Saksmappenr.: 06/7931 Arkivkode: FE-L12 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 258/06 Planutvalget 21.11.2006 001/07 Plan og økonomikomitéen 31.01.2007 004/07 Kommunestyret 14.02.2007 REGULERINGSENDRING FOR FRENVIKRØNNINGEN RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: 21.11.2006 Planutvalget Møtebehandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. PLA-258/06 Vedtak: 31.01.2007 Plan og økonomikomitéen Møtebehandling: Rådmannens forslag ble enstemmig anbefalt vedtatt.
PØK-001/07 Vedtak: 14.02.2007 Kommunestyret Møtebehandling: Plan- og økonomikomiteens innstilling ble enstemmig vedtatt. KST-004/07 Vedtak: SAKSBEHANDLER: plansaksbehandler Arne Sigmund Tvedten Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg 5884 Regplan7.pdf 5883 Bestemmelser4.doc SAMMENDRAG: Gjeldende reguleringsplan for Frenvikrønningen ble vedtatt av Larvik kommunestyre 18.6.2003. Den delen av reguleringsområdet som er regulert til boligformål, dvs. felt A 1, A 2 og A 3, ble kjøpt av Larvik boligbyggelag og Telemark Vestfold Utvikling AS og de ønsker nå noen endringer av reguleringsplanen og dens reguleringsbestemmelser. Disse endringene omfattes av plan- og bygningslovens 28-1 og det må således foretas en formell behandling i samsvar med loven. Endringene består i: - Korrigering av formål og formålsgrense m.h.t. intern adkomstvei. - Oppdeling i 4 boligfelt mot tidligere 3 felt, og derav innregulering av 3 fellesområder og grønne korridorer. - Detaljert bearbeiding av terreng og husplasseringer på reguleringsplankartet, hvilket innebærer at tidligere krav om bebyggelsesplan bortfaller. - Endret krav til parkeringsdekning pr. boligenhet. - Fastsettelse av tillatte byggehøyder ved coter på møne. - Endring av del av et tidligere friområde, til boligformål tilhørende g.b.nr. 1002/222 i samsvar med faktisk bruk. - Reguleringsformålet for g.b.nr. 1002/405 er endret fra annen veigrunn til annet spesialområde, trafo. - Gonveien nordvesti planområdet er forskjøvet østover i samsvar med faktisk bygd veianlegg, eksisterende busslommer er inntegnet og fotgjengerfelt er påført.
- Det er foretatt en generell korrigering av grenser for reguleringsformål i forhold til faktiske eiendomsgrenser. De deler av planområdet hvor barnehagen ligger vil fysisk ikke bli berørt av endringene, men del av et tidligere regulert friområde vil nå gå over til å bli almennyttig formål, barnehage, i samsvar med faktisk bruk. Eierne av eiendommer som berøres av korrigeringene er blitt tilskrevet direkte, ingen har framsatt merknader. Planarbeidet utføres av Arken arkitektkontor AS og den regulerte boligdelen inneholder for felt BK 1, BK 2, BK 3 og BK 4 i alt 62 boligenheter på et samlet areal som måler 14,2 daa. Planforslaget ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn i planutvalgets møte 22.8.2006, med høringsfrist innen 1.10.2006 og det er ikke innkommet en eneste merknad. HANDLINGSROM: Det endrede reguleringsforslag behandles i samsvar med plan- og bygningslovens 28-1. MILJØFAKTORER: Planforslaget inneholder på miljøsiden få endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan, men avklaringen av den interne adkomstveiens utforming m.h.t. bedre trafikksikkerhet, samt den konkrete anvisning av fellesområdenes beliggenhet og størrelse må sies å være ytterligere miljømessige forbedringer av planen. For barnehagen vil det utvidede uteoppholdsareal innebære en miljøforbedring for brukerne der uten at det går på bekostning av almenhetens interesser. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Saksgang: Planarbeidet ble varslet igangsatt ved brev av 1.8.2005 til adressater i.h.t. liste. Eierforhold: Planområdet omfatter del av eiendommen g.b.nr. 1002/45, tidligere eiet av Knut Stokke på Frenvik gård, nå eiet av Larvik boligbyggelag og Vestfold Telemark Utvikling AS, som også står som regulanter. Reguleringsmessige forhold: Planområdet er sammenfallende med gjeldende reguleringsplan for Frenvikrønningen, godkjent av Larvik kommunestyre 18.6.2003. Den vedtatte reguleringsplan legger til rette for utbygging til følgende formål: Boligformål, Almennyttig formål (barnehage), Offentlig trafikkområde, Offentlig friområde, Spesialområde og Fellesområde (grøntanlegg/lekeareal). Beskrivelse av planområdet: Planområdet er ca. 36 daa stort og består hovedsakelig av dyrket mark. Området grenser til Gonveien i vest, mot boligområde på åsen i vest og i nord. Området heller svakt mot syd. Beskrivelse av planforslaget: Planområdet omfatter følgende formål: Byggeområde for boligformål ca. 15,6 daa Byggeområde almennyttig formål ca. 3,9 daa Trafikkområde ca. 4,6 daa Friområder ca. 9,4 daa
Spesialområde buffersone mot landbruk Felles adkomsveier Totalt ca. 0,9 daa ca. 1,6 daa ca. 36,0 daa Området foreslås som i gjeldende reguleringsplan å bli bebygd med sammenbygde eller frittliggende småhus med maksimalt tillatt BYA på henholdsvis 38 % og 40 % for feltene BK 1/BK 2/BK 3 og for BK 4. ØKONOMISKE KONSEKVENSER: Da det er private utbyggere som utvikler området og skal stå for prosjektering og gjennomføring av alle fysiske tiltak vil Larvik kommune ikke bli påført kostnader for utbygging. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: I forhold til gjeldende reguleringsplan har de foreslåtte endringer liten betydning for barns og unges oppvekstkår, og de nå anviste arealer for fellesområder, grøntanlegg og lek vil sikre boligfeltene et tilstrekkelig tilbud for barns utfoldelse nær boligene. Det vil bli godt tilrettelagte korridorer ut til omliggende friområder, og forbindelsen til skole/sentrale områder er opparbeidet med gang- /sykkelvei og fortau. Barna i barnehagen har med planendringen fått et litt større uteareal og boltre seg på ved at ca. 1,7 daa av et friområde er omdisponert. ALTERNATIVE LØSNINGER: Det foreliggende reviderte alternativ av 20.9.2006 innebærer en mindre korrigering av gjeldende plan, og det er ikke påtenkt ytterligere justeringer. PLANFAGLIGE VURDERINGER OG KONSEKVENSER: Den presenterte reguleringsendring for Frenvikrønningen viser forholdsvis beskjedne justeringer av gjeldende reguleringsplan og reguleringsbestemmelser, men endringene er likevel store nok til at plan- og bygningslovens bestemmelser i 28-1 kommer til anvendelse, og det må foretas en formell planbehandling av kommunestyret. Det reviderte planforslaget av 20.9.2006 er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, hvilket innebærer at behovet for en etterfølgende bebyggelsesplan bortfaller, og byggesakene kan behandles i.h.t. reguleringsplanen. Korrigering av formålsgrenser: Korrigeringen av formål og grenser for veianlegget langs Gonveien har sin forklaring i at det er en høydeforskjell mellom Gonveien og adkomstveien merket K 2 som krever anlegg av forstøtningsmur og sikringstiltak for gående og syklende. Selve veitraseen er noenlunde den samme som i gjeldende plan, men den er tilpasset svingradier for aktuell kjøretøytype og de øvrige krav som kommunalteknikk har framsatt ved den detaljerte gjennomgåelse av planforslaget. I samarbeid med den kommunale trafikksikkerhetsrådgiveren har man funnet fram til en akseptabel løsning på de sikkerhetsmessige utfordringer. Den nye inndelingen i 4 boligfelter muliggjør en utforming av husgruppene rundt 4 tun, en løsning som en antar vil skape bedre tilhørighet og oversikt for beboerne enn om det hadde vært tradisjonell rekkehusbebyggelse over større arealer. Dermed kan også de tidligere parkeringsarealene deles inn i flere soner slik at garasjebebyggelsen ikke vil dominere fullt så mye
