RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/2109-77 Arkiv: L12 Saksbeh: Tine Karlsvik Dato: 22.05.2017 Sluttbehandling: RUV - Reguleringsplan for Rønningsåsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 51/17 Miljø- og teknisk komité 13.09.2017 82/17 Bystyret 28.09.2017 Saksprotokoll i Bystyret - 28.09.2017 Innstillingen fra Miljø- og teknisk komite ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Plankart og bestemmelser datert 15.06.2017 godkjennes under forutsetning av at følgende rettes / legges til i bestemmelsene punkt 2.3: Før det gis brukstillatelse for første bolig innenfor BKS, BFS1 og BFS2, skal frisiktsone H 140_1 opparbeides. Før første bolig innenfor BFS3 eller BFS4, skal frisiktsone H140_ 5 og H140_9 opparbeides. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 13.09.2017 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Som saksordfører ble oppnevnt Paal E. Salvesen (A). Miljø- og teknisk komites innstilling til bystyret: Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Plankart og bestemmelser datert 15.06.2017 godkjennes under forutsetning av at følgende rettes / legges til i bestemmelsene punkt 2.3: Før det gis brukstillatelse for første bolig innenfor BKS, BFS1 og BFS2, skal frisiktsone H 140_1 opparbeides. Før første bolig innenfor BFS3 eller BFS4, skal frisiktsone H140_ 5 og H140_9 opparbeides

Rådmannens innstilling: Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Plankart og bestemmelser datert 15.06.2017 godkjennes under forutsetning av at følgende rettes / legges til i bestemmelsene punkt 2.3: Før det gis brukstillatelse for første bolig innenfor BKS, BFS1 og BFS2, skal frisiktsone H 140_1 opparbeides. Før første bolig innenfor BFS3 eller BFS4, skal frisiktsone H140_ 5 og H140_9 opparbeides

Vedlegg: 1 Revidert plankart 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen fremmes nå for politisk sluttbehandling. Rådmannen innstiller på at planen kan godkjennes slik den foreligger med plankart og bestemmelser datert 15.06.2017, under forutsetning at bestemmelse 2.3 endres. Dersom bystyret ikke er enig i planforslaget, sendes det tilbake for ny behandling med eventuelle retningslinjer for videre planarbeid, jmf. Plan og bygningsloven 12-12. Større endringer i planforslaget vil kunne kreve ny høring. Rådmannen innstiller på at planen kan godkjennes forutsatt en mindre endring i bestemmelsene. Saksopplysninger Detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen har vært igjennom en omfattende planprosess, og fremmes nå for politisk sluttbehandling i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Risør kommune kjøpte Rønningsåsen ved Hope skole høsten 2015 med for å utvikle området til boligbebyggelse. I avtalen ble det gitt rettigheter til etablering av båtplasser ved Hopestrand, og konseptet rundt boligområdet har vært at hver enkelt boenhet skal ha tilgang til både båtplass og sjøbod. Det ble meldt oppstart av detaljreguleringsplanen 09.12.2015. Det ble vedtatt å legge ut planforslag til offentlig ettersyn 12.10.2016. Etter at planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn har det vært omfattende prosesser med både kulturminnevernseksjonen og Statens Vegvesen for å komme til en løsning i forhold til kulturminner og avkjøring. Kulturminnevernseksjonen hos Aust-Agder fylkeskommune ønsket å fremme innsigelse til planforslaget ettersom de mente den ene tomta ville føre til «utilbørlig skjemming» av kulturminnene som er funnet i området. Fylkesutvalget besluttet å ikke fremme innsigelse til planforslaget, og etter behandling hos Riksantikvaren ble det også besluttet der at de ikke ville fremme innsigelse til planen på dette grunnlaget. På bakgrunn av høringsuttalelsen fra Statens Vegvesen ble det gjort endringer og utarbeidet et revidert plankart med bestemmelser, som ble lagt ut til en ny begrenset høring 19.04.17. Vegvesenet fremmet innsigelse til dette planforslaget med bakgrunn i siktsone for syklende og at det ikke var beregnet stort nok areal for avkjøringen. På bakgrunn av denne innsigelsen, ble det utarbeidet enda et nytt planforslag som tar nødvendige hensyn i forhold til dette, og i brev 21.06.17 ba kommunen vegvesenet om å frafalle innsigelsen. Konkrete endringer som er gjort i planen etter at planforsalget lå ute til høring 1. gang: Byggegrense og formålsgrense til BFS3 og BFS4 + BKS1 er endret mot kulturminnene slik at arbeid på tomtene ikke kan føre til skade på disse. Det er lagt inn en ekstra turvei fra BFS3 og BFS4 som sikrer tilgjengelighet til stinettet innenfor planen. I tillegg er opparbeidelse av turveiene tatt inn som et rekkefølgekrav.

