Raarvihken Tjïelte/Røyrvik kommune Arkiv: PID 2012003 Arkivsaksnr.: 14/325 Saksbehandler: Kristin Romundstad Dato: 12.10.2015 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Utvalg Møtedato Saksnr. Røyrvik formannskap 11.02.2014 7/14 Røyrvik formannskap 17.06.2014 47/14 Røyrvik formannskap 17.02.2015 10/15 Røyrvik formannskap 08.09.2015 65/15 Røyrvik kommunestyre 01.10.2015 43/15 REGULERINGSPLAN PÅ EIENDOMMEN VESTERÅS - EVEN MATRE ELLINGSEN VIDEREFØRING AV SAK 12/149 Vedlagte dokumenter: 1. Plankart datert 20.11.14, sist revidert 10.06.15, planid 17392014001 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, sist revidert 05.06.15 3. Planbeskrivelse, detaljregulering Vesterås gård og fritidsområde. 4. ROS-analyse 5. Innkomne høringsuttalelser 6. Saksfremstilling fra Røyrvik formannskaps møte den 17.02.15, sak 10/15 Ikke vedlagte dokumenter: Øvrige dokumenter i saken. Hjemmel for behandling: Forslag til detaljregulering for Vesterås Gård Fritidsområde er en privat detaljregulering og behandles etter plan- og bygningsloven 12-12. Vedtaksmyndighet er i denne type saker tillagt kommunestyret. SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Vesterås Gård og Fritidsområde har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 21. mars til 13. mai. Det er innkommet fire merknader til planforslaget. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. SAKSOPPLYSNINGER: Hensikt med saken: Denne saken er underlagt 2.gangs behandling og endelig vedtak av reguleringsplan for Vesterås Gård og Fritidsområde i kommunestyret. I tråd med plan- og bygningsloven 12-12 framgår det av saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn: Side 1 av 7
Arkitektkontoret Blom har på vegne av Even Matre Ellingsen fremmet forslag til detaljregulering for Vesteås gård og fritidsområde. Hensikten med reguleringen er å utvikle landbrukseiendommen Vesterås til reiselivsformål og bortfesting/salg av tomter til fritidsboliger. Gårdstunet skal gjenskapes med et nytt våningshus med to bo-enheter og et servicebygg med utleierom skal erstatte fjøset. To områder ved gården skal etter planen bygges ut med inntil 15 fritidsboliger og 5 utleiehytter. Det skal også legges til rette for småskala fiskecamphytter, fellesbygg og naust ved Limingen. Planområdet: Vesterås gård er en landbrukseiendom som ikke har vært i drift de siste 20 årene. Den ligger i Nyvika, på østsiden av Limingen, ca 7 km sør for Røyrvik sentrum. Planområdet omfatter deler av eiendom gnr/bnr 72/4,9 og utgjør ca 142 daa. Planområdet består av gårdstunet på Vesterås gård og de omkringliggende områder. Det ligger mellom fylkesveg 346 (Nyvikveien) og innsjøen Limingen og avgrenses mot naboeiendommen i sør og mot en bekkedal i vest. Det består av skog av middels og høy bonitet, myr, fulldyrka jord, overflatedyrka jord, åpen fastmark og innmarksbeite. Bygningene som står på tunet er våningshus, fjøs og sommerstue. Eiendomsforhold Hjemmelshaver innenfor planområdet er Even Matre Ellingsen gnr/bnr 72/4,9 Eiendommer som grenser til planområdet: Hjemmelshaver Gnr/bnr Gro Inger Nyvik 72/1, 72/16 og 72/24 Britt Marie Taringer 72/15 Andres og Kjellrun Ditløv 71/8 Gjeldende planer Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel. Området er avsatt til Landbruk- Natur- og Friluftsområde (LNF) i sone 3, mindre streng holdning. Deler av planområdet ligger innenfor 100 meters beltet mot vassdrag. