UEN. UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. KVARTAL 2017

UEN UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. KVARTAL 2017

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 6 Finansiering 8 Regnskap 10 Markedskommentar 11 Kontakt 16 Klikk for å hoppe til ønsket kapittel

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på -4,9 % i 3. kvartal 2017. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 4 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 78,1 %. Netto yield på porteføljen er ca. 5,9 %. Selskapet har per 30.09.17 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 28011. 3 UEN 1: Justert for eierandel

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Eiendomsporteføljen Selskapet har 4 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 17,3 millioner 1. Det er 12 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 5,9 % ved utgangen av 3. kvartal. Fordeling iht eiendomssegment Basert på leieinntekt Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Kontor (96,36 %) Handel (3,64 %) Rogaland (81 %) Vest Agder (19 %) Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.09.17 bestod eiendomsporteføljen av 4 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 280 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 16 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 17,3 millioner 1. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 5,9 %. Leieforhold Per 30.09.17 hadde porteføljen 12 leietakere, der de tre største er Siemens AS, National Oilwell Norway og Forusparken Eiendom. Det er 15 % ledighet i porteføljen, i hovedsak knyttet til ledighet i Kanalsletta 3. Forvalter arbeider med å fylle opp de ledige lokalene, og forventer å øke utleiegraden i eiendommen i løpet av 2017. Det er videre dialog med flere potensielle leietakere. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viser en svak nedgang i eiendomsverdiene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, 4 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjengelighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Eiendomsporteføljen EIENDOM BELIGGENHET AREAL (M 2 ) BRUTTOLEIE (NOK) LEIETID (ÅR) Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 396 906 2,0 Kanalsletta 3 Sola 15 838 2 680 710 2,3 Buråsen 24, 28 og 30 Kristiansand 7 522 8 717 470 4,8 Kanalsletta 2 Sola 16 927 34 839 251 7,6 Totalt på 100 %-basis 44 601 52 634 337 6,2 Totalt fordelt på eierandel 15 653 17 329 586 5,5 1: Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2: Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 5 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på -4,9 % i 3. kvartal. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på ca. 78,1 % (inkludert utbytte). Avkastning i 3. kvartal 2017 Avkastningen i Selskapet ble -4,9 % for 3. kvartal. Per 30.09.17 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 4,23. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 3. kvartal var 1,1 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet utgjør -6,0 % i kvartalet. Verdiendringen skyldes i hovedsak verdinedgang på eiendommene i Stavanger, samt avsetning for kostnader (meglerhonorar, advokathonorar etc) knyttet til avvikling av fondet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 78,1 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Selskapet har siden oppstart utbetalt totalt 11,18 kr per aksje i utbytte. 