RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/1851-7 Arkiv: 25/57 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: 23.01.2014 Ulovlig hogst ved Limkjærheiene (Jegertunet) gnr. 25 bnr. 57 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre viser til saksutredningen og ilegger NTB Eiendom AS et overtredelsesgebyr på 75.000 kr med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8 a) jmf. byggesaksforskriften 16-1 og 16-2 for ulovlig hogst i et friområde uten nødvendige tillatelser og i strid med reguleringsplanen for området. Oppfyllelsesfristen for overtredelsesgebyret er 4 uker fra vedtaksdato. I tillegg skal det gjøres avbøtende tiltak i området for oppretting av overtredelsen, jmf. plan- og bygningsloven 32-3. Det skal sendes inn beplantningsplan og skjøtselsplan som skal utarbeides av fagkyndige innen 30.04.2014. Planen skal godkjennes av kommunen. All høgt tømmer og kvist skal ryddes fra området innen 01.06.2014 Alle stubber må skjæres ned til en akseptabel høyde innen 01.06.2014 Områder med skrin jord skal få reetablere vegetasjonen i henhold til skjøtselsplan. Jordrike områder og renner skal beplantes i henhold til beplantningsplan innen 01.06.2014
Vedlegg: 1 Reguleringsplankart med påtegning fra kommunen 2 Brev om ulovlig hogst 3 Redegjørelse for ulovlig hogst, NTB Eiendom AS 4 Kart over ulovlig hogst NTB Eiendom AS 5 Forespørsel om møte 6 Utsatt møte 7 Situasjonskart datert 31.01.2014 CTR 8 Bilde fra befaring 1 9 Bilde fra befaring 2 10 Bilde fra befaring 3 Kort resymé Det er foretatt ulovlig hogst i et friområde innenfor reguleringsplanen for hyttene på Limkjærheiene, ved Jegertunet. Hogsten er av betydelig grad og omfatter et område på ca. 3-4 daa. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen for området. Befaring er utført i samråd med kommunens skogbrukssjef som har skogfaglig kompetanse. Det er sendt ut forhåndsvarsel i henhold til plan- og bygningsloven 32-2. NTB Eiendom AS har påtatt seg ansvaret for hogsten og har redegjort for forholdet. Det fremmes nå sak om overtredelsesgebyr og pålegg om retting til politisk behandling. Gebyret tilfaller kommunen og det innstilles på et størrelsesbeløp på 75.000 kr for overtredelsen, jmf. byggesaksforskriften 16-1 og 16-2. Saksopplysninger Risør kommune var på befaring ved planområdet for Limkjærheiene 13.12.2013. I den forbindelse ble det oppdaget betydelig grad av ulovlig hogst innenfor et friområde som ligger som et grøntbelte mellom to utbyggingsområder for fritidsboliger i reguleringsplanen. Alle trær innenfor et område på 3-4 daa er snauhogd, jmf. situasjonskart datert 31.01.2014 CTR. Området er ikke ryddet etter hogsten og stubbene har en høyde på ca. halvmeter over terreng. Reguleringsplanens bestemmelser for området sier følgende om vegetasjon i friområder: 2.4.2.1 I friluftsområde/bevaring skal vegetasjonen ikke fjernes utover det som er nødvendig for fremføring av nødvendig teknisk anlegg. Opprydding (vedlikehold) skal gjøres ut fra bestemmelser fra velforeningen og etter kommunale normer. Vegetasjonen skal i nødvendig grad sikres under utbyggingen. Sikringen skal godkjennes av utbygger i samråd med kommunen. (sitat slutt) I henhold til plan- og bygningsloven 32-1 har kommunen plikt til å forfølge ulovligheter. Eier av området, Risør Tomteutvikling AS er varslet i henhold til plan- og bygningsloven 32-2. NTB Eiendom AS har påtatt seg ansvaret ettersom de er ansvarlige for salg og utbygging av området. De opplyser at de i forbindelse med utstikking av tomter og bygging av veier engasjerte Jensen og Jensen AS for å utføre arbeidet. De ble senere oppmerksom på at friområdet hadde kommet i skade for å bli tynnet ut/nedhogd. De beklager dette, og kommer samtidig med en redegjørelse av forholdet:
