VEILEDNING TIL RAPPORTSTANDARD FOR TILSTANDSVURDERING AV BORETTSLAG M.V. Versjon 2.0
RAPPORTSTANDARD FOR TILSTANDSVURDERING AV BORETTSLAG M.V., Versjon 2.0 VEILEDNING INNHOLD SIDE FORORD 3 GENERELT 4 DEL I SAMMENDRAG 6 1 INNLEDNING 6 2 KONKLUSJONER 6 3 GENERELLE OPPLYSNINGER 7 DEL II HOVEDRAPPORT 9 4 GRUNNLAG FOR PLANLEGGING 9 5 TEKNISKE, FUNKSJONELLE OG MILJØMESSIGE FORHOLD 10 6 BEBOERUNDERSØKELSE 15 DEL III VEDLEGG 16 V.1 TEGNINGER/SKISSER 16 V.2 FOTOGRAFIER 16 Vedlegg 18 VEDLEGG 1 18 VEDLEGG 2 20 VEDLEGG 3 26 VEDLEGG 4 27 Heftet er utgitt med støtte fra BA Produktutvikling/Forsøksbygging
Side 3 av 44 FORORD Stortinget har vedtatt en tilskuddsordning for tilstandsvurdering av borettslag m.v. gjeldende fra 1992. Ordningen administreres av Husbanken. Formålet med tilskuddsordningen er å bidra til at det blir lagt et godt plangrunnlag for boligog miljøfornyelsen, og at nødvendig fornyelse blir gjort tidlig nok. Med bolig- og miljøfornyelse menes mange ulike typer tiltak som bidrar til å utbedre, fornye eller utvikle boligområders boliger og bygninger, utearealer, sosiale miljø og organisasjonsforhold. Det er nå utarbeidet en rapportstandard som skal legges til grunn når Husbanken gir tilskudd til en generell, overordnet tilstandsvurdering (trinn I). Rapportstandarden er utarbeidet av en arbeidsgruppe bestående av: Vidar Stenstad, DR.TECHN. KRISTOFFER APELAND A/S, prosjektleder Terje Høgmo, HUSBANKEN Erling Gripsgård, VESTBO Mette Sjølie, NBBL Et prøveprosjekt er gjennomført av arkitektfirmaet Bjerk og Bjørge as i Bergen. Dessuten har Multiconsult AS og NBI vært engasjert i deler av prosjektet. Utviklingen av rapportstandarden er finansiert med bidrag fra det tidligere NTNFprogrammet "Produktutvikling og forsøksbygging" og Kommunaldepartementet. Dessuten har de institusjoner/firmaer som er representert i arbeidsgruppen bidratt med egeninnsats. Rapportstandarden er i 1996 revidert og tilpasset NS 3424 «Tilstandsanalyse for byggverk. Innhold og gjennomføring». Det forutsettes at de som utfører tilstandsvurdering av borettslag m.v. med tilskudd fra Husbanken har kjennskap til NS 3424. Oslo, november 1996
Side 4 av 44 GENERELT INNHOLD Husbanken kan, etter visse kriterier, gi tilskudd til både enkel og utvidet tilstandsvurdering, her kalt trinn I og trinn II. Dette heftet angir Husbankens standard med hensyn til oppbygging av, og innhold i, rapport fra tilstandsvurdering trinn I. Rapporten må tilpasses i hvert enkelt tilfelle, men større avvik fra denne rapportstandard skal ikke gjøres uten spesiell forhåndsgodkjenning av Husbanken. FORMÅL Formålet med rapportstandarden er å oppnå god kvalitet på tilstandsvurderingen, med en systematisk oversikt over tilstanden og de tiltak som kan være aktuelle å gjennomføre. En vesentlig del av målsettingen er at tiltak skal vurderes på bredt grunnlag, dvs. på en samlet vurdering av økonomi, teknisk tilstand, miljømessige og sosiale forhold m.v.. Det skal legges vekt på også å vurdere positive forhold/egenskaper, og muligheter for utnyttelse og videreutvikling av disse. Målgruppe for tilstandsvurderingen er i første rekke beboerrepresentanter (medlemmer i borettslagsstyrer o.l.) som har ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold av borettslag og andre større boligkomplekser. Tilstandsvurderingen skal kunne brukes som underlag for: * Å avdekke behov for mer detaljert tilstandsvurdering (trinn II) * Å tilrettelegge den daglige driften og det løpende vedlikeholdet på en hensiktsmessig måte * Å planlegge fornyelsesarbeider (utbedring og ombygging) * Å utarbeide rammeplan for utvikling av boligområdet over tid NIVÅ Tilstandsvurdering på trinn I er en generell, overordnet vurdering som skal redegjøre for de viktigste tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold, og behov for utbedringer og endringer i årene som kommer. Det skal gi anbefalinger m.h.t. hvilke tilleggsundersøkelser (detaljerte undersøkelser) som eventuelt er nødvendige før det tas beslutninger om gjennomføringer av tiltak (tilstandsvurdering, trinn II).
