Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 2012

Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Kvartalets eiendom Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 1 2 3 5 6 7 8

1 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på 0,3 % i 3. kvartal 2012. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 58 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Fondet. Fondet har levert en akkumulert avkastning på ca. 23 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, aktivt arbeid med utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene, samt prosjektutvikling. Netto yield på porteføljen er 6,7 %. Fondet har 4 661 aksjonærer.

2 Kvartalsrapport Q3 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. 0,3 % for 3. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i kvartalet, og eventuelle endringer i eiendomsverdiene er således ikke reflektert i kursen. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 23 %. Avkastning pr. aksje Q3 2012 Direkteavkastning 1,2 % Verdiendring -0,9 % Totalt 0,3 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % Q1 12 9,72 1,2 % Q2 12 8,50-5,3 % Q3 12 8,53 0,3 % Akkumulert 23,1 % 1 2 3 4 5 Avkastning i 3. kvartal 2012 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble 0,3 % i 3. kvartal. Per 30. september 2012 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,53. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 3. kvartal ble 1,2 %. Direkteavkastning for fondet ble 1,2 % i 3. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen per september 2012. Eventuelle endringer i markedsforholdene er således ikke reflektert i Fondets VEK for perioden. Neste verdivurdering av eiendommene vil gjennomføres i 4. kvartal 2012. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkasting på 0,9 % i perioden, blant annet på grunn av utvikling i fastrenteposisjonene. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 23 % 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 23 11 69 30. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011 og 2012. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65 og NOK 0,70 pr. aksje. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,70 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 58 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 860 millioner 1. Det er totalt 355 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,7 % ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten er ca. 4 %. Det er å forvente at flere eiendommer vil bli solgt i løpet av 2012. Fondets levetid På generalforsamlingen i mai ble det vedtatt at 75 % av eiendomsporteføljen skal selges innen utløpet av 2015, og de resterende 25 % innen utløpet av 2018. Det er dermed mer klarhet rundt aksjonærenes ønskede strategi for de kommende årene. Som følge av dette er det å forvente at det blir økt salgstakt de kommende årene, og at eiendom vil bli solgt allerede i 2012. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 % Solid eiendomsportefølje Pr. 30. september bestod eiendomsporteføljen av 58 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 860 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 435 500 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 482 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,7 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 12,9 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 3. kvartal, og ca. NOK 32 millioner hittil i 2012. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Pr. 30. september 2012 hadde eiendomsporteføljen totalt 355 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. september 2012 ansvarlige for ca. 53 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 4 %. Den generelle ledighetsgraden i Oslo, Asker og Bærum er til sammenligning 7,5 %. Salg av eiendom Det er ikke solgt eiendom i løpet av kvartalet. Forvalter er i konkret dialog vedrørende salg av eiendom, og det forventes ytterligere salg i løpet av 2012. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt i de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg i de kommende årene, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill). Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Fordeling investorer Basert på fylke 43% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Oslo 7% Akershus Sør-Trøndelag Portefølje av eiendommer 9% 16% Rogaland 11% Møre og Romsdal Andre 14% Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % 2 HENDERSON INDIRECT PROPERTY(B) 1,20 % 3 UNIFOR - FORVALTNINGSSTIFTELSEN 1,11 % 4 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEES LTD ALL 0,63 % 7 HEDALM AS 0,62 % 8 AS BACKE 0,59 % 9 SCHEIBLERS LEGAT 0,57 % 10 HASLELUND BYGG A/S 0,57 % Totalt 100,0 %

4 Kvartalsrapport Q3 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 18,5% 0,7% 1,9% 0,6% 3,1% 34,2% Kontor Butikk Lager Annet Parkering Servering Fordeling geografi 19,8% 41,0% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland 9,2% 7,4% Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Garasje 5,2% 41,0% 4,6% 3,8% 2,3% 2,0% 1,9% 1,4% 1% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Forvalter er i konkret dialog vedrørende salg av eiendom, og det forventes ytterligere salg i løpet av 2012. Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 3. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av året. Generelt har verdivurderingene hittil i år vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Neste verdivurdering gjennomføres 4. kvartal 2012. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 12 13 14 15 16 17 18 19 År Kontor Butikk Lager Annet Parkering Servering Garasje Investering

