Saksframlegg OKSTAD ØSTRE, DEL AV GNR/BNR 320/2 FORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID

Transkript

1 Saksframlegg OKSTAD ØSTRE, DEL AV GNR/BNR 320/2 FORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID Arkivsaksnr.: 09/ Saksbehandler: Ingrid Risan ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Bygningsrådet har behandlet innsendt forespørsel om igangsetting av privat reguleringsplan for Okstad østre, del av gnr/bnr 320/2 fremmet av Nordic Estate AS, datert og gir følgende råd om planarbeidet: Bygningsrådet frarår at det settes i gang planarbeid for Okstad østre, del av gnr/bnr 320/2 nå. Det vises til rådmannens begrunnelse i saksframlegget. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-8, 3. ledd. ::: Sett inn innstillingen over denne linja 1

2 ... Sett inn saksutredningen under denne linja Sammendrag Saken gjelder forespørsel om igangsetting av regulering i henhold til plan- og bygningsloven 12-8, 3. ledd. Utbygger Nordic Estate AS ønsker å utvikle et boligprosjekt på deler av eiendommen Okstad østre, gnr/bnr 320/2 (felt A og D, se vedlegg 1.3). Planområdet er vist som LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde) i kommuneplanens arealdel , slik at en utbygging i området vil være i strid med denne. Forespørsler som gjaldt en større del av eiendommen ble fremmet og behandlet av bygningsrådet i november 2008 og mai Det ble ikke gitt tilslutning til igangsetting av planarbeidet. Rådmannen fraråder igangsetting av regulering også av en begrenset del av eiendommen. Området ønskes i sin helhet opprettholdt som et viktig LNF-område i tråd med kommuneplanens arealdel. Det vises til interesser knyttet til vilt, biologisk mangfold og landskap i tillegg til arealdisponeringshensyn. Bakgrunn Forespørselen ble innsendt av Nordic Estate AS som forslagsstiller og utbygger. Det innsendte materialet er vist i vedlegg 1. Planområdet omfatter følgende eiendom: Del av eiendommen gnr/bnr 320/2 - eier Raymond Okstad. Forslaget gjelder to områder langs Turistveien hvor det foreslås bygd flermannsboliger, til sammen boliger (felt A), samt et område i åssida sørvest i planområdet med flermannsboliger og terrassert bebyggelse, til sammen boliger (felt D). Område B og C ønskes vurdert i forbindelse med neste rullering av kommuneplanens arealdel. Det har to ganger tidligere vært fremmet og behandlet forespørsel om igangsetting av regulering for samme eiendom, begge ganger frarådet bygningsrådet igangsetting av planarbeid ( i sak 184/08 og i sak 68/09). Ved siste behandling ba bygningsrådet i en flertallsmerknad rådmannen om å se nærmere på området i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Planområdet, område A og D, er denne gang betydelig mindre enn ved de to foregående forespørslene, da det også omfattet områdene B og C. Hensikten med planarbeidet Forslagsstillers intensjon med planarbeidet er ved endret arealbruk å styrke områdets status som boligområde, samt gi et attraktivt tilskudd til Trondheims boligtilbud. Forslagsstiller ser det som viktig at boligtilbudet blir mer variert og at leilighetsprosjekter med spesiell arkitektonisk karakter og kvalitet blir del av det totale boligtilbudet i bynære landlige områder. Avvik fra overordnet plan Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område, se vedlegg 2, og regulering til boligformål er således i strid med denne. I gjeldende reguleringsplaner er de foreslåtte byggeområdene i hovedsak regulert til friluftsområder. 2