Side 5 av 44 Tilstandsvurderingen skal i hovedsak omfatte fellesarealer og fellesdeler av bygninger. Det forutsettes ikke befaring i leiligheter. GRUNNLAG Tilstandsvurdering trinn I skal baseres på: * Undersøkelse av skriftlig materiale/dokumenter (tegninger, beskrivelse, regnskap m.m.) * Visuell registrering og kontroll, eventuelt supplert med enkle målinger (f. eks. fuktinnhold), dvs. registreringsnivå 1 etter NS 3424 * Intervju med beboerrepresentanter/styremedlemmer, vaktmester, forretningsfører el. andre * Enkel spørreundersøkelse blant beboerne UTARBEIDELSE AV RAPPORT Tilstandsrapporten skal utarbeides av fagkyndig person i nært samarbeid med representanter for beboerne. Beboerrepresentantene kan være medlemmer i styret for et borettslag eller andre personer som er valgt av beboerne. Gjennomføring av tilstandsvurderingen innenfor de økonomiske rammer som er gitt, forutsetter god planlegging og systematisk arbeid. Det må spesielt legges vekt på rasjonell innhenting av underlagsdata fra beboere/beboerrepresentanter, forretningsfører og offentlige myndigheter. Avtalen mellom den fagkyndige og oppdragsgiveren skal redegjøre for den fagkyndiges ansvarsbegrensning og forsikringsdekning. BAKGRUNNSINFORMASJON/LITTERATUR 1. "Bolig- og miljøfornyelse i etterkrigstidens tette, husbankfinansierte boligområder" - Rapport fra arbeidsgruppe med representanter fra Kommunaldepartementet og NBBL, 1991 2. "Bolig- og miljøfornyelse i borettslag", Kurs- og informasjonsmateriell utarbeidet av NBBL, 1991 3. NS 3424 «Tilstandsanalyse for byggverk. Innhold og gjennomføring», 1. utgave desember 1995 4. «Tilstandsanalyse av betongkonstruksjoner», RIF, 1995 5. «Tilstandsanalyse av utvendig treverk», NBI Anvisning nr. 35, 1996
Side 6 av 44 DEL I SAMMENDRAG 1 INNLEDNING 1.1 ORIENTERING Formål: Å gi en kortfattet beskrivelse av hva rapporten inneholder/omfatter, og hvilket underlag den bygger på. Det gis videre en forklaring på den gradering som er benyttet for tilstand, konsekvenser og tiltaksbehov når det gjelder tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold. Avsnittet inneholder generell tekst som vanligvis ikke behøver endres. 1.2 PROSJEKTORGANISASJON Formål: Å gi en oversikt over hvem som har vært involvert i prosjektet (tilstandsvurderingen). 2 KONKLUSJONER 2.1 HOVEDKONKLUSJON Formål: Å gi en kortfattet generell konklusjon på tilstandsvurderingen. 2.2 TILSTAND Formål: Å gi en sammenfatning av de forhold som er registrert i del II, dvs. en kort oppsummering av grunnlag for planlegging (avsnitt 4), tekniske, funksjonelle og miljømessige forhold (avsnitt 5) og beboerundersøkelsen (avsnitt 6). 2.3 TILTAK Formål: Å gi en oversikt over alle tiltak som er foreslått, både når det gjelder tekniske, funksjonelle og andre forhold. Tiltakene skal settes opp i prioritert orden, og være resultat av en totalvurdering av de forhold som er registrert. Prioriteringen mellom tiltakene skal avgjøres av den fagkyndige ansvarlige for
Side 7 av 44 tilstandsvurderingen, i samråd med beboernes representanter. 2.4 ØKONOMI Formål: Å vise de økonomiske konsekvenser av de tiltak som er foreslått. Det skal utarbeides budsjett for gjennomføring av tiltak i henhold til den viste oppstilling. Budsjettet bør omfatte alle større arbeider/tiltak og baseres på erfaringstall for kostnader. Budsjett forutsettes utarbeidet innenfor en nøyaktighet på +/- 15 %. Større usikkerheter, eller spesielle forutsetninger som ligger til grunn for kostnadene, skal kommenteres. Dersom kostnader for ett eller flere tiltak ikke medtas, skal dette begrunnes. Dette kan f.eks. gjelde tiltak som krever mer detaljerte/omfattende undersøkelser og beregninger enn det som forutsettes i forbindelse med tilstandsvurdering, trinn I. Kostnadsberegning/-analyse av slike tiltak kan være aktuelt i en tilstandsvurdering trinn II. På grunnlag av budsjettet skal det utarbeides forslag til finansieringsplan og prognose for framtidig husleieutvikling, minst over en 10 års-periode. Dette forutsettes gjort av, eventuelt i samarbeid med, forretningsfører. 2.5 VIDERE FRAMDRIFT Formål: Å gi råd om den videre framdrift fram til beslutning om gjennomføring av tiltak. Det skal gis en oversikt over hvilke forhold som bør analyseres nærmere før det tas beslutninger. Dette kan gjelde både sosiale, økonomiske, funksjonelle, miljømessige og tekniske forhold. Anbefalinger om tilleggsundersøkelser skal begrunnes. Oversikt over endel aktuelle tilleggsundersøkelser finnes som vedlegg til veiledningen. Det bør også utarbeides et forslag til tidsplan og organisering av prosessen fram til beslutning. 3 GENERELLE OPPLYSNINGER 3.1 NAVN OG ADRESSER Formål: Å gi oversikt over de navn/adresser som anses viktige eller nyttige i den videre planlegging og gjennomføring av bolig- og miljøforbedrende tiltak.
Dette gjelder i første rekke de "dagsaktuelle" navn og adresser, inkl. entreprenører, håndverkere o.l. som har utført vedlikeholdsarbeider m.m.. Side 8 av 44 Det kan også være nyttig og nødvendig å kjenne til, og eventuelt kontakte, de opprinnelige arkitekter og tekniske rådgivere. Disse forutsettes registrert i den grad opplysninger om dem er lett tilgjengelige på tegninger e.l.. Opprinnelig arkitekt bør alltid orienteres dersom det er aktuelt å utføre arbeider som medfører arkitektoniske endringer (fasadeendringer). 3.2 EIENDOM OG BYGNINGER Formål: Å gi en kortfattet beskrivelse av eiendom og bygning(-er) med tekniske installasjoner. Det bør også gis en oversikt over aktuelle kilder/arkiver for innhenting av supplerende informasjon. Dette vil i første rekke gjelde kommunale arkiver.