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for å utvikle landbrukseiendommen fra 1920 til en småskala reiselivsdestinasjon ved å gjenskape gårdstunet med nytt våningshus og tilliggende bygninger for reiselivsformål. Bygningene som står på tunet er våningshus, fjøs og sommerstue. Gårdstunet skal etter planen reetableres ved at våningshuset erstattes med et nytt våningshus med to bo-enheter. Fjøset erstattes med et servicebygg med fellesrom for gjester, utleierom og sanitæranlegg. Sommerstua er restaurert og vil bli bevart på samme sted. Planbestemmelsen gir rom for at det i tillegg kan bygges redskapshus/garasje på inntil 120 m2. Det planlegges inntil 15 fritidsboliger nordvest for og i forlengelse av gårdstunet. I et nytt nedre uttun i tilknytning til gårdstunet tilrettelegges det for fem hytter. Nede ved Limingen planlegges små utleiehytter, fellesnaust, naust og småbåtanlegg. Kultivering av naturlandskap og naturlig hogst av hogstmoden skog inngår i driften av gårdseiendommen. For en nærmere beskrivelse av planforslaget, se forslagsstillers planbeskrivelse og plankart. Rekkefølgekrav: Inntil et godkjent avløpsanlegg er utbygd, er det ikke tillatt å legge inn vann i hyttene. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Side 2 av 7
På gårdstunet kan det bygges nytt våningshus og servicebygg med maksimal byggehøyde på inntil 10 meter. Det kan bygges redskapshus/garasje på inntil 120 m2 og mønehøyde på inntil 6 meter. Størrelse og utforming for bygg innenfor gårdstun godkjennes av kommunen innenfor plan- og bygningsloven. I byggeområder for fritidsboliger nordvest for gårdstunet kan det bygges 15 fritidsboliger med frittstående uthus/anneks på inntil 150 m2 BYA i område F1, og 5 hytter med frittstående uthus på inntil 100 m2 BYA i område F2. Maksimal mønehøyde er på inntil 6,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. I byggeområde for hytter F3 som ligger ved Limingen kan det bygges 5 hytter på inntil 50m2 BYA som kan benyttes til utleieformål. Maksimal mønehøyde er 4,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. I byggeområde for naust N1 ved Limingen kan det bygges et felles naust for lagring og opphold på inntil 100m2 BYA. Maksimal mønehøyde er 5,5 meter. I byggeområde N2 kan det bygges 4 naust på inntil 30m2 BYA med maksimal mønehøyde på 4 meter. I område N1 kan det anlegges landbrygge mot område for småbåtanlegg med flytebrygge. Veg: Planforslaget innebærer ikke ny adkomstveg fra fylkesveg 346. Innenfor planområdet er det planlagt fem veger samt tre felles parkeringsareal. Det forutsettes at hytteeier parkerer på egen tomt. Vann, avløp, veg Det er privat vannforsyningsanlegg ved Vesterås i dag. Ny bebyggelse vil kreve at det etableres et nytt og større vannforsyningsanlegg. Det må søkes om godkjenning for utslippstillatelse etter en samlet plan for vann- og avløp for anlegg etableres. Anlegg kan bygges ut trinnvis, og renseanlegg med aktuell overbygning kan etableres i LNF-område. Det er ikke tillatt å legge inn vann i hyttene før det er etablert et godkjent avløpsanlegg. Nye veger planlegges fra gårdstunet og inntil hytteområdene og ned til Limingen. Det er ikke planlagt flere avkjørsler fra fylkesveg 346. Innenfor planområdet er det planlagt fem veger samt tre felles parkeringsareal. Det forutsettes at hytteeier parkerer på egen tomt. Viser ellers til vedlagte planforslag. Renovasjon: Det er avsatt et eget område for renovasjon. Varsel om oppstart og offentlig ettersyn og høring: Forslag til planprogram for «Detaljregulering av Vesterås gård og hytteområde» ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn den 11.02.14. I forbindelse med høringsperioden kom det merknader fra Sametinget, Statens vegvesen, Norges- vassdrags- og energidirektorat (NVE), Nord-Trøndelag Fylkeskommune (regional utviklingsavdeling) og fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag v/landbruksavdelingen, miljøvernavdelingen, kommunalavdelingen og reindriftsavdelingen. Planbeskrivelse, plankart og forslag til reguleringsbestemmelser ble tatt opp til 1. gangs behandling i Røyrvik formannskap den 17.02.15, sak 10/15. Detaljreguleringen ble vedtatt lagt ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 21.03.15 14.05.15. Det kom i denne perioden inn i alt fire merknader. VURDERING Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev dat. 08.05.15 Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen merker seg at planforslaget er utformet slik at dyrkajorda ivaretas. Dette er positivt. Selv om jorda har vært «ute av drift» i 20 år, er det viktig å ta vare på jordressursene. Side 3 av 7
