BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for utbygging Fagnotat Til: Fra: Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for utbygging Saksnr.: 201504975-2 Emnekode: EUTBY-1632 Saksbeh: HMTH Kopi til: Dato: 18. februar 2015 Fagnotat av 11.02.2015: Nye Holen skole - mulighetsstudie - valg av utbyggingskonsept for reguleringsplan Hva saken gjelder: Saken gjelder avklaring av hvilken utbyggingsløsning/konsept en skal gå videre med i reguleringsplanprosessen for Holen skole. Det er nå gjennomført mulighetsstudie i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Det er i mulighetsstudien utredet tre hovedalternativer, alternativ 1, 2 og 3. Alternativ 1 har tre underalternativ, alternativ 1A, 1B og 1C. Utfordringen for Holen skole er å koble den sammen til en skole. Slik den står i dag oppleves den i praksis som to skoler. Øvre tomt (ungdomstrinnet) og nedre tomt (barnetrinnet) skilles av den privateide Jacob Larsens vei, samt at det ligger utfordring i at de to tomtene har en høydeforskjell på 15-16 meter. Deler av bygningsmassen ved barnetrinnet er foreslått revet i alternativ 1 og 3, etter en samlet vurdering av tilstand, funksjonalitet og levetidskostnader, samt for å oppnå en god sammenkobling mellom barne- og ungdomstrinnet. Alle alternativene krever, i ulik grad, avklaringer i forhold til eier av privateid del av Jacob Larsens vei. Alternativ 1(A, B og C) Hovedprinsippet for 1-alternativet er at barne- og ungdomstrinnet på henholdsvis øvre og nedre tomt knyttes sammen over Jacob Larsens vei. Deler av bygningsmassen ved barnetrinnet rives. Alternativ 2 Det bygges ny ungdomsskole på øvre tomt. Barneskolen rehabiliteres slik den står i dag. Det lages kobling mellom anleggene ved nedgravd tunnel. Alternativ 3 Både barne- og ungdomstrinnet er plassert på øvre tomt. Deler av barnetrinnet rives og volleyballhall plasseres på barneskoletomt med uteareal på taket. 1
Anbefalt forslag fra Etat for utbygging Detaljreguleringsprosessen baseres på utbyggingsprinsipp beskrevet i alternativ 1, fortrinnsvis alternativ 1A og C, og med 1B som en alternativ løsning dersom forholdene rundt Jacob Larsens vei vanskelig lar seg løse. Dette innebærer at deler av barneskolens bygningsmasse rives og erstattes av nybygg. Vurderingen er gjort på grunnlag av funksjonelle, pedagogiske, bygningsmessige og trafikale forhold, samt investeringskostnader og levetidskostnader. Hanne Margrethe Thorsen - prosjektleder Jarle Kvalvik - direktør Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 2
Saksutredning: Bakgrunn/historikk Bygningene ved Holen skoles ungdomstrinn og barnetrinn inngår i henholdsvis handlingsplan 1 og 2. Avsatte midler for u-trinnet i økonomiplan 2015 2018 er kr 309,6 millioner inkl. erstatningslokaler. Rehabilitering av barnetrinnet er i handlingsplanen estimert til kr 65 millioner. Bystyret vedtok i sak 99/13 at byggene ved ungdomsskolen skal rives og erstattes av nybygg. I byrådssak 1364-14 ble det vedtatt å gjennomføre et samlet reguleringsarbeid for barne- og ungdomstrinnet, som deretter realiseres som ett byggeprosjekt. Viktige medvirkende faktorer i arbeidet med mulighetsstudien: Tomteforhold og stedskarakter Brukers mål, pedagogiske rammer og organisatoriske forhold Gjeldende skolebruksplan