Side 9 av 44 DEL II HOVEDRAPPORT 4 GRUNNLAG FOR PLANLEGGING 4.1 UTFORMING/OMGIVELSER Formål: Å gi en kort beskrivelse av boligområdets utforming og viktige forutsetninger som må legges til grunn i forbindelse med den videre planlegging og gjennomføring av bolig- og miljøfornyende tiltak. Det skal legges vekt på også å registrere og beskrive positive forhold og verdier. 4.2 ØKONOMISKE FORUTSETNINGER Formål: Å skaffe nødvendig økonomisk oversikt for senere å kunne vurdere og beregne konsekvenser av tiltak som planlegges gjennomført. Opplysningene skal baseres på regnskap for minst 2 foregående år, og driftsbudsjett for inneværende år. Dette avsnittet forutsettes utarbeidet i samarbeid med forretningsfører. 4.3 ORGANISERING Formål: Å gi en kort orientering om hvordan forvaltning, drift og vedlikehold er organisert, og hvordan opplegget fungerer. Omfatter både intern organisering og bruk av eksterne service-sentraler, vaktmestertjenester etc.. 4.4 BEBOERE OG BOOMRÅDE/BOMILJØ Formål: Å gi en kortfattet beskrivelse av beboersammensetningen og bomiljøet som grunnlag for videre planlegging og gjennomføring av tiltak. Data vedr. beboersammensetning hentes fra spørreundersøkelsen, jfr. avsnitt 6. Fornyelse av boligbebyggelse stiller spesielle krav til planlegging fordi det må tas utgangspunkt i de mennesker som bor i boligene. Dette gjelder både når det gjelder hva fornyelsen skal omfatte, og den praktiske gjennomføringen av arbeidet. Der beboerne i fellesskap er eiere av bebyggelsen (borettslag, sameie), vil en fornyelsesplan bare bli godkjent hvis den tilfredsstiller de krav og forventninger beboerne har. Å kjenne beboersammensetningen er nødvendig for å kunne tilrettelegge fornyelsesforslag slik at
Side 10 av 44 vanlige brukerbehov blir tilfredsstilt, både på kort og lang sikt. Hensikten med dette avsnittet er å få kartlagt hvilke beboergrupper som finnes, f.eks. barn, ungdom, eldre eller funksjonshemmete, som har spesielle behov det må tas hensyn til i den videre planlegging. (For personer over 60 år, uføretrygdete og funksjonshemmete har Husbanken gunstige tilskudds- og låneordninger for boligutbedring). Det skal legges vekt på også å registrere og beskrive positive sider ved bomiljøet som kan videreutvikles eller bygges videre på. 4.5 SERVICETILBUD Formål: Å kartlegge dagens situasjon for dermed å kunne vurdere behov for endringer eller oppgraderinger. Omfatter både interne forhold i boligområdet og eksterne tilbud. Baseres på opplysninger fra beboerrepresentantene. 5 TEKNISKE, FUNKSJONELLE OG MILJØMESSIGE FORHOLD 5.1 GENERELLE OPPLYSNINGER/BRUKERERFARINGER Formål: Å gi en kortfattet oppsummering av de opplysninger styre/styremedlemmer i et borettslag, vaktmester, forretningsfører eller andre måtte sitte inne med. Opplysningene er et supplement til de registreringer og vurderinger som den fagkyndige gjør ved befaringen. Når det gjelder tekniske forhold bør det gis en oversikt over vedlikeholdsarbeider og reparasjoner som er utført tidligere (hva og når), gjerne også hvem som har utført arbeidet. Det er viktig å få registrert spesielle problemer, dvs. gjengangere på drifts- eller vedlikeholdsbudsjettet. Forsikringsskader fra de senere årene bør nevnes (spør forretningsfører). Her bør også tas med forhold som gjelder selve leilighetene, i alle fall i den grad utbedringskostnadene går over fellesbudsjett (f.eks. enkelte vannlekkasjer/-skader). 5.2 TEKNISKE FORHOLD Formål: Å gi en oversikt over den tekniske tilstand til bygning og utearealer. Registreringen av tekniske forhold gjøres på nivå 1 som definert i NS 3424. En slik registrering er vanligvis tilstrekkelig til å avdekke vanlige byggskader og vedlikeholdsbehov, og eventuelt behov for
nærmere undersøkelser i en tilstandsvurdering trinn II (f.eks. ENØK-analyse eller betongkontroll). Side 11 av 44 Skjemaene er utarbeidet med tanke på en systematisk registrering/befaring, hvor man starter utvendig med tilstand til utendørsanlegg og fasader, fortsetter innvendig med kjeller og trapperom/korridorer, deretter opp til loft/yttertak og til slutt eventuelle fellesrom/lokaler. Koder for delobjekt/-område er angitt på tosifret nivå i henhold til NS 3451 Bygningsdelstabell. Disse kodene kan være aktuelle å bruke bl.a. i forbindelse med et EDBbasert drifts- og vedlikeholdsopplegg. Tilstandsgrad for tekniske forhold angis i henhold til definisjon gitt i NS 3424. Tilstandsgraden bestemmes på grunnlag av registrering av symptomer. Tilstandsvurdering trinn I skjer på et overordnet nivå. Dette tilsier at tilstandsgraden for bygningsdelene normalt bestemmes på grunnlag av en samlet vurdering av et sett med symptomer (de som er relevante for den aktuelle bygningsdelen). I tillegg til NS 3424 vises til følgende hjelpemidler: 1. «Tilstandsanalyse av betongkonstruksjoner», RIF, 1995. 2. «Tilstandsanalyse av utvendig treverk», NBI Anvisning nr. 35, 1996. Se også vedlegg 2 i veiledningen til denne rapportstandarden. Registreringen av tekniske forhold gjelder i første omgang den rent tekniske kvalitet. Den tekniske funksjon (funksjonskvalitet) er imidlertid også av betydning. Ev. mangler i forhold til teknisk funksjon kommer under begrepet svikt som definert i NS 3424 (Svikt = negativt avvik fra det referansenivå som er lagt til grunn). Eksempelvis skal det for en yttervegg registreres hvordan den tekniske tilstand til overflaten er (malingavflassing, puss-skader, råteskader etc). Tilstandsgrad for overflaten kan være 0, dvs. ingen symptomer. Det må imidlertid også gjøres en registrering og vurdering av veggens varmetekniske egenskaper (eller anbefales at det gjøres en spesiell undersøkelse av dette dersom det er tvil tilstede). For en murt yttervegg fra 1930-tallet vil det være svikt mht. varmeisolasjon dersom krav i dagens byggeforskrift brukes som referansenivå. For andre eksempler vises til NS 3424 og tilhørende veiledning. Det forutsettes at tilstanden kommenteres, inklusive angivelse av referansenivå, slik at det ikke er noen tvil om hva som er lagt til grunn for registreringen. Teknisk tilstand skal dokumenteres med fotografier. Det skal gis henvisninger til fotonummer i del III Vedlegg. Omfanget av fotodokumentasjonen må tilpasses i hvert enkelt tilfelle. Utstyr som må medtas ved tilstandsregistreringen (minimum): - Tommestokk og målebånd - Lommelykt - Fotoapparat med blitz
