Namsos s kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe:2012/4019-34 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/1287 Åsvegen 22a - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på boligeiendom Utvalg Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlige tiltak på eksisterende bebygd boligeiendom (½-part av 2-mannsbolig) gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22a på Byåsen for følgende ulovligheter: 1. Delvis ferdigstillelse av terrasseanlegg utført som mur- og betongkonstruksjoner uten at det er søkt kommunen om byggetillatelse. 2. Utvendig terrasseanlegg ble anlagt over kommunale ledninger uten tillatelse fra vann- og avløpsmyndighetene v/ Namsos bydrift. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker, prosjekterende og utførende foretak Byggingeniør Einar Olsen as fastsettes til samlet å utgjøre kr. 15.000,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16..12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 30.04.2012 65/1287 Klage på planlagt Laila Anita og Åge Henrik Berg fasadeendring og tilbygg/ombygging av Åsvegen 22 A, 7800 Namsos I 08.05.2012 65/1287 Åsvegen 22 A - søknad om Byggingneriør Einar Olsen AS tillatelse til tiltak, ombygging I 14.05.2012 65/1287 Manglende dokumentasjon Kjeld Erik Sandbakken I 14.05.2012 65/1287 Gjennomføringsplan mm BEO I 11.05.2012 E-post til ansvarlig søker vedr. Byggingeniør Einar Olsen AS manglende dokumenter I 30.05.2012 SV: Søknad om tillatelse til tiltak - Nils Einar Olsen Gnr/bnr 65/1287 seksjon A.- Åsvegen 22 A, 7800 Namsos U 31.05.2012 65/1287 Åsvegen 22 - Merknad fra Byggingeniør Einar Olsen as nabo I 07.06.2012 Redegjørelse fra søker BEO U 04.07.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Videre Byggingeniør Einar Olsen as saksgang og mangler ved søknad. I 04.07.2012 Redgjørelse II fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 05.07.2012 Informasjon til ansvarlig søker Stein Arve Hagen I 29.06.2012 Vurdering fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 13.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Byggingeniør Einar Olsen as til stedsbefaring U 13.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Åge Henrik Berg til stedsbefaring. U 22.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Tillatelse til Marte Børstad utvendig bod og terrasse I 21.08.2012 Brev fra Åge H. Berg datert Åge H. berg 21.08.2012 U 22.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Endring av Marte Børstad tidligere merknad fra nabo U 03.09.2012 Svar på spørsmål fra ansvarlig søker Stein Arve Hagen U 11.09.2012 VS: Byggestopp Stein Arve Hagen I 11.09.2012 Naboerklæring og avtale Byggingeniør Einar Olsen AS U 19.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Byggingeniør Einar Olsen as til stedsbefaring U 21.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Byggestopp Byggingeniør Einar Olsen as med øyeblikkelig virkning X 21.09.2012 Fotoer tatt 17.08.12 X 21.09.2012 Fotoer tatt 21.09.12 I 24.09.2012 Kommentar fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 26.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Tillatelse til Byggingeniør Einar Olsen AS fasadeendring og utvidelse av kjeller m/bruksendring. X 26.09.2012 Godkjent tegning veranda/fasade U 08.10.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Påminnelse Byggingeniør Einar Olsen as om fortsatt byggestopp I 12.10.2012 Tilsvar fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 17.09.2013 65/1287 Åsvegen 22a - Søknadsplikt Byggingeniør Einar Olsen AS 2
