Saksframlegg UST ØSTRE 1 OG UST VESTRE 1 GNR/BNR 175/1 OG 174/1, KATTEM FORESPØRSEL OM REGULERING Arkivsaksnr.: 09/1003-4 (75689/09) Saksbehandler: Ingrid Risan ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har behandlet forespørsel om igangsetting av reguleringsplan for Ust østre 1 og Ust vestre 1, gnr/bnr 175/1 og 174/1, Kattem, fremmet av ARC Arkitekter AS på vegne av Nidaros Nye Hjem og gir følgende råd om planarbeidet: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker frarår at det settes i gang planarbeid for Ust østre 1 og Ust vestre 1, gnr/bnr 175/1 og 174/1, Kattem, nå. Det vises til begrunnelse i saksfremstillingen. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 30-1. ::: Sett inn innstillingen over denne linja 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Forespørselen gjelder boligutbygging i område som i kommuneplanens arealdel er båndlagt for regulering for avklaring av gravplass. Området er landbruksareal i dag, og ligger svært eksponert til i et viktig landskapsdrag. Det er viktige viltinteresser i området. En utredning skal avklare om det er dette området eller Lundskogen som skal reguleres til ny gravplass for Heimdal. Bystyret ga ved behandling av arealdelen signal om at området alternativt burde vurderes for boligbygging dersom gravplass viste seg ikke å være aktuelt. Forslagsstiller ønsker å få bekreftet dette politiske signalet i påvente av utredningen. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig å anbefale at det igangsettes regulering før spørsmålet om tomt for ny gravplass på Heimdal er avklart. Bakgrunn Forespørselen ble innsendt 23.12.2008 av ARC Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av utbyggere Nidaros Nye Hjem. Som bakgrunn for forespørselen ligger en mulighetsstudie utført av ARC Arkitekter AS i samarbeid med Agraff AS. Det innsendte materialet er vist i orienteringsvedlegg 1 og 2, samt i utrykte vedlegg 6 og 7. Planområdet er på 132 daa og omfatter deler av følgende eiendommer (se orienteringsvedlegg 3): Gnr/bnr 175/1 og 174/1 på Ust, Kattem. Forespørselen ble i brev datert 03.03.2009 (se orienteringsvedlegg 4) besvart med at byplankontoret fant det uhensiktsmessig å fremme forespørsel om igangsetting av regulering for boliger for bygningsrådet før lokalisering av ny gravplass på Heimdal var avklart. Det ble forespeilet en sak om dette i løpet av første halvår 2009. I brev av 20.03.2009 til byplankontoret (se orienteringsvedlegg 5) ber forslagsstiller om at saken fremmes selv om gravplasslokaliseringen ikke er avgjort, da det ønskes en bekreftelse på det politiske signalet som ble gitt knyttet til behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2007. Forslagsstiller oppfattet dette som at området er ønsket som boligområde dersom gravplassalternativet utgår. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som båndlagt område for framtidig regulering for avklaring av gravplass. Området er i dag uregulert jordbruksareal. Planområdet, eksisterende forhold som har betydning for planspørsmålet Landskapsverninteresser Området er del av et større kulturlandskap i bruk til landbruk. Landskapet heller mot sør og mot det store åpne landskapsrommet på Leinstrand, utløpet av Gauldalen. En eventuell utbygging vil være godt synlig fra hele nedre Melhus, Leinstrand og åsene omkring, og vil kunne endre oppfatningen av landskap og bebyggelsesmønster. Naturverninteresser 2