Side 12 av 44 - Fuktighetsmåler for treverk Tegninger bør foreligge og medtas ved befaringen. Disse kan eventuelt brukes til notater. Konsekvensgrad for tekniske forhold angis i henhold til definisjon gitt i NS 3424. Dersom konsekvensgraden settes til 1, 2 eller 3, skal det angis i kommentarfeltet hvilke konsekvenser som legges til grunn. Konsekvenser vil vanligvis være av sikkerhetsmessig, helse-/ miljømessig, økonomisk/vedlikeholdsmessig eller estetisk art. Tiltaksbehov angis (på samme måte som tilstands- og konsekvensgrad) etter skalaen 0-1-2-3. Graderingen uttrykker en prioritering. Definisjon av tiltaksbehov, og et eksempel på sammenhengen mellom tilstandsgrad, konsekvensgrad og tiltaksbehov, er vist i rapportens avsnitt 1 (Innledning). I en konkret situasjon kan kombinasjonen av tilstandsgrad og konsekvensgrad gi et annet tiltaksbehov enn vist i eksempelet. Dette må derfor vurderes spesielt i hvert tilfelle. I kommentarfeltet bør det gis en kort beskrivelse av hvilke tiltak som anses nødvendige. For tiltak som senere skal kostnadsberegnes, bør mengder og andre nødvendige opplysninger registreres, dersom dette ikke kan hentes fra tilgjengelig tegningsmateriale e.l.. Hva som finnes av tegninger må klarlegges før befaringen finner sted. Ved vurdering og prioritering av tiltak (angivelse av tiltaksbehov 0, 1, 2 eller 3) må risikoen knyttet til den aktuelle bygningsdelen vurderes. Risikoen er bestemt av sannsynligheten for at en uakseptabel tilstand skal oppstå eller videreutvikles, og hvor store konsekvenser dette i så fall medfører, se NS 3424. 5.3 FUNKSJONELLE FORHOLD Formål: Å avdekke eventuelle misforhold mellom faktisk og ønskelig funksjon sett på bakgrunn av dagens krav og beboersammensetning. Begrepet "funksjonelle forhold" brukes i denne sammenheng bare om den rent praktiske funksjon (i motsetning til den tekniske funksjon som er omtalt ovenfor) til bygninger, utearealer og nærområder. Spesielt viktig i denne sammenheng er tilgjengelighet/atkomst og bevegelsesmuligheter for eldre og funksjonshemmede (heiser?). Det stilles ikke krav om eksakte opplysninger om arealer o.l.. Hensikten er å få en oversikt over de viktigste kvaliteter og mangler ved boligområdet. For tiltak som senere skal kostnadsberegnes, bør imidlertid omtrentlige mengder og andre nødvendige opplysninger registreres. Koder for delobjekt/-område er angitt på tosifret nivå i henhold til NS 3455 Bygningsfunksjonstabell. Tilstandsgrad kan, der det er relevant, angis for funksjonelle forhold etter samme system som
Side 13 av 44 angitt for tekniske forhold, se rapportens avsnitt 1 (Innledning). Dersom tilstandsgraden settes til 1, 2 eller 3, skal det gis kommentarer. Funksjonelle forhold skal dokumenteres med fotografier (i del III Vedlegg) i den grad dette anses klargjørende. Påvisning av spesielle funksjonelle problemer kan gi grunnlag for nærmere undersøkelser i en tilstandsvurdering, trinn II. Konsekvensgrad angis etter skalaen 0-1-2-3 i de tilfeller det er relevant. Dersom konsekvensgraden settes til 1, 2 eller 3, skal det angis i kommentarfeltet hvilke konsekvenser som legges til grunn. Konsekvensene vil vanligvis være av sikkerhetsmessig, helse-/ miljømessig eller økonomisk art. Tiltaksbehov angis (på samme måte som tilstands- og konsekvensgrad) etter skalaen 0-1-2-3. Definisjon av tiltaksbehov, og et eksempel på sammenhengen mellom tilstandsgrad, konsekvensgrad og tiltaksbehov, er vist i rapportens avsnitt 1 (Innledning). I kommentarfeltet bør det gis en kort beskrivelse av hvilke tiltak som anses nødvendige. For tiltak som senere skal kostnadsberegnes, bør mengder og andre nødvendige opplysninger registreres, dersom dette ikke kan hentes fra tilgjengelig tegningsmateriale e.l. (må klarlegges før befaringen finner sted). Graderingen av funksjonsmessige forhold baseres på den fagkyndiges skjønn og synspunkter fra beboerrepresentanter. Byggeforskriften m/veiledning (gjelder nybygg) kan være retningsgivende. Forøvrig vises til "Kontrollskjema for byggeforskriftens krav til tilgjengelighet", utarbeidet av Norges Handicapforbund, og Byggforskserien (Norges byggforskningsinstitutt), bl.a. vedrørende heiser. 5.4 MILJØMESSIGE FORHOLD Formål: Å avdekke spesielle "miljøbelastninger", eller avdekke behov for nærmere undersøkelser. Utendørs er trafikkmessige forhold sentrale (støv og støy). Innendørs tenkes det i første rekke på inneklima. Tilstandsgrad kan, der det er relevant, angis for miljømessige forhold etter samme system som angitt for tekniske forhold, se rapportens avsnitt 1 (Innledning). Dersom tilstandsgraden settes til 1, 2 eller 3, skal det gis kommentarer. Utstyr som bør medtas ved tilstandsregistreringen (der det er relevant): - Enkel lydnivå-/støynivåmåler Påvisning av spesielle miljømessige problemer kan gi grunnlag for nærmere undersøkelser i en tilstandsvurdering, trinn II.