og foreløpig romprogram Økonomiske forhold på kort og lang sikt Kravene til universell utforming Bystyrevedtak om lavenergi og passivhus Verneinteresser Det er i mulighetsstudien tatt utgangspunkt i en K650-skole, med et elevtall på 450 ved ungdomstrinnet og 200 ved barnetrinnet. Arkitektkontoret Fortunen Arkitekter AS har utarbeidet mulighetsstudien. BBS og skolens rektor har sammen med prosjektleder deltatt i utredningsarbeidet. Bygningsmessige forhold Det er vedtatt at bygningene ved ungdomstrinnet skal rives og erstattes av nybygg. Tilstandsrapport fra 2012 avdekker at barneskolen trenger både innvendig og utvendig oppgradering. Bygningsmassen har nådd en alder hvor det innen 10 år vil bli påkrevd med omfattende oppgraderinger for å kunne tilfredsstille kravene til en moderne skole. Det har vært gjentatte problemer med fukt i tak og yttervegger i bygning 2D (se plan over eksisterende situasjon under), samt dreneringsproblemer bak bygget. Bygning 2B har for høye radonverdier, og det er i dag problemer med å få verdiene innenfor det tillatte. Ved rehabilitering av bygg generelt, kan det være usikkert om en klarer å oppnå tilstrekkelig tetting mot radon. Tatt i betraktning bygningenes tilstand og funksjonalitet er bygning 2B, C og D foreslått revet i alternativ 1 og 3. Hovedfløy ved barnetrinnet, bygning 2A anses som solid. Tunge betongkonstruksjoner kan begrense fleksibilitet ved ombygging og modernisering. Denne bygningen er av Byantikvaren gitt høy verneverdi. Verneverdien, plasseringen og fasaden på bygget ut mot Kringsjåveien, samt at det på nåværende tidspunkt ser ut til å kunne oppnås en tilfredsstillende funksjonell løsning ved ombygging, gjør at denne bygningen er valgt beholdt i alle alternativene. 3
Plan av dagens situasjon Verneinteresser I «Kulturhistorisk rapport om skolebygg fra 1724 til 1979» er skoleanlegget både på øvre og nedre tomt gitt høy verneverdi. Skoleanleggene ved Holen skole har i tillegg symbolverdi både i navn og plassering, og en helt spesiell historie knyttet til en av de største sivile katastrofene i Norge under andre verdenskrig. Ved nærmere avklaringer er det kommet frem at Byantikvaren ikke har innsigelser til rivning av gymbygg på øvre tomt. For barnetrinnets bygninger er det hovedfløy ut mot Kringsjåveien 4
som har høy verneverdi. Byantikvaren anbefaler å beholde denne, da det har vært høyt trykk på rivning av 50-talls skoler den siste tiden. Jo mer som blir revet medfører større verneverdi for det som står igjen. Det er vedtatt å rive byggene på ungdomsskoletomten og erstatte dem med nybygg. Barnetrinnets hovedfløy er foreslått beholdt i alle utbyggingsalternativene. Trafikkforhold Utbygging av Holen skole er ikke ventet å endre biltrafikken i området, men gang- og sykkeltrafikken vil øke i takt med en evt. økning i elevtall. Det må utføres ulike tiltak ved utbyggingen på grunn av problemstillinger knyttet til trafikksikkerheten for myke trafikanter. For selve skoleområdet anbefales det at det etableres snumuligheter ved parkeringsområdet for å unngå trafikkfarlige situasjoner vedrørende kjøring og henting av elever. Tiltak for trafikksikring vil bli avklart nærmere i løpet av planprosessen. Det er i forbindelse med utbyggingen behov for avklaringer vedrørende