Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse Reguleringsendring for Sagvolden - bestemmelser PLANID E-253 PLANBESKRIVELSE Dato: Revidert: Saks-nr.: Planbeskrivelse: 22.08.16 PLU xx/xx Vedtak i styre: xx.xx.20xx KST xx/xx
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 2 INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 1. INNLEDNING... 3 1.1. BAKGRUNN... 3 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 3 2.1. BELIGGENHET... 3 2.2. PLANOMRÅDETS AVGRENSING... 4 2.3. DAGENS SITUASJON... 4 2.3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk... 5 2.3.2 Landskap, natur og grønnstruktur... 5 2.3.3 Trafikkforhold... 5 2.4. PLANSTATUS... 5 2.4.1 Kommuneplanens arealdel... 5 2.4.2 Reguleringsstatus for planområdet... 6 2.4.3 Vurdering av konsekvensutredningsplikt... 6 2.4.4 Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet... 7 2.4.5 Andre styrende planer og dokumenter... 7 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 7 3.1. PLANKARTET... 7 3.3.1 Naturmiljø og biologisk mangfold... 7 3.3.2 Kulturminner og kulturmiljø... 8 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 8 5. FORSLAGSSTILLERS VURDERING... 9 6. VEDLEGG... 10
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 3 1. INNLEDNING 1.1. BAKGRUNN Planforslaget fremmes av. Reguleringsplan for Sagvolden ble vedtatt i 1995. Intensjonen med planen var å ta vare på det spesielle bygningsmiljøet. Det var enighet om at det skulle være strenge regler i de områdene som ble åpnet for ny hyttebygging, for å ivareta byggeskikk og skala på bebyggelsen. På grunn av de relativt små hyttestørrelsene, har det vært ganske mange søknader om dispensasjon fra planen. Mange av disse har blitt innvilget etter politisk behandling. Som følge av dette har også reguleringsplanens bestemmelser blitt endret tre ganger. I 1996, 1997 og tredje gang i 2003. Endring 5.4, 1996:«Hyttene skal fortrinnsvis ha utvendig stående kledning med rød eller mørk brun farge. Teknisk sjef kan også gi tillatelse til å bruke laft eller liggende kledning under forutsetning av at hyttene holdes i en enkel stil som ikke avviker vesentlig fra de gamle hyttene i området." Endring 5.4, 1997: «Hyttene skal ha utvendig stående panel med rød eller mørk brun farge. Villmarkspanel eller annen ukantet panel, laft og kombinasjoner av liggende og stående panel godkjennes ikke.» Endring 4 2003: «En trippel fritidsbolig består av tre bruksenheter. Det tillates ikke å bygge platting, terrasse eller tilsvarende. 5 Innenfor område SB1 tillates ikke ny bebyggelse. Uthus og båthus kan vedlikeholdes på vanlig måte, men tillates ikke utvidet, endret eller bygget opp igjen hvis de er blitt ødelagt eller revet. Jf. Pbl 87 og 89.» Ved behandling av dispensasjonssøknad om oppføring av ny fritidsbolig i laft, vedtok planutvalget i møte den 27.01.16, sak 4/16 å gi dispensasjon fra gjeldende bestemmelser. I vedtaket bes administrasjonen om å vurdere endring av bestemmelsene om materialbruk i reguleringsplanen. På bakgrunn av dette fremmes det nå forslag om endring av bestemmelsene for reguleringsplan for Sagvolden. 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1. BELIGGENHET Planområdet for Sagvolden ligger på Gran østås og avgrenses av Steinsjøen i vest og Bråa i øst. I nord og sør er det skogsområder.
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 4 2.2. PLANOMRÅDETS AVGRENSING Planområdet avgrenses av gjeldende reguleringsplan for Sagvolden. Gran Almenning er hjemmelshaver av området og alle fritidseiendommene er oppført på festet tomt. 2.3. DAGENS SITUASJON
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 5 2.3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk Sagvolden er et ettertraktet og kjent hytteområde som har eksistert i generasjoner. Opprinnelig var nesten alle de gamle hyttene eid av Gran almenning, men i de senere år har hyttene fått festenr. og blitt solgt til privatpersoner. Reguleringsplan for Sagvolden ble vedtatt i 1995 og ga rom for utbygging av nye hytter i område kalt H1 og H2 i gjeldende plan, til sammen 26 hytter. Bakgrunnen for det opprinnelige reguleringsplanarbeidet var et klart ønske fra grunneier Gran Allmenning og om å ta vare på det spesielle bygningsmiljøet på Sagvolden. Det var enighet om at de samme strenge reglene for hyttestørrelse og byggeskikk skulle gjelde for de nye som for de gamle hyttene, slik at det ble et mest mulig enhetlig preg over hele området. Det er oppført 10 hytter i H1 og 15 hytter i H2. En tomt er fortsatt ubebygd. 2.3.2 Landskap, natur og grønnstruktur Området ligger på Gran østås og består stort sett av skog med lav bonitet (AR5) utenfor bebyggelsen av fritidsboliger. Området brukes mye til fritidsaktiviteter både sommer og vinter. Det er etablert skiløyper til Lygna og til Brovold i Lunner herfra. I gjeldende plan er området benevnt SF1 regulert til spesialområde friluftsliv for å ivareta skiløypetraser og turstier innenfor planområdet. 2.3.3 Trafikkforhold Planområdet har adkomst fra skogsbilveg som i hovedsak blir brukt av hytteeiere og andre som ønsker å bruke øståsen til rekreasjon. Planendringen vil ikke ha innvirkning på trafikkforholdene. 2.4. PLANSTATUS 2.4.1 Kommuneplanens arealdel I gjeldende kommuneplan for, vedtatt 26. mai 2011, er planområdet avsatt til fritidsbebyggelse, spesialområde bevaring, parkering og LNF-område. I tillegg har området hensynsone friluftsliv og nedslagsfelt for drikkevann.
