SAKSFREMLEGG Saksnummer: 16/287-27 Arkiv: PLNID 20160001 Saksbehandler: Nadine Eklöf Sakstittel: SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR C4, ALTA SENTRUM Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan (detaljregulering) for C4, Alta sentrum, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert 26.04.17. Rammesøknad skal være i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Saksutredning Vedlegg: 1. Plankart, datert 26.04.17 2. Planbestemmelser, datert 26.04.17 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 26.04.17 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Referat av innspill Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Geoteknikk med kontrollnotat Vedlegg 5: Støyvurdering Vedlegg 6: Sol- og skyggediagrammer Vedlegg 7: VAO-plan Vedlegg 8: Samlet situasjonsplan over C4 Andre saksdokumenter Andre saksdokumenter finnes på saksnr 16/287. Bakgrunn Rambøll AS har på vegne av Mark Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljregulering for kontor og leiligheter på eiendommen 28/201,Markveien i Alta sentrum. Forslaget inneholder reguleringsplan for oppføring av et nytt kontor-, forretnings- og leilighetsbygg på 4-5 etasjer, med parkeringskjeller. Verte AS har utformet rammesøknad for tiltaket som ble fremmet som en felles plan- og byggesak. Rammesøknaden er ikke med til sluttbehandling nå, men behandles så snart den er klar av saksbehandler på byggesak. Rammetillatelse kan ikke gis før planforslaget er vedtatt. Administrasjonen la planforslaget ut til offentlig ettersyn etter delegert myndighet 01.02.17. Planen fremmes nå til sluttbehandling. Planforslaget
Reguleringsplanforslaget består av følgende dokumenter: 1. Plankart, datert 26.04.17 2. Planbestemmelser, datert 26.04.17 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 26.04.17 Formålet med planen Planens intensjon er å tilrettelegge for etablering av bolig-, kontor-, nærings- og forretningsformål i kvartal C4 i Alta sentrum, jf. bestemmelse 3.5.6 i områderegulering for Alta sentrum. Man skal også stramme opp adkomstforholdene til C4 og sikre trygg ferdsel for gående og syklende til/fra området, herunder fortau langs begge sider av vegen TA15 (jf. nummerering i Områderegulering for Alta sentrum, revisjon). Lekeplass FL1 inngår i planforslaget og beboere skal sikres gangforbindelse til denne. Det er kun en eiendom (28/201) som skal videreutvikles nå, da de to øvrige eiendommene i C4 (28/144 og 28/250) allerede er bygd uten forutgående reguleringsplanprosess. Planforslaget omfatter imidlertid også disse, som er et krav i områdeplanen for Alta sentrum. For øvrige detaljer vises det til plandokumentene, vedlegg 1-3. I planbeskrivelsens kapittel 4.3 (side 12) er det gitt en kortfattet sammenfatning av de ulike justeringene som er gjort siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Nedenfor gis en oppsummerings av disse: Plankart: - Det er lagt inn siktlinjer etter innspill fra kommunalteknikk og Statens vegvesen. - Fotgjengerovergang over Markveien er lagt inn etter innspill fra Statens vegvesen. - Markveien er endret litt og tilpasset områdeplanen. - Bygget er redusert i størrelse (omriss i plankart). Planbestemmelser: - 3.1.2 Rekkefølgebestemmelser: Infrastruktur skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse. - 3.5 Universell utforming: Tekst er lagt til under bestemmelser: Uteoppholdsareal, - gangadkomst og parkeringsplasser skal være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i Byggteknisk forskrift. - 4.1.4 c): Formulering er endret og alle fasader skal ha et åpent og lett utrykk (dette gjaldt kun fasade mot Markveien ved offentlig ettersyn). Planadministrasjonen anser at dette er svært viktig i et sentrum og det er i tråd med intensjonen i områdeplanen. Endringen er gjort av planadministrasjonen og rammesøknaden må endres etter dette. Fasaden mot nord er den fasade som er mest synlig og bør ha en like god utforming som fasaden mot Markveien. - 4.4 Lekeplass: Lekeplassen skal ikke være offentlig og er endret til felles. Nytt tillegg er c) Ved opparbeiding/møblering av lekeplassen skal det sikres at utryknings-kjøretøyer kan komme fram til BKB2 ved en nødsituasjon. Det skal ellers kun være tillatt/tilrettelagt for gangtrafikk over lekeplassen mot C4. Planbeskrivelsen: - Generelt er det endringer gjeldende hovedvannledningen og konsekvensene for tiltaket. Det er redegjort for dette i 4.16 Teknisk infrastruktur.