for terrasseanlegg N 17.09.2013 Vedr. bygde terrasseanlegg over off. ledning i Åsvegen 22A U 26.11.2013 65/1287 Åsvegen 22A - Påminnelse mht. søknadsplikt og forhåndsvarsel mht. overtredelsesgebyr. S 29.01.2014 65/1287 Åsvegen 22a - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på boligeiendom X 30.01.2014 Målinger 30.01.2014 - Åsvegen 22A X 30.01.2014 Målinger 30.01.2014 - Åsvegen 22A X 31.01.2014 17 fotoer fra befaringsdagen 30.02.14 Stein Arve Hagen Byggingneriør Einar Olsen AS Vedlegg: 1 Oversiktskart 1:5000 2 Situasjonskart 1:500 3 Ortofoto 1:500 4 Kopi av målebrev 5 Situasjonskart m/ kommunale ledninger 1:200 6 Situasjonskart m/ innmålte grenser 1:200 7 Situasjonskart m / innmålte grenser 1:100 8 17 fotoer tatt under befaring den 30.01.14 3
Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Åsvegen 22a, gnr. 65, bnr. 1287 er ½-part av en vertikaldelt 2-mannsbolig som inkluderer Åsvegen 22b, gnr. 65, bnr. 1186. Hjemmelshaver Åsvegen 22a: Hjemmelshaver Åsvegen 22b: Ansvarlig søker for ombyggingsprosjektet: Tiltakshaver: Marte Børstad. Laila Anita og Åge Henrik Berg. Byggingeniør Einar Olsen as. Marte Børstad Det ulovlige tiltak gjelder utvendig terrassealegg, (jfr. vedlagte fotoer fra befaring 30.01.14) som er oppført inntil eiendomsgrenser mot flere tilstøtende naboeiendommer. Tiltaket er ikke omsøkt og berørte naboer har ikke mottatt nabovarsel eller gitt sitt skriftlige samtykke i form av underskrevet naboerklæring. Nabo og eier av Åsvegen 22B har flere ganger henvendt seg til bygningsmyndighetene i kommunen og gitt beskjed om at han ikke samtykker i tiltaket og dermed ikke er villig til å underskrive naboerklæring. Det ble av kommunens kart- og oppmålingsavdeling den 30.01.14 foretatt kontrollmåling av eksisterende eiendomsgrenser og plassering av nyanlagt terrasseanlegg. Nøyaktighet på oppmåling er +/- 2 cm. Terrasseanlegget er anlagt og oppført ca. 27cm over grense og innpå naboeiendom Åsvegen 22B, gnr. 65, bnr. 1186. Mot naboeiendommene Åsvegen 20, gnr. 65, bnr. 1170 og Arnfinnvegen 1A, gnr. 65, bnr. 451 er anlegget oppført i en avstand av ca. 27 cm til grense, mens det mot naboeiendom Åsvegen 26, gnr. 65, bnr. 106 er det registrert en avstand på ca. 1,95meter, (jfr. vedlagt situasjonskart). I tillegg er terrasseanlegget anlagt over kommunale vann- og avløpsledninger uten tillatelse fra Namsos bydrift. I forbindelse med sanering og skifte av det kommunale røranlegg på Byåsen høsten 2013 krevde kommunen en skriftlig erklæring fra Åsvegen 22A (tiltakshaver) som fritar kommunen for eventuelle alle fremtidig skader med påfølgende erstatningsansvar som følge av tiltaket underskrevet erklæring foreligger pr. dato ikke. Det omstridte terrasseanlegg er en del av etnoe mere omfattende ombyggingsprosjekt som har pågått siden april/mai 2012. Dette prosjekt gjaldt bla.utvidelse av underetasje med bruksendring på deler av etasjen, fasadeendring av balkong på hovedplan, oppføring av utvendig bod i tilknytning til boligen etc. Dette byggeprosjekt har gjennom hele prosessen vært preget av gjentagende stridigheter og uoverenstemmelser mellom ansvarlig søker entreprenørfirma Byggingeniør Einar Olsen as og nabo/eier av Åsvegen 22B, gnr. 65, bnr. 1186. Dette har medført flere befaringer hvor representanter fra bygningsmyndighetene har vært på befaring og utstedet byggestopp og hvor det etter hvert er oppnådd enighet mellom partene og kommunal godkjennelse deretter gitt. Saksgang: I forbindelse med stedsbefaring/tilsyn den 17.08.12 ble til firma Byggingeniør Einar Olsen as gitt muntlig beskjed om øyeblikkelig byggestopp for allebygningsmessige arbeider som er påbegynt uten gyldig tillatelse på eiendommen Åsvegen 22A tilhørende Marte Børstad. 4