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 6 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Planområdet er markert med skravur. 2.4.2 Reguleringsstatus for planområdet Gjeldende reguleringsplan for Sagvolden, vedtatt 28.04.1994 med seinere endringer. 2.4.3 Vurdering av konsekvensutredningsplikt Gjeldende reguleringsplan omfatter to delområder som kommer inn under konsekvensutredningsforskriftens vedlegg III, punkt b). Endringen medfører ikke tiltak innenfor
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 7 de nevnte områdene. Reguleringsendringen vurderes å ha lite omfang og er vurdert ikke å være konskevensutredningspliktig. 2.4.4 Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet Det er ikke pågående reguleringsarbeid i nærheten. 2.4.5 Andre styrende planer og dokumenter Reguleringsendringen dreier seg om materialvalg og byggemetode på en allerede regulert utbygging. Ut fra dette anses det at selve prinsippet om utbygging allerede er avklart i forhold til statlige og regionale planer og retningslinjer. Plan- og bygningsloven samordner ulike hensyn som reguleres i særlovgivningen. I forhold til reguleringsendringen er det gjort vurderinger i forhold til to særlover: Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldsloven) av 19. Juni 2009 Lov om kulturminner (kulturminneloven) av 09.06.1950 Det er ikke kjent at reguleringsendringen må belyses i forhold til eller vil kreve tillatelse etter annet lovverk. 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1. PLANKARTET Gjeldende plankart blir ikke endret. 3.3.1 Naturmiljø og biologisk mangfold I henhold til naturmangfoldloven 7 skal alle saker som berører naturmangfoldet vurderes etter lovens 8-12. Gjeldende plan omfatter et område i søndre del av Sagvolden som i naturbasen er lagt inn som naturbeite. Ut over dette finner ved søk i tilgjengelige databaser at tiltaket berører hverken utvalgte naturtyper, prioriterte arter,
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 8 inngrepsfrie områder eller rødlista arter. Kravet til kunnskapsgrunnlag er dermed oppfylt, jf. naturmangfoldloven 8. Dermed vil ikke 9 (føre-var prinsippet) gjøre seg gjeldende. Naturmangfoldlovens 10 sier at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Reguleringsendringen medfører ikke ny utbygging ut over det som er fastsatt i gjeldende plan. Dermed vil ikke naturmangfoldloven 11 (kostnadene ved miljøforringelse) og 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) gjøre seg gjeldende i denne saken. 3.3.2 Kulturminner og kulturmiljø Sagvolden er et unikt hytteområde hvor det har vært særdeles viktig å videreføre den enkle utformingen fra gammel til ny bebyggelse. Bebyggelsen i SB1 og SB2 er regulert til bevaring og område har høy regional verneverdi. Området er godt ivaretatt og gjeldende reguleringsplan legger strenge restriksjoner for nybygging i områdene H1 og H2 og for restaurering i bevaringsområdene SB1 og SB2. Reguleringsendringen omfatter ikke nye utbyggingsområder, men dreier seg om å tillate bruk av laft ved nybygging i H1 og H2. I tillegg mykes bestemmelsene om taktekking noe opp, ved at bygningsmyndigheten etter søknad kan vurdere bruk av andre tekkingsmaterialer i H1 og H2, enn de tradisjonelle.. Slik situasjonen er på endringstidspunktet, er det en tomt som fremdeles er ubebygd i område H2. Med mindre det oppstår brann eller andre ekstraordinære hendelser, vil ikke reguleringsendringen komme til anvendelse på flere hytter. Reguleringsendringen vil derfor få liten betydning for kulturmiljøet på Sagvolden. Slik de nye bestemmelsene er utformet, påhviler det også bygningsmyndigheten et ansvar med å vurdere nye byggesaker i forhold til hvordan utformingen vil påvirke kulturmiljøet. 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Varsel om igangsetting av reguleringsendring av Sagvolden ble annonsert i avisen Hadeland og på kommunens hjemmeside 20.04.16. Naboer og offentlige fagmyndigheter ble varslet i brev datert 18.04.16. Merknadsfrist ble satt til 4 uker. Oppland fylkeskommune ba om utsatt merknadsfrist, fordi de ønsket en befaring av området. Befaring sammen med representanter fra kommunen ble avholdt 15.06.16 Kommunen har mottatt uttalelse fra Gran Almenning, Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune. Fylkesmannen i Oppland, brev datert 13.05.16: Fylkesmannen ber om at nasjonale- og regionale interesser omtalt i planskjema, samt Fylkesmannens forventinger til kommunal planlegging i Oppland blir ivaretatt i planarbeidet. Forslagsstillers kommentar: Reguleringsendringen gjelder vurdering av endring av bestemmelser om bruk av laft og torvtak. Reguleringsendringen åpner ikke for utbygging i området ut over det som allerede er hjemlet i gjeldende reguleringsplan. I området gjenstår det en ubebygd tomt. Ut over dette vil bestemmelsene bare gjøre seg gjeldende ved restaurering eller gjenoppføring.