Side 14 av 44 Konsekvensgrad angis etter skalaen 0-1-2-3 i de tilfeller det er relevant. Dersom konsekvensgraden settes til 1, 2 eller 3, skal det angis i kommentarfeltet hvilke konsekvenser som legges til grunn. Tiltaksbehov angis (på samme måte som tilstands- og konsekvensgrad) etter skalaen 0-1-2-3. Definisjon av tiltaksbehov, og et eksempel på sammenhengen mellom tilstandsgrad, konsekvensgrad og tiltaksbehov, er vist i rapportens avsnitt 1 (Innledning). I kommentarfeltet bør det gis en kort beskrivelse av hvilke tiltak som anses nødvendige. For tiltak som senere skal kostnadsberegnes, bør mengder og andre nødvendige opplysninger registreres, dersom dette ikke kan hentes fra tilgjengelig tegningsmateriale e.l. (må klarlegges før befaringen finner sted). Graderingen av miljømessige forhold baseres på den fagkyndiges skjønn og synspunkter fra beboerrepresentanter.
Side 15 av 44 6 BEBOERUNDERSØKELSE 6.1 SAMMENDRAG AV SPØRREUNDERSØKELSE Formål: Å få registrert de hovedoppfatninger som finnes blant beboerne når det gjelder dagens situasjon, og hvilke tiltak/endringer beboerne mener det er størst behov for. Dette kan gjelde både tekniske, funksjonelle og andre forhold. Dessuten er det viktig å klarlegge om det finnes beboere som ønsker å delta aktivt i den videre planlegging. Medvirkning fra beboerne i den innledende fasen har altså som hensikt både å gi oversikt over beboernes behov og ønsker, og å gjøre beboerne til aktive samarbeidspartnere i fornyelsesarbeidet. Erfaringer viser klart at beboerinnflytelse og -medvirkning er viktig for at beboerne skal slutte opp om de planer som senere skal framlegges. Forslag til spørreskjema finnes vedlagt. Spesielle tilpasninger kan være aktuelle, men undersøkelsen bør vanligvis ikke gjøres mer omfattende i forbindelse med en tilstandsvurdering, trinn I. Det forutsettes at beboernes representanter utfører det praktiske arbeidet med undersøkelsen (dvs. deler ut og samler inn skjemaer), og systematiserer resultatene etter veiledning fra fagkyndig. Resultatene fra beboerundersøkelsen bør tillegges vesentlig vekt ved prioritering av tiltak. Den ansvarlige for tilstandsvurderingen må, i samråd med beboernes representanter, vurdere behovet for videreføring i spesielle og mer omfattende spørreundersøkelser. Aktuelle spørsmål for en utvidet beboerundersøkelse er også vedlagt. Disse er ment som en "meny" som det kan velges fra, avhengig av behovet i hvert enkelt tilfelle.
Side 16 av 44 DEL III VEDLEGG V.1 TEGNINGER/SKISSER Formål: Å gi oversikt over eiendom og bygninger. Følgende tegninger bør vedlegges (fortrinnsvis A3- eller A4-format): * Situasjonsplan * Typiske fasader * Typiske plan * Typiske snitt Det kan suppleres med skisser for klargjøring av spesielle forhold/detaljer. V.2 FOTOGRAFIER Formål: Å dokumentere tilstanden ved tidspunkt for befaring. Her bør tas med både oversiktsbilder som viser bygninger og uteområder, og viktige detaljer av tekniske, funksjonelle eller andre forhold.
Side 17 av 44 VEDLEGG
Side 18 av 44 Vedlegg VEDLEGG 1 ENKEL BEBOERUNDERSØKELSE Formålet med undersøkelsen er å få oversikt over hvilke hovedtanker beboerne gjør seg om bebyggelsen (boligen/boligområdet). Dessuten registreres grunndata vedr. husstandssammensetningen. Undersøkelsen kan gjennomføres muntlig (innenfor en mindre gruppe beboere) eller skriftlig for å innhente data om 1) Positive/gode forhold ved bebyggelsen 2) Problemer/mangler ved bebyggelsen 3) Forslag til endringer/forbedringer Hver person som deltar i undersøkelsen skal oppgi 3 positive og 3 negative sider ved bebyggelsen, dessuten 3 forslag til endringer. Forslag til skjemautforming for en skriftlig spørreundersøkelse er vist på neste side. Skjemaet er utformet slik at det kan fylles ut ett skjema av hver person i husstanden. Veiledning til spørreskjema (utarbeides av den fagkyndige): Eksempel: HVA BØR FORBEDRES OG FORNYES - HVA MENER DU? Styret arbeider med å vurdere tilstanden i boligområdet vårt. Formålet er å få et bredt grunnlag for å ta gode beslutninger om hva som bør fornyes og forbedres. Vi skal undersøke bebyggelsens tekniske tilstand, dvs. forhold ved bygningen som tak, vegger og balkonger, vurdere trafikk og parkering, vurdere hvordan uteområdet brukes, og vurdere om vi har det vi trenger av fellesrom - for bl.a. sykler, barnevogner, samvær og hobbyvirksomhet. Vi har fått støtte fra Husbanken til å gjennomføre undersøkelsen. Vi kan få mer støtte til å undersøke spesielle forhold vi vil gå løs på. Vi ønsker å registrere hva alle som bor her mener om området og hva som bør gjøres for å forbedre det. Vi ber om at alle i husstanden fyller ut et skjema hver. Vi er spesielt opptatt av at vi får svar fra personer i alle aldre og av begge kjønn. Styret vil samle og vurdere svarene. Resultatet av undersøkelsen deles ut i postkassene innen 1 måned etter svarfristen. Ingen enkeltsvar gjøres kjent for andre.
Side 19 av 44 SYNSPUNKTER PÅ BORETTSLAGET/BOLIGOMRÅDET Skjema nr. OM BORETTSLAGET/BOLIGOMRÅDET 1: Nevn tre forhold du synes er spesielt bra ved dette borettslaget/boligområdet a) b) c) 2: Nevn tre forhold du synes er spesielt dårlige/negative ved dette borettslaget/boligområdet a) b) c) 3: Gi tre forslag til endringer som vil gjøre borettslaget/boligområdet til et bedre sted å bo i a) b) c) OM HUSSTANDEN Jeg er: år Kjønn: M K Antall i husstanden: voksne M K barn M K Jeg har bodd her fra 19 DELTAKELSE I FORNYELSESARBEIDET Jeg kan tenke meg å delta i en gruppe som skal arbeide med å forbedre Ja Nei Kanskje - uteområder og felleslokaler - kontakt mellom beboerne ANDRE KOMMENTARER Svarfrist..
