det krav til gesimshøyde på maks 15 meter fra ferdig planert terreng, mens det for ren boligbebyggelse i sentrum og sentrumsområdene er det satt krav til gesimshøyde på maks 15 meter fra ferdig planert terreng. Krav til bruk og utnyttelse er i henhold til intensjonen for framtidig utvikling av Børsa som tettsted. For ren boligbebyggelse i sentrum B26-27 og B31 stiller bestemmelsene krav til netto utnyttelse på 4-6 boliger. For sentrumsområdet B1-B25, B28-B30 og B32-B37 stiller bestemmelsene krav til netto utnyttelse på 2-4 boliger. For kombinert formål bolig/forretning/kontor (BFK) stiller bestemmelsene krav til utnyttelse på minimum 70% BRA og maksimum 100 % BRA. For alle utbyggingsprosjekter i område for blandet bebyggelse skal minimum 40 % av total BRA etableres som forretning/kontor-formål. For område for tjenesteyting (o_tj) skal utnyttelsen være på maksimum 40 % BYA.
Side 8 Barn og unges interesser - Uteoppholdsareal For krav til uteoppholdsareal viser gjeldende KPA 2007-2019 til teknisk forskrift. Krav til uteoppholdsareal angitt i områdeplanen er i henhold til prinsipp for uteoppholdsareal og lekeareal som er spesifisert i forslag til revidert arealplan. For å sikre tilfredsstillende uteoppholdsareal for boliger stilles det krav til uteoppholdsareal tilsvarende minimum 30 % av BRA for boliger. Areal på tak tillates medregnet i uteromsregnskapet, noe som er spesielt aktuelt for områdene med kombinert bebyggelse i sentrum. Planområdet har varierende helningsorientering og følgelig varierende sol- og skyggeforhold. Høyder og plassering av bebyggelse må derfor vurderes nærmere i plan- og byggesaksprosessen med hensyn til sol- og skygge. Barn og unges interesser i planleggingen er særlig ivaretatt gjennom plangrep som tilrettelegger for trafikksikre gang- og sykkelveger mellom sentrum og mellom boligområder og skole- og idrettsområder. Tilrettelegging for utbygging av sentrumsnære boligområder med høy tetthet med nærhet til kommunikasjon og tjenestetilbud og handel gir gode tettsteder som er attraktive for barnefamilier. Tilrettelegging for utvidelse og utbedring av skole- og idrettsområde er også positivt i dette henseendet. Eksisterende grønne forbindelser/grøntdrag videreføres og nye forbindelser sikres i utbyggingsområder. Tilgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i varierte og grønne omgivelser og med forbindelser til omkringliggende naturområder er viktige i hensynet til barn og unges interesser. Infrastruktur og utbyggingsavtaler For å sikre en god utvikling av infrastruktur i utbyggingsområder kan kommunen be om at det skal inngås utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Avtalen skal minimum regulere ansvar, organisering og kostnader for utbygging av nødvendig teknisk infrastruktur. Kommunen kan til enhver tid pålegge utbygger å bekoste tiltak som står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang jfr. 17-2 og 17-3. Dette kan for eksempel være opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur samt eventuelle nødvendige geotekniske stabiliseringstiltak. Kommunen kan stille krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor angitt infrastruktursoner på plankartet i arealdelen, iht. Jordskifteloven 2 bokstav h, jfr. 5 andre ledd. Infrastrukturfond Kommunen kan pålegge utbygger innbetaling til bundne fond som øremerkes konkrete infrastrukturtiltak, som avtalt i utbyggingsavtaler. Skaun kommune kan benytte midlene selv eller inngå avtale med private utbyggere eller andre for gjennomføring av tiltakene. Midler til fondet innbetales av private utbyggere i henhold til inngåtte utbyggings avtaler, i forbindelse med reguleringsplaner og/eller i områder der det ikke foreligger reguleringsplaner (dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven). Størrelsen på innbetalingen avtales i hvert enkelt prosjekt gjennom utbyggingsavtale. Konklusjon Forslag til områderegulering for Børsa er i tråd med forslag til revidert kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan med bestemmelser og tilhørende dokumenter legges til grunn for områderegulering av Børsa.
Side 9 ØKONOMISK VURDERING: Ikke relevant Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: 26.08.2014 Sak: 38/14 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/1758 Tittel: SAKSPROTOKOLL - OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BØRSA Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Børsa ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 11.09.2014 Sak: 41/14 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/1758 Tittel: SAKSPROTOKOLL - OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BØRSA Behandling: PMU s innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til områdeplan med reguleringsbestemmelser for Børsa ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Børsa, 17.09.2014 Rett utskrift: Ann Karin Viggen