Arealet nord for byggegrensa til sjøbodene reguleres til grøntformål for å sikre allmenhetens ferdsel. Riksantikvarens krav om sikringstiltak er tatt inn som en rekkefølgebestemmelse. Plankartet er oppdatert i henhold til nye og oppdaterte grunnkart (FKB). Kommunen mottok FKB data under høringsprosessen, og derfor var det opprinnelige planforslaget basert på utdaterte FKB data. Særlig for Fylkesvei 1 utgjør det en stor forskjell fra de ulike datasettene. I tillegg har kommunen kontrollmålt avkjøringa til BFS3 og BFS4, slik at nøyaktigheten på veiprosjekteringen og planen vil være best mulig. Plangrensa er justert noe i henhold til ny FKB-Veidata. Fylkesvei 1 er angitt med dagens standard og bredde på 5,5 meter uten midtlinje. Ved o_skv3, er det regulert inn et større veiareal for at bussen lettere skal kunne benytte rundkjøringen. O_SKV4, nedklassifiseres som avkjøring med ÅDT under 50, for å kunne tilfredsstille vegvesenets siktkrav og geometri. Denne veien får videre benevnelsen f_sv. Det er svært sannsynlig at boligområdene BFS3 og BFS4 ikke vil kunne generere mer enn 50 ÅDT, selv om hver husstand har to personbiler. Det er sannsynlig at barna i området vil gå til og fra skolen på grunn av trygg og kort skolevei. I tillegg vil noen foreldre ønske å følge barn til barnehage til fots eller med sykkel på grunn av den korte avstanden. Hvis man tar utgangspunkt i dette, vil den store personbilaktiviteten til og fra området være til arbeidsted, butikk og fritidsaktiviteter. ÅDT på 50 utgjør et gjennomsnitt på 7 bilturer pr. husstand i løpet av døgnet, og uten at det gjøres nøyaktige målinger og beregninger, er det rimelig å anta at 7 husstander vil ligge innenfor dette. Som oftest legges 5 bilturer pr. bolig til grunn i arealplanlegging for mindre avkjøringer til boligfelt. Tomtene i dette området skal ikke kunne bebygges med tomannsboliger, og dette er gjort mer tydelig i bestemmelsene for å unngå for stor trafikkbelastning til området. Vegvesenets krav til resulterende fall (lengdefall og tverrfall) ved avkjøringer er 9,5 %. Dette kravet vil ikke kunne tilfredsstilles fult ut. Største resulterende fall mot fylkesveien vil være 12,2%. For å avbøte mot dette avviket, er det lagt vekt på å gjøre helhetssituasjonen ved avkjøringen så god som mulig, med særlig fokus på trafikksikkerhet for mye trafikanter. Avkjørselen til f_sv er flyttet lengre syd for å få plass til 2 m fortau langs veien, for å bedre trafikksikkerheten for myke trafikanter. Radien på de to første kurvene langs avkjøringsveien f_sv er økt til hhv. R10 og R20. det er lagt til 0,9 meter breddeutvidelse av veien på hver side i svingene. I tillegg er veglinjen trukket litt lengre mot vest for å unngå de aller største skjæringene. Det er foreslått å slake ut grøfta på vestsiden av avkjørselen slik at denne i større grad forhindrer at man treffer fjellet dersom man kjører ut på denne siden. Normalprofilen på «Adkomstvei» er basert på Risør kommunes normaler med 4m kjørebane, 0,5m skulder og 2m fortau. Radien på R20 er mindre enn hva Risør kommunes normal, hvor minstekravet er satt til R30. Det er lagt inn breddeutvidelse langs hele vegen, så den er bred nok til at to personbiler møtes. Større kjøretøy, som renovasjon og brann/redning trenger til tider nesten hele kjørebanen. Stigningen på f_sv er satt til maks 10%, slik som er fastsatt i Risør kommunes veinormal.