1: Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2: Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 6 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar AVKASTNING PR. AKSJE Q3 17 Direkteavkastning 1,1 % Verdiendring -2,1 % Andre endringer -3,9% Totalt -4,9 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs AVKASTNING /AKSJEKURS Oppstart 9,5 AVKASTNING Q1 11 11,8 24,20 % Q2 11 12,22 3,60 % Q3 11 12,33 0,90 % Q4 11 11,91-3,40 % Q1 12 13,03 9,40 % Q2 12 10,31 0,80 % 1 Q3 12 10,35 0,40 % Q4 12 9,29 1,80 % 2 Q1 13 9,48 2,10 % Q2 13 9,1 0,40 % 3 Q3 13 9,13 0,30 % Q4 13 8,43 2,30 % 4 Q1 14 8,59 1,80 % Q2 14 7,94 1,80 % 5 Q3 14 8,06 1,50 % Q4 14 7,59-0,90 % 6 Q1 15 7,62 0,40 % Q2 15 7,82 2,60 % Q3 15 8,4 7,50 % Q4 15 6,57 8,90 % 7 Q1 16 6,39-2,80 % Q2 16 6,43 0,60 % Q3 16 4,14-4,50 % 8 Q4 16 4,03-2,70 % Q1 17 4,21 4,50 % Q2 17 4,44 5,50 % Q3 17 4,23-4,88 % Akkumulert 78,10 % 1: Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. / 2: Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. / 3: Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. / 4: Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. / 5: Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. / 6: Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje./ 7: Inkl. utbytte på NOK 2,58 per aksje. / 8: Inkl. utbytte på NOK 2 per aksje. 7 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Finansiering Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 194,6 millioner. Dette tilsvarer 69,5 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,66 %. TOPP 10 LEIETAKER % ANDEL AV PORTEFØLJEN 1 Siemens AS 39,1 % 2 National Oilwell Norway AS 16,6 % 3 Høgevoll AS 14,1 % 4 Forusparken Eiendom AS 13,0 % 5 Asplan Viak AS 7,8 % Andre 7 ulike leietakere 9,4 % Totalt 100 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK 6 5 4 3 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 194,6 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 280 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 69,5 % ved utgangen av kvartalet. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,66 %, inklusiv lånemargin, og er ett rentepunkt lavere enn forrige kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 5,9 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 224 rentepunkter. Rentesikring Per 30.09.17 var 8 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.09.17 hadde Selskapet inngått 1 rentebytteavtale. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på denne avtalen var 1,76 % eksklusiv lånemargin, og avtalen har en gjenværende løpetid på ca. 2 år 2 1 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således 1: Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 2 på side 5. 2: Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. 8 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. ««Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 224 rentepunkter.»» 9 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) PR 3. KV 2017 2016 13 147 13 147 35 136 41 365 76 501 Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger Avsatt suksesshonorar Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat 42 201 2 597 (8 703) 528 3 677 (1 900) 57 248 30 890 123 935 (1 896) 6 945 128 984 (21 592) Finansinntekter Finanskostnader Skatt Resultat 934 (12 547) (591) 45 044 759 (27 300) (9 475) (57 608) 5 978 (37 332) 30.09.2017 31.12.2016 3 167 3 167 2 673 2 673 Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler 182 362 72 20 927 203 361 175 606 96 28 696 204 398 Bank Omløpsmidler Sum eiendeler 50 049 191 256 768 27 489 226 234 785 24 713 82 312 107 025 24 713 34 619 59 332 31 717 21 933 138 798 7 907 3 038 149 743 256 768 142 077 7 379 25 996 175 453 234 785 Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Minoritetens andel av resultatet BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen GJELD Langsiktig gjeld Avsatt suksesshonorar Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld 10 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Markedskommentar 2017 ligger etter an til å bli nok et rekordår i det norske eiendomsmarkedet. Aldri før har vi registrert så mange gjennomførte eiendomstransaksjoner på samme tidspunkt. Samtidig erfarer vi at det er mange aktive salgsprosesser, noe som vitner om et mer