- Entreprenører og andre har hatt behov for praktisk arbeidsrom, og det vises til HMS krav. Vind og dårlig rotfeste har utgjort en fare for mennesker og verdier og det vært påkrevd å hugge en sikkerhetssone på område for bygging av hytter. Det vises til Arbeidsmiljøloven 4-3 (1). I vedlagte kart er dette område markert som grønt. - På grunn av sikt har det vært nødvendig å hugge områder mellom utbyggingsområdene og mot vei. Dette området er markert som rødt i vedlagte kart. - Det vises til at det er utført hogst i området før NTB Eiendom AS ble en aktør i utbyggingen. Det rosa området på kartet markerer dette. - Området som i kartet er markert som sort tar de ansvar for og beklager på det sterkeste. Og de er villig til å rette opp den i skaden. Kommunen har mulighet til å ilegge ansvarlige for overtredelser etter plan- og bygningsloven både pålegg om retting og overtredelsesgebyr, jmf. plan- og bygningsloven 32-3 og 32-8. Beregning av overtredelsesgebyr følger av byggesaksforskriften 16-1 og 16-2 og kan gis for forsettlig eller uaktsom overtredelse. I henhold til byggesaksforskriften 16-1 a kan den som utfører eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr på: 1. Inntil kr 10 000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 2. Inntil kr 50 000 der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. 3. Inntil kr 200 000 der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette. Ved fastsettelse av gebyrets størrelse skal følgende vurderes, jmf. byggesaksforskriften 16-2; - Alvorlighetsgraden - Eventuelle pålegg og gjennomføring. - Om den ansvarlige var kjent med at tiltaket var i strid med plan. - Økonomisk verdi av overtredelsen og vinningshensikt. Det vektlegges om overtredelsen er utført av profesjonelle aktører. Overtredelsesgebyret skal stå i rimelig forhold til alvorlighetsgraden. Vurderinger Tiltaket er vurdert i strid med reguleringsplanen for området og til å være ulovlig utført da det ikke foreligger søknad eller nødvendig tillatelse. Overtredelsen ansees for å være av ikke uvesentlig betydning. Bakgrunnen for denne vurderingen er at et stort friområde er snauhogd ut over det som kan forsvares med fremføring av nødvendig teknisk anlegg. Vegetasjonen er ikke sikret under utbygging, i samråd med kommunen som beskrevet i reguleringsbestemmelsene. Fra kommunens side er det kun gitt tillatelse til opparbeidelse av enkelte regulerte veier, parkeringsplasser og fremføring av VAanlegg ved nærliggende utbyggingsområde. I dette vedtaket (98/13) ble også bestemmelsen om vegetasjon i friområder fremhevet. Befaringen viste at hogsten i området omfatter alle trær innenfor et areal på 3-4 daa. Området var i reguleringsplanen ment å være et grøntbelte mellom to utbyggingsområder som skal fungere som et friområde, skjerming mot vind, skjerming mot støy fra SSS-veien, samt dempe landskapssvirkningenen av utbyggingen. Konseptet bak reguleringsplanen var i utgangspunktet å holde vegetasjon og terreng uberørt. Hyttene skulle oppføres på påler uten terrenginngrep og falle naturlig inn i landskapet.