3 Planområdet, eksisterende forhold som har betydning for planspørsmålet LNF-område Planområdet er som nevnt over avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel. I bestemmelsene til arealdelen står det at spredt bolig- og ervervsbebyggelse ikke er tillatt i LNF-områder, med mindre bebyggelsen er tilknyttet stedbunden næring. Det vil si at det tillates kun bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til driften av næringen er nødvendig å plassere på stedet. I LNF-områder bør hensynet til langsiktig forvaltning av natur- og kulturlandskap legges til grunn for landbruk, vern og allmenn rekreasjon. I kommuneplanmelding Langsiktig byvekst og jordvern fra 2005 er områdene vist som såkalte D- områder, dvs. høyt prioriterte LNF-områder. Det er viktig å opprettholde en god buffersone mellom landbruksarealer i drift og boligområder. Det skogbevokste området der felt D planlegges, fungerer i dag som en buffersone mellom eksisterende boliger i boligområdet Okstad sør og landbrukseiendommen gnr/bnr 321/1 der det drives melkeproduksjon. Kjente problemstillinger når boligområder kommer for tett inn på landbruksarealer er lukt og støy fra virksomheten. En utbygging i felt D vil presse denne situasjonen. Viltinteresser I viltkart for Trondheim er områdene det søkes igangsatt planarbeid for markert som svært viktige viltområder, se vedlegg 3.1. Viltkoridoren langs Leirelvvassdraget og over Leirfossene er en av to viktige kontaktpunkt mellom Bymarka/Byneset og skogene øst i kommunen. Sammenhengen i grønnstrukturen, inkludert skogene og dyrkamarka, er avgjørende for at en god viltkorridor skal fungere og kan opprettholdes. Det har de siste årene blitt stadig vanskeligere for viltet å passere mellom øst og vest i kommunen på grunn av de mange barrierer som har etablert seg over tid. Sentrale barrierer er E6 og andre sterkt trafikkerte veger, bolig- og næringsutbygging. Biologisk mangfold I gjeldende kommuneplans arealdel står det i retningslinjene under punktet om Naturpregete områder og grønnstruktur : I områder svært viktig for vilt (A) eller med verdi viktig (B), svært viktig lokalt (C), viktig lokalt (D) for biologisk mangfold, samt større sammenhengende naturområder og viltkorridorer, jf. temakart, skal økologiske funksjoner søkes opprettholdt. Det aktuelle området inneholder tre ulike naturtyper: Den østre delen av korridoren som ligger lengst nord er kartlagt som gammel barskog verdi B (regionalt viktig). Den vestre delen av denne korridoren er kartlagt som løvblandingsskog verdi C (lokalt viktig). Området lengst sør er kartlagt som gråor-heggeskog verdi C (lokal verdi). Deler av de aktuelle tiltakene er lagt i et område som er naturtypekartlagt som gammel barskog verdi B. Naturtypelokaliteter med verdi B er regionalt viktige, og det skisserte tiltaket vil medføre at ca. 4 % av denne lokaliteten går tapt. Viktigheten av bevaring av det biologiske mangfoldet i tettbebyggelsen tas opp i flere vedtakspunkter i Handlingsplan for naturmiljøet i Trondheim. Større og mindre skogområder i tettbebyggelsen er spesielt nevnt som viktige bynære områder for biologisk mangfold. Videre presiseres det: Gjennom kommunens fortettingspolitikk er det viktig at den mest verdifulle grønnstrukturen med økosystemer bevares og at fragmentering unngås. Landskap 3

4 Planområdet ses sammen med resten av eiendommen på som en viktig del av et helhetlig jordbrukslandskap og bynært jordbruk og et viktig kulturlandskap. Brinken er et viktig landskapsdrag som er godt synlig fra sentrale bydeler og danner en variasjon i åssida. Åssida er et av byens viktige landskapstrekk med grønt preg og trær med silhuettvirkning. Strukturen i jordbrukets kulturlandskap med kombinasjon av åpne produksjonsarealer, åkerholmer, trerekker, bekkedaler og randvegetasjon og bebyggelse i jordbrukets kulturlandskap må opprettholdes. Høydedraget markerer et skille mellom omgivelsestyper som skog og bebyggelse. Geoteknikk Deler av området (felt D) ligger innafor kvikkleiresone med middels faregrad (temakart til kommuneplanens arealdel). Hele planområdet er svært bratt og vil være krevende å bygge ut. Det vil være nødvendig å gjennomføre geotekniske undersøkelser før en eventuell planprosess igangsettes. Boligbehov Boligbyggebehovet beregnes med utgangspunkt i prognoser for befolkningsutvikling og forutsetninger om befolkningens boligbehov og -preferanser innafor rammen av det boligmarkedet tilbyr av både brukte og nye boliger. Behovet for nye arealer til boligformål bestemmes av det samlede boligbyggebehovet i kommunen og av hvor stor del av boligbyggingen som skjer innafor det eksisterende byggeområdet i form av fortetting/byomforming. Kommuneplanens arealdel har en uttalt ambisjon om å bidra til fortsatt fortetting. Bystyret har i miljøpakke for transport vedtatt at 80 % av all boligbygging skal skje som fortetting. Omsøkt område anses ikke som viktig i forhold til boligforsyningen. Ved forrige rullering av kommuneplanens arealdel ble det vurdert flere innspill om boligutbygging i kommunen. Omsøkt område ble også vurdert. Forslag til nye areal til bolig ble beskrevet og analysert, og arealanalyser foretatt for å få frem arealkonflikter. Ved prioritering av områder ble også prognoser for bl.a. bolig og skolekapasitet lagt til grunn for vurderingene om utbygging. Utbyggingsforslag som den gang ble avvist var ikke i samsvar med utbyggingsstrategien om fortetting av eksisterende byggeområder og supplerende utbygging. Det har i all kommuneplanlegging i Trondheim kommune over lang tid vært lagt til grunn at bygging i LNFområder er uønsket, først og fremst i forhold til fortettingsstrategien, med sikte på å unngå unødvendig transport og urasjonell infrastruktur. Rådmannens vurdering og anbefaling Rådmannen vil understreke at foreslått type bebyggelse ikke er vurdert, da forespørselen er av prinsipiell art; utbygging eller ikke. Rådmannen har tatt stilling til spørsmålet om utbygging eller ikke på bakgrunn av interesser knyttet til vilt og vilttrekk, biologisk mangfold og landskapshensyn, i tillegg til overordnede vurderinger knyttet til arealbruk som ble utført ved rullering av arealdelen. Det blir stadig vanskeligere for viltet å passere mellom øst og vest i kommunen på grunn av de mange barrierene. Man ser imidlertid at viltet er fleksibelt i valg av veger og at nye veger tas i bruk når opprinnelige og prioriterte veger sperres. Alle barrierene som finnes både på østsida og vestsida av E6 tilsier at utviklingen ikke kan fortsette med ytterligere fortetting i viltkorridoren. Det er vesentlig at den viktige grønnkorridoren over Kroppanmarka ikke innskrenkes ytterligere. Det er uklart hvor tålegrensen for at viltkorridoren skal være funksjonell går, men mye tyder på at vi begynner å nærme oss. Revisjon av kommunens viltkart er igangsatt. Denne vil sannsynligvis gi mer kunnskap om områdets betydning for viltet. Området som ønskes regulert utgjør en del av et viktig landskapsdrag. Eksisterende utbygging på Okstad- 4