balansert marked enn vi har sett de siste tre årene. Kontorledigheten i Oslo har kommet litt ned, men det er særlig i sentrumsområdene at vi har sett et markert fall. Det har blitt igangsatt flere nye store kontorbygg, hvorav flere har blitt igangsatt på spekulasjon, men tilførselen av nytt areal er likevel ikke høyere enn ventet. Rammevilkår og konjunkturutsikter Etter to kvartaler med markert vekst i fastlandsøkonomien slår SSB nå fast at Norge har passert konjunkturbunnen etter oljeprisfallet i 2014. I både første og andre kvartal vokste BNPfastlandet med 0,7 prosent, mens veksten for hele 2017 ventes å havne på om lag 2 prosent. Fremover ventes det en moderat konjunkturoppgang, med vekst på 2,1 prosent i 2018 og 2,4 prosent i 2019 og 2020. Faktorer som har hjulpet omslaget er blant annet ekspansiv finanspolitikk, en svak krone og kraftig vekst i boliginvesteringene. Fremover ventes disse faktorene å være mindre dominerende. Handlingsregelen vil begrense oljepengebruken, kronen ventes å styrke seg, og boliginvesteringene ventes å avta. Likevel vil økonomien få god drahjelp av vedvarende lave renter og tiltagende vekst blant Norges handelspartnere. Forventet sysselsettingsvekst er nå 1,0 prosent i 2017, noe som er en opprevidering på 0,4 prosentpoeng siden første kvartal. Likevel er det verdt å merke seg at sysselsettingen som andel av befolkningen i arbeidsdyktig alder er om lag 2 prosentpoeng lavere enn i perioden 2010 til 2013, ifølge SSB. Vekstforventningene underbygges av sterke tall fra både Regionalt Nettverk og Norges Banks forventningsundersøkelse. Bedriftene i Regionalt Nettverk indikerte i andre kvartal litt svakere produksjonsvekst enn hva som var ventet i mai, men indeksen indikerer likevel høyere enn antatt trendvekst for norsk økonomi. Stemningen ser også ut til å ha bedret seg betydelig blant norske konsumenter det siste året. Etter at konsumenttilliten i 2015 på et tidspunkt var lavere enn under finanskrisen har den kommet kraftig tilbake de siste kvartalene, og er nå på sitt høyeste nivå siden før finanskrisen. Etter noen år med svak utvikling i privat konsum har veksten vært tiltagende 11 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar de siste kvartalene, og SSB har oppjustert sine prognoser for husholdningenes konsum. Boligprisene i Oslo viste eksplosiv vekst i 2016 og endte med en oppgang på 23,3 prosent. Siden mai har utviklingen snudd, og vi har hatt et boligprisfall på over 7 prosent. Finanstilsynets innstramming av utlånspraksisen kombinert med økende boligbygging og lavere befolkningsvekst er blant årsakene til boligprisfallet. Ettersom effekten av fallende renter er tatt ut, og boligbyggingen er rekordhøy og befolkningsveksten lav, venter vi at boligmarkedet i hovedstadsområdet skal fortsette å utvikle seg svakt fremover. I sum bidrar dette til at vi forventer at boligprisene skal falle litt til i Oslo, før de stabiliserer seg 10 til 15 prosent lavere enn toppen i første kvartal 2017. Dette forutsetter imidlertid at norsk økonomi fortsetter den positive utviklingen, igangsettelsen av nye boligprosjekter avtar raskt og at rentene ikke stiger nevneverdig. I tillegg er det en fordel om regjeringen ikke viderefører dagens midlertidige boliglånsforskrift når den løper ut 30. juni 2018. Det er likevel verdt å merke seg at de fleste makromiljøene har ligget inne med et boligprisfall i sine modeller for de kommende årene, og er likevel positive til den norske økonomien. Renter og lånefinansiering UNIONs Bankundersøkelse for tredje kvartal viser at bankmarginen har fortsatt opp for niende kvartal på rad. Oppgangen er imidlertid beskjeden også dette kvartalet, med kun en bank som har oppjustert marginen. Snittmarginen for nye 5-årslån til sentralt beliggende eiendom i Oslo økte med 1 bps til 2,43 prosentpoeng. Marginen er dermed 78 bps høyere enn