Tillatelse til utvendig bod og terrasse/balkong ble derimot senere gitt i administrativt vedtak av 22.08.12 godkjent. Byggestopp for påbegynte innvendig ombygging/utvidelse av kjeller og fasadeendring ble derimot opprettholdt. I vår mail av 11.09.12 ble det presisert at pålagt byggestopp av 17.08.12 fortsatt var gjeldende for innvendig ombygging/utvidelse av kjeller og fasadeendring inntil søknad om ettergodkjenning var mottatt ved BKO og denne da eventuelt godkjent. Under 2. gangs stedsbefaring/tilsyn den 21.09.12 ble det registrert at det i tillegg også var påbegynt utvendige støpe/betong/gravearbeider som ikke var omsøkt og som helt klart kom i konflikt med det kommunale ledningsnett. Kommunen kunne ei heller se at gravemelding var innsendt for disse arbeidene. I tillegg ble det registrert at tidligere pålagt byggestopp for de innvendige arbeider ikke var overholdt, men at arbeidene pågikk for fullt. Det ble derfor under sistnevnte befaring 21.09.12 pålagt byggestopp for alle ikke godkjente og påbegynte tiltak, noe som ble presisert i brev datert 21.09.12. Det ble presisert at byggestopp gjaldt både inn- og utvendige arbeider. I samme brev ble det varslet om at overtredelsesgebyr jfr. 32-8 ville bli vurdert fortløpende og at brevet var å anse som et forhåndsvarsel jfr. pbl. 32-8, tredje ledd. Frist for uttalelse ble da satt til 21.10.12. I svar via mail fra Byggingeniør Einar Olsen as mottatt 24.09.12 står følgende: Håper det kan gis en tilbakemelding på når saken kan bli godkjent. For meg er det helt ubegripelig av vi har måtte vente i snart fire måneder på at eksisterende bod skal kunne omdisponeres til soverom. Soverommene blir jo etablert under samme bebygd areal. Det som er av utvidelse er godkjent?jeg er midlertidig noe uenig i fremstilling av byggesak vedr uaktsomhet (overtredelse) vedrstøttemur og kantstein. Viser til PBL, 31-3. Sikring og istandsetting og til 20-3. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse ledd d) mindre tiltak utendørs, sitat slutt. I administrativt vedtak av 26.09.12 ble det gitt tillatelse til fasadeendring m/nyttrekkverk i 3. etasje samt tillatelse (ettergodkjenning) til utvidelse/bruksendring av kjeller med 16,5m²(BRA) til boligformål i eksisterende ½-part av 2-mannsbolig. I utsendt brev fra Namsos kommune datert 08.10.12 ble det gitt en påminnelse om fortsatt byggestopp: I forbindelse med en annen befaring i området den 03.10.12 besluttet bygningsmyndighetene å foreta tilsyn på eiendommen Åsvegen 22A med formål å kontrollere om tidligere utstedet byggestopp datert 21.09.12 var blitt overholdt. Under tilsynet ble det konstatert at så ikke var tilfelle. Det ble her påvist nylige utførte tilfyllinger i tilknytning til påbegynte ikke godkjent utvendige mur- og betongkonstruksjoner. Det ble også registrert at kommunal kum og stoppkran var overfylt. Ulovlige påbegynte tiltak er dokumentert med foto. Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-2, jfr. veiledning til byggesaksforskriften 4-1, c-5 og c-6. Det er mulig å søke om ettergodkjenning, jfr. plan- og bygningsloven. For at kommunen skal kunne ettergodkjenne må det leveres komplett søknad, herunder tegninger, situasjonskart med påtegning, naboerklæringer, nabovarsel etc. Videre må det utarbeides og tinglyses en avtale som ivaretar alle tekniske og økonomiske forhold mht. kommunale ledninger. Namsos bydrift vil utarbeide en slik avtale når komplett søknad foreligger. Administrasjonen vil samtidig minne om tidligere varsling om at overtredelsesgebyr jfr. 32-8 vurderes fortløpende. Dette er å anse som en påminnelse om tidligere utstedet forhåndsvarsel jfr. pbl. 32-8, tredje ledd. Frist for uttalelse er fortsatt 21.10.12. Videre vurderer kommunen i dette tilfelle å melde byggefirma Byggingeniør Einar Olsen as inn for Direktoratet for byggforvalting (tidligere Statens byggtekniske etat) slik at de kan vurdere firmaets sentrale godkjenning. Dette med årsak i at utstedet byggestopp ikke er blitt overholdt og at samme firma flere anledninger tidligere har startet opp uten gyldig byggetillatelse, sitat slutt. 5