Jordbruksavdelingen har ut over ovennevnte ingen merknader til framlagte forslag til reguleringsplan for Vesterås Gård. Miljøvernavdelingen Vi vil be forslagstiller om å vurdere muligheten for å ta ut naustrekken N2 fra planen, og øke BYA på område N1. Et slikt grep vil kunne frigjøre et større område til friluftsområde/ fellesareal. Planleggers kommentar: Det ytterste naustet i N2 er eksisterende naust/ naustplass, og strandområdet mellom N1 og det ytterste eksisterende naust er således allerede punktert. I tidligere planbeskrivelse er eksisterende naust nevnt, men kanskje ikke godt nok presisert. Det er for øvrig kvalitetsstrand på begge sider av F3/ N1/ N2. Gården/ reiselivsanlegget satser bl.a. på fisketurisme, og naust for utleiebåter er en del av konseptet. Stornaust i N1 er ment for felles lagring og opphold, tilknyttet alle hyttene i området. Med det som begrunnelse ønsker en å beholde naustområde N2 i planforslaget. Kommunalavdelingen Vi har ingen merknader til planen. Reindriftsavdelingen Reindriftsavdelingen har ingen merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar: Viser her til forslagsstillers kommentar. Sametinget, brev dat. 31.03.15 Sametinget befarte planområdet i 2013 uten at det ble funnet freda, samiske kulturminner. Reguleringsplanens forhold til kulturminnelovens 9 er dermed oppfylt mht. samiske kulturminner slik den foreligger ved høringen. Vi minner om det generelle aktsomhetsansvaret. Dette innføres i planbestemmelser, og vi ber om at følgende tekst blir inntatt: - «Kulturminner og aktsomhetsansvar. Skulle det under bygge- og anleggsarbeider i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jr. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner(kml) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken» Planleggers kommentar: Tekst inntas i planbestemmelser. Rådmannens kommentar: Viser her til forslagsstillers kommentar og nytt pkt. 6.3 inntas med følgende ordlyd: Kulturminner og aktsomhetsansvar. Skulle det under bygge- og anleggsarbeider i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jr. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Statens Vegvesen, brev dat. 07.04.15 Eiendommen ligger ved fylkesveg 346 i hovedsak på vestsiden av vegen. Slik forslaget forelegges oss ser vi at eksisterende adkomst er planlagt benyttet som eneste adkomst inn mot gården og det planlagte anlegget. Det er vi fornøyd med. Side 4 av 7
Vi mener at eksisterende adkomst ut på fylkesvegen kunne vært hevet noe slik at utformingen (og siktforholdene) ble enda bedre. Denne fylkesvegen har svært lav trafikk. Statens vegvesen har ingen innvendinger i forhold til at forslaget til reguleringsplan for Vesterås vedtas. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, avd. for kultur og regional utvikling, brev dat. 06.05.15 Planfaglig uttalelse Ingen merknad til planforslaget. Kulturfaglig uttalelse Gjennom søk i arkiv, askeladden.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr. også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Foreslåtte endringer etter offentlig ettersyn Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: Byggelinje 15 meter fra strandsone for hytter i F3 Naust lengst i sør i N2 er et eksisterende naust. Har fått omriss som eksisterende bebyggelse som inngår i planen. Endring i bestemmelser: 2.2 er endret til: «I områder for fritidsbebyggelse F1 og F2 kan bygninger oppføres innenfor en maksimal mønehøyde på inntil 6,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng.. I område for hytter F3 kan bygninger oppføres innenfor en maksimal mønehøyde på inntil 4,5 meter. Naust N1 kan oppføres innenfor en maksimal mønehøyde på inntil 5,5 meter. Naust i område N2 kan oppføres innenfor en maksimal mønehøyde på 4,0 meter.» 6.3 er endret til «Kulturminner og aktsomhetsansvar. Skulle det under bygge- og anleggsarbeider i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jr. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken». Gnr/bnr er endret til gnr 72 bnr. 4,9. Dette er endret i samråd med forslagstiller da det stod feil gnr/bnr i forslag til bestemmelser som var ute til høring. Vurdering av virkning av endringer Endringene i bestemmelsenes 2.2 gjelder kun tekniske justeringer. Her fjernes bestemmelser vedrørende antall etasjer, og det er presisert hvordan høyden beregnes/måles. I punkt 6.3 presiseres aktsomhetskravet med tanke på eventuelle funn av kulturminner. Endringene i planbestemmelsene og plankart vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn og utløses derfor ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger Rådmannen konkluderer med at endringene er av skjerpende karakter og i tråd med innkomne merknader fra sektormyndighetene. Fylkesmannens miljøvernavdeling ber forslagstiller om å vurdere muligheten for å ta ut naustrekken N2 fra planen og heller øke bebygd areal på fellesnaust N1. Byggeområde N2 er allerede bebygd med et naust og Side 5 av 7
rådmannen vurderer at utbygging av flere naust her vil skape et bygningsmiljø som vil gjøre området mer attraktivt. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Vesterås gård og fritidsområde vedtas med de endringer som fremkommer av revidert plankart og reviderte bestemmelser. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Vesterås gård og fritidsområde vedtas med de endringer som fremkommer av revidert plankart og reviderte bestemmelser. Rådmannens forslag til innstilling: Røyrvik kommunestyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljregulering for "Vesterås gård og fritidsområde" som vist i plankart datert 20.11.14, sist revidert 05.06.15, med tilhørende bestemmelser, sist revidert 10.06.15. Endringene vurderes ikke å være vesentlige og en ny høringsrunde vurderes derfor ikke å være påkrevd. Behandling/vedtak i Røyrvik formannskap den 11.02.2014 sak 7/14 Røyrvik formannskaps vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 legges forslag til planprogram for "Detaljregulering av Vesterås gård og hytteområde" med tilhørende vedlegg ut til offentlig ettersyn. Det stilles ikke krav om konsekvensutredning iht. plan- og bygningslovens 14-1 i det kommende planarbeidet. Behandling/vedtak i Røyrvik formannskap den 17.06.2014 sak 47/14 Røyrvik formannskaps vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 fastsetter Røyrvik kommune planprogram knyttet til «Detaljregulering Vesterås Gård Fritidsområde» datert 10.01.14 Behandling/vedtak i Røyrvik formannskap den 17.02.2015 sak 10/15 Side 6 av 7
Røyrvik formannskaps vedtak: Røyrvik formannskap vedtar i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 12-10 og 12-11 å legge forslag til Reguleringsplan for Vesterås Gård og Fritidsområde, gnr. 72, bnr 4 og 9, som vist i kart datert 05.09.14, PlanID 17392014001, med tilhørende bestemmelser datert 20.11.14, ut til offentlig ettersyn. Høringsperioden settes til minimum 6 uker. Behandling/vedtak i Røyrvik formannskap den 08.09.2015 sak 65/15 Røyrvik formannskaps innstilling: Røyrvik kommunestyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljregulering for "Vesterås gård og fritidsområde" som vist i plankart datert 20.11.14, sist revidert 05.06.15, med tilhørende bestemmelser, sist revidert 10.06.15. Endringene vurderes ikke å være vesentlige og en ny høringsrunde vurderes derfor ikke å være påkrevd. Behandling/vedtak i Røyrvik kommunestyre den 01.10.2015 sak 43/15 Røyrvik kommunestyres vedtak: Røyrvik kommunestyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-12 forslag til detaljregulering for "Vesterås gård og fritidsområde" som vist i plankart datert 20.11.14, sist revidert 05.06.15, med tilhørende bestemmelser, sist revidert 10.06.15. Endringene vurderes ikke å være vesentlige og en ny høringsrunde vurderes derfor ikke å være påkrevd. Side 7 av 7