bunnen fra andre kvartal 2015, men fortsatt lavere enn forrige topp fra 2012 på 2,62 prosentpoeng. Lange renter har kommet litt ned igjen, etter at de steg før sommeren. Samlet finansieringskost for 5-årslån er dermed ned 15 basispunkter fra forrige kvartal til 3,83 prosent. Samtidig har korte renter aldri vært lavere, noe som bidrar til lav løpende finansieringskostnad på lån med flytende rente. Bankene krever stadig høyere egenkapitalandel ved utlån til næringseiendom. I gjennomsnitt krever bankene nå minimum 38 prosent egenkapital i bankundersøkelsens standardcase, noe som er 14 prosentpoeng høyere enn i første kvartal 2010. Ingen av bankene tilbyr nå lån med mindre enn 35 prosent egenkapital i standardcaset. Salgsmarkedet for næringseiendom Så langt i 2017 har vi registrert et transaksjonsvolum på om lag NOK 55 mrd. fordelt på 180 transaksjoner. Volumet og antall transaksjoner tilsvarer allerede det som ble gjennomført i hele 2012, noe som på daværende tidspunkt ble regnet som et svært sterkt år. Siden markedet for første gang bikket over 200 gjennomførte transaksjoner i 2013 har antallet økt hvert år, og det er ikke usannsynlig at vi passerer 300 transaksjoner for første gang i år. Etter flere år med mangel på eiendom til salgs erfarer vi nå at markedet i større grad er i balanse med flere objekter til salgs. Priser / yielder Yielden har fortsatt å bevege seg nedover, og vi anslår prime yield for kontor i Oslo til 3,60 prosent, mens sekundær yield anslås til 5,40 prosent. Det er fortsatt mye penger som søker avkastning, så selv om vi mener markedet er i bedre balanse enn tidligere virker det sannsynlig at sekundæryielden kan komme ytterligere ned. På lengre sikt er det naturlig å vente at yieldene skal komme svakt opp i takt med en forsiktig økning i de lange rentene. I tillegg er nok forventninger om sterk leieprisvekst en faktor som preger dagens marked, og som ikke kan ventes å vedvare over tid. Den gunstige konjunkturutviklingen i Norge og det sterke 12 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar momentumet i markedet gjør at vi tror det vil ta et par år før yielden peker oppover igjen. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontormarkedet i fortsetter den positive trenden med høy aktivitet og stigende leiepriser. Det ble nylig kjent at Arbeidsog velferdsdirektoratet skal leie 20 600 m 2 i et nytt kontorbygg i Fyrstikkalléen 1 når de samlokalisere organisasjonen i 2020. Leiekontrakten føyer seg inn i en rekke av store offentlige brukere som flytter til dette området. Det ble signert leiekontrakter for til sammen 192 000 m 2 i andre kvartal, og det siste året er det signert til sammen 691 000 m 2. Signeringsvolumet har vært i en stigende trend siden i midten av 2015, og nivået er nå over historisk gjennomsnitt. Snittprisen på nye kontrakter i andre kvartal var på 2 060 kr/m 2. Dette innebærer at prisen har vært over to tusen kroner tre kvartaler på rad. Til sammenligning har det kun én gang tidligere målt en snittpris over to tusen. 1 Til tross for at flere utviklere har valgt å sette i gang bygging på spekulasjon, er nybyggingsaktiviteten fortsatt moderat i et historisk perspektiv. I tillegg er det fortsatt et stort volum kontorarealer som saneres for å bli boliger, hotell eller annet. Dette bidrar til at vi fortsatt ser svært lav vekst i tilbudssiden. Ledigheten har imidlertid holdt seg relativt stabilt i underkant av 8 prosent det siste året. Vi tror imidlertid på tiltakende absorpsjon i takt med at optimismen og konjunkturoppgangen sprer seg. Med økende absorpsjon og lav tilbudssidevekst forventer vi at ledigheten faller ned til 6,5 prosent i 2018, før den kommer svakt opp i 2019 og 2020 når tilbudssideveksten trolig tiltar igjen. Fallende ledighet legger grunnlaget for solid leieprisvekst. Vi venter en vekst i snittleien i Oslo på 8 prosent