I svarbrev fra Byggingeniør Einar Olsen as datert 11.10.12 står følgende: Viser til mottatt brev den 08.10.2012 hvor det henvises til byggestopp på utomhus arbeid. Som henvist i e-post av 24.09.12 er vi uenig i fremstillingen av utomhus tiltaket. Det fremgår heller ikke i godkjenning del-2 datert 26.09.2012 at dere opprettholder byggestopp, utomhus arbeider som vi mener ikke er søknadspliktig iht. PBL 20-3. Eksisterende plan og utomhus Foran boligen var det etablert planareal med skråning plastret med gråstein og skifer heller med blomsterbed i to plan. Høyde forskjell fra øvre plan til nedre plan var ca. 1,4m. Fra øverste plen nivå var det skifertrapp ned til nedre planareal, etablert ved eksisterende bunnlednings kum og stoppekran. Mot Gnr:65 Bnr.1170 var det etablert forstøtningsmur i betong. Tiltak utomhus Nå er det betongtrapp hvor det var skifertrapp og Asak støttemur hvor det var gråsteinsmur og skiferstein. Utlegging av ny matjord i samme kotehøyde som eksisterende nivå, skråning, gråsteinsmur, skifertrapp og støttemur med noe modifisering. Deler av planareal på øverste nivå blir nå hellebelagt. Støttemur i grenseskille hadde så mye setninger at den var til fare for personer som oppholdte seg på eiendom. Vi kan fremskaffe fotos av eksisterende støttemur om ønskelig. Det er vel eiers ansvar å holde byggverk i stand slik at det ikke oppstår fare for skade på personer og eiendom PBL 31-3. Montering av kantstein og betongheller er vel ikke noe søknadspliktig tiltak, henviser til PBL 20-3. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse ledd d) mindre tiltak utendørs. Vi mener at utomhus arbeider ikke er søknadspliktig og kan derfor ikke stoppes. Det refereres til ifylling iht. brev av 08.10.2012. Det som er utført er tilbake fylling av planareal til tilnærmet opprinnelig kote høyde. Selve terreng profilen på eiendommen er tilnærmet uendret. Om Namsos kommune skal praktisere kontroll og iverksette overtredelses krav iht PBL på alle som har gjort tiltak på egen eiendom vedr utomhus arbeider som planarbeid, kantstein (støttemur) og helle. Vil det bli et arbeid uten sidestykke. At det kan benyttes så mye tid og ressurser på en slik sak er for meg rimelig uvirkelig. Vi mener fortsatt at utomhus er rehabilitering med noe modernisering. Om det fortsatt er Namsos Kommunes oppfatning at dette er en søknadspliktig. Ad modnes det til et felles møte med ansvarlig søker, representanter fra kommunen og byggherren, sitat slutt. I brev fra Namsos kommune datert 17.09.13 ble det gitt en begrunnelse vedr. søknadsplikt: Viser til Deres brev av 08.10.12 hvor det hevdes at utført og delvis ferdigstilte utvendige mur- og betongkonstruksjoner på eiendommen gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22a ikke er et søknadspliktig tiltak. Først vil vi beklage sent svar, men det er ikke før nå i september at graving i forbindelse med skifte/utbedring av kommunale ledninger at det ble klart hvor rørtrase over eiendommen Åsvegen 22A gikk. Bygningsmyndighetene er uenig i ansvarlig søker sin tolkning av plan- og bygningslovens regelverk vedr. søknadspliktig tiltak av følgende årsak: Plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser i forhold til nabogrenser Kommunale bestemmelser vedr. byggetiltak langs kommunale ledninger i grunn. Det vises til plan- og bygningsloven 1-6, andre ledd samt 4-1 i veiledning til byggesaksforskriften (SAK10). Videre henvises til plan- og bygningsloven 29-4 "Byggverketsplassering, høyde og avstand til nabogrense" hvor det i 2. ledd står følgende: "Hvis ikkeannet er bestemt i plan eller kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrensesom minst svarer til halve høyde og ikke under 4 meter" sitat slutt. Videre står det i 3. ledd følgende: "Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseresnærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak", sitat slutt. På grunnlag av ovennevnte lovbestemmelser er oppførte konstruksjoner å anse som ulovlige byggetiltak som helt klart er søknadspliktige, noe som vanligvis betinger naboerklæring før en eventuell kommunal godkjennelse kan gis. Før bygningsmyndighetene eventuelt gir tillatelse til byggetiltak innen en sone på 4 meter langs felles eiendomsgrense skal det vurderes disse tiltak vil medføre klare ulemper for tilgrensende nabo. 6