eiendomsmessige forhold, spesielt knyttet til innerste del av Jacob Larsens vei, som tilhører Sameiet Jacob Larsens vei 21-43, og som er tilkomst og parkering for disse. Dette gjelder i størst grad for alternativ 1, hvor veiløsning for rekkehusene endres. Alternativ 1 vil imidlertid gi mulighet for å få regulert inn mer ordnete trafikkforhold ved skolen. Universell utforming Alle løsningene har universell tilgjengelighet til alle arealer fra hovedinngang. På grunn av utfordringene i tomtenes beliggenhet og høydeforskjell, har alle alternativene noe lange avstander til sentrale vertikalforbindelser. Lesbarheten i alternativ 1B, 2 og 3 er litt mer komplisert enn 1A og 1 C. Alternativ 2 og 3 er i tillegg markert todelte anlegg, dette kompliserer denne lesbarheten ytterligere. Elevtall og arealfleksibilitet Alle alternativer gir rom for 450 elever i ungdomsskoledelen. Barneskoledelen har fleksibilitet for økning til 240 elever i alternativ 1 og 3. Økt elevtall i barneskoledelen i alternativ 2 vil kreve tilbygg. Erstatningslokaler Holen skole vil overta erstatningslokalene etter Damsgård og Varden skole i Lynghaugparken. Området rundt Holen skole er trangt og det er vanskelig å finne steder i umiddelbar nærhet som kan benyttes for på- og avstigning for elevene i forbindelse med bussing til erstatningslokalene. Evt. kan det vurderes å benytte ordinære busstopp langs Kringsjåveien. Det kan gjøres ulike tiltak i forhold til dette, f.eks. differensiere skolestart og skoleslutt for trinnene, utvide eksisterende 30 km/t-sone, etablere opphøyde gangfelt etc. Om det skal tilrettelegges for dette må det gjøres nødvendige avklaringer med Statens vegvesen og busselskapet som benytter stoppene i dag. 5
Alternative utbyggingskonsepter Alternativ 1 Felles for alternativ 1A, B og C er at nybygg på ned og øvre tomt knyttes sammen over Jacob Larsens vei. Forskjellen er hvilken måte de knyttes sammen, samt at prinsippene for plassering av funksjoner er ulik. Alternativ1A Jacob Larsens vei stenges og et nytt anlegg etableres på veien og knytter bygg på øvre og nedre tomt sammen. På den øvre tomtens nordlige ende etableres innkjøring til parkering for skolen og rekkehusene, og videre til hovedinngangen til skolen. Administrasjon og noen spesialrom kan plasseres sentralt i barneskolens nybygg mot Jacob Larsens vei. Logistikken avviker fra Skolebruksplanen, spesialrom er imidlertid gitt en sentral plassering for nærhet til disse funksjonene for både barne- og ungdomstrinnet. 6
7 Alternativ 1B Jacob Larsens vei stenges ikke, det etableres innebygget bro over veien (evt. tunnel) for å binde sammen nybygg på øvre og nedre tomt. Hovedinngang plasseres på øvre tomt. Organisering og logistikken i skolebyggene ligner mye på alternativ 1A. Byggene/anleggene på hver side av Jacob Larsens vei fremstår mer separate enn i 1A og C. Parkering for rekkehusene i Jacob Larsens omlegges.
8 Alternativ 1C Jacob Larsens vei stenges og det etableres tilsvarende tilkomst som alternativ 1A, med hovedinngang i den stengte Jacob Larsens vei. Logistikken og sammenhengen i plassering av funksjoner i dette alternativet samsvarer mer med tankene i Skolebruksplanen om et «hjerte» i bygget. Samtidig skaper dette mer avstand for barnetrinnet til «hjertefunksjonene».