At hele friområdet er avskoget ansees som svært alvorlig. Det anbefales derfor at de ansvarlige både retter opp feilen så godt det lar seg gjøre, i tillegg til å ilegges et overtredelsesgebyr. Skaden som har skjedd ansees nærmest som uopprettelig ettersom det vil ta 80-100år før skogen igjen er vokst opp med tilsvarende vegetasjon som før hogsten. Overtredelsesgebyr inntil 50.000 kan gis der tiltak utføres uten tillatelse og i strid med reguleringsplan, lov eller forskrift. Gebyr utover 50.000 og inntil kr 200.000 kan ilegges der tiltaket medfører uopprettelig skade eller fare for dette. I henhold til byggesaksforskriften 16-1 kan kommunen ilegge et gebyr mellom 50.000 og 200.000 for denne overtredelsen ettersom tiltaket i vesentlig grad, ikke i samsvar med plan, og tidsaspektet til skogen er vokst opp igjen tilsier nærmest at det er gjort uopprettelig skade. NTB Eiendom AS har kommet med en redegjørelse av situasjonen der de kun tar på seg ansvaret for deler av hogsten i området. De mener flere trær var hugget før de ble engasjert i området. Befaringen viste at hogsten som er utført i området er gjort systematisk og trærne er hugget i samme høyde ca. en halvmeter. Dette tyder på at det meste av hogsten et utført samtidig og mens det enda var snødekke. Dersom noen trær er tatt tidligere, gjelder dette eventuelt tynning om et mindre antall trær, og ikke hele det rosa området som er skissert på kartet innsendt av NTB Eiendom AS. Uklarheter rundt dette, ville vært unngått dersom utbygger på forhånd tok kontakt med kommunen. Dersom enkelte trær har dårlig rotfeste og det er fare for sikkerhet ved vind bør det kunne tillates hogst av enkelte trær. Det forsvarer likevel ikke total avskoging av et belte på 8-10 meter langs hele friområdet som er skissert som grønt på kartet innsendt av NTB Eiendom AS. Hogst av sikkerhetsmessige årsaker skulle eventuelt vært konferert med kommunen på forhånd som har skogfaglig kompetanse i forhold til rotsystem, treslag og potensiell fare for trevelting ved hogstkant. I områder langs hogstkanten uten tett skog, ville en del trær kunne utvikle seg stabilt og hatt muligheten til å bli stående. Det vises det til en bestemmelse i arbeidsmiljøloven 4-3 (1) som omhandler det psykososiale arbeidsmiljøet, at arbeidet skal legges til rette slik at arbeidstakers integritet og verdighet ivaretas. En kan ikke se en sammenheng mellom denne bestemmelsen i arbeidsmiljøloven og behovet for betydelig hogst. NTB Eiendom AS mener også en del hogst har vært nødvendig for å bedre siktforholdene langs vei. I reguleringsplanen er det regulert inn siktsoner der hogst er tillat ettersom vegetasjon ikke skal ha høyde over 0,7m. Likevel er det utført hogst i områder utover dette formålet og langt mer enn det som kreves for en siktsone på interne veier i et hyttefelt. Ved utmålingen av beløpets størrelse på 75.000 kr har følgende momenter vært avgjørende innenfor rammen 50.000-200.000 kr: Det bør tydeliggjøres at tiltaket medfører nærmest uopprettelig skade, ettersom det vil ta 80-100 år før vegetasjonen er reetablert. Gebyret bør derfor være over 50.000 kr. Som følge av avskogingen har 4-5 hyttetomter fått direkte forbedret utsikt mot sjøen og Øysangkilen. Det er rimelig å anta at disse eiendommene vil ha en verdiøkning som følge av dette. Et overtredelsesgebyr i det lavere sjiktet vil ikke stå i forhold til verdiøkningen. Gebyret bør også være høyere ettersom det ikke er privatpersoner som har foretatt seg hogsten, men et profesjonelt eiendomsutvikler/utbyggerfirma. Utbygger er pliktet til å gjøre seg kjent med reguleringsplan og de bestemmelser som følger av området som utbygges. I tillegg har kommunen gjennom vedtak minnet om bestemmelsene gjeldende friområder. Det foreligger en sannsynlighetsovervekt for at utbygger burde vært klar
over at hogst ble utført i et friområde i strid med plan og uten nødvendige tillatelser. At tiltaket bærer preg av å ha blitt utført med overlegg, bør føre til et høyere gebyr. Det er i tillegg gitt pålegg om retting i henhold til plan- og bygningsloven 32-3. Det skal utarbeides en fremtidig plante- og skjøtselsplan av fagkyndige og det skal ryddes og plantes i henhold til denne. Dette medfører også en kostnad for utbygger og bør føre til et lavere overtredelsesgebyr. Overtredelsesgebyr ble først et virkemiddel etter den nye plan- og bygningsloven. Siden loven trådde i kraft 1.juli 2010 har en ikke hatt tilsvarende overtredelser der tilsvarende beløp har vært aktuelt. Derfor vil utmålingen i denne saken kunne gi føringer for tilsvarende saker i fremtiden og forhåpentligvis ha en preventiv effekt. Tiltaket medfører ikke brudd på andre lover, og ansees ikke som så alvorlig at det er nødvendig å anmelde overtredelsen til påtalemyndigheten, jmf. byggesaksforskriften 16-3. Rådmannens konklusjon NTB Eiendom AS ilegges et overtredelsesgebyr på 75.000 kr med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, jmf. byggesaksforskriften 16-1 og 16-2. I tillegg skal det gjøres avbøtende tiltak i området for oppretting av overtredelsen, jmf. plan- og bygningsloven 32-3.