I veiledning til byggesaksforskriften 4-1 står følgende: "Kommunen kan også unnta tiltak som har mindre avvik fra de vilkår for unntak som er fastsatt i 4-1. Hva som er mindre avvik må vurderes konkret av kommunen, hvor bla. hensynet til estetikk og sjenanse for nabo og gjenboere vil være relevant i vurderingen", sitat slutt Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-2, jfr. veiledning til byggesaksforskriften 4-1, c-5 og c-6. Det er mulig å søke om ettergodkjenning, jfr. plan- og bygningsloven. Namsos bydrift uttaler i notat datert 17.09.13 følgende: Vedr. bygde terrasseanlegg over offentlig ledning i Åsvegen 22A. Namsos bydrift har høsten 2013 sanert offentlige vann- og avløpsrør og kummer i bydelen Åsvegen i Arnfinnvika. Nye rør er lagt i eksisterende trace, som nedfelt i målebrev (se vedlegg). De nye vann- og avløpsrør er innmålt og plotta i kommunekartet, og omriss av terrasseanlegg er oppmålt og tegna i kartet (se vedlegg omriss merka rød). Da offentlige ledninger nå går under og nært terrasseanlegg vil fremtidig drift- og vedlikehold være avhengig av dette. Namsos bydrift krever at det erklæres av eier at skader på terrasseanlegg som følge av nødvendig driftog vedlikeholdsarbeid på offentlig VA-anlegg, ikke erstattes av kommunen sitat slutt. For at kommunen eventuelt skal kunne ettergodkjenne ulovlig anlagt tiltak må følgende innsendes til byggesaksavdelingen: Komplett søknad, herunder tegninger, situasjonskart med påtegning, naboerklæringer, nabovarsel etc. Videre må det utarbeides og tinglyses en avtale som ivaretar alle tekniske og økonomiske forhold mht. kommunale ledninger. Namsos bydrift vil utarbeide en slik avtale når komplett søknad foreligger, sitat slutt. I brev fra Namsos kommune datert 26.11.13 ble det utsendt en påminnelse mht. søknadsplikt og forhåndsvarsel mht. overtredelsesgebyr: Viser til brev fra Namsos kommune v/avdeling BKO datert 17.09.13 hvor det ble opplyst om søknadsplikt for allerede utført og delvis ferdigstilt utvendige mur- og betongkonstruksjoner på eiendommen gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22A. Vi kan fortsatt ikke se å ha mottatt etterspurt søknad og tiltaket er dermed å anse som et ulovlig tiltak uten nødvendige godkjennelser. Da tiltaket er satt i gang og delvis ferdigstilt uten at de nødvendige tillatelser er gitt, har kommunen anledning til å ilegge overtredelsesgebyr jfr. pbl 32-8. Dette er således å anse som et forhåndsvarsel på at slikt gebyr vurderes. Før vedtak om overtredelsesgebyr treffes, skal det gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Frist for å komme med uttalelse/innsende søknad settes til 18.12.13, sitat slutt. Befaring den 30.01.14. I forbindelse med saksbehandlingen ble det den 30.01.14 av kommunens kart- og oppmålingsavdeling foretatt et uanmeldt tilsyn med kontrollmåling av eksisterende eiendomsgrenser og plassering av nyanlagt terrasseanlegg. Nøyaktighet på oppmåling er +/- 2 cm. Her ble det registrert at store deler av tiltaket var ferdigstilt og tatt i bruk uten at nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene var blitt gitt. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven 32- I. Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold, mangler ved mottatt søknad og varsel om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold/arbeid: 1. Utvendig terrasseanlegg anlagt inntil nabogrenser,(jfr. vedlagt fotoer). 2. Utvendig terrasseanlegg ble anlagt over kommunale ledninger uten tillatelse fra vann- og avløpsmyndighetene v/ Namsos bydrift. 7