Siktsonen til o_skv1 mot Fv1, er planlagt utfra N100, siktkrav i uregulerte T-kryss og en fartsgrense på primærvegen (Fv.1) på 50 km. Vegvesenet bør i tillegg vurdere en naturlig forlengelse av regulert fartsgrense på 40 km fra butikken og til og med skolekrysset, for en sikker skolevei. Det kan virke mot sin hensikt at fartsgrensa øker fra 40 km til 50 km rett før dagens avkjøring til skolen og barnehagen. Ved avkjøring til o_skv1, er det lagt opp til en kryssing av G/S og gangfelt 14 meter fra avkjøringen til fv.1 inn på o_skv1. Denne siktsonen avgis som H140_8, og skal dekke hele gangfeltet på 3 meter og 2 meter utenfor fortauskant. Siktsonen til f_sv er planlagt ut fra N100, og Vegklasse Sa2 (tabell D2). For å kompensere for stigning på primærvegen benyttes stoppesikt 28 m og 33 m. Siktsone som ivaretar G/S (H140_9) er planlagt ut fra tabell E.29 og stoppesikt på 50 meter ettersom stigningen er over 5%. Det er avsatt større areal til avkjøringen fra fv.1 til f_sv. For å tilfredsstille vegvesenets krav til sikt og vertikalstigning. Dette vil i stor grad påvirke eiendommen gnr. 6 bnr. 111. Eier er orientert om dette, men det må inngås en privat avtale med eier i forhold til erstatning/kompensasjon for tap av eiendom. Eier ønsker mulighet for tilleggstomt, eller at garasjen plasseres på et annet egnet sted for å bevare deler av hagen. I rekkefølgebestemmelsene er det tatt inn opparbeidelse av siktsoner. I planbestemmelsene er det satt krav til at opparbeidelse av turveier ikke må medføre terrenginngrep som kan føre til skade på de nærliggende kulturminnene. I stedet kan det etableres trapp eller andre installasjoner som gjør det mer fremkommelig å gå i terrenget. Det er lagt inn en bestemmelse ved utomhusplanen for BKS som sier at man skal angi areal for sandlekeplass for de mindre barna. I forbindelse med offentlig ettersyn kom det inn til sammen 7 innspill/merknader fra statlige og regionale instanser. Ved ny begrenset høring, kom det inn ytterligere 3 merknader inkludert en innsigelse. Merknader i høringsprosessen er lagt i sin helhet, men refereres og kommenteres nedenfor. Aust-Agder fylkeskommune: Offentlig ettersyn: Etter korrigering av formålsgrense og byggegrense etter kommunens forslag til løsning vedr. kulturminnene datert 09.11.2016 har ikke kulturminnevernseksjonen merknader til BKS området, eller tomt 9, 10 og 11 innenfor BFS3. De mener opparbeidelse av turveier bør spesifiseres og vurdere om GT1 kan flyttes sydover i terrenget. Kulturminnevernseksjonen vil oversende saken til fylkesutvalget dersom tomt 12 ikke tas ut av planen. Planavdelingen hos fylkeskommunen anbefaler rekkefølgekrav om opparbeidelse av turstier, grøntformål nord for sjøbodene og ber kommunen vurdere å redusere volumet av disse. Begrenset høring: Kulturminnevernseksjonen ber Risør kommune på nytt vurdere å legge turvei GT1 lengre syd i terrenget av hensyn til kulturminnene. Vurdering/kommentar:

Risør kommune prøvde i stor grad å komme til en enighet vedrørende de automatisk freda kulturminnene, men ønsket ikke å ta ut en tomt fra planen ettersom dette ville gitt store konsekvenser for den sydligste delen av planområdet. I tillegg var kommunens fagperson på området uenig i kulturminnevernseksjonens vurdering av begrepet «utilbørlig skjemming.» Saken ble så behandlet i fylkesutvalget som vedtok å ikke fremme innsigelse på dette grunnlaget. Videre ble saken oversendt Riksantikvaren som også besluttet å ikke fremme innsigelse til planforslaget på dette grunnlaget. Turveien GT1 flyttes ikke lengre syd i terrenget, men det legges opp til at det kan lages trapp eller annen installasjon som bedrer tilgjengeligheten uten at det gjøres terrenginngrep som kan skade kulturminnene. Opparbeidelse av turveier innarbeides som rekkefølgekrav. Området nord for sjøbodene reguleres til grøntformål, men volumet av sjøbodene reduseres ikke av hensyn til deres funksjonalitet for oppbevaring av båtutstyr. Riksantikvaren: Riksantikvaren har behandlet saken etter oversendelse fra fylkeskommunen, og mener planen kan godkjennes dersom det settes vilkår om sikring av kulturminnene under byggeprosessen. Det