ved ankomsten til feltene. Mellom de 4 boligfeltene vil det anlegges felles uteområder/lekeområder med direkte tilknytning til omliggende friområder, og dette skaper en grei tilgjengelighet til skogsområdene og strendene i nærheten. Tilpasning til terreng/geoteknikk: Regulanten har foretatt geotekniske undersøkelser og sett nøyere på boligfeltenes interne arrondering og tilpasning til terreng. En mener nå å ha funnet fram til et anlegg som medfører minst mulig masseforflytning og minst risiko for setningsskader p.g.a. kvikkleireforekomst og derav den gunstigst mulige plassering av vann- og avløpsanlegget. Utgraving for kjellere er unngått. Korrigering av bestemmelser: Endringen av de gjeldende reguleringsbestemmelser vedr. parkeringskrav er begrunnet i at overordnet planmyndighet ønsker en høy utnyttelse av den tidligere dyrka marka, og at det er tilrådelig å redusere parkeringskravet fra 3 plasser pr. boligenhet til 2 plasser pr. boligenhet. Til sammenlikning sier nåværende parkeringsvedtekter for Larvik by at det skal være 1,25 plass pr. leilighet. Forrige regulant tok godt i og foreslo 3 parkeringsplasser pr. boligenhet, hvilket i praksis har vist seg å være i høyeste laget når man sammenholder det med kravet til tomteutnyttelse virkningen er blant annet at parkeringsanlegget kan framstå overdimensjonert med sine asfaltflater og rekker med garasjer ved innkjørselen til boligtunene. Med i vurderingene er også at man ikke ønsket utgraving av kjelleretasje til garasjeformål, som forklart i forrige avsnitt; at det er forekomster av kvikkleire i området. Når man på det reviderte plankartet og i reguleringsbestemmelsene opererer med cotehøyder i stedet for høyder i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå er det for å modernisere planframstillingen i samsvar med Kommunal- og regionaldepartementets nye forslag til Teknisk Forskrift samt BE s reviderte veiledning HO-1/2006 knyttet til grad av utnytting. Dermed får vi en mer eksakt anvisning på bebyggelsens høydeplassering i terrenget og forhåpentligvis unngås diskusjoner om dette når byggemeldingene skal behandles. Vedr. utbyggingsavtale: Det foreligger utbyggingsavtale datert 11.6.2003 fra forrige planbehandling og denne ivaretar alle forhold vedr. tiltakshavers ansvar for prosjektering, tilsyn og gjennomføring så vel teknisk som økonomisk. En ser ingen grunn til å endre/tilføye noe i gjeldende utbyggingsavtale idet kommunen har full kontroll med anleggets gjennomføring. Vedr. offentlig ettersyn: Det er i løpet av høringsperioden ikke innkommet en eneste merknad til det reviderte reguleringsforslag, men en e-post fra nabo bosatt utenfor planområdet er besvart separat idet hans spørsmål ikke vedrører planendringene. Konklusjon: De foreslåtte endringer og presiseringer i reguleringsplanen slik det framgår av revidert plankart datert 20.9.2006 og i bestemmelser revidert 25.9.2006 anses å være gunstige for den videre oppfølging av byggesakene idet planforslaget er mer detaljert og avklarende enn gjeldende reguleringsplan, og man kan spare tid ved å unngå å behandle en separat bebyggelsesplan i etterkant. Det anbefales å godkjenne forslaget til planendring slik som vist på plankart revidert 20.9.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser revidert 25.9.2006. Journalposter i arkivsaken - uttrykte vedlegg Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel VS: Frenvikrønningen-oversender revidet 2 I 01.11.2006 ARKEN Arkitekter planmateriale!
Rett utskrift bekreftes og sendes Saksbehandler for oppfølging. Larvik, 21. februar 2007 for rådmannen May Eli Bredvei sekretær