Området domineres av jordbruksareal, men har også spredte innslag av både edellauvskog, gråorskog, blandingsskog og barskog. Felter av dyrka mark skilles noen steder fra hverandre av skogkledde bekkedrag. Viltinteresser Området rundt Ust østre er del av den viktige viltkorridoren Ringvål Skjøla, på kommunens viltkart registrert som svært viktige viltområder. Området fungerer som trekkveg, men er også et viktig oppholdsområde for mange arter. Sosial infrastruktur Skolekapasiteten i området er god, men det er fortsatt mangel på barnehager i Heimdals-området. I følge Kirkelig fellesråd er behovet stort for nytt gravplassareal på Heimdal. Heimdal har vært nødt til å bruke Tiller, men det er ikke betraktet som en god løsning. Ny gravplass ved Kolstad kirke avhjelper i følge Kirkelig fellesråd heller ikke Heimdal. Trafikkforhold Adkomstforhold til eiendommen er ikke uproblematisk. I mulighetsstudien som ligger til grunn for forespørselen synliggjøres konflikter i forhold til topografi, grøntdrag, jordbruksinteresser, eksisterende boligområder og gårdstun for de forskjellige vegalternativene. Anbefalt vegalternativ går gjennom eksisterende boligområde på Kattem. Hensikten med planarbeidet Nidaros Nye Hjem har en utbyggingsopsjon på eiendommene på Ust, og fremmet derfor et forslag om at eiendommene skulle tas inn som utbyggingsområde i forbindelse med behandling av kommuneplanens arealdel i 2007. Som nevnt over ble eiendommene båndlagt for framtidig regulering for avklaring av gravplass på Heimdal. Mulighetsstudien som er utarbeidet tar for seg eiendommenes kvaliteter som boligområde, og viser hvordan en tett-lav boligbebyggelse med et betydelig innslag av grønt kan tilpasses i området. Det foreslås ca. 85 daa til boligformål og ca. 45 daa til grøntområder. Med 3 boliger per dekar vil dette gi ca. 250 boliger og ca. 23.000 m² boligareal med en gjennomsnittlig boligstørrelse på 90 m². En utbygging på Ust østre slutter seg til eksisterende boligområder på Kattem, og vil komplettere bydelen med boligtyper som er underrepresentert i nærområdet. Forslaget begrunnes videre med at det er overkapasitet i områdets sosiale infrastruktur samt høy konsentrasjon av arbeidsplasser i forhold til beboere. Det fremheves i forespørselen og i vedlegg til denne at eiendommen er dårlig egnet til gravplass, dette med bakgrunn i grunnforhold (leire), og det åpne landskapet nesten uten vegetasjon som gjør området svært utsatt for kald trekk fra fjorden. Det vises til at kjøreadkomst til gravplass gjennom et boligområde og beliggenhet helt inntil dette er problematisk. Det pekes på det andre gravplassalternativet (Lundskogen) som mye bedre egnet. Forslagsstiller ønsker å få bekreftet bystyrets signal ved behandling av arealdelen om at boligbebyggelse alternativt bør vurderes dersom gravplass ikke er aktuelt. At lokaliseringsspørsmålet kanskje ikke blir løst før ved neste rullering av arealdelen synes verken grunneier eller opsjonshaver er akseptabelt. Det 3
presiseres i brev av 20.03.2009 at reguleringsprosessen ikke vil bli igangsatt før Ust som gravplassalternativ er avklart. Forespørselen med mulighetsstudien følger i sin helhet som orienteringsvedlegg 1 og 2. Vedlegg til denne, Oust østre Kattem, innspill til rullering av kommuneplanens arealdel 2006 og notatet Ny gravplass for Heimdal januar 2008 følger som utrykte vedlegg 6 og 7. Rådmannens vurdering og anbefaling Kommuneplanens arealdel Arealanalyse for bruk av området til boliger ble framlagt som innspill og vurdert i prosessen med utarbeiding av arealdelen. I høringen kom det merknader fra grunneiere mot gravplass og for boliger uten at disse tilførte vesentlige momenter i forhold til de planfaglige vurderingskriteriene. Det ble påpekt hardt klima, noe som for så vidt er en utfordring også for boligbygging. I