gis dispensasjon for utilbørlig skjemming av automatisk freda kulturminner, jmf. Kulturminnevernloven 8 (4) og 3 (1). Vurdering/kommentar: Rekkefølgekrav om sikring av kulturminnene innarbeides i planbestemmelsene. Fylkesmannen i Aust- og Vest - Agder: Offentlig ettersyn: Mener kommunen bør gjøre en ny vurdering og justering av bestemmelsene innenfor BFS3 og BFS4 av hensyn til landskapsvirkningene. De mener kotene kommer lite tydelig frem av plankartet. De ber også kommunen om å vurdere omfanget av sjøbodene i forhold til høyde, volum og landskapsvirkning. De ber om at strandsona nord for byggegrensa reguleres til grøntformål. I bestemmelsene bør det angis totalt antall båtplasser som tillates innenfor småbåthavna. Fylkesmannen ber kommunen innarbeide opparbeidelse av turveier som rekkefølgekrav i planen, og at opparbeidelse av lekeplassen også knyttes til BFS3 og BFS4. opparbeidelse av BLK må presisere opparbeidelse av sandlekeplass for de mindre barna. Sikker skolevei er et svært viktig tema. Bergrenset høring: Fylkesmannen mener det er positivt at det nå legges opp til fortau langs f_sv for å sikre trygg skolevei for barna. De bemerker at flere av de tidligere innspillene ikke er tatt inn i det nye planforslaget og ber kommunen vurdere disse. Det fremheves spesielt sandlekeplass innenfor området BKS. Vurdering/kommentar: Det er lagt inn en bestemmelse ved utomhusplanen for BKS som sier at man skal angi areal for sandlekeplass for de mindre barna. Enkel opparbeidelse av turveiene legges også inn som rekkefølgekrav. Arealet nord for byggegrensa til sjøbodene reguleres som grøntformål for å sikre allmenhetens ferdselsmuligheter. Når det gjelder størrelse på sjøbodene, er disse vurdert, men kommunen anser det ikke som hensiktsmessig å redusere denne høyda, da det viktigste er at sjøbodene er funksjonelle for oppbevaring av båtutstyr. Dette innebærer også ting som krever en viss høyde. Begrensing på antall nye båtplasser er tatt ut av bestemmelsene, for at flere båtplasser kan samles i et fellesanlegg. Det er gjort noen mindre justeringer av kotehøyde og kjeller som kan ha betydning for landskapsvirkningen på tomtene BFS3 og BFS4. Disse tomtene vil kunne bli noe eksponert, uten at dette nødvendigvis vil gi store uheldige konsekvenser for landskapet når området allerede i stor grad er bebygd med ulike boliger av ulik tilpassingsgrad til landskapet.

Opparbeidelse av BKS er nå også knyttet opp mot boligene innenfor BFS3 og BFS4, for å ivareta lekeareal også for denne bebyggelsen. RTA: Offentlig ettersyn: ser at o_skv4 blir noe bratt. Veier for rennovasjonskjøretøy bør ikke overstige 10%. Det er lite sikt på stigningen, og begrenset bredde, slik at RTA foreslår et areal for renovasjonsløsning ved Fv.1. Vurdering/kommentar: Det er nå ikke lagt opp til et eget areal for søppeltømming langs Fv.1 ettersom det er gjort forbedringer på f_sv og veien nå anses som tilstrekkelig prosjektert for at renovasjonskjøretøy også kan kjøre opp til boligene innenfor BFS3 og BFS4. stigningen er maks 10%, kurvene er flatet ut og det er lagt opp til breddeutvidelse, samt fortau som ivaretar gående langs strekningen. Dette foretrekkes fremfor at søppeldunker plasseres i siktsonen ved avkjøringen til fv.1. Ettersom RTA ikke kom med noen innspill i forbindelse med ny begrenset høring, antas det at de aksepterer forslaget slik det nå foreligger. Kystverket sørøst: Offentlig ettersyn: Minner om at tiltak som kan påvirke sikkerhet og fremkommelighet på sjøen må behandles av kommunal havnemyndighet jmf. Havne- og farvannsloven 27 (1). Vurdering/kommentar: bryggeanlegget behandles etter havne- og farvannsloven ved innsendelse av byggesøknad etter at planen er sluttbehandlet. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Offentlig ettersyn: Rådet for funksjonshemmede forutsetter at det tilrettelegges for universell utforming og tilgjengelighet både til boliger, båthavna og fasiliteter i området. Vurdering/kommentar: Innenfor planområdet er det terrengmessige begrensinger i forhold til å oppnå krav om universell utforming og tilgjengelighet. Det er likevel tilstrebet i planen, og det er krav om at alle boligene som oppføres innenfor områdene BFS1 og BFS2 skal være tilgjengelig i boligenes hovedetasje. Kravene til tilgjengelighet gjelder også for adkomst og uteoppholdsareal i tilknytting til boligene. 