Rammesøknad Intensjonen ved felles plan- og byggesak er at rammesøknaden følger plansaken til sluttbehandling, rammetillatelsen kan behandles samtidig. Grunnet tidspress og endringer etter offentlig ettersyn kan ikke rammesøknaden behandles samtidig. Det er noen momenter som fortsatt er uavklart. Alta bys hovedvannledning er plassert over tiltakshavers eiendom, og dette har påvirket størrelsen på nytt bygg da bygget ikke kan plasseres oppe på denne. Tiltakshaver har redusert størrelsen på den nye blokken og det er konsekvensene av dette som gjør at rammesøknaden ikke er med i sluttbehandlingen. Planadministrasjonen vurderer at dette ikke påvirker planforslaget og at det gir tiltakshaver ekstra tid å revidere rammesøknaden, slik at det er mulig å unngå forsinkelser. Fig. 1: Fasade åt sør på nytt blokk. Høring/merknader Under offentlig ettersyn kom det inn til sammen 8 høringsuttalelser. En oppsummering av innkomne uttalelser med kommentar er gjengitt i planbeskrivelsens vedlegg 2.3. Det foreligger ingen formelle innsigelser fra noen av sektormyndighetene. Innspill fra kommunalteknikk har dog bidratt til at bygget har blitt mindre på grunn av hovedvannledning og dess plassering over eiendommen. Sameiet Bykanten som ligger innenfor planområdet har kommentert at adkomst til baksiden av deres blokk blir tatt bort. Adkomsten har gått over forslagsstillers eiendom og der blir nå nytt bygg plassert. Administrasjonens kommentarer til innspillet og oppsummering av den samme er vedlagt i planbeskrivelsen. Øvrige innspill som kommet inn har fokus på små detaljer i planforslaget og er ingen hindring for vedtak av plan. Økonomiske konsekvenser Utbyggingen av feltet kommer til å skje i privat regi. Planforslaget er imidlertid av en slik karakter at det er konkludert med at det må utarbeides en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen som avklarer partenes ansvar, rettigheter og plikter knyttet til etableringen av området. Oppstartsvarsel knyttet til dette arbeidet er utført og partene jobber med utarbeidelsen av avtalen. Vurdering Generelt Planforslaget er i tråd med overordnet plan (Områdeplan for Alta sentrum, revisjon) og er et godt tiltak til videre utvikling av Alta sentrum. Tiltakshaver har regulert hele område C4, til tross for at tiltak kun kommer til å skje på en av de tre eiendommene, da de to andre allerede er utbygget. Planadministrasjonen ser dette som en god løsning, i tråd med områdeplanen, men vil påpeke hvor viktig det er at infrastruktur for både kjøretøy og myke trafikanter blir ferdigstilt i og rundt området. Tiltakshaver sammen med kommunen og øvrige
hjemmelshavere på område C4 må gjøre dette sammen. Når dette tiltak er opparbeidet, så er hele C4 ferdigstilt og bidrar til utbyggingen av sentrum. Fig. 2: Plankart Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse av eiendommen, men holder seg til bestemmelser og retningslinjer i områdeplanen. En ytterligere utbygging i området sør for Bjørn Wirkolas vei gjør området mer levende med flere mennesker som rører seg der, både beboere og de som arbeider der. Planadministrasjonen vurderer planforslaget å være i tråd med utviklingspotensialene som ligger i sentrum og er mye positiv til bebyggelse i dette område. Bebyggelsen Det bygg/verksted som stod på arealet er sanert og bedriften flytter. Tiltaket er i tråd med