NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1
Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm Kombinasjonsbygg Ferdig 2009
Byggeprosjekter Espehaugen Areal ca. 4.500 kvm Kontorbygg Ferdig sommer 2010
Byggeprosjekter Nesttun kulturhus Areal: ca 8.500 kvm Kulturbygg Ferdig ultimo 2009
Byggeprosjekter Hansaparken Areal: ca. 2 100 m2 Type: Kontor Ferdig: ca. 01.01 2010
Byggeprosjekter Marineholmen Nytt bygg BI T39 T37 Areal: ca 12.000 kvm Type: skole Ferdig 2011 T39 T37 T37 T39
Byggeprosjekter Rema 1000 Hylkje Areal: ca 20.500 kvm Type: logistikk Ferdig mai 2010
Byggeprosjekter Hylkje Areal: ca 4.600 kvm Ca 4.000 lager/prod Ca 600 kvm kontor Kombibygg Ferdig juli 2010
Byggeprosjekter Askøy Senter Askøy Senter bygges ut til samlet 15.000 m2 med tillegg av 6.000m2 p-hus i 3 etasjer Åpner 15. november 2009 46 butikker
Byggeprosjekter Voss Areal 14.000 kvm Handelspark Byggetrinn 1 ferdig Byggetrinn 2 ferdig 2011/2012
Byggeprosjekter Offentlige bygg Gulating Lagmannsrett Pris : 191 millioner Areal : 7450 kvm Ferdig sommer 2011 Norges Handelshøyskole Pris : 500 millioner Oppstart : 2010 Høyskolen i Bergen Pris 2.2 milliarder Areal : 48.000 kvm Tomt : 70.000 kvm Ferdig april 2014 Universitet i Bergen Odontologibygg Pris : 180 millioner Areal : 15.000 kvm Ferdig : Høst 2012
BYBANEN
Bybanen Byggearbeidene i rute Ferdig sommer 2010 15 stoppesteder 40 byggeprosjekter
- Bybanen- Byggeprosjekter / Status fra utbyggerene Politisk enighet / vedtak at det skal kunne bygges ut med høy utnyttelsegrad ved Bybanestoppene, men ønsker kommunen virkelig dette? U-grad på 250 %. 5.etg (6.etg) bygg inntil 200 m. fra stoppene. Overordnede planer ikke i samsvar med oppfølging fra administrasjonen i BK.
- Bybanen- Byggeprosjekter / Status fra utbyggerene Bergen Kommune har for lite driv i prosessene. Synes å ha få klare mål. Kommunen må bli mer proaktiv angående utvikling av stoppene. Administrasjonen i BK synes ikke i takt med politikerene. Ser ille ut, er 1. år til bybanen starter opp driften. Hva skjer på kort sikt når ny plan og bygningslov trer i kraft. Ref.områdeplan.
SALGSMARKEDET
Salgsmarkedet - kommentarer Lyset gikk av i oktober 2008 Markert endring i omsetning av næringseiendom. Kanskje en nedgang på 50 % i omsetningsvolum det siste halvår i forhold til april 08 okt 08. Rulleringsmarkedet er borte
Salgsmarkedet - kommentarer Ingen/liten etterspørsel etter konverteringseiendommer (næring til bolig) Fonds/syndikeringsaktørene er mer selger enn kjøper. Krever høy andel egenkapital (40-50 % eller mer ikke uvanlig)
Salgsmarkedet - kommentarer Eiendomsaksjene har steget mer enn Hovedindeks i 2009 Nedgangen i rentenivået har nok gitt mange selskaper/eiere et pusterom mot eventuelle tvangsbeføyelser/krav fra banker om salg. Risikovillige aktører med egenkapital vil kunne gjøre gode kjøp, men samtidig lite til salgs. Avkastningsnivåer på gode eiendommer (kontraksstruktur/beliggenhet) antas å være lik tilsvarende tidspunkt som april i fjor ca 7 %
Salgsmarkedet - kommentarer EFFEKT AV LEIEPRISER; Forventninger om lavere leiepriser vil påvirke avkastningskrav ved eiendommer med utløp av leiekontraker innen 1 2 år FREMOVER: Noe nedgang i avkastningskravet, gitt stabil ustabilitet. Forutsatt at kreditt- og finansmarkedet stabiliserer seg igjen, er det mulig at lyset kommer rask på igjen
Salgsmarkedet - Renter Bankenes marginer 2,40 3 % april 2009 0,6 0,8 % april 2008
Salgsmarkedet - Renter 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 april 07 august 07 desember 07 april 08 august 08 desember 08 april 09 Pr 23.04.09 Nibor: 2,82 % Pr 24.04.09 10 år stat 3,94 % 3 mnd NIBOR 10 års STAT
Salgsmarkedet Avkastning/Yield 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Avkastningsnivåer fremover i 2009 6,5 8 % Høy Lav Tabellen viser antatte avkastningsnivåer på gode eiendommer i Bergens-regionen april 2009
NOEN SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet Sandbrekketoppen 30 Areal: ca 29.000 kvm Salgssum: 212,5 mill. Avkastning: ca 8 %
Salgsmarkedet Laksevåg/Gravdal Blikkvalseverket Areal: ca 70.000 kvm Bygg: ca 33.000 kvm Salgssum: x mill.
