Trondheim kommune. Saksframlegg. RETIRO GNR 94 BNR 67 REGULERINGSFORESPØRSEL Arkivsaksnr.: 07/36723 Saksbehandler: Silje Wendelborg Fremo

Transkript

1 Saksframlegg RETIRO GNR 94 BNR 67 REGULERINGSFORESPØRSEL Arkivsaksnr.: 07/36723 Saksbehandler: Silje Wendelborg Fremo Forslag til innstilling: Bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt reguleringsforespørsel om eiendommen Retiro gnr. 94, bnr. 67, jf. plan- og bygningsloven 30 første ledd. Bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker mener det ikke bør åpnes for å bebygge eiendommen 94/67 med boliger. Det bør derfor ikke igangsettes reguleringsarbeid som anført i reguleringsforespørselen. Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Saksfremstilling : Saken gjelder reguleringsforespørsel for bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker i henhold til plan- og bygningsloven 30 første ledd. Forespørselen omhandler eiendommen Retiro på Byåsen, gnr. 94, bnr. 67, eid av Master Eiendom fra Bakgrunn og historikk Høsten 2003 ble det på vegne av grunneier fremholdt krav om innløsning av eiendommen, med begrunnelse i at eiendommen i sin helhet er vist som framtidig grønnstruktur i kommuneplanens arealdel I administrasjonens brev til advokatfirmaet Schjødt AS, datert , ble kravet er avvist, jf. vilkårene i plan- og bygningsloven 21. Det er både pekt på at kravet er reist før 4-års-fristen er utløpt og at øvrige vilkår ikke kan anses oppfylt, så som tomtens beskaffenhet og gjeldende regulering (saksvedlegg 3). Administrasjonen har deretter i brev av , svart på spørsmål knyttet til forståelsen av arealbrukskategorien byggeområde grønnstruktur, og dens forankring i plan- og bygningsloven og arealdelen til kommuneplanen. Det er vist til 3 i bestemmelsene som sier I områder vist som byggeområde framtidig grønnstruktur kreves det ny reguleringsplan,.., og til relevante retningslinjer. Videre sies det i brevet at hvorvidt det er aktuelt med byggetiltak i disse områder, først vil kunne avklares endelig gjennom en reguleringsprosess. Det har etter dette også vært avholdt møte mellom kommunen og grunneier Master Eiendom AS med advokat. Hensikten med fremsendte reguleringsforespørsel er å få avklart om det er aktuelt å akseptere en fremtidig utbygging på tomta. Spørsmålet som bygningsrådet / det faste utvalg for plansaker skal ta stilling til, er altså om det foreligger et behov for å regulere eller omregulere området og om det bør igangsettes reguleringsarbeid. Innholdet i forespørselen På oppdrag fra grunneier har sivilarkitekt Eileen Garmann Johnsen utarbeidet en reguleringsforespørsel for det aktuelle tomtearealet, datert I forespørselen sies det at eiendommen har en godkjent atkomst fra Byåsvegen over eiendommene Byåsvegen 101 og 101b, og at tomtearealet vurderes som interessant i forhold til terrassert bebyggelse over tre eller fire plan. Det sies at området framstår med en grønn fjernvirkning, og at det i reguleringsplanen kan innarbeides randsonebeplantning. Med slik beplantning og bebyggelse med oppbrutte volum, mener forslagsstiller at ny bebyggelse ikke vil framstå som dominerende i forhold til eksisterende bebyggelse. Videre bemerkes det at det kan innarbeides en ny snarveg mellom trafikkerte veger i området. Forslagstiller mener at foreslått utbygging vil være i tråd med fortettingsidealene i bynære strøk, og gi liten belastning på omkringliggende infrastruktur. Det vises for øvrig til forespørselen med vedlegg, saksvedlegg 1. Rådmannens vurderinger Plansituasjonen I tidligere kommuneplanens arealdel var eiendommen i sin helhet vist som byggeområde framtidig grønnstruktur. Ved rullering av kommuneplanens arealdel , vedtatt dem , er arealformålet videreført. Eiendommen er på 2324 m², og omfattes av reguleringsplan for Vestbyen, stadfestet Store områder innenfor planen er regulert med formål aapen bebyggelse og plankartet viser eksisterende og Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 fremtidige hus, samt nye tomter. Eiendommen Retiro er ikke vist som tomt eller med bebyggelse. Rådmannen har i brev til grunneiers advokat lagt til grunn at reguleringsplanen ikke åpner for bruk av eiendommen Retiro til boligformål, og det ikke er funnet at eiendommen er tenkt utbygd i andre senere reguleringsplaner i området. Atkomst Ut i fra det plangrunnlaget rådmannen har kjennskap til, er det ikke regulert atkomst fra Byåsvegen til eiendommen Retiro, gnr 94/67, over naboeiendommene Byåsvegen 101 og 101b, slik det er beskrevet i brevet fra forslagstiller. Reguleringsplanene r1064 (stadfestet ) og r1064b (stadfestet ), har regulert ny atkomst til eiendommene Byåsvegen 101 0g 101b