sentrumsplanen og innefatter både kontorer og boliger. Bygningen (se figur 1) består av 2 etasjer til kontor/forretning, der blant annet Statens vegvesen skal ha sine kontorer, og 2-3 etasjer med leiligheter i to «blokk» oppe på et større volum (kontor/forretning). Hovedinngangene til de første etasjene er plassert åt sør inn mot de eksisterende byggene på området. Inngangene til leilighetene ligger åt nord og veien som går mot fjernvarmeanlegget og der er også nedkjøringen til parkeringskjelleren. Planadministrasjonen har endret i bestemmelse 4.1.4 c) om utforming av fasadene på bygget. Det er svært viktig i et
sentrumsområde å ikke bidra til å bygge baksider ut mot gater. Fasadene skal være av god kvalitet og det skal være en forskjell på første etasjen sammenlignet med de øvrige etasjene, noe som er i tråd med bestemmelsene i områdeplanen. Trafikale løsninger Planforslaget ivaretar områdeplanen og har med de veier som er med i rekkefølgekravet i og inntil området. Etter innspill fra planadministrasjonen har forslagstiller regulert inn dobbeltsidig fortau langs TA15, der det ellers kun hadde vært fortau på én side av veien. Dette for å lage et mer robust veinett for myke trafikanter og gjøre sentrum mer trafikksikker i et område med stor utbyggingspotensiale. Denne løsning kan også kobles sammen med den gang- og sykkelvei som går ned til Aronnes. I Markveien har områdeplanen lagt opp til gangog sykkelvei ved område C4, noe som planforslaget har endret til fortau. Planadministrasjonen vurderer dette som en forbedring og at Markveien får en mer lik profil langs hele veien. Kommunalteknikk har kommet med innspill på at dette gir mindre plass til snølagring, men administrasjonen minner om at dette er et sentrumsområde og at utformingen skal ha en urban karakter. Snø må derfor deponeres andre steder og jevnlig bortkjøring forutsettes. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold Som et ledd i planarbeidet er det utarbeidet en forenklet risiko- og sårbarhetsanalyse knyttet til planområdet, jf. planbeskrivelsens vedlegg 3. Det er også utarbeidet en geoteknisk vurdering og grunnundersøkelser for planområdet (vedlegg 4 i planbeskrivelsen), da det for alle tiltak i Alta sentrum skal gjøres en vurdering av forholdet til stabilitet i grunnen. Ut fra tidligere utførte beregninger i området, samt grunnforhold og sprøbruddmaterialets plassering, vurderes det at planområdet har tilfredsstillende områdestabilitet for den planlagte utbyggingen. For øvrige utredninger, se vedlegg til planbeskrivelsen. Uteoppholdsareal/lekeplass I planforslaget etableres det uteoppholdsareal på taket mellom de to «leilighetsblokkene». Lekeplass er plassert på område avsatt til nærlekeplass, BLK. Kravet i kommuneplan tilsier at det for høyst 30 boenheter skal etableres en småbarnslekeplass, og her blir det nærlekeplass, så dette kravet er oppfylt. Deler av uteoppholdsarealet er planlagt plassert på bakken mot øst. Det er viktig å tilrettelegge for gode felles utearealer. Administrasjonen er positiv til at nærlekeplassen på BLK nå blir opparbeidet, da det er en generell mangel på lekeplasser på Alta sentrum. Oppsummering/konklusjon Planadministrasjonen vil etter en helhetlig vurdering anbefale at detaljregulering for C4, Alta sentrum vedtas. Alta, 27.04.17 Oddvar K Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.