Det er her ulovligheter etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Den er ikke mottatt søknad slik at dette blir å anse som et ulovlig tiltak. Videre oppfølging av saken med nødvendige pålegg vil bli behandlet etterkant i egen sak. Det er her ulovligheter etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven og SAK 10 vedr. søknadsplikt og avstandskrav og omfatter gjelder manglende søknad, manglende nabovarsling og manglende skriftlig samtykke/erklæringerfra berørte naboer samt klage fra naboeiendom Åsvegen 22b. Den 21.09.12 og deretter med påminnelse den 26.11.13 ble det utsendt varsel fra bygningsmyndighetene til ansvarlig søker/prosjekterende/utførende Byggingeniør Einar Olsen as med kopi til tiltakshaver/hjemmelshaver Marte Børstad. I brevet/varslet ble det ulovlige tiltak kort beskrevet, mangler ved søknad oppramset, gitt frist for å besvare forholdet og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene vurderte å ilegge overtredelsesgebyr for følgende regelbrudd; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, sitat slutt. Dette for følgende forhold: 1. Etablering av utvendig terrasseanlegg inntil nabogrenser uten samtykke og erklæringer fra berørte naboer er søknadspliktig etter pbl. 20-2 og 29-4. Tiltaket er delvis ferdigstilt uten søknad til bygningsmyndighetene, uten nabovarsling og uten skriftlig samtykke/erklæring fra naboer med naboerklæring. 2. Anlegget er etablert over kommunale vann- og avløpsledninger uten nødvendig samtykke fra vann- og avløpsavdelingen ved Namsos bydrift. Dette ble godkjent i etterkant i forbindelse med fornyelse av røranlegget, men skriftlig erklæring som avtalt er fortsatt manglende. Det ble gitt en påminnelse med frist til 18. desember 2013 til å gi eventuelle merknader til forhåndsvarslet. Undertegnede saksbehandler mottatt i etterkant(på nyåret) en telefonisk henvendelse fra ansvarlig søker om at han fortsatt var uenig i at tiltaket utløste søknadsplikt, men at han likevel vurderte å sende inn søknad etter oppfordring fra kommunen. Pr. dato er søknad ikke mottatt ved BKO. Ulovlighetsoppfølging Kommunen skal forfølge overtredelse av bestemmelse gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr. 32-1. Denne bestemmelse ble innskjerpet lovendring fra I. juli 2010 og fra samme dato ble det gitt hjemmel til å ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, jfr. 32-8 b. Bestemmelsen om overtredelsesgebyr har ikke tilbakevirkende kraft og ulovlig tiltak som er gjennomført før l. juli 2010 kan ikke ilegges gebyr. I den konkrete saken er det ikke noen tvil om at pkt. l og 2 i forhåndsvarslet er foretatt etter l. juli 2010. Byggesaksforskriftenes kapittel 16 omfatter overtredelsesgebyr og har føringer om maksimalt beløp og ved utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse skal det legges vekt på hvor alvorlig 8
overtredelsen er, jfr. 16-2: Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan del legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Vedr. vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e kan det legges vekt på om eventuelt pålegg som nevnt i plan- og bygningslovens 32-8 bokstav g til l er fulgt. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a til e og g kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtrederen ved gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Det kan legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon, sitat slutt. Vurdering: Byggingeniør Einar Olsen as er en profesjonell aktør, og det må kunne forventes at disse har inngående og tilstrekkelig kjennskap til både plan- og bygningslovens krav om søknadsplikt og de generelle vilkår for tiltak i et tettbebygd bystrøk. I dette tilfelle er det ikke blitt innlevert søknad til bygningsmyndighetene, men bygningsmyndighetene har ved flere anledninger både muntlig og skriftlig uttrykkelig presisert at tiltaket er å anse som et søknadspliktig tiltak. Det må da forventes av en profesjonell aktør tar signalet og sørger for å levere søknad og fremskaffe erklæringer fra berørte naboer. Det vises til plan- og bygningsloven 1-6, andre ledd samt 4-1 i veiledning til byggesaksforskriften (SAK10). Videre henvises til plan- og bygningsloven 29-4 "Byggverketsplassering, høyde og avstand til nabogrense" hvor det i 2. ledd står følgende: "Hvis ikkeannet er bestemt i plan eller kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrensesom minst svarer til halve høyde og ikke under 4 meter" sitat slutt. Videre står det i 3. ledd følgende: "Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseresnærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak", sitat slutt. I dette tilfelle vil plan- og bygningsloven 20-3 Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse ikke komme til anvendelse fordi tiltaket kommer konflikt med avstandskrav mot naboeiendommer og vil dermed utløse søknadsplikt. Tiltaket vil i dette tilfelle være søknadspliktig etter pbl. 20-1. Når det gjelder tiltakshavers rolle kan man ikke forvente at mannen eller kvinnen i gata har inngående kunnskap til verken bestemmelser i plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK 10) eller annet lovverk som berører tiltaket. Ved etablering av terrasseanlegg er det ikke vanskelig å tenke seg at tiltakshaver kunne tro dette var godkjent i sin helhet da det tidligere var gitt tillatelser og 9
ettergodkjenninger for den øvrige del av byggeprosjektet og at et profesjonelt foretak (entreprenørfirma) hadde hånd om saken. Videre er det i 16-2 et moment hvorvidt et ulovlig tiltaket har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. Administrasjonen er av den oppfatning at de arbeider som er gjort mest sannsynlig vil øke markedsverdien noe. Gebyrenes størrelse: Kommunen kan forfølge, ilegge og fastsette overtredelsesgebyret i eller i medhold av Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften), jfr. 16-1, pkt. a som lyder som følger: den som utfører eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr: 1. inntil kr 10 000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven 2. inntil kr 50 000 der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven 3. inntil kr 200 000 der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette sitat slutt: Veiledning til forskrift om byggesak (byggesaksforskriften (SAK 10)) 16-1 lyder som følger: Bokstav a gjelder for de tilfeller der bygningsmyndighetene reagerer mot at tiltaket/deler av tiltaket mangler tillatelse, altså rent formelle feil. Bestemmelsen vil i første rekke være aktuell å benytte når tiltakshaver og utførende har satt i gang og utført arbeidene uten tillatelse. Ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende vil ikke omfattes, siden de verken utfører eller lar utføre tiltak. Prosjekterende kan etter omstendighetene ha levert grunnlag for arbeidet, men vedkommende vil ofte ikke ha kontroll med om det søkes om tillatelse for tiltaket eller ikke, sitat slutt. Til bokstav a nr. 1: Overtredelsesgebyr inntil kr 10 000 kan ilegges der det er bygget uten tillatelse, men hvor tiltaket ellers i det vesentlige er i overensstemmelse med krav i lov, forskrift, plan og eventuell vedtekt. Dette kan blant annet være aktuelt der det gis byggetillatelse i ettertid fordi det ikke finnes grunnlag for å nekte en tillatelse. Mindre tiltak på bebygd eiendom uten tillatelse vil som oftest ikke kunne medføre sterkere reaksjon. Andre tiltak etter pbl. 20-2 vil derimot kunne medføre høyere overtredelsesgebyr. Formålet med å ilegge overtredelsesgebyr etter nr. 1 kan være at kommunen ønsket å stille krav