Side 20 av 44 VEDLEGG 2 SYMPTOMLISTE Vedlagte "symptomliste" er ment å være et hjelpemiddel ved fastsettelse av tilstandsgrad for bygningstekniske forhold. Listen er utarbeidet av Multiconsult AS. Tilstandsgraderingen bygger bl.a. på "Veiledning i utførelse af 5-års eftersyn", utarbeidet av Foreningen af Rådgivende Ingeniører F.R.I i Danmark. Forøvrig vises til: 1. NS 3424 «Tilstandsanalyse for byggverk. Innhold og gjennomføring», 1. utgave desember 1995 2. «Tilstandsanalyse av betongkonstruksjoner», RIF, 1995 3. «Tilstandsanalyse av utvendig treverk», NBI Anvisning nr. 35, 1996
SYMPTOMLISTE, side 1 av 5 Sted Symptom Indikasjon/årsak Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad. 2 Tilstandsgrad 3 Fasader Horisontale eller oppadpekende vannbord, avflassing ved nedløp Lekkasje i nedløpsrør, mål fukt i panel. Kalkmurte vegger kan ha fått ekte hussopp. Se etter sporer i kjeller eller loft Ingen avflassing, vannbord i riktig fall Lokale og mindre avskallinger, trefuktighet < 15% Skade mellom 1 og 3 Råttent treverk. Trefuktighet > 20%. Store avskallinger Heng på trebalkonger Defekte bjelker, råte Ingen helnings-avvik Begynnende heng Skade mellom 1 og 3 Tydelig heng og tydelige råteskader Avskalling puss For tett maling, eller gal maling Ikke avskalling Lokale og mindre avskallinger. Skader mellom 1 og 3. Store avskallinger Karbonatiserings -dybde < 0,5 x overdekning Karbonatisering Lav PH Ingen karbonatisering Karbonatiseringsdybde > 0,5 x overdekning og < 0,8 x overdekning Karbonatiseringsdybde > 0,8 x overdekning Armeringskorrosjon Lav PH, fukt, salt Ingen korrosjon Kun rustutfelling, ingen avskalling Rustutfelling og noe avskalling Armeringen er blottlagt Sprekk i panel-ender Fuktsuging, ingen klaring mot vannbord, mål fukt, bruk kniv Ikke tegn til oppsprekking Sprekker < 1 mm Flere og store sprekker > 1 mm og < 2 mm Store sprekker, > 2 mm
SYMPTOMLISTE, side 2 av 5 Sted Symptom Indikasjon/årsak Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad. 2 Tilstandsgrad 3 Fasader - vinduer og dører Utstående hjørnejern Råte i ramme. Mål fukt, bruk kniv Ikke råte, lange fliser med kniv Korte fliser med kniv Hjørnejernene på vei ut Løse hjørnejern Avflassing av maling Råte, gal maling, mål fukt. Bruk kniv Overflaten er intakt Fine revner i malingen. Begynnende avflassing Spredte revner < 0,5 mm. Malingen er løs i store områder Kraftige revner og store områder med avflassing (trefuktighet > 20%) Horisontalt vannbrett ute av stilling/feilmontert Råte i svill Vannbrett i riktig fall Begynnende bevegelse på vannbrett Skade mellom 1 og 3 Vannbrettet tilnærmet horisontalt, motfall
SYMPTOMLISTE, side 3 av 5 Sted Symptom Indikasjon/årsak Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad. 2 Tilstandsgrad 3 Kjeller Horisontale riss i vegg Jordtrykksproblem Ikke riss Lite riss < 0,1 mm Stort riss < 0,2 mm Utglidninger Riss > 0,2 mm Skråriss Setningsproblem Ikke riss Lite riss < 0,1 mm Vertikalriss Utglidning, svinn Ikke riss Lite riss < 0,1 mm Mugglukt Dårlig lufting for høy RF. (Mål fukt i trerammer rundt dører og bjelker o.l. Ikke lukt, tørt Fukt i treverk mindre enn 15% Stort riss < 0,2 mm Stort riss < 0,2 mm Fukt i treverk > 15% og < 20% Utglidninger Riss > 0,2 mm Utglidninger, deformasjoner > 0,2 mm Råttent treverk. Trefuktighet > 20% Soppsporer Lekkasje, for høy RF, mål fukt, sjekk ved rørgjennomføringer Ikke lukt, tørt Svakt angrep av sopp Tydelige angrep av sopp Synlige soppsporer. Trefuktighet > 20% Avskalling yttervegg Samme sted som utvendig nedløp? Dårlig drenering, terreng mot veggen Ikke avskalling Lokale og mindre avskallinger Skader mellom 1 og 3 Store avskallinger Avskalling innervegg Oppsuging av fukt fra grunnen Ikke avskalling Lokale og mindre avskallinger Skade mellom 1 og 3 Store avskallinger Kalkutslag på mur Fuktvandring Ingen utfelling Spredt pulveraktig utblomstring på stein og fuger Klynge av 10-15 stein har tynt kalkbelegg Store flater har kalkavleiring
SYMPOMLISTE, side 4 av 5 Sted Symptom Indikasjon/årsak Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad. 2 Tilstandsgrad 3 Loft Vannskjoldmerker Har vært lekkasje. Sjekk spesielt rundt loftsluker, lynavleder, antenner, luftelyrer, gratsperrer etc. Ikke skjolder Lokale, og mindre områder med skjolder Skade mellom 1 og 3 Skjolder og fuktig treverk. Råteskader (tre-fuktighet > 20%) Yttertak Mosegroing på takstein. Jord under neglene når du stikker fingrene under takstein Stor sugeevne, dvs. takstein bør byttes/rengjøres, fuktansamling, løv etc. bør fjernes Ingen groing Mindre områder med mose Større planter samt ev. mose Tett groing av planter og mose Pussavskalling pipe Uisolert, fyring med parafin Ikke avskalling Lokale og mindre avskal-linger Skade mellom 1 og 3 Store avskallinger