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Lomovegen 1 på Vinstra i Nord-Fron kommune. Rema 1000 er eneste leietaker i eiendommen. Eiendommen på Vinstra er på ca. 1 375 kvm, fullt utleid til Rema 1000. Eiendommen ligger meget sentralt på Vinstra, langs RV 255 (mot Sikkilsdalen og Espedalen). Eiendomsbeskrivelse Eiendommen på Vinstra ble kjøpt i 2. kvartal 2007 som del av en portefølje. På kjøpstidspunktet var det en årlig leie på ca. NOK 1 228 000, med årlig justering på 80% av konsumprisindeks. Utløp av leiekontrakten med Rema 1000 var 31.12.2013 og pr. 1.1.2012 utgjorde faktisk leie NOK 1 320 000,- I 2012 ble det inngått en ny leiekontrakt med Rema 1000 som blant annet omfattet en utvidelse av butikken med ca. 300 kvm. Leiebetingelser ved forlengelse er en årlig leie på NOK 1 800 000,- med justering på 100% av konsumprisindeks og 15 års varighet. Etter utvidelse er leiearealet på ca. 1 375 kvm. Investering i eiendommen i anledning utvidelsen var på NOK 4 577 000,-. Leietakere Rema 1000 startet sitt leieforhold i 1998 og har vært leietaker i eiendommen siden oppstart. Rema 1000 har mer enn 500 butikker i Norge. Rema 1000 er heleiet av Reitanfamilien. Rema 1000 leier i dag samtlige handelsarealer på ca. 1 375 kvm. Utviklingspotensial Eiendommen anses som ferdig bygningsmessig utviklet da det ikke er mulighet for videre utbygging. Man anser at utviklingspotensialet er tatt ut ved utviklingen og langsiktigheten i leieforholdet med Rema 1000. Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet for dagligvare på Vinstra. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i sitt lokalområde, og ansees å ha en solid leietaker. Verdiutvikling Siden kjøpet i 2007 har eiendommen hatt en svak positiv verdiutvikling. En leiekontrakt på 15 år med en solid leietaker og en økning av leien med ca. NOK 480 000,-, tilsier en vesentlig verdiøkning ut over investeringer som er foretatt ved utvidelsen.

6 Kvartalsrapport Q3 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 73,5 % ved utløp av 3. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 046 millioner, hvorav ca. 56 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,65 % ved utløp av kvartalet, hvilket er høyere enn forrige kvartal. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,0 % 2 Maske Gruppen AS 3,3 % 3 Lindex AS Invoice 2,9 % 4 Forsvarsbygg 2,9 % 5 Norgesgruppen Øst AS 2,8 % 6 Universitetet i Oslo 2,8 % 7 Skanem Moss AS 2,8 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,4 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,4 % 10 Expert AS 2,3 % Andre 345 ulike leietakere 71,5 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 100,0 % 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2020-2030 Arealledighet År Belåningsgrad Pr. 30. september 2012 hadde Fondet totalt NOK 5 046 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 73,5 %. Belåningsgraden har gått noe ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 %. Pr. 30. september 2012 hadde Fondet totalt NOK 5 046 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. september 2012 var 5,65 %, inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 0,33 % fra utgangen av 2. kvartal, og er et resultat av økte bankmarginer i perioden. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. september 2012 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendoms porteføljen pr. 30. september var 6,7 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,1 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 30. september 2012 var ca. 56 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, uendret fra forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden er forventet å være relativt uendret for 2012. Det er et positivt yield gap på 1,1 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 30. september 2012 har Fondet inngått 18 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,92 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 2014/2015. Som følge av den nylig vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid, er det å forvente at finansieringsstrukturen vil bli søkt tilpasset den samme løpetiden. 0,0% Oslo Rogaland Sør-Trøndelag Andre Kontor Butikk Lager 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 4. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 2. kvartal 2012.