Salgsmarkedet Gamlehaugveien 20 Areal: ca 1.800 kvm Pris ca 40 mill Utvikling
Salgsmarkedet Knarvik Areal: ca 23.000 kvm Bygg; ca 3.620 Salgssum: 44,5 mill. Avkastning: ca 8 %
Salgsmarkedet Arnadalen Areal: ca 6.000 kvm Planert ca 4.000 kvm Salgssum: 8,3 mill. Pris pr kvm: ca 1.380
Salgsmarkedet Natlandveien 81 Areal: ca 23.000 kvm Kyte estimert: 110 mill Leie i ca 2 år 9,2 mill
Salgsmarkedet Haugland/Askøy Areal: ca 35.500 kvm Kyte estimert: 25 mill Leie i ca 2 år 2,65 mill
Salgsmarkedet Lonevåg/Osterøy Areal: ca 11.600 kvm Kyte estimert: 18 mill Leie i ca 2 år 1,8 mill
Salgsmarkedet Krokeideveien Areal: ca 36.000 kvm Kyte estimert: 55 mill Leie i ca 2 år 5,3 mill
Salgsmarkedet Hylkje Areal: ca 9.200 kvm Salgssum: 11 mill. Pris pr kvm 1.200,-
Salgsmarkedet Haukås - Tomt Areal: ca 8.000 kvm Pris 12,5 mill Pris pr kvm 1.510,- Råtomt
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet SEMINAR 2008 Vi forventer fortsatt god etterspørsel etter kontorlokaler og dermed stigning i leieprisene, kanskje noe mindre stigning enn det siste året. Endringer i økonomisk vekst, arbeidsledighet og tro på fremtiden kan raskt endre dette bilde.
Kok/Lønn/Esp Sandsli Bergen Sør Bergen Vest Fyllingsdalen Leiemarkedet - oversikt 2100 2000 1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 Bergen Nord Randsone Nord Sentrum Randsone Sør Randsone Vest
Leiemarkedet Utvikling over tid 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1 H 2008 2 H 2008 1 H 2009 Kurven indikerer gjennomsnittlig leiepris for sentrale kontorlokaler 10 % reduksjon i 2009
Arealledighet Kontorarealer i Bergen er beregnet til ca. 1.680.000 kvm. Ledighet i Bergen ca. 6,00 %.
Arbeidsledighet i Hordaland Arbeidsledige mars 2008: 2.432 personer 1,6 % Arbeidsledige april 2009: 6.225 personer 2,5 % Økning 64 % Anslår vi at 15 % av de ledige benytter kontor utgjør dette ca 14.000 ledige kontorarealer i Hordaland.
mar.09 jan.09 nov.08 mar.08 mar.07 Arbeidsledighet i Hordaland 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 1990 2002 2003 2004 2005 2006 0,00 %
Arealledighet 9,0 8,5 Ledighet i % 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 okt.03 apr.04 okt.04 apr.05 okt.05 apr.06 okt.06 apr.07 okt.07 apr.08 okt.08 apr.09
Leiemarkedet Markert lavere etterspørsel etter kontorlokaler. Leiemarkedet reagerer noe etter konjunkturene Tilbudt kapasitet endres ikke raskt men aktørenes behov og planlegging gjøres løpende med konkret opplevd endringer i markedet eller forventninger om dette.