fra Gamle Åsvei. Det er påpekt i beskrivelsen til planene at disse eiendommene ikke kan påregne å benytte eksisterende atkomst fra Byåsvegen når denne utvides. Det er videre sagt at eiendommen 101b ikke bør bebygges før ny atkomst fra Gamle Åsvei er opparbeidet. Den nye regulerte atkomsten fra Gamle Åsvei går over flere private eiendommen og er ikke gjennomført per i dag. Rådmannen har ikke kjennskap til hvorfor ny atkomst ikke er opparbeidet samtidig med utbygging av Byåsvegen 101b. Intensjonen i reguleringsplanene er imidlertid klare, og innebærer at eiendommen Retiro ikke kan benytte eksisterende atkomst fra Byåsvegen. Etablering av ny atkomst i tråd med gjeldende regulering vil berøre flere private eiendommer, hager, uteareal og vil medføre til dels store terrenginngrep. De nevnte reguleringsplaner viser en snuplass for enden av ny atkomst, inntil eiendommen Retiro. Denne eiendommen er imidlertid ikke omtalt i reguleringsplanene, og rådmannen forstår det dit hen at den nye atkomsten ikke er vurdert som atkomst til andre eiendommer enn de som er beskrevet i planen, Byåsvegen 99, 101, og 101b (skilt ut fra 101). Det vises for øvrig til plankart, saksvedlegg 2. Verdien av grønnstrukturen I retningslinjene til KPA er grønnstrukturen beskrevet i flere avsnitt. Et utdrag er gjengitt under, som bakgrunn for rådmannens vurdering av reguleringsforespørselen: Framtidig grønnstruktur omfatter arealer som har stor betydning for ivaretakelse av landskap, biologisk mangfold, rekreasjon, lek og turdrag. Dette er de ubebygde arealene som det er viktigst å beholde ubebygd. Byggeområde grønnstruktur omfatter både areal som forutsettes disponert av allmennheten og områder som er den ubebygde delen av private tomter, og som fortsatt skal være privat areal. Byggeområde grønnstruktur kan i reguleringsplaner være både friområde, fellesområder, boligformål, industriformål ol. Det stilles krav om ny reguleringsplan for alle byggetiltak innenfor disse områdene. Retningslinje : bebyggelsen skal underordne seg byens viktige landskapstrekk: høydedragene som omkranser byen, strandsonen, elve- og bekkedalene, åsene, skrentene, det åpne jordbrukslandskapet, sammenhengende vegetasjonsbelter, trær med silhuettvirkning og markante enkelttrær. Retningslinje 2.5.1: Trondheim skal planlegges som en by med grønt preg selv om byen fortettes. Byfortettingen skal ikke gå på bekostning av de grønne lungene. Retningslinje : Ved bygge og anleggstiltak skal hensynet til landskap, sammenhengende grøntdrag, turveger, biologisk mangfold, lek og rekreasjon, være vurdert og dokumentert ivaretatt i henhold til temaplaner/temakart. Det skal legges vekt på økologiske arealprinsipper. Det vektlegges sammenhengende grøntdrag med variasjon i naturtyper. I områder svært viktig for vilt (A) eller med verdi viktig (B), svært viktig lokalt (C), viktig lokalt (D) for biologisk mangfold, samt større sammenhengende naturområder og viltkorridorer, jf. temakart nevnt over, skal økologiske funksjoner søkes opprettholdt. Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 Eiendommen Retiro, gnr 94/67, er vist som grønnstruktur i kommuneplanens arealdel ut i fra hensynet til byens viktige landskapstrekk, åssidene med grønt preg, og hensynet til biologisk mangfold. Kart med registreringer av biologisk mangfold viser eiendommen med verdi D: lokalt viktig, i forhold til biologisk mangfold. Områder med verdi D er definert som område som har et visst biologisk mangfold, uten sjeldne eller spesielt verdifulle arter/naturtyper. Arealene vist med verdi D er viktige i den totale grønnstruktursammenheng som skjule-, hekke- og trekkområder for dyr og som spredningskorridorer. I Handlingsprogram for naturmiljøet i Trondheim, vedtatt av Bystyret , er viktigheten av bevaring og utvikling av det biologiske mangfoldet i tettbebyggelsen tatt opp i flere vedtakspunkter. I plandokumentet heter det at de bynære områdene er fast tilholdssted for mange arter. Størrelse, form og vegetasjon har særlig betydning for hvilken verdi et område skal ha som oppholdssted, sprednings- og vandringskorridor. Større og mindre skogområder i tettbebyggelsen er spesielt nevnt som viktige bynære områder for biologisk mangfold. Videre presiseres det at gjennom kommunens fortettingspolitikk er det viktig at den mest verdifulle grønnstrukturen med økosystemer bevares og at fragmentering unngås. Den omsøkte eiendommen er kupert og svært bratt, og vegetasjonen består av tett blandingsskog. Det er ikke tenkt lagt til rette for friluftsliv, lek og aktivitet for allmennheten. Eiendommen ligger som nordlige avslutning av en ubebygd skråning, der denne nordlige delen