7 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q3/2012 Hittil i år 2012 2011 Gevinst ved salg av bygg - - 9,2 Leieinntekter 122,7 374,8 488,8 Øvrige inntekter -2,1 0,2 6,4 Sum inntekter 120,6 375,0 504,5 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -16,5-59,8-99,1 Reversering tidligere års nedskrivninger 1,7 10,7 37,5 Annen driftskostnad -28,6-83,3-137,0 Sum driftskostnader -43,5-132,5-198,5 Driftsresultat 77,1 242,5 305,9 Finansinntekter 5,9 15,4 21,8 Finanskostnader -77,4-247,9-292,1 Verdiendring finansielle derivater -15,5-16,8-30,1 Resultat -9,9-6,8 5,6 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,1 165,1 165,1 Varige driftsmidler 6 647,2 6 647,2 6 932,0 Finansiell anleggsmidler 17,7 17,7 17,9 Sum anleggsmidler 6 830,1 6 830,1 7 115,1 Bank 343,1 343,1 281,6 Omløpsmidler 37,9 37,9 65,1 Sum eiendeler 7 211,1 7 211,1 7 461,8 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 564,0 1 564,0 1 719,2 Sum egenkapital 1 747,6 1 747,6 1 902,8 Gjeld Langsiktig gjeld 5 148,2 5 148,2 4 895,3 Kortsiktig gjeld 315,3 315,3 663,7 Sum gjeld 5 463,6 5 463,6 5 559,0 Sum egenkapital og gjeld 7 211,1 7 211,1 7 461,8

8 Kvartalsrapport Q3 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Siden forrige rapport har tempoet økt i salgsmarkedet på tross av vedvarende utfordringer knyttet til lånefinansieringen. Videre fremstår UNIONs prognose for totalavkastning for 2012 på 5 % som litt forsiktig, ettersom renteutviklingen har vært mer gunstig enn ventet. For leiemarkedene kan UNION konstatere at de positive trendene fortsetter. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 53 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201E Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr. Q3 2012 Fordelt på ulike investorer 2% 5% 5% 5% Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 62% NOK xx mnd. pr. Q3.12 16% 28 15 3% 39 1% 6% 36 50 Liv- og pensjonsselskap inkl Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Yield Kilde: UNION Rentekostnader Yield gap Rammevilkår og konjukturutsikter Norsk økonomi: Vekstanslagene for Norges handelspartnere er marginalt nedjusterte. Fastlandseksporten, som mange regner som det svakeste leddet i norsk økonomi, ventes imidlertid å ha en stigende veksttakt. Statistisk Sentralbyrå (SSB) legger til grunn at Norge har vært inne i en moderat konjunkturoppgang siden våren 2011. SSB sine prognoser fra september innebærer kort fortalt at Norge får en videre moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene. Fremtidstro: Det er generelt optimisme blant norske bedrifter. Manpower sin rapport fra 3. kvartal viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen holder seg stabil på 8 %. Befolkning: Norges befolkning har de to siste årene steget med 1,3 % i gjennomsnitt og er svært høy i en internasjonal sammenligning. Befolknings veksten ventes å stige med ca. 1 % årlig frem til 2040. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Salgsmarkedet for næringseiendom Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av høyt salgsvolum innen kontor og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk/industri. Per oktober har UNION registrert 112 salg over MNOK 50 for til sammen NOK 32 mrd. Særlig eiendomsselskapene har økt kjøpstakten, mens syndikeringsaktørene har gjort færre kjøp sammenlignet med 2011. Gjennomsnitt-transaksjonen i høst har hatt en netto-yield på 6,8 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,6 %. Bankene har strammet inn på utlånene til næringseiendom og skjerpet vilkårene. Utviklingen skaper utfordringer i transaksjonsmarkedet, men utviklingen innebærer på ingen måte at markedet har stoppet opp. Hittil i år har 70 % av salgsvolumet målt i verdi vært på sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Det har vært mange omsetninger innen eiendom som enten har lange leiekontrakter eller som er innenfor tomt/ utvikling/konvertering. I skrivende stund arbeides det blant annet med fire salgsprosesser innen handelseiendom med verdier tilsvarende NOK 12,5 mrd. Gitt at disse prosessene fører til salg vil transaksjonsvolumet i år kunne bli det høyeste siden før finanskrisen. Priser / yielder I fjor økte yield-forskjellen mellom eiendom med lav og høy risiko. Med bakgrunn i bankenes skjerpede utlånspolitikk legger man til grunn at utviklingen har fortsatt i år. Verdivurderingene hittil i år innebærer kort fortalt at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i pris. Yield-nivået har derimot økt for eiendom med korte leiekontrakter og/eller risikofylt beliggenhet. UNION vurderer at prime yield er i intervallet 5,25 5,5 %. Ser man spesielt på kontortransaksjonene det siste året har det vært en gjennomsnittyield på 5,7 % i kontorsalgene med verdi fra MNOK 500 og oppover. I kontorsalgene med verdi under MNOK 500 var det en gjennomsnitt-yield på 7 %. UNIONs fondsindeks UNIONs fondsindeks er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. UNION Eiendomsinvest Norge er lagt inn i fondsindeksen, samt oppdatert VEK-