5 området er godt synlig i landskapet. En videre utbygging i området vil understreke dette og innebære en omdanning av området og gi store inngrep i landskapet. Status på området i kommuneplanens arealdel 2009 er LNF-område, vurdert som høyt prioritert i kommuneplanmeldinga Langsiktig byvekst og jordvern. Spørsmålet om å utnytte eiendommen til boligformål har tidligere vært oppe under rullering av arealdelen, senest i Den gang ble forslaget om utbygging avslått med bakgrunn i at utbygging her ikke var i samsvar med kommunens fortettingsstrategi. De grønne interessene med svært viktig skog og svært viktige viltinteresser og vilttrekk i området ble også trukket fram. Okstad er tatt inn som en av de tre viktigste gjennomgående grønnstrukturene i byen. Forslagsstiller skriver at hensikten med å endre arealbruk er at man kan styrke områdets status som boområde samt gi et attraktivt tilskudd til Trondheims boligtilbud. Etter rådmannens oppfatning har kommunen ved avsatt arealbruk (LNF-område) i arealdelen vurdert hvilken hensikt og formål man har for området. Dette er gjort gjennom en helhetlig vurdering av kommunens arealer i en prosess hvor flere viktige temaer er sett i sammenheng - fortetting, transport, kollektivdekning, jordvern, miljøforhold etc. I LNFområder er langsiktige forvaltningshensyn av natur- og kulturlandskap for landbruk, vern og rekreasjon vektlagt. Situasjonen med bakgrunn i fortettingsstrategien er styrket gjennom miljøpakken for transport. Rådmannen vil ut fra en totalvurdering og etter gjennomgang av overnevnte forhold, ikke anbefale at det igangsettes planarbeid med sikte på å åpne for bygging av boliger på det aktuelle arealet fordi: - utbygging av eiendommen eller deler av denne anses ikke å være i tråd med kommuneplanens arealdels intensjoner, retningslinjer og bestemmelser - hensynet til viltet og en svært viktig viltkorridor mellom øst og vest i området er viktig å ta vare på - utbygging vil medføre tap av verdi for biologisk mangfold - en utbygging vil medføre betydelige terrenginngrep og ha store konsekvenser for fjernvirkningen Utbygging i område A som gjelder en supplering av bebyggelsen i Kroppanmarka vil være mindre dramatisk for landskapet enn utbygging i område D, men ut fra hensyn til viltkorridorer og biologisk mangfold vil rådmannen heller ikke anbefale dette. Rådmannen vil på denne bakgrunn ikke anbefale at det settes i gang arbeid med privat reguleringsplan som omsøkt.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmannen i Trondheim, Thorbjørn Bratt kst. kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg Vedlegg 1: Innsendt planforespørsel Vedlegg 2: Kommuneplanens arealdel Vedlegg 3: Viltkart og kart med verdsetting av biologisk mangfold (temakart kpa) 5

6 Vedlegg 4: Miljøenhetens kartutsnitt Okstadbakken, flaskehalser og vilttrekk 6