til utformingen av tiltaket, men finner at pålegg om retting er uforholdsmessig tyngende, sitats slutt. Til bokstav a nr. 2: Overtredelsesgebyr inntil kr 50 000 kan ilegges der det mangler tillatelse, og tiltaket i tillegg ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med lov, forskrift, plan og eventuell vedtekt. Hvis det er aktuelt med en etterfølgende tillatelse vil denne kunne forutsette rettingspålegg eller dispensasjon, godtatt plassering i forhold til nabogrense etter pbl. 29-4 tredje ledd e-l, sitat slutt. Til bokstav a nr. 3: Overtredelsesgebyr inntil kr 200 000 kan ilegges der tiltaket medfører uopprettelig skade eller fare for dette. Bestemmelsen kan benyttes ved ulovlig riving, der kommunen ville vurdere bevaring av byggverket eller den fremtidige utviklingen av området før riving. Bestemmelsen er videre aktuell der tiltaket har medført skader på naturmiljø, bevaringsverdig landskap eller byggverk mv. Brudd på annet regelverk, som friluftsloven og kulturminneloven skal varsles til påtalemyndigheten, jf. 16-3, sitats slutt. 10
Vurdering: Fastsettelse av overtredelsesgebyr bør derfor gjenspeile alvorligheten ved at en profesjonell aktør igangsetter tiltak i et tettbebygd bystrøk uten gyldig tillatelse og uten naboerklæringer fra flere tilgrensende naboer. Spesielt viktig i denne sak er naboerklæring i forhold til Åsvegen 22A. Administrasjonen er etter en samlet vurdering kommet til at overtredelsen er å anse som avvik, og overtredelsesgebyret bør vurderes etter de begrensninger som ligger i SAK 16-1 pkt a nr 2. Når det gjelder den øvrige del av ombyggingsprosjektet har kommunen tidligere gitt tillatelse og ettergodkjenninger. Allikevel burde ansvarlig søker, prosjekterende og utførende foretak være klar over at et terrasseanlegg oppført inntil nabogrenser også er omfattet av søknadsplikt ihht. avstandsbestemmelsene. Det følger av SAK 16-1 første ledd bokstav a nr 2 at det kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil kr 50.000,- der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven, herunder avstandskrav osv.. Bestemmelsens andre ledd gir anledning til å ilegge høyere gebyr for særlig alvorlige overtredelser. I dette tilfellet er ansvarlig søker, - prosjekterende og utførende en profesjonell aktør, som burde ha inngående kjennskap til plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser og være spesielt varsom i et tettbebygd boligstrøk hvor det er små og trange tomter. Videre er det i 16-1 andre ledd jfr 16-2 femte ledd angitt at det ved vurderingen av overtredelsesgebyrets størrelse kan leges vekt på om overtredelsen medfører at eiendommen får en markant høyere økonomisk verdi. I dette tilfellet er administrasjonen av den oppfatning at de utførte arbeider med terrasse har medført noe verdistigning av eiendommen. Etter en helhetlig vurdering er administrasjonen kommet til at overtredelsesgebyret samlet bør settes til kr 15. 000,-. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune ilegger i medhold av plan- og bygningsloven 32-8 overtredelsesgebyr for ulovlige tiltak på eksisterende bebygd boligeiendom (½-part av 2-mannsbolig) gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22a på Byåsen for følgende ulovligheter: 1. Delvis ferdigstillelse av terrasseanlegg utført som mur- og betongkonstruksjoner uten at det er søkt kommunen om byggetillatelse. 2. Utvendig terrasseanlegg ble anlagt over kommunale ledninger uten tillatelse fra vann- og avløpsmyndighetene v/ Namsos bydrift. Størrelse på overtredelsesgebyret som ilegges ansvarlig søker, prosjekterende og utførende foretak Byggingeniør Einar Olsen as fastsettes til samlet å utgjøre kr. 15.000,- Overtredelsesgebyret tilfaller kommunen. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1, 16-2 Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. 11