9 historikken for et eksternt fond som har levert nye tall for denne. Fondsindeksen steg med 3 % i første halvår og er nå på nivå 102, altså 2 % over utgangspunktet i 4. kvartal 2005. Etter veksten i første halvår er indeksen netto 32 % under toppen i 4. kvartal 2007 og 49 % over bunnen i 2. kvartal 2009. For øvrig hadde fondsindeksen vært på nivå 95 uten de to UNION-forvaltede fondene. Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % siste tre år og 9 % siste ti år. UNION utarbeider årlig prognoser for totalavkastningen for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt med hensyn til geografi og eiendomssegmenter. Våre prognoser viser et nivå på 5 % i år, 8 % i 2013 og 9,4 % i 2014. Da UNION sist oppdaterte prognosene i mai var det ventet at rentenivåene skulle stige utover høsten. Man la da til grunn at den ventede renteveksten ville gi seg utslag i stigende yield-nivåer. Siden mai har UNION konstatert at rentenivåene har sunket videre, og flere banker har dessuten nedjustert sine renteprognoser. Dette betyr i praksis at nivået på 5 % for 2012 nå fremstår som litt lavt. Litt forenklet forventer UNION at bl.a. leieprisvekst innen både kontor og handelseiendom bidrar til økt avkastningsnivå de neste to årene. Svakt stigende rentenivåer, samt økende tilpasningskostnader i forbindelse med nye leietagere, bidrar til å bremse avkastningsnivået. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum UNION har beholdt sitt scenario for kontorleiemarkedet i hovedstadsområdet. Det innebærer at kontorledigheten topper ut på 8 % i høst, for så å synke langsomt de nærmeste årene. Leieprisene nådde bunnen i begynnelsen av 2010 og har siden hatt en svak vekst i ti kvartaler på rad. Gjennomsnittnivået er nå på ca. NOK 1.700. pr. m²/år ekskl. mva. og felleskostnader. UNION legger til grunn at gjennomsnittprisene stiger med ca. 5 % i år og vokser i omtrent samme takt de nærmeste årene. Det er etter vår oppfatning sterke argumenter for videre leieprisvekst. Prisene har snudd opp samtidig som makroprognosene viser at Norge er i begynnelsen av en moderat konjunkturoppgang. Videre stiger gjennom snittsnivået i kontraktene som løper ut. Det innbærer at reforhandlinger gjennomgående foregår på gradvis stigende leienivåer. Man legger til grunn at reforhandlinger gjennomgående gir KPI med tillegg av noen prosenter for mindre tilpasninger. Videre viser flyttemønsteret at leietakerne prioriterer attraktiv beliggenhet og høy standard fremfor lavest mulig pris. I sentrum er arealledigheten så lav at markedet preges av etterspørselsover skudd og stigende leienivåer. Leiepris veksten har imidlertid spredd seg så smått til hele Oslo-området. UNION legger også til grunn at det er etterspørselsoverskudd i forhold til større kontorlokaler. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste 12 månedene har UNION registrert 33 eiendomstransaksjoner over MNOK 50 i de tre by-regionene for til sammen NOK 7,7 mrd. Yield-nivåene varierer, men ligger typisk 60 til 100 punkter høyere enn i Oslo. Særlig i Stavanger-regionen har Oslo-aktørene vært store på kjøpersiden, og da særlig i de større eiendomstransaksjonene.

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B