50% av lekeplassen skal være universelt utformet. Dessverre er det vanskelig å oppnå tilgjengelighet for alle på turveiene i området ettersom dette vil kreve store terrenginngrep. Det vil således være mulig å ferdes til småbåthavna langs fortau på hele strekningen. For å unngå store terrenginngrep i strandsonen legges det ikke opp til at tilkomsten til sjøboder og bryggeanlegg skal være universelt utformet. Eldrerådet: Offentlig ettersyn: Tar høringen til orientering Vurdering/kommentar: Ingen vurdering nødvendig. Statens Vegvesen: Offentlig ettersyn: Vegvesenet ville ved offentlig ettersyn ikke gi avkjøringstillatelse til o_skv4 ettersom avkjøringen ikke tilfredsstilte deres normaler. Videre kom de med generelle bemerkninger og forslag til forbedringer på det interne vegnettsystemet. På bakgrunn av dette ble det avholdt et møte med Statens vegvesen, konsulent og Aust-Agder fylkeskommune. Etter møtet utarbeidet Risør kommune et nytt forsalg til avkjøring ved O_SKV4 (f_sv) og o_skv1 og gjorde en rekke utbedringer for trafikksikkerhet, stigning, kurvatur og geometri. Likevel fremmet Vegvesenet innsigelse til f_sv

med bakgrunn i sikt for syklende, vertikalgeometri og at det ikke var regulert inn tilstrekkelig veiareal. Risør kommune utarbeidet igjen et nytt forslag som ivaretar disse hensynene og ba Statens Vegvesen frafalle innsigelsen i brev datert 21.06.17. Kommentar/vurdering: Det er gjort en rekke forbedringer for å tilfredsstille vegvesenets krav, og kommunen har hele tiden hatt en intensjon om å forbedre trafikksikkerheten i området. Siste forslag oversendt statens vegvesen 21.06.07 ivaretar siktsoner, hensynet til gående/syklende, og beregner areal på krysset ut fra skulderkant på fortau. I tillegg er avkjøringen slaket ut, det er laget større kurvatur i svingene, gående sikres med fortau og det er lagt opp til breddeutvidelse på veien. I forhold til avvik for resulterende fall ved avkjøringen, er det ikke mulig å tilfredsstille vegvesenets standard fult ut. Deres krav til resulterende fall er 9,5% for avkjøringer, mens det vil bli 11,2 %. Dette avviket på 1,7 % kompenseres med ulike tiltak for å skape en god helhetssituasjon for trafikksikkerheten. Det nye planforslaget vil i stor grad medføre terrenginngrep for etablering av avkjøringen, og vil berøre hagen til eiendommen gnr. 6 bnr. 111. I brev fra vegvesenet datert 04.09.2017 fremgår følgende: Vi har vurdert tilsendte tegninger og er av den formening at det er satt av tilstrekkelig areal i reguleringsplanen slik at krav til sikt og utforming ved fylkesvegen er ivaretatt. Pkt 2.3 i reguleringsbestemmelsene endres slik vi forutsatte i vårt brev datert 25.05.17. Det skal stilles krav til opparbeidelse av siktsone 140-9. Da byggefasen er en kritisk fase er vi av den formening at sikt knyttet til fylkesvegen skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelsen til nye boliger. Dersom gitte forutsetning innfris frafaller de innsigelsen. Kommentar/vurdering: Pkt 2.3 i reguleringsbestemmelsene datert 15.06.2017 endres til også å omfatte opparbeidelse av siktsone 140-9, i tråd med vegvesenets forutsetning for frafall av innsigelse. Økonomi Prosjektkostnader for Rønningsåsen har vært ca. følgende: Eiendomskjøp: 2 300 000kr Omkostninger eiendom: 100 000 kr Konsulenttjenester (Prosjektering, illustrasjoner og hogst): 210 000 kr. Arkeologiske registreringer 42.000 kr. Porto/annonsering: 20.000 kr. Inntekter for tømmer: + 76 500 kr Til sammen utgifter på om lag 2 600 000kr. Det er ikke knyttet ytterligere kostnader til planprosessen annet enn porto og annonsering av sluttbehandlingen. Ettersom planen fremmes av Risør kommune v/ruv, vil ikke planen gi saksbehandlingsinntekter for plan- og byggesak. Kommuneplan Regulering og utbygging av Rønningsåsen er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn ut og da må kommunen til enhver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter.