Leiemarkedet Ferdigstilte nybygg eller bygg under oppføring er tilnærmet utleid. Reduserte muligheter i nybygg kan bidra til at prisene holder seg bedre på alternativer med gode kvaliteter. De høyeste leiekontrakter på kontorareal som er inngått det siste året som vi kjenner til er på ca kr 2.000,- pr kvm
Leiemarkedet Espehaugen Areal: ca 4.500 kvm Type: kontor Pris kr 1.480 pr kvm
Leiemarkedet Sandslimarka 251 Areal: ca 5.000 kvm Type: kontor Pris kr 1.550 pr kvm
Leiemarkedet Sandslimarka 55 Areal: ca 3.700 kvm Type: kontor Pris kr 1.300 pr kvm Areal: ca 700 kvm Type: kontor Pris kr 1.250 pr kvm
Leiemarkedet Midttunterminalen Areal: ca 3.800 kvm Flere kontrakter Lager Pris kr 725 pr kvm snitt. Kontor ca 1.100,- pr kvm
Leiemarkedet Minde Alle 35 b Areal: ca 1.700 kvm Type: salg/lager Pris kr 1.275 pr kvm snitt.
Leiemarkedet Fjøsangerveien 50 Areal: 448 737 kvm 3 kontrakter Type: kontor Pris kr 1.390 1450 pr kvm.
Leiemarkedet Hansaparken Areal: ca 1.225 kvm Type: kontor Pris kr 1.650 pr kvm snitt. Areal: ca 1.534 kvm Type:kontor Pris kr 1.990 pr kvm
Leiemarkedet Marineholmen Areal: ca 600 kvm Type: kontor Pris kr 1.850 pr kvm Areal: ca 1.109 kvm Type: kontor Pris kr 1.905 pr kvm
Leiemarkedet Solheimsviken - Motorhallen Areal: ca 3.390 kvm Type: kontor Pris kr 1.850 pr kvm
Leiemarkedet Valckendorffsgate 6 Areal: ca 3.000 kvm Type: kontor Pris ca kr 1.700
Leiemarkedet Nygårdsgaten 114 Areal: ca 130 kvm Type: kontor Pris kr 1.400 pr kvm
Leiemarkedet Damsgårdsveien 125 og 139 Damsgårdsveien 139 Damsgårdsveien 125 Areal: ca 1.075 kvm Areal: 500 kvm Type: kontor Type: kontor Pris kr 1.400 pr kvm Pris 1.325 pr kvm
Leiemarkedet Toralmenningen 9 Areal: 315 kvm Type: kontor Pris kr 2.315 pr kvm (ikke mva leietaker reell leie ca 1.900 pr kvm)
Leiemarkedet Toralmenningen 2 - Frescohallen Areal: 650 kvm Type: Frescohallen Pris kr 2.000pr kvm
Leiemarkedet Bryggen 3-5 Areal: ca 600 kvm Pris kr 1.900 pr kvm
Leiemarkedet Nøstekaien 1 Areal: ca 600 kvm Type: kontor Pris kr 1.900 pr kvm
Leiemarkedet Fortunen 1 Areal: ca 960 kvm Type: kontor Pris kr 2.100 pr kvm
Leiemarkedet Rosenkrantzgate 3 Areal: ca 1.360 kvm Type: kontor Pris kr 1.500 pr kvm Areal: ca 1.650 kvm Type: kontor Pris kr 1.300 pr kvm
Leiemarkedet Folke Bernadottesvei 38 Areal: ca 560 kvm Pris ca kr 1.650 pr kvm
Leiemarkedet Myrdalsveien 22 Areal: ca 1.150 kvm Type: kontor Pris kr 1.250 pr kvm
Leiemarkedet Hylkje Areal: ca 4.600 kvm Pris ca kr 850 pr kvm for lager (4.000 kvm) Pris ca kr 1.200 pr kvm for kontor (600 kvm)
Leiemarkedet Videre: Vi forventer reduksjon i leieprisene gjennom hele 2009 og videre inn i 2010. Oslomarkedet spår en nedgang i 2008 på ca 20 25 % Vi har tradisjonelt mindre svingninger enn Oslo og regner med en nedgang på ca 10 % Den noe spesielle økonomiske sitasjon bidrar til mye større usikkerhet om fremtiden nå enn tidligere og kjente indikatorer predikerer ikke om oppgang før et stykke ut i 2010. Fremleiemarkedet har økt i volum
Leiemarkedet Kanskje ser vi snart noen elementer som: -leiefritak i x antall måneder -overtakelse av leieforpliktelser i eksisterende leieforhold ved flytting til nye lokaler -flyttekostnader -skalering av leie
Leiemarkedet Leieprisene vil synke så lenge arbeidsledigheten øker. Leieprisene forventes å synke ca 10 % i løpet av 2009
www.kyte.no