i år, 7 prosent i 2018 og 4 prosent i 2019. Samlet leieprisvekst i perioden estimeres med andre ord til nærmere 20 prosent. Vi forventer imidlertid at leieprisveksten kommer til å bli ujevnt fordelt mellom ulike områder på grunn av forskjellene i utbudet. Sentrumsområdene vil trolig bli vekstvinneren ettersom ledigheten er lav og muligheten for tilbudssidevekst er mer begrenset enn i randsonene. I vestlige områder, som på Lysaker og Fornebu, er ledigheten fortsatt rundt 15 prosent. I østlige områder er ledigheten generelt noe lavere, men her er nybyggkapasiteten stor. På Bryn og Helsfyr er det for eksempel nå til sammen 125 000 m 2 i prosjekterte nybygg hvor det jobbes aktivt i markedet med å skaffe leietaker. Bergen, Stavanger og Trondheim Konjunkturbarometeret for september 2017 viser at optimismen får feste i Rogaland, Hordaland og Agder. Bedriftene på Sørvestlandet tror på flere ansettelser, høyere omsetning og flere oppdrag. 2 Stigende fremtidsoptimisme gjenspeiles også i tallene fra arbeidsmarkedet. I Hordaland var den registrerte arbeidsledigheten i august 3,0 prosent, noe som tilsvarer et fall på 0,5 prosentpoeng eller om lag 1 400 personer siste 12 måneder. I Rogaland har arbeidsledigheten falt med 2 200 personer det siste året og var 3,8 prosent i august. I Bergen har kontorledigheten stabilisert seg rett i overkant av 10 prosent, etter å ha steget mye de siste årene. 3 Økningen i ledighet skyldes en kombinasjon av svakere etterspørsel og høy nybyggingstakt. Tilbudssideveksten har imidlertid kommet betydelig ned fordi nybyggtakten er lav og fordi markedet får drahjelp av at flere kontorbygg konverteres til hotell og boliger. Netto tilvekst av kontorarealer ventes å bli negativ i 2018 og 2019 sett under ett. 1: Arealstatestikk 2: Sparebanken1 SR Bank 13 UEN

Hjem Sammendrag Eiendomsporteføljen Avkastning og aksjekurs Finansiering Regnskap Markedskommentar Den relativt skarpe todelingen av markedet i Bergen fortsetter. Fra Bergen sentrum og sørover mot Minde er markedet velfungerende, mens områdene ved Sandsli og Kokstad er utfordrende med mye ledig kontorareal. Kontorledigheten har stabilisert seg rundt 10 til 11 prosent i Stavanger, etter å ha steget fra 3,4 prosent i 2012. 4 Markedet bærer fortsatt preg av at det er et betydelig tilbudsoverskudd i flere områder. SE VÅRE EIENDOMMER Vi tror imidlertid at veksten i kontorledighet nå i hovedsak er tatt ut. Bedriftene i regionen har blitt mer optimistiske og det bygges knapt nye kontorarealer for øyeblikket. Det er imidlertid noe usikkerhet rundt omfanget av skjult ledighet som ikke fanges opp i ledighetsstatistikken, slik at det er en viss risiko for at slike arealer dukker opp i statistikken fremover. Det er fortsatt store variasjoner mellom ulike kontorområder. I sentrum er markedet velfungerende, og det oppnås gode leienivåer. På Forus er markedet svært utfordrende, og det vil trolig ta relativt lang tid før markedet normaliseres. Arbeidsmarkedet i Midt-Norge har stabilt relativt lenge. I Sør- Trøndelag er den registrerte ledigheten kun 2 prosent, noe som er 0,3 prosentpoeng lavere enn på samme tidspunkt i fjor. I Trondheim er det flere store nybyggprosjekter på gang, slik at kontormarkedet til sammen tilføres 55 000 og 45 000 m 2 i henholdsvis 2017 og 2018. 5 Dette er trolig mer enn markedets absorpsjonsevne, slik at ledigheten sannsynligvis til øke noe frem mot 2019. Vi forventer at den relativt høye nybyggaktiviteten bidrar til å legge en demper på leieprisveksten, og at vi i hovedsak får flat utvikling leieprisene. I motsetning til Stavanger og Bergen ser man ingen skarp todeling av markedet i Trondheim. 3: Kyte Eiendom 4: Eiendomsmegler1 Næringseiendom 5: Norion 14 UEN

Østervåg 7 Buråsen 24, 28 og 30 Kanalsletta 3 Kanalsletta 2 15 UEN

UNION Eiendomskapital Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no