Styrking av Hope/Sandnes somtettsted, gjennom økt boligbygging er i samsvar med kommuneplanens arealstrategier. Folkehelse og levekår Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager, og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra Rønningsåsen til turområder, idrettsanlegg og servicefunksjoner som oppvekstsenter og butikk kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Planen ivaretar folkehelseperspektivet i planleggingen. Klima og miljø En boligutbygging er i seg selv ikke klimanøytral, men Rønningsåsens plassering er gunstig i forhold til at det er gangavstand til de fleste funksjoner innenfor tettstedet Hope/Sandnes. Ved oppstart av planarbeidet ble det vedtatt å vurdere miljøvennlig materialbruk, bruk av fornybar energi, energieffektive bygg og vannbåren varme. Dette er vurdert, og man har ikke funnet grunnlag for å sette krav utover bestemmelsene i byggeteknisk forskrift (TEK 17). Tek 17 har bestemmelser som omfatter energikrav, krav til miljø, helse, produkter og CE merking. Tidligere erfaringer med planer der det er satt egne bestemmelser om vannbåren varme, har vist seg å være lite effektivt da det sjeldent er store nok utbygginger til at det etableres et fjernvarmeanlegg. På den måten er man likevel er avhengig av strømtilførsel og flere husbyggere mener dette er en uforholdsmessig stor tilleggskostnad. Tek 17 stiller uansett krav om energifleksible løsninger ved oppføring av nye boliger, og gir husbygger en valgfrihet i valg av alternativ energikilde. Det er ikke registrert noen prioriterte arter eller naturtyper i området, men det ligger en prioritert naturtype ca. 30 meter fra de nærmeste tomtene ved Hopekjenn. Denne vurderes ikke å bli påvirket av utbyggingen, etter som den allerede er omkranset med teknisk infrastruktur. Det vil være vesentlig at en teknisk plan også omfatter området mot vest med Nipeveien og butikken ettersom naturlig vannvei går hit. Rekkefølgekravet om at kommunen skal godkjenne teknisk plan for vann og avløp samt overvann før det gis tillatelse til utbygging, vil være med å kvalitetssikre de tekniske løsningene i forhold til miljøbelastning. Småbåtanlegget vil gi noe økt utslipp fra småbåter på sommerstid. Plankartet legger opp til at eksisterende båtplasser, kan samles i et fellesanlegg. Næringsperspektiv Boligutbygging er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Utbyggingsvirksomhet gir økt arbeid for lokale håndverkere og entreprenører. Vurderinger Planprosessen for Rønningsåsen har vært omfattende og krevende. Det har vært bred dialog med oppvekstsenter, naboer, idrettslag og velforening i planprosessen. I tillegg til omfattende dialog og møtevirksomhet med statlige og regionale instanser for å komme til en løsning. I planprosessen har det også vært stort politisk engasjement og et stort engasjement i lokalbefolkningen, der flertallet har vært positive og løsningsorienterte i forhold til reguleringsplanen. At en til slutt også kom til en løsning med Vegvesenet gjør at man for utnytte de mest attraktive tomtene innenfor planområdet, og dette er svært positivt for å styrke Sandnes og Hope som lokalsenter.

Før området bygges ut må det inngås en formell avtale både med naboer som blir berørt av f_sv og med idrettslaget i forhold til erstatning av lysløypa. Dette følges opp av RUV etter sluttbehandling av planen. Rådmannens konklusjon Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. Plankart og bestemmelser datert 15.06.2017 godkjennes under forutsetning av at følgende rettes i bestemmelsene: 2.3 Før det gis brukstillatelse for første bolig innenfor BKS, BFS1 og BFS2, skal frisiktsone H 140_1 opparbeides. Før første bolig innenfor BFS3 eller BFS4, skal frisiktsone H140_ 5 og H140_9 opparbeides.