kommuneplanmelding om langsiktig byvekst og jordvern er området vist som varig vernet landbruksområde. Fylkesmannen/fylkeslandbruksstyret har gitt signaler om at omdisponering til gravplass kan aksepteres, da gravplass er en viktig samfunnsinteresse, underforstått at omdisponering til bolig etter all sannsynlighet ikke kan aksepteres. Hensynet til de store landskapsdragene rundt byen veide meget tungt da rådmannen ikke anbefalte boligutbygging på Ust. Det ble i arealdelen satt av to arealer som skulle utredes mht. egnethet til gravplass på Heimdal, Lundskogen og Ust, og begge ble båndlagt for regulering. Beslutning ble forutsatt tatt etter at utredning med redegjørelse bl.a. for grunnforhold og grunnvannstand samt kostnader vedrørende opparbeidelse og drift, mulighet for bevaring/etablering av vegetasjon, tidsaspekt, ivaretakelse av friluftsliv og konsekvenser vedrørende adkomst og lokalklima var gjennomført. I rådmannens innstilling var forutsatt at restområder innenfor de to båndlagte områdene som ikke ble regulert til gravplass med tilhørende anlegg skulle gå tilbake til LNF-område i arealdelen. Det var med andre ord ikke forutsatt åpnet for andre utbyggingsformål. I bystyrets vedtak pkt. 2 står følgende: Båndlagte områder for framtidig regulering vist på Lundskogen og Ust gjelder avklaring av kirkegård med tilhørende anlegg gjennom reguleringsplan. Lundskogen, som ligger innenfor markagrensen, er ikke aktuell for andre typer byggeareal. Ust bør etter bystyrets mening alternativt vurderes for boligbebyggelse. Områder som ikke inngår i framtidig reguleringsplan skal behandles som LNF-område. Bystyret har her åpnet for at boligbebyggelse alternativt bør vurderes for eiendommen Ust, underforstått dersom Lundskogen velges som gravplass for Heimdal. Utredning om valg av lokalisering er oppstartet, men foreløpig avventer rådmannen resultat av grunnundersøkelser før det gås videre med vurderingene. Den antatte fremdriften med fremlegging av sak i første halvår 2009, som forespeilet i brev av 03.03.2009 til forslagsstiller, ser derfor ut til å trekke noe ut, slik at en sak om dette først vil komme til høsten. Det er ulemper og fordeler med begge tomtealternativene, og rådmannen vil ikke spekulere i hvilket alternativ vi ender opp med å anbefale før utredning er gjennomført. 4
Rådmannen sa ved behandling av arealdelen at eiendommen ikke skal omdisponeres til bolig, først og fremst med bakgrunn i landskap og natur- og friluftslivsinteresser. Eiendommen er eksponert mot Leinstrand og Gauldalen. Arealene er i dag fulldyrka jordbruksarealer av god kvalitet. Rådmannen er av den mening at arealene bør beholdes ubebygde dersom gravplass viser seg å være uaktuelt, og mener det er uhensiktsmessig å igangsette en planprosess før dette spørsmålet er avklart. Rådmannen har derfor ikke vurdert utbyggingsalternativer, utnytting etc. i mulighetsstudien. Spørsmål om mulig boligbygging i landbruksarealene er heller ikke forelagt fylkesmann/fylkeslandbruksstyret. Rådmannen vil på denne bakgrunn ikke anbefale at det settes i gang arbeid med privat arealplan som omsøkt.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, 19.05.2009 Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg Orienteringsvedlegg 1: Innsendt planforespørsel Orienteringsvedlegg 2: Mulighetsstudie Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart Orienteringsvedlegg 4: Brev fra byplankontoret datert 03.03.2009 Orienteringsvedlegg 5: Brev fra forslagsstiller datert 20.03.2009 Utrykt orienteringsvedlegg 6: Innspill til arealdelen 2006 Utrykt orienteringsvedlegg 7: Notat Ny gravplass for Heimdal 5