SYMPTOMLISTE, side 5 av 5 Sted Symptom Indikasjon/årsak Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad. 2 Tilstandsgrad 3 Kjøkken Fukt rundt rør (sjekk spes. i oppvaskbenken) Vannlekkasje. Mål fukt i treverk, bruk kniv Ingen fukt Fukt i treverk < 15% Fukt i treverk > 15% og < 20% Råttent treverk, trefuktighet > 20% Bad Som for kjøkken, løse fuger Som for kjøkken. Mål fukt i plater bak. Spes. skal hjørnefuger sjekkes Ingen fukt Fukt i treverk < 15% Fukt i treverk > 15% og < 20 % Råttent treverk. Trefuktighet > 20% Horisontalt riss i nedre flis Nedbøyning av bjelkelag. Tung påstøp med varmekabler? Ikke riss Lite riss midt i felt Skade mellom 1 og 3 Riss i hele veggens lengde Grå-brune skjolder Maling uten soppmiddel. Støvkondens, kuldebro Overflaten intakt Begynnende skjolder Skade mellom 1 og 3 Store områder med skjolder Høyt fuktnivå Dårlig utlufting. Propell i ventil struper avtrekket Normalt fuktnivå Fukt i treverk < 15% Fukt i treverk > 15% og < 20% Fukt i treverk > 20% Stue Riss i peis/pipe Fundamentert direkte på bjelkelag, dvs. nedbøyning. Fare for branngasser Ikke riss Små lokale riss Skade mellom 1 og 3 Store riss/ sprekker Rom Skråriss Differanse setninger. Se etter riss generelt Ikke riss Se riss i kjeller Se riss i kjeller Se riss i kjeller
Side 26 av 44 VEDLEGG 3 TILSTANDSVURDERING TRINN II Tilstandsvurdering trinn I kan avdekke behov for nærmere undersøkelser/delanalyser av bygninger, boligområdet etc., i en tilstandsvurdering trinn II. Husbanken kan gi tilskudd til denne type analyser, og kan også gi tilskudd til konkret planlegging av bolig- og miljøfornyelse (etter særskilt begrunnelse). Eksempler på analyser og planlegging som kan oppnå tilskudd: * Utvidet beboerundersøkelse, se etterfølgende vedlegg 4 * Vurdering av behovet for å forbedre brukskvaliteten til uteområder, bygninger og leiligheter * Spesielle undersøkelser av funksjonelle forhold, f.eks. muligheter for installasjon av heis * Spesielle miljøundersøkelser (forurensninger m.v.) * Vurdering av reguleringstekniske og juridiske forhold * Tekniske analyser: 1. Energivurdering (ENØK-analyse) 2. Lyd-/støyteknisk vurdering 3. Fundamenteringsteknisk vurdering 4. Brannteknisk vurdering 5. Betongteknisk vurdering (balkonger m.v.) 6. Fuktteknisk vurdering, sopp og råtekontroll 7. Radonmålinger 8. VVS-teknisk vurdering 9. Elektroteknisk vurdering * Planlegging: 1. Helhetlige utviklingsplaner for et område 2. Planlegging av større utbedringsarbeider med analyse av gjennomføring og økonomi 3. Planlegging av tiltak for bedring av bomiljø 4. Vedlikeholdsplanlegging
Side 27 av 44 VEDLEGG 4 UTVIDET BEBOERUNDERSØKELSE Etterfølgende spørreskjema kan benyttes helt eller delvis ved en spesiell undersøkelse av sosiale og miljømessige forhold (tilstandsvurdering, trinn II). Skjemaet er å oppfatte som en "meny" som aktuelle spørsmålsstillinger kan velges fra. Behovet for undersøkelsen, og hvilke spørsmål som skal tas med, må avklares med beboernes representanter i hvert enkelt tilfelle. Det må også vurderes hvordan det innsamlede materiale skal behandles (spesielt hvis det er mange boliger). Forslaget er utarbeidet av NBI.
Side 28 av 44 FORSLAG TIL SPØRRESKJEMA FOR KARTLEGGING AV SOSIALE OG MILJØMESSIGE FORHOLD I ET BORETTSLAG HUSSTANDSSAMMENSETNING OG BAKGRUNN 1. Personopplysninger a) Er du mann eller kvinne? M K b) Alder 2. Kjennetegn ved husstanden Er du a) enslig, b) par uten barn c) par med små barn (0-12 år) d) par med store barn (13-18 år) e) enslig med små barn (0-12 år) f) enslig med store barn (13-18 år) 3. Antall personer i husstanden:
Side 29 av 44 SERVICE OG TILBUD I NABOLAGET 4. Har familien et tilfredsstillende tilbud om barnepass, fritidstilbud osv. for barn og ungdom i rimelig avstand fra borettslaget? JA Har ikke behov NEI Hva savner dere? 5. Har ditt boligområde et tilfredsstillende tilbud treffsteder for deg som voksen? JA Har ikke behov NEI Hva savner dere?
Side 30 av 44 TILHØRIGHET I BORETTSLAGET 6. Har familien flytteplaner eller flytteønsker innen de nærmeste tre år a) Nei b) Ja, jeg/vi ønsker å flytte, men ikke med det første c) Ja, jeg/vi ønsker å flytte, men tror ikke det lar seg gjøre d) Ja, jeg/vi har konkrete flytteplaner 7. Er ønskene om å flytte knyttet til (her kan du krysse av flere steder) a) Jobb b) Boligen c) Borettslaget d) Økonomi, det er for dyrt å bo her e) Boligområdet f) Annet Utdypende forklaringer:
Side 31 av 44 NABOFORHOLD 8. Omtrent hvor mye kontakt med naboene ønsker du? a) Ønsker mer kontakt, men har ikke tid b) Ønsker mer kontakt, men det er vanskelig å få det c) Ønsker kontakt med naboer, men ikke dem som bor i mitt borettslag d) Er fornøyd med kontakten slik den er nå e) Ønsker mindre kontakt 9. Har du naboer du syns du kan henvende deg til dersom du trenger en håndsrekning? Ja, mange Ja, noen få/en Nei, ingen 10. Har du eller har du hatt konflikter/uoverenstemmelser med andre beboere i borettslaget? NEI gå til 12 Vet ikke JA Hvis ja, hva dreier/dreide konflikten seg om?