er en markant knaus i åssiden Nedre Byåsen. Området er tett bevokst med ulike vegetasjonstyper, og strekker seg sørover flere hundre meter parallelt mellom boliggata Utsikten og Gamle Åsvei, og er en forlengelse av det store sammenhengende vegetasjonsbelte Belvedere, mellom Gamle Åsvei og Oslovegen. Dette ubebygde landskapsdraget er godt synlig fra sentrale bydeler og danner en variasjon i åssiden, som ellers oppleves som et teppe av småhusbebyggelse. I Handlingsprogram for naturmiljøet er Belvedere et av de områdene som nevnes i avsnitt 5.4 naturområder som bør vurderes i forhold til vern, skjøtsel, beskyttelse og/eller spesielle tiltak. Det er kjent at rovfuglarter med tilhold i Nidelvkorridoren benytter området på grunn av dets spesielle karakter; størrelsen, høydedraget med utsyn over elvelandskapet, den tette skogen og det kuperte terrenget. Utbygging av eiendommen 94/67 anses ikke å være i tråd med overordende strategier om å opprettholde grønnstrukturen ubebygd. En utbygging her vil være i motstrid til flere av retningslinjene om å bevare viktige landskapstrekk, sammenhengende vegetasjonsbelter og grøntdrag med variasjon i naturtyper og biologisk mangfold. Innløsning Rådmannen vil for ordens skyld informere om at grunneieren primo 2008 kan sette frem krav mot kommunen om innløsning eller erstatning. Dette følger av plan- og bygningsloven 21, som gir eier eller fester av en ubebygd eiendom rett å kreve erstatning eller innløsning dersom hele eller større del av eiendommen i kommuneplanens arealdel blir lagt ut til visse formål. Denne eiendommen ble i sin helhet vist som byggeområde grønnstruktur i arealdelen som fikk rettsvirkning Byggeområde grønnstruktur er ikke et av nevnte formål i 21. På kommuneplannivå kan innløsning kreves etter 4 år fra planendringen som eventuelt gjorde eiendommen ubebyggelig trådte i kraft. Et eventuelt krav om erstatning eller innløsning vil bli behandlet på vanlig måte, ved at rådmannen vurderer om kriteriene for innløsning eller erstatning er oppfylt. Dersom kriteriene vurderes å være oppfylt, blir det eventuelt et spørsmål om å fastsette det tapet grunneieren mener å være påført eller å fastsette en innløsningssum for eiendommen. Vurderingstema vil kunne være om det er siste planendring som har endret eiendommens karakter/ muligheter, eller om disse begrensningene allerede eksisterer og er knyttet til Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 eiendommens naturgitte egenskaper slik som terreng, manglende adkomst, eksisterende bruk osv. Saksfremlegg - arkivsak 07/

6 Konklusjon Rådmannen vil ut fra en totalvurdering og etter gjennomgang av overnevnte forhold, ikke anbefale at det igangsettes planarbeid med sikte på å åpne for bebyggelse av boliger på det aktuelle arealet fordi: - det vurderes som svært vanskelig å få til en tilfredsstillende atkomst til eiendommen - en utbygging vil medføre betydelige terrenginngrep og ha store konsekvenser for fjernvirkningen - utbygging vil medføre tap av verdi for biologisk mangfold - eiendommen er en forlengelse av naturområdet Belvedere, som er foreslått som naturområder som bør vurderes i forhold til vern, skjøtsel, beskyttelse og/eller spesielle tiltak i Handlingsprogram for naturmiljøet - eiendommen anses ikke å være regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplaner - utbygging av eiendommen anses ikke å være i tråd med kommuneplanens arealdels intensjoner, retningslinjer og bestemmelser En reguleringsprosess vil være tid- og kostnadskrevende og berøre flere private parter. Regulering bør derfor ikke igangsettes når det er overveiende sannsynlig at det ikke vil føre fram. Rådmannen vil ikke tilrå at det settes i gang reguleringsarbeid som anført i reguleringsforespørsel gjeldende eiendommen Retiro, gnr. 94, bnr. 67. Forespørselen gjelder oppføring av terrassert boligbebyggelse, noe som vil innebære en total omdanning av området og store inngrep i naboeiendommer. Rådmannen har også vurdert om en burde tilrå at regulering igangsettes med sikte på å innpasse 1-2 frittliggende boliger. Ut fra en vurdering av atkomstforhold og terreng vil rådmannen heller ikke anbefale dette. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg : Orienteringsvedlegg 1 : Reguleringsforespørselen med vedlegg Orienteringsvedlegg 2 : Utsnitt av kommuneplanens arealdelen og Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto 1:2000 og skråfoto Orienteringsvedlegg 4: Reguleringsplan for Vestbyen og planendring (kart) av Orienteringsvedlegg 5: Rådmannens brev av og Orienteringsvedlegg 6: Kart med registrering og verdisetting av biologisk mangfold Saksfremlegg - arkivsak 07/ / 07