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 9 Oppland fylkeskommune, brev datert 09.08.16 Flere av de gamle skogskoiene er oppført i sinklaft, en enkel lafteteknikk uten lafteknuter. Etter fylkeskommunens vurdering bryter derfor ikke lafting med den lokale byggeskikken. Det bes om at reguleringsbestemmelsene til planen ivaretar forholdet til estetisk og god arkitektutforming. Oppstugu og arker på taket bør unngås. Torvtak vil passe dårlig inn i kulturmiljøet på Sagvoden. Fylkeskommunen vil derfor sterkt fraråde dette. Dersom kommunen likevel ønsker å tillate dette, bør det differensieres slik at det ikke tillates torvtak på hyttene i H2 og H1 som ligger nærmest den verneverdige bebyggelsen i SB1 og SB2 og er synlig fra denne. Hyttene i H1 er i dag mindre synlige fra den verneverdige bebyggelsen enn hyttene i H2. Det er viktig å opprettholde dagens vegetasjonsbelter som skjerming. Ved befaring ble det registrert at det er satt opp flere gjerder i god avstand fra hyttevegg innenfor de to verneverdige områdene SB1 og SB2. Det er ikke gitt tillatelse i bestemmelsene til å sette opp gjerde og fylkeskommunen ber om at kommunen følger opp dette. Forslagsstillers kommentar: ønsker å ivareta området på Sagvolden og tar hensyn til uttalelsen fra Oppland fylkeskommune ved å endre bestemmelsene. Under 4 Fellesbestemmelser tas det inn et nytt pkt. om at taktekkingsmateriale skal fortrinnsvis speile taktekkingsmaterialet i områdene SB1 og SB2. Annen materialbruk kan tillates etter vurdering av bygningsmyndigheten. Det er i utgangspunktet ikke tillatt med torvtak på Sagvolden. Videre tas det inn et nytt pkt. om at det i område H1 og H2 tillates enkel laft. Utforming skal vurderes av bygningsmyndigheten. Kommunen vil i første omgang sende brev til hytteeiere som har satt opp gjerde og anmode om at disse fjernes i tråd med bestemmelsene. Ytterligere tiltak vil bli vurdert om anmodningen ikke tas til følge. Det er satt i gang særskilt oppfølging mhp ulovlig molo. Gran Almenning, brev datert 06.05.16: Styret i Gran Almenning har ingen innvendinger mot at det åpnes for laft i H1 og H2 under forutsetning av at dette utføres i tradisjonell laftetradisjon på Hadeland. Det er ikke ønske om bruk av torvtak. Forslagsstillers kommentar: Det vises til kommunens kommentar av fylkeskommunens uttalelse, hvor også uttalelsen fra Gran Almenning blir hensyntatt. 5. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Endring av bestemmelsene for Sagvolden vil forenkle saksbehandlingen og minske behov for politisk behandling av dispensasjoner. Samtidig er det i formuleringen av endringene tatt hensyn til merknader fra fylkeskommunen, Fylkesmannen og Gran Almenning. Det særegne miljøet på Sagvolden vil fortsatt være ivaretatt.
Reguleringsendring for Sagvolden - Planbeskrivelse 10 6. VEDLEGG Vedlegg 1: Uttalelser fra offentlige fagmyndigheter og hjemmelshaver Vedlegg 2: Reviderte bestemmelser datert 22.08.2016