Alternativ 2 Det bygges ny ungdomsskole på øvre tomt med hovedinngang fra Øvre Holen. Ny parkering for skolen etableres langs Øvre Holen. Skolene kobles med nedgravd tunnel under Jacob Larsens vei. Barneskolen rehabiliteres. Ungdomsskolen som separat enhet kan fungere bra etter prinsippene i Skolebruksplanen. Skolen vil fremstå som to skoleanlegg, tilsvarende som i dag, og er dermed mindre tilrettelagt for sambruk. 9
Alternativ 3 Både barne- og ungdomstrinnet er plassert på øvre tomt. Hovedinngang fra Øvre Holen. Parkeringsplasser legges under barneskolebygget. Volleyballhall er plassert på barneskoletomten med uteareal på taket. Hallen er knyttet til barneskolens bygning mot Kringsjåveien. Her er garderober og en del spesialrom plassert i tilknytning til hallen. Skolen vil kunne fungere godt på øvre tomt. Plassering av spesialrom på nedre tomt avviker fra anbefalt logistikk i Skolebruksplanen, og avstanden kan oppleves utfordrende for skolen, anlegget blir todelt. Hallens plassering gjør at det blir mindre høydeforskjell mellom uteareal på øvre og nedre tomt. Avstand fra selve skolebygningene til utearealene på nedre tomt kan medføre at disse blir mindre brukt. 10
Økonomi Det er stor usikkerhet rundt kalkyler på dette stadiet i et prosjekt. 1-alternativene er sammenslått i en samlet kalkyle fordi de kalkulerte forskjellene anses å være små i forhold til usikkerheten i tallene i en så tidlig fase av prosjektet. Alternativ 1A og C er noe grundigere gjennomarbeidet i forhold til arealvurderinger. Arealene i alternativ 2 og 3 er derfor redusert forholdsmessig i tabellen under i forhold til arealer som fremgår av mulighetsstudien, for å være sammenlignbare. Alternativ 2 og 3 er likevel mindre arealeffektive enn alternativ 1, i hovedsak fordi anleggene er delte. Investeringskostnader: Alt. 1, 8550 m² Alt. 2, 8850 m² Alt. 3, 8800 m² Prosjektkostnad 398 000 000 390 000 000 402 000 000 prosjektkostnad pr m² 46 550 44 070 45 680 Prosjektkostnad pr elev 612 300 600 000 618 500 Livsløpskostnader, 40 år*: 584 080 000 602 440 000 599 920 000 Prosjektkostnad + LCC 982 080 000 992 440 000 1 001 920 000 Prosjektkostnad pr. m² + LCC 114 860 112 140 113 860 Prosjektkostnad pr. elev + LCC 1 510 900 1 526 800 1 541 400 *Livsløpskostnadene (LCC) er regnet i en 40 års periode. Prosjektkostnaden er lavest for alternativ 2. Dette alternativet har imidlertid mer rehabilitert bygningsmasse enn alternativ 1, samt at det utløser mer areal fordi skolen er todelt. Dette medfører at LCC-kostnadene i alternativ 2 er ca.18 millioner høyere enn for alternativ 1 i et 40-års perspektiv, og kommer totalt ca. 10 millioner dyrere ut ved prosjektkostnad + LCCkostnad. Alternativ 3 kommer dyrest ut. Konklusjon I alternativ 1 bindes barne- og ungdomstrinnet sammen på en hensiktsmessig og funksjonell måte i forhold til forutsetningene og utfordringene i tomtene. Det gir gode muligheter for forbedringer av trafikksituasjonen for skolen og tilrettelegging for god universell tilgjengelighet. Alternativet krever mer eiendomsmessige avklaringer vedrørende privateid vei enn alt. 2 og 3. Ungdomsskoledelen (nybygg) i alternativ 2 kan fungere bra som separat enhet. Skolene vil imidlertid fungere som to skoler tilsvarende som i dag, med mindre sambruk av arealer og mindre fleksibilitet i forhold til elevtall. Alternativet gir utfordringer i forhold til forhøyede radonverdier og drenering-/fuktproblematikk for deler av bygningsmassen ved barnetrinnet. For alternativ 3 kan skolebyggene fungere godt på øvre tomt. Avstand fra skolebyggene på øvre tomt til spesialrom ved hall vil kunne oppleves tungvint og lite hensiktsmessig i skolehverdagen. Avstand fra skolebyggene på øvre tomt til uteområdet på nedre tomt vil kunne medføre at arealene blir mindre brukt. Det er ikke store differanser i prosjektkostnadene for alternativene. Prosjektkostnadene er noe høyere for alternativ 1 og 3. Ser en investeringskostnadene sammen med livsløpskostnadene kommer alternativ 1 noe lavere ut enn alternativ 2 og 3. Det er i prosjektgruppen enighet om at prinsippene i Alternativ 1, og fortrinnsvis 1A og C, har potensiale til å bli en god løsning for Holen skole. Vedlegg: Mulighetsstudie utarbeidet av Fortunen Arkitekter AS 11