Side 32 av 44 11. Har det blitt gjort forsøk på å løse konfliktene? a) Nei b) Jeg ønsker å få gjort noe med den, men vet ikke riktig hvordan? c) Ja Hvis ja, hva er blitt gjort? SOSIALE SAMMENKOMSTER OG ARRANGEMENTER 12. Noen borettslag har fester, dugnader og andre arrangementer. Dette spørsmålet dreier seg om du har deltatt i slikt i ditt borettslag i løpet av det siste året: Har ikke deltatt Har deltatt Har ikke vært arrangert a) Juletrefest b) Tenning av julegran c) "Rusken"-aksjon d) Vanlig dugnad e) Fester f) Generalforsamling
Side 33 av 44 OPPLEVD KRIMINALITET, HÆRVERK OG UTRYGGHET 13. Har du opplevd innbrudd i din leilighet i løpet av de siste to årene? Ja Nei 14. Har du selv vært utsatt for skremmende/truende episoder i boligområdet? Jeg har blitt: a) forfulgt b) ranet/overfalt c) skjelt ut Ja, en gang Ja, flere ganger Nei 15. a) Kjenner du andre som har vært utsatt for denne type situasjoner i ditt nærmiljø? Ja Nei b) Har du lest i aviser/ hørt i radio at slike situasjoner forekommer i nærheten av ditt borettslag Ja Nei c) Har du hørt rykter om at slike overgrep forekommer i ditt borettslag? Ja Nei
Side 34 av 44 16. Er du redd for innbrudd når du er bortreist? a) Alltid b) Av og til c) Sjelden d) Aldri e) Uaktuelt, reiser aldri bort TILPASNING AV BOLIGEN 17. Er du fornøyd med størrelsen på dagens bolig? Ja Nei Utdypende kommentarer: 18. Syns du det er behov for noen av følgende reparasjoner eller utskiftninger i din bolig? a) Nye vinduer eller dører b) Ny kjøkkeninnredning c) Sanitærutstyr, bad, WC d) Elektriske anlegg, ledninger e) Fyringsanlegg, oppvarming f) Håndtak, rekkverk
Side 35 av 44 Utdypende kommentarer: 19. a) Har dere balkong/terasse? Ja Nei b) Er dere tilfreds med balkongen/terassen? (størrelse, dybde, orientering) Ja Nei Delvi s c) Har dere utgang til terreng? Ja Nei Kommentarer:
Side 36 av 44 20. a) Er dere plaget av støy fra trappeoppgangen? Ja Nei Noe b) Er dere plaget av støy fra ventilasjonsanlegg el? Ja Nei Noe c) Er dere plaget av støy utenfor huset? Ja Nei Noe Kommentarer: 21. a) Er det plagsomt lydt mellom rommene i boligen? Ja Nei Noe
Side 37 av 44 b) Er det plagsomt lydt mellom leilighetene? Ja Nei Noe Kommentarer: 22. Er du plaget av lukt fra bygningsmaterialer, naboleiligheter el? Ja Nei Noe Kommentarer: 23. Hvilke av de foreslåtte forbedringene er viktige for deg og din familie? Svært viktig. Kan godta økt husleie for å få dette til Viktig, men ønsker ikke økt husleie for å få dette til Ikke så viktig Heis Større bodplass Balkong Forandring av planløsning i
Side 38 av 44 leiligheten
Side 39 av 44 Kommentarer: BRUK AV UTEOMRÅDENE 24. Hvordan og hvor mye blir gårdsrommet eller området utenfor brukt? I stor grad Noe Lite/Ikke Lek Møteplass for uformell prat Sosiale fellesarrangementer Reparasjoner (sykler mm) Tørkeplass, lufting av tepper Plassering av barnevogn Plassering av sykler Treffsted for ungdommen 25. Hva er din vurdering av reglene for uteområdene/fellesområdene? a) Jeg kjenner ikke til reglene b) Jeg syns de er for strenge Utdyp
Side 40 av 44
Side 41 av 44 c) Jeg syns de er greie, men de blir ikke fulgt Utdyp e) Det er ting det burde vært regler for, men som det ikke er regler for. Utdyp f) Reglene er greie og de blir fulgt 26. Dersom borettslaget skal foreta forbedringer av uteområdet hva vil du da prioritere? Svært høyt Høyt Ikke så høyt Mer beplanting av trær og busker Bedre skjerming for vær og vind Flere sitteplasser Bedre skjerming mot trafikk og trafikkstøy Lekeapparater Parseller/dyrkingsmulighete r
Side 42 av 44 Det er bra som det er Ja Nei Kommentarer: 27. Syns du vedlikeholdet av gårdsrommet/uteområdet er godt nok? Ja Nei Delvis Kommentarer: 28. Syns du gårdsrommet/uteområdet burde vært inndelt i noen private områder? Ja Nei Det er bra som det er Kommentarer:
Side 43 av 44 29. a) Er det deler av fasaden, utformingen av huset eller uteområdet du syns er særlig pene? Ja Nei Hvis ja, hvilke deler syns du er særlig pene? b) Er det deler av fasaden, utformingen av huset eller uteområdet du syns er mindre pene/stygge? Ja Nei Hvis ja, hvilke deler syns du er mindre pene/stygge? 30. Kan du tenke deg å delta i en gruppe som skal arbeide for forbedring av uteområdene? Ja Nei 31. Kan du tenke deg å delta i en gruppe som skal arbeide for å forbedre kontakt og fellesaktiviteter mellom beboerne i ditt borettslag? Ja Nei
Side 44 av 44 32. Kan du nevne 3-5 sider ved ditt borettslag som du ser som positive? a) b) c) d) e) 33. Kan du nevne 3-5 sider ved ditt borettslag